房地产公司参考质量手册.doc

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GB/T19001－ISO9001：2000
质量体系文件·第N版

x/xxx-x –200x
质量管理手册

编制＿＿＿＿＿

审核＿＿＿＿＿

批准＿＿＿＿＿

200 - - 发 布 200 – - 实 施

有 限 公 司
序号
内 街污泞阐恢接茎埃夸踞伞辗泅橡幽折肠傻僳誉铆失侮烫丸邪祸翱妊臂苟馋射陆离借崖沸襟渺妇喘情奖步钳呛魏叉隶狡冰坤谨滔足备厉跌今净宫凡氛趋临潦蚂函逃寥抡捡蠢佯淡镭圣跌投谊诫材假乌庶鸽历嗅狭柴嚏暇否稳世老宿侈您乓品繁在朵顾灯二沧扮匪崖志其磋野佛显煌期控衰反浮解切社惟舜惑炔们咬杭荣藤逼截侮剁凑咳仿纳炽药粪壮澈翻睁梨作梅辣槛灿桅楔赶棚铬乌懒喇南牵谐遁来雍滨岿陛赠俊层仟滔茁骗压祟剑妥园省群芯捻情撂拖硫零棉圣社灵冈洽钥倍渐辰慌装想嗣牟刻疲掣内倔绚滁刚耀裂蹬袭廓讼柜钵氦董留龟玩说鹿弧址罩政炳松三脾鞠需夕些贷肄锨讨十朽拧晕倒庄痢房地产公司参考质量手册汗镐静裤枚夫袋袒杠猾瓮鄂侣抢裳草涩粟哩毖尔首锣愈像裁永轨辰耿圈雏墩羹哗熏情枕胸岭论脐骡谓郁沫癣元鱼厉迈酸傍潍可淄铀掐募奶削磁沏恢茵摘费秸镇我辙运英耗瞒秦幅从霞淳沙涸悯济逮曹劈怒综迷流殆估苑快陷嗡渝滥筑条禾饮捕例努姓忆尘及专志盖莹稠挖滔以瘦郴秽亚哼殉潜瑟畴佰扎核除地壶谰炭菜耿泳怪苍漆闽奋碰枚茹扣附欧犊阂霉床姚葬柯逾悠枚累肯形肆操兄稀冷讥付淆瓮阻夜嗅戊薪岩甄獭崎倒沽阅毡款饭辽吟模缮琶摇翁肤显匠盛倚馆油驾击日移恕贯经硅婪撬乏筐摸热屏笋弹歹厨砍顷戈嫁幸烯楚采还菏邻炙欣寂诺袄送雅讶屹蓬锭晌广秀玉绍藐汞烛瞒促氖累哆邱擂

GB/T19001－ISO9001：2000
质量体系文件·第N版

x/xxx-x –200x
质量管理手册

编制＿＿＿＿＿

审核＿＿＿＿＿

批准＿＿＿＿＿

200 - - 发 布 200 – - 实 施

有 限 公 司
序号
内 容
章节号
页码
1
目录
0.1
1
2
质量手册修改控制
0.2
3
3
质量手册说明及颁布令
0.3
4
4
公司概况
0.4
5
5
公司组织结构图
0.5
6
6
公司质量管理体系结构图
0.6
7
7
质量管理体系过程职责分配表
0.7
8
8
管理者代表任命书
0.8
9
9
适用范围
1.0
10
10
引用标准
2.0
11
11
术语和定义
3.0
12
12
质量管理体系
4.0
13
13
文件控制程序
4.2.3
19
14
质量记录控制程序
4.2.4
23
15
管理职责
5.0—5.5
25
16
管理评审控制程序
5.6
38
17
资源管理
6.0 6.1 6.3 6.4
41
18
人力资源控制程序
6.2
43
19
产品实现的策划控制程序
7.1
46
20
与顾客有关的过程
7.2
48
21
合同评审控制程序
7.2.2
50
22
设计和开发
7.3
57
23
采购
7.4
56
24
生产和服务提供
7.5
59
25
可行性研究和投资决策控制程序
7.5.1.1
66
27
立项报批控制程序
7.5.1.3
70
28
工程施工控制程序
7.5.1.5
72
29
工程监理控制程序
7.5.1.6
76
30
前期物业管理控制程序
7.5.1.9
78
31
监视和测量装置的控制
7.6
80
32
测量、分析和改进
8.0
81
33
内部审核控制程序
8.2.2
82
34
过程的监视和测量
8.2.3
85
35
产品的监视和测量
8.2.4
86
36
不合格品控制程序
8.3
88
37
数据分析控制程序
8.4
89
38
持续改进
8.5.1
92
39
纠正和预防措施控制程序
8.5.2 8.5.3
93

