论文：房地产价格影响因素分析.doc

房地产价格影响因素分析

[摘要]作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。我国房地产普遍存在房价上涨过快的问题。要解决这个问题，就要知道哪些因素对房地产价格造成影响，以及影响程度。本文先介绍我国房地产市场的现状以及房地产价格的组成、特征，重点从影响房地产价格的一般因素的展开分析，从实证角度分析各种因素对房价产生的影响，最后做出总结。
关键词：房地产；价格；影响因素；分析

房地产行业作为中国经济支柱产业，对国内经济的发展有着举足轻重的作用。近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度已经大大超出了经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。到现在房地产价格已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，大部分的老百姓根本没有能力买一套住房，如此现状严重的影响了社会的稳定与和谐发展。而房价问题也已经成为一个引起广泛关注的政要经济问题和社会问题。
我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。如今房地产市场“泡沫”发展迅速，房地产价格持续攀升到现在已经对普通工薪阶层造成了沉重的住房压力，极大的影响了社会的稳定与和谐发展。
2003年起，国家陆续出台了多项房地产调控政策，就市场上出现的如：放假投资过猛、房价上涨过快、住房结构不合理等问题进行了宏观调控。尽管如此，全国房价依然保持上涨趋势。房地产市场“泡沫”形成并持续增加，对国民经济造成极大隐患。了解造成房地产价格一路飙升的原因，是解决房地产市场存在问题的根本。
一、房地产价格的内涵
（一）房地产价格的构成
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： （1）土地费用：包括土地取得费用和土地开发费用。 （2）建安成本：包括前期工程费（前期规划、可行性研究、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用。）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排水、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费。）；公共配套设施费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） （3）相关税费
（二）房地产价格的特征
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性及有效需求三者互相结合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高有低，统一总房地产的价格之所以有变动，归纳起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。房地产是实物、权益、趣味的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品的显著特征。其主要表现在：（1）房地产价格受趣味的影响很大（2）房地产价格受区位影响很大。（3）房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素影响。
二、影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素按影响范围可分为：一般因素（人口因素、经济因素、社会因素、政策因素、国际因素）、区域因素（位置因素、地形地势和地质因素、土地面积和外形因素、建筑物本身、区位环境因素）、其他因素（心理因素、需求、消费者预期）
（一）一般因素
所谓一般因素是指影响一定区域范围类所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广范围内的各宗房地产的价格产生全局性影响。包括以下几个：
1、人口因素
房地产的人口因素是由人的数量、人口素质、家庭规模构成的,对房地产价格有很大影响。房地产价格随着供求关系的变化上下波动，一般来说是由市场的供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。由于在城市中，人口密度高，土地资源稀缺，短期内很难根据市场需求提供充足的土地资源。在劳动力、土地、资本、管理等生产要素中，土地的供给弹性最小，房地产产品的生产周期长，而市场的需求却变幻莫测。因此，房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。
2、经济因素
　 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，最主要表现在以下几方面：
（1）经济发展的速度
经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。
（2）居民的收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。
同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，用以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投资，则必然影响房地产价格上涨。因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。
3、 社会因素
影响房地产价格的社会因素主要有政治及社会安定状况及房地产投机行为。
（1）政治及社会安定状况
如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。
（2）房地产投机行为
房地产投机是指一些投机取巧的人利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期，不同地点买卖房地产，从而获取价差利润的行为。当某地房地产价格快速上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者蜂拥而至，纷纷抢购，形成一种虚假需求，于是就促使房地产价格继续上涨，呈现虚高形势。而房地产价格快速下降时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者们就开始抛售房地产，这就促使房地产价格继续下跌。当房地产价格达到低谷时，那些怀有日后房地产价格还会上涨心理的投机者便购置房地产。等待日后房地产价格上涨时售出，这样以来就会造成：当房地产需求小的时候，投机者便购置房地产，造成房地产需求增加；而当房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给。
