青岛市城市私有房屋管理办法探讨与研究.doc

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青岛市城市私有房屋管理办法
　　(1991年1月26日青岛市第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过　1991年3月15日山东省第七届人民代表大会常务委员会第二十次会议批准　1991年3月25日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布　自1991年7月1日起施行
　　根据1994年10月12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的1994年9月24日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议关于修改《青岛市环境噪声管理规定》等十九件地方性法规适用范围的决定第一次修正
　　根据1997年8月16日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准的1997年5月23日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改《青岛市城市私有房屋管理办法》等十一件地方性法规行政处罚条款的决定第二次修正
　　根据2001年8月18日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议批准的2001年7月19日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于修改《青岛市古树名木保护管理办法》等九件地方性法规部分条款的决定第三次修正
　　根据2002年5月16日山东省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的2002年4月17日青岛市第十二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议关于修改《青岛市城市私有房屋管理办法》的决定第四次修正)
　　第一章　总则
　　第一条　为了加强城市私有房屋的管理，保护当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于市南区、市北区、四方区、李沧区和各县级市、崂山区、城阳区、黄岛区的城区及建制镇。
　　第三条　市房产管理部门是市人民政府管理城市私有房屋的行政主管机关。
　　各县级市、区房产管理部门按照管理权限负责本辖区内城市私有房屋的管理。
　　第四条　公民对其合法拥有的城市私有房屋依法享有占有、使用、处分和收益的权利;任何单位或者他人不得毁坏、侵占、妨碍或者非法查封、没收。
　　任何人不得利用城市私有房屋危害公共利益、损害他人合法权益。
　　第五条　因国家建设需要征用拆迁城市私有房屋时，房屋所有人和使用人应服从国家建设的需要，按期搬迁。
　　建设单位应按房屋拆迁管理的规定，给房屋所有人合理的补偿，并妥善安置房屋使用人。
　　第二章　所有权登记
　　第六条　城市私有房屋所有人应当按规定到房产管理部门办理房屋所有权登记手续。房产管理部门应在审查确认其所有权后，发给房屋所有权证。
　　对数人共有的城市私有房屋，发给共有人共同共有或者按份共有的房屋所有权证。
　　房屋所有权证具有法律效力。
　　第七条　新建和翻建、改建、扩建的城市私有房屋，房屋所有人应在工程竣工后三十日内，办理房屋所有权登记或者房屋现状变更登记手续。
　　因买卖、赠与、交换、继承、分家析产等原因需转移城市私有房屋所有权的，房屋所有人应自有关文书成立之日起三十日内，办理房屋所有权转移登记手续。
　　第八条　办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更登记手续时，应当交验居民身份证并分别提交下列文书、资料：(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋：规划管理部门核发的建设工程规划许可证、建筑图纸等;(二)购买的房屋：原房屋所有权证、房屋买卖合同及所买卖房屋的平面示意图、缴纳契税的凭证;(三)受赠的房屋：原房屋所有权证、赠与或者遗赠文书、缴纳契税的凭证;(四)交换的房屋：交换各方的房屋所有权证、交换房屋协议、缴纳契税的凭证;(五)继承的房屋：原房屋所有权证、继承遗产文书、缴纳契税的凭证;(六)分家析产的房屋：原房屋所有权证、分家析产文书、缴纳契税的凭证。
　　第九条　所有权不清的城市私有房屋或者前条所列文书、资料不全的城市私有房屋，暂缓登记。暂缓登记期限不得超过一年。
　　房屋产权有纠纷，仲裁机构或者人民法院已受理的，在裁决书或者判决书生效后，予以登记。
　　第十条　房屋所有权证严禁涂改、伪造。
　　房屋所有权证遗失，房屋所有人应报告房产管理部门，并登报声明作废。房产管理部门在登报的一个月后，审查确认房屋产权无异议的，予以补发房屋所有权证。
　　第十一条　城市私有房屋倒塌或者获准拆除的，房屋所有人应自房屋倒塌或者拆除之日起三十日内，到房产管理部门办理房屋所有权证注销登记手续，缴销原房屋所有权证。不按规定办理注销登记手续的，其房屋所有权证作废。
　　第三章　买卖
　　第十二条　买卖城市私有房屋，买卖双方应当到房产管理部门办理房产交易监理登记手续，并按规定缴纳契税。
　　第十三条　买卖城市私有房屋，买卖双方应当签订房屋买卖合同。委托他人代办房屋买卖，应当出具委托书。
　　第十四条　房屋所有人出卖共同共有的房屋，应当提交房屋共有人同意出卖房屋的书面证明;出卖已出租的房屋，应当提前三个月通知承租人。
　　出卖城市私有房屋，在同等条件下，房屋共有人或者承租人有优先购买权。
　　第十五条　机关、财政拨款的事业单位购买私有房屋，在市南区、市北区、四方区、李沧区的，应当到市房产管理部门登记备案;在其他区、县级市的，应当到所在区、县级市房产管理部门登记备案。
