酒店管理地产--容积率的概念2015.docx

叶予舜
酒店管理概论 容积率的概念

容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积。

建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;

容积率决定了什么？
l 决定了不同产品类型之间配比
l 决定了不同的产品形态
l 决定了不同的面积区间
l 决定了不同的产品户型使用功能
l 决定了项目的售价和盈利表现
l 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题
l 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局

正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比

建筑形式
高品质，低容积率
中品质，中容积率
低品质，高容积率
独立、双拼别墅
小于0.3
0.3-0.4
0大于0.4
TOWNHOUSE联排别墅
0.5-0.6
0.6-0.7
0.7-0.9
4、5层叠加
0.7-0.8
0.8-0.9
0.9-1.1
6层多层
1.1-1.3
1.3-1.5
1.5-1.7
11层小高层
1.7-2.0
2.0-2.2
2.2-2.5
18层高层
2.2-2.5
2.5-2.7
2.7-3.2
1. 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2. 容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3. 容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4. 容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5. 容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6. 容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7. 容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8. 容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
9. 容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10. 容积率6.0以上，摩天大楼项目。

有一项目用地6,500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。
请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？
Ø 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6,500X3.6=23,400M2；
Ø 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积；
Ø 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积 =35%X6,500=2,275M2；
Ø 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积） =23,400/2,275≈10层

那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？
3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准,两者其实并不相冲突.
例如:某项目占地3,000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9,000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也
是1,200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪

但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。
理论上开发商必须满足满足
南北间距：
多层多层之间 15-20米 多层小高层之间25米 小高层之间是30米 小高层高层之间是35米
高层之间40-50米
东西间距
多层多层之间 8-10米 多层小高层之间12-15米 小高层之间是15-18米 小高层高层之间是20米
高层之间25-30米

运用容积率增加面积
⑴ 加大楼座排布密度，缩小楼间距
⑵ 增加楼层数量。在政府部门允许的情况下，
⑶ 增加进深。平均进深12米的花园洋房，如果进深增加至14米，整个项目的容积率可以增加10%-15%之间。
设计上，对开间一般都是很谨慎的，除非高档产品，否则开间尽量最小，靠增大进深面积增加容积率。进深增加后户型已经变成了150平米的户型了。如果是这样的话，我们还有120平米的户型吗？我们需要考虑的是在增加容积率的同时必须考虑到地块、市场、利润等相关因素的影响。
但是大面宽不一定损失容积率，同一面积段大面宽才损失容积率，主要是因为进深变小。

在产品可实现以及市场可实现的前提下，项目的经济指标综合对比方案很重要，他能直观的显示出各种容积率下项目的盈利分析。

产品类型
方案一
方案二
方案三
方案四
占地面积
66亩
66亩
66亩
66亩
容积率
3.43
3.92
4.41
4.92
总建筑面积
152,000
166,000
190,000
210,000
其中：住宅
11,000
124,000
148,000
168,000
商业
6,000
6,000
6,000
6,000
会所
1,000
1,000
1,000
1,000
地下车库
35,000
35,000
35,000
35,000
产品评述
高品质
舒适度较高
品质受限
难以实现
项目总投资
48,017
50,821
53,357
55,287
开发毛利
13,944
14,731
14,141
14,497
税前利润
28.98%.
28.99%
26.50%
26.22%
财务净现值

内部收益率

项目运作资金预估
2.5
2.5
2.7
2.8

下面是开发商运作项目与否的三种财务上的评判标准
（1）财务净现值

财务净现值是指投资项目按行业基准投资收益率或者是预期投资收益率将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之和的代数和。他是评价房地产开发项目的一个重要经济指标。
在开发公司用的会比较多，因为他们做出的现金流更符合公司的具体情况
基准投资收益率或者预期的收益率指投资要求达到的最低收益率。一般用Ic表示
一般的说开发项目大多要带有一定的风险和不确定性，所以Ic应高高于贷款利率。

财务净现值的公式：FNPV=∑（CI-CO）t(1+Ic)-t
FNPV≥0说明项目可行，可以接受该种类型的项目，反之不行
例如(我们假设Ic=10%)
年份
0
1
2
3
4
5
现金流量
-1,000
-8,000
500
500
500
1,200

FNPV=-1000-800（P/F,10%，1）+500（P/F,10%，2）+500（P/F,10%，3）+500（P/F,10%，4）+1200（P/F,10%，5）=148.22万元≥0

（2）财务内部收益率评价：

财务内部收益（FIRR）是指项目在整个计算期内，使净现值等于零时的折现率，他的经济含义是项目在这样的折现率下，在计算期结束时，以每年的净收益恰好把投资全部回收过来。