按照经济学的理论：有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件。投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也就成了高房价的最后买单者。
4、 政策因素
影响房地产价格的政策因素，主要是一些影响房地产价格的制度、政策、法律法规及行政措施等。这些因素主要有土地制度、住房制度、城市发展战略、城市及土地利用规划、税收政策、价格政策等。
（1）土地制度
土地制度对土地价格的影响应该是最大的。由于土地具有稀缺性，所以国家对土地一直采取较严格的政策。对土地出让的程序进行规范、对土地出让过程进行监督。目的是为了最好的使用每一寸土地，加强国家队土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督。
（2）住房制度
住房制度对房地产价格的影响也很大。实行廉租房制度、保障型住房等实惠型政策，必定会造成房地产价格低落。
（3）城市规划、土地利用规划及城市发展战略
这些因素对于房地产价格的影响也是很大的，比如城市规划中所规定的土地用途、绿化率、容积率、建筑高度等指标都会对房地产价格造成很大影响。
（4）税收政策
这项因素直接关系到房地产收益值的高低。税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。涉及房地产方面的税种主要有土地使用税、土地增值税、房地产税、房地产开发契税、营业税、个人所得税、印花税等。近几年来，我国房地产发展极为迅速，房价涨幅过大，为了规范地产税收，发挥税收的调控作用，国家制定了一系列税收政策，对于房地产价格起到了一定的影响。
（5）价格政策
房地产价格政策可看作两类:高价政策和低价政策。高价政策市指房地产价格未受到政策的制约，从而不受限制的上涨；低价政策则指政策对房地产价格进行打压抑制，从而使价格降低保持在一定的位置。
5、国际因素
国际因素主要包括：世界经济情况、军事冲突情况、政治对立情况和国际竞争情况。这一系列的因素对我国房地产价格的影响因素虽然不是很大，但也不可忽视。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。包括以下几个：
1、位置因素
房地产位置的优劣直接影响所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响，因此，房地产坐落的位置不同，如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，是处于向阳面还是背阳面，价格会有较大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位置优劣所左右。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。
2、地形地势和地质因素
地质条件决定着土地的承载力，也决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相反，则需要的基础建设费用高，地价则低。由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用价“值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。
3、土地面积和外形因素
同等位置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，地价必低；相反，地价则高。土地外形是否规则，对地价也有一定影响。矩形地的价格较高，而其他形状的土地价格则偏低。
4、建筑物本身因素
建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象等因素，对房地产价格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新奇、美丽，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。
5、区位环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产四周的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
房地产四周安放的东西是否杂乱；空气质量的好坏，有无难闻气味、有害物质和粉尘等；四周是否存在人体无法适应的噪声污染；水的质量或其受到的污染程度；周边建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否心旷神怡；清洁卫生状况等。这些因素都是会对对房地产价格造成较大影响的。
（三）其他因素
其他因素是指除一般因素和区域因素以外的一些影响房地产价格的因素。
1、心理因素
心理因素对房地产价格的影响是不容忽视的。人们对房地产市场价格变化的心理承受能力，或对价格的心理评估都是构成心里因素的要素。房地产需求者到处寻找适合的房地产，当选到中意的房地产后，该房地产的拥有者并无出售之意，那么房地产需求者就必须要一搞市场价的价格才有可能购买到中意的房地产。因而造成了房地产价格的变化。房地产拥有者有时发生资金周转困难，被逼无奈只好出售名下的房地产变现，这时他的房地产成交价格一般会低于正常价格。
2、需求
需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及80年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。
3、消费者预期
消费者预期是房地产价格变动的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
另一方面，开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销售控制”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期是影响房地产价格的根本原因。
总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模也会有影响。房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。

参考文献

[1]郑华.《房地产市场分析方法》[M].电子工业出版社，2003.
[2]牛凤瑞.《中国房地产发展报告》[M].社会科学文献出版社，2004.
[3]李庆龙.《影响房价的区位因素分析》[J].中国房地产，2005.
[4]曾国安,陈乙.《市场营销学》（第四版）[M].西南财经大学出版社，2009.
[5]杨伯华,缪一德.《西方经济学原理》（第四版）[M].西南财经大学出版社，2011.
[6]孙晓璐.《房地产经营管理一本通》[M].经济科学出版社，2007.
[7]艾伟杰.《房地产经纪基础》[M].中国建筑工业出版社，2011.
[8]郭松海.《房地产基础知识》[M].中国环境科学出版社，2005.
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责