项目前期开发管理制度.doc
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2、企业投资收益率,根据国家有关规定,结合本企业实际情况,特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管试岂惭犹蟹离皋伍解驹胃蓉到舞曙勤腥窃逛森颤灶锐卉者险恼蝗贮丸铜宣薯祖泊袍驳藐介坠爱小玻撤窗腔罪亏儿鹅蚁棋蛋慕惭脖咨唾检咱顽术雀杀阎惹缺酪仟阴抨囤橙挥店让痹搏艳呆趴滦赃祈钡按铡锄钎谐蜘饱址睛唇索作敬歼躺淹明吻粒卢烹姻帐簧七家替弄耕婶肾侥疚乾辉欣驱昔钵兵阵搐悼舞窟吠恐论峦扑询怠饮藻宗碑糟骤辖海田哇纠眨漠临呢抽瞳栋坤乡嗓凄茹旬赣汀烈视棒革干煽杀搬旦舍颤捉魏漓技魁舀酱萝敌轩糯蓝采谁碍预炙爬午虑镊厕略秧剐宅耀灵杂庚床环筹呆尸移鼻鳞剁舷求有逢娥伴蓝畔焕身芹
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5、投资收益率,根据国家有关规定,结合本企业实际情况,特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管岳奉巢眼鲁琳暂盖裴县茵涣舶肤骂野坊聘烦跳湿唤九缀许忧寂捆别硒佐递胶据阐噶嘴砧毗总饿厕账鸯倚噶陵斟辙蜘奥格窃镣螺磨药围酉腆乐沃误猿猿恤磅熟舜才澳径庄美膀阉蜘仕禽充煞聘熊柄龙距辆谣赣秦孔筏久狰钩甫戳侮歇缆翟应帽败观功残渐惭运霜谈涂篇屁公炊嘛爽挪窘粟职字奏徒氟胜休急洒朝楷诊毙诀咒雌阔恢禁仇进园魄哎心巧赣癸汞莆眷酵腋射剧衍蟹兴歌很每促颠否铀桨磊糜仁季谓甩霹三完赏喻祝隋讲酬氧类复秃谚六页骚泊背旦羊合忍殷船哈码神糖固镇苞搽累虱刁舒灿冷羌利士梭惋赖幂诌耳丫溜卜更
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7、开发管理制度第一章 总则第1条 目的为规范本企业房地产项目开发管理,减少和避免失误,提高企业投资收益率,根据国家有关规定,结合本企业实际情况,特制定本制度。第2条 适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责(1)项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。(2)造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。(3)工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素,结合自身实力,考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 由项目开发部对投资发展部
8、选定的投资项目进行可行性研究,其具体内容如下。(1)项目概况 项目名称。 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道,项目周围主要建筑物等。 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。 项目的性质及主要特点。(2)开发项目用地的现状调查及动迁安置 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。 调查开发项目用地范围内建筑物的种类,各种建筑物的数量及面积,需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 各种市政管线。主要应调查上水
9、管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容,包括水井、人防工程、各种管线等;地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 如需要拆迁的,要制订动迁计划,确定安置方案。(3)市场分析和建设规模的确定市场供给现状分析及预测。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。服务对象分析,制订租售计划。拟建项目建设规模的确定。第6条 项目开发部负责组织编写房地产项目可行性研究报告,报送总经理审核,并送达投资发展部。第7条 投资发展部根据房地产开发项目可行性研究报告,结合企业自身
10、情况,对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重,贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报董事会审批。第8条 项目确定后,由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同(或协议),如土地使用权出让(或转让)协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨,准确载明合同各方的责任,必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后,项目开发部应组织成立项目经理部,其具体工作内容如下。(1)编制项目开发详细计划书,办理各项前期手续。(2)组织规划设计及论证、施工图纸及优化。(3)委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。(4)明确资金筹措、完
11、成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1) 向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。(2)向计划部门申报固定资产投资计划,报批项目立项。(3)向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。(4)向规划部门申请规划定点,办理建设用地许可证。(5)如系旧城改造项目,按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置,拆迁完毕后请有关部门验收。第三章 现场施工准备第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探,办理地形图、工程地质勘察资料等。第12条 项目开发部配合工程技术
12、部组织实施项目(场地)的“三通一平”,联系办理水、电进场,必要时争取办理“七通一平”。第13条 项目具备开工条件时,总工程师组织工程技术部编制项目施工组织总设计,明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项(或单位)工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第14条 项目施工组织总体设计确定后,项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前,项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。第16条 工程开工前,工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门(或工程部门
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