∑（CI-CO）t(1+ FIRR)-t=0
FIRR≥Ic是可以考虑接受该项目，反之，不可行
FIRR的求解原理及方法就是首先确定一个r，代入公式求FIRR，如果财务净现值为正值，则增大r的数值，如果为负值，则减小r的数值，直到财务净现值等于零为止，此时的r就是财务内部收益率

R=r1+（r2-r1）* FNPV1/（ FNPV1- FNPV2）

承接上题的计算结果，
FNPV=-1000-800（P/F,i，1）+500（P/F,i，2）+500（P/F,i，3）+500（P/F,i，4）+1200（P/F,i，5）
取r1=12%时，FNPV1=39
r2=15%时，FNPV2=-106

所以r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8%
12.8%＞10%
项目可行
（3）
成本利润率
=开发利润/开发总成本*100%
税后成本利润率
=开发利润*（1-25%）/开发总成本

5、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值。一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积。容积率决定了总面积，也决定了单价。而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，（容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了）因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。

6、如何根据容积率来进行产品组合?
某项目的容积率实现指标（r=1.58）
根据现有地块和容积率。可知项目占地257亩，容积率为1.58。
我们可以得知建筑形态大致为以下三种类型
TOWNHOUSE链条别墅
0.5-0.6
0.6-0.7
0.7-0.9
4、5层叠加
0.7-0.8
0.8-0.9
0.9-1.1
6层多层
1.1-1.3
1.3-1.5
1.5-1.7

根据市场情况我们做出了以花园洋房为主的电梯洋房为辅，外加部分联排别墅的产品形式。
为什么呢？
根据市场情况，消费能力、市场接受程度、市场上竞争对手的产品形态等等。
⑴这是因为这个地区市场没有出现过联排别墅，而且有大量的富人存在，我们在做少量的别墅，我们在提升项目的整体对外形象，我们是有别墅的！
⑵而建4.5层花园洋房的目的是实现产品的多样化，也属于提升利润的价值点，其次随着联排别墅的开放，根据市场感应，以及利润分析。决定时候此类型花园洋房时候改变规划。
⑶为什么做电梯洋房呢？主打是市场上比较流行的电梯房，他是盈利的体现。

产品类型
建筑面积
比例
功能分析
联排别墅
20000
10%
提升形象，树立标高
花园洋房（叠加）
150000
20%
产品多样化、提升利润
电梯洋房
90000
60%
高容积率，盈利主题，展示体验
配套商业
11000

邻里服务+风情商业街
幼儿园
2000

会所
1000

特色会馆
总计
274000

但是具体的10% 20% 60%是怎么算出来的呢？
下面举例说明：
比如说我们确定项目做多层和小高层组合的方式。市场上的多层价格3000，小高层4000元。
那么多层、小高层分别占百分多少？
现在我们假设最佳的组合配比的利润是Z
多层比例为X 小高层比例为Y
那么公式就是Z=3000X+4000Y
现在我们看xy的关系，
这样我们确定了产品类别的百分比
开发商让我们去规划某一地块，这有涉及到分期开发的问题，我们现在讨论先开那部分的为问题吧！
地块一：
我们会分两种情况讨论：一是开发商继续回款的情况，二是开发商资金充裕的情况。
3
2
2
1

地块二
我们会分两种情况讨论：一是开发商继续回款的情况，二是开发商资金充裕的情况。

二批房源
花园洋房、联排、双拼
首推房源
花园洋房、联排、双拼
三批
联排、双拼
独栋
四批
独栋、联排、双拼

地块三

以上数据大部分是个人的经验或者是为了便于计算临时调整的。

容积率意思：

房地产项目规划建设用地范围内全部建筑面积（或者说总建筑面积，包括计算面积的附属建筑物）与规划建设用地面积（总的用地面积）之比，计算公式为：总建筑面积÷总用地面积×100%
例如：总用地面积10000平米，总建筑面积18000平米，则建筑容积率就是1.8 。
一般来说，高层住宅容积率不一概超过5，多层住宅不应该超过3，但是有些项目因为成本原因做不到。
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：
(一) 容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
(二) 容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
(三) 容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四) 容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。（如在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

国家标准容积率：
　　别墅1-0.8 ，高档小区2-2.5， 中档小区3，低档小区4；

红线图
　　又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的、用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

总用地面积
　　经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

建设用地面积
　　又称净用地面积，经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

总建筑面积
　　指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以上各层建筑面积之和；
　　建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑

建筑密度
　　是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。

住宅的层高
　　住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

住宅的净高
住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

灰空间
　　最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。

房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

辅助面积
指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

房屋类型
（1）按楼体高度分类，主要分为多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（3）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

21