　　第十六条　有下列情形之一的城市私有房屋，不得买卖：(一)卖方无合法房屋所有权证的;(二)房屋产权有纠纷的;(三)房屋已列入规划改造范围，且规划管理部门已核发建设用地规划许可证的;(四)人民法院限制产权转移的。
　　第十七条　买卖城市私有房屋，由买卖双方按照以质论价的原则，参照本市房产交易估价标准协商议定价格。
　　第四章　租赁
　　第十八条　租赁城市私有房屋，出租人和承租人应当签订租赁合同，并到房产管理部门登记备案。
　　出租共同共有房屋，须房屋共有人同意。
　　第十九条　城市私有房屋有下列情形之一的，不得出租：(一)无合法房屋所有权证件的;(二)房屋产权有争议的;(三)房屋有倒塌危险的;(四)按国家有关规定不能出租的。
　　第二十条　房屋出租人应按租赁合同约定的时间，将出租的房屋交承租人使用;承租人应按租赁合同爱护房屋及附属设施，并按时缴纳租金。
　　承租人对合法承租的房屋有依法使用、不受侵犯的权利。
　　租赁期间，承租人死亡，共同居住人继续履行租赁合同;租赁期间，房屋所有权发生转移的，新的房屋所有人应继续履行租赁合同。
　　第二十一条　承租人需变更房屋用途或者增减房屋内设施，应当征得出租人同意。
　　第二十二条　租赁合同终止时，承租人应将房屋退还出租人。租赁期满，租赁双方同意续租，双方应续签租赁合同。
　　第二十三条　承租人有下列行为之一，出租人有权解除租赁合同：(一)利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的;(二)擅自将承租的房屋转租、转让或者转借的;(三)擅自改变房屋用途或者损坏房屋结构且不恢复原状的;(四)无正当理由未支付或者迟延支付租金且在出租人要求的合理期限内仍未支付的。
　　第五章　修缮
　　第二十四条　房屋所有人对自住或者出租的房屋，应经常检查、维修，确保居住和使用安全。
　　房产管理部门应会同当地街道办事处(镇人民政府)检查、督促房屋所有人及时维修房屋。
　　城市私有房屋所有人，应按城市市容管理的统一要求，整修其房屋。
　　第二十五条　承租人在房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。出租人确无力承担维修费用的，可以与承租人协商，由承租人垫付部分或者全部维修费。承租人垫付的费用，可以折抵租金或者由出租人分期偿还。
　　共同共有的城市私有房屋或者房屋共用部位及设施的维修费用，由房屋共有人共同承担。
　　第二十六条　在租赁合同有效期间，房屋所有人翻建或者大修房屋，需要承租人临时搬迁的，租赁双方可签订临时搬迁协议，临时搬迁期间承租人停付房租，房屋修复后，房屋所有人不得拒绝承租人回迁。
　　第二十七条　经房产管理部门鉴定，确认有倒塌危险的房屋，房屋所有人应当在限期内维修加固、翻建或者拆除。
　　第六章　代管
　　第二十八条　城市私有房屋所有人，因离开房屋所在地或者其他原因不能管理房屋时，可委托代理人管理。
　　受托人应当依法按委托协议进行代管活动。
　　第二十九条　对房屋所有人下落不明又无合法代理人或者其他按照国家规定应当实行代管的城市私有房屋，房产管理部门可以实行代管。
　　房产管理部门代管的房屋，因不可抗力遭受损失的，不承担赔偿责任。
　　第三十条　房屋所有人申请发还由房产管理部门代管的房屋，应当出具原房屋所有权证或者其他证件，且无产权纠纷;经房产管理部门审查核实后，予以发还。
　　第七章　法律责任
　　第三十一条　对违反本办法有关规定的，由房产管理部门分别按照下列规定处理：(一)不按照规定期限办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更.登记手续的，除责令其补办手续外，处以五十元以下罚款;(二)出租城市私有房屋未按照规定登记备案的，除责令其补办手续外，处以五十元至一百元罚款;(三)对涂改房屋所有权证的，除责令其重新办理房屋所有权登记手续外，处以一百元至五百元罚款;(四)以欺骗手段获取房屋所有权证的，除依法收缴其证件外，处以五百元至一千元罚款。
　　对出租的城市私有房屋不及时维修而致使承租人的人身及财产受到损失的，房屋所有人应当承担相应的法律责任。
　　第三十二条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第三十三条　当事人因城市私有房屋的产权、买卖、租赁、交换、修缮等发生纠纷的，可向仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。
　　第三十四条　违反本办法，触犯《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关给予治安处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十五条　房产管理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊或者玩忽职守的，由有关部门视其情节给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第八章　附则
　　第三十六条　本办法自1991年7月1日起施行。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
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J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
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J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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