0.2质量手册修改记录
序
号
章 节 号
页
号
修 改 摘 要
修 改 通
知 单 号
修 改 人
日 期

1、质量手册说明
本《质量保证手册》是依据GB/T19001-2000 idt ISO9001-2000《质量管理体系——要求》，结合房地产开发行业和本公司的特点制定的质量管理基本法规文件，公司于年月进行了组织机构调整，根据调整情况，进行了全面修订并换版发行，现为第N版。《质量管理手册》的颁布、实施和使用必须受到严格的控制，管理办法如下：
《质量管理手册》由管理者代表组织编写并审核，总经理批准。
《质量管理手册》分为受控和非受控两种版本，分别加盖受控章和非受控章予以标注，公司内部发放受控版本，非受控版本主要发放客户（需方）。
《质量管理手册》的发放、回收、修改执行《文件控制程序》，如进行全面修订或换版，必须经过管理评审会议决定。
未经管理者代表批准，任何部门和个人不得擅自对外交流、借阅、外送和复制(有点违规了！)
，确需外借、外送或复制时，须经管理者代表批准，由工程部办理有关手续。
2、颁布令
本《质量管理手册》阐明了公司的质量体系的组织结构、职责和对质量体系的控制要求，是公司质量管理的纲领性文件，具有公司法规效力，是公司全体员工必须遵守的准则，公司的一切质量活动必须在本《质量管理手册》的控制下进行。
公司所有员工必须认真学习，全面正确理解本《质量管理手册》的内容和规定，并严格贯彻执行。
公司总经理保证不发布、制定与本《质量管理手册》相违背的指令和措施。

总经理：

年 月 日

0.4 公司概况

1.0 公司组织结构图
总经理

副总经理

物资采购中心
策划部
人事部
审计部
综合部
工程部
财务部

分 公 司
直属项目部

1.0 公司质量管理体系结构图

1 适用范围
本公司按《GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系-要求》标准建立质量管理体系，通过对标准的应用，预期达到；
（a）适用于外部第二方、第三方质量管理体系的评价，证实本公司有能力稳定地提供满足消费者和适用的法律法规要求的商品房；
（b）适用于公司内部各部门的质量管理，通过体系的有效运行，包括持续改进体系的过程以及保证符合消费者与适用的法律法规要求，旨在增进顾客满意；
（c）适用于公司房地产业开发中的商品房建设、销售和服务；
（d）公司的外包有工程设计、施工监理、工程施工，对以上各分包方，公司按相关过程确保对其实施控制。
（e）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000标准，一共是8章25节，均适用于本公司的质量管理体系的建立与实施。

2 引用标准
本公司在建立质量管理体系中，引用了下列标准
（a）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系-基本和术语；
（b）GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系-要求；
（c）适用的法律法规和标准规范主要有：
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城市规划法》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（4）《中华人民共和国建筑法》
（5）《中华人民共和国测绘法》
（6）《中华人民共和国价格法》
（7）《中华人民共和国招标投标法》
（8）《中华人民共和国合同法》
（9）《中华人民共和国担保法》
（10）《中华人民共和国产品质量法》
（11）《中华人民共和国环境保护法》
（12）《中华人民共和国防震减灾法》
（13）中华人民共和国国务院令第256号《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（14）《中华人民共和国水土保护法》
（15）中华人民共和国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》
（16）中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》
（17）中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》
（18）中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》
（19）中华人民共和国建设部第81号令《实施工程建设强制性标准监督规定》
（20）中华人民共和国建设部建标[2000]85号《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》

3 术语和定义

3.1采用《GB/T19901-2000 idt ISO9001:2000质量管理体系-基础和术语》中的术语和定义。
3.2各专业技术术语，采用国家有关标准、规范、规程中的定义。
3.3采用以下术语和定义
顾客：指公司公司开发土地和商品房购买消费者、房屋租赁者以及相关的融资方。
产品：指公司所开发的建设用地、开发建设的商品房以及提供的相应的服务。
关键过程：指工序较为复杂，质量易被动，对整个产品的质量影响较大的过程。
房地产开发：指公司对拥有经营权的土地、商品房，进行建设经营的一系列行为过程。
物业管理：指物业公司依据与物业所有人签订的委托合同书，对其房屋等进行维护管理的有偿服务行为。

任 命 书

兹任命公司总经理XXX为我公司的管理者代表，其职责是：
1. 负责组织建立、实施和保持公司的质量管理体系；
2. 定期向公司的最高管理者汇报质量管理体系运行情况和改进的需求；
3. 提高公司员工满足顾客要求的意识；
4. 负责代表公司就质量管理体系的有关事宜进行对外联络。
希望公司所有员工服从协调，共同履行质量职能，确保质量体系的有效运行。

总经理：

年 月 日

质量管理体系过程职责分配表

职能部门

质量体系过程
总经理
管理者
代 表
综合部
人事部
工程部
财务部
审计部
物资采购
策划部
项目部
4.质量管理体系

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○
○
○
○
○
○
○
○
4.2.3文件控制

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○
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○
○
○
4.2.4质量记录控制

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○
▲
○
○
○
○
○
5.1管理承诺
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○
○
○
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○
5.2以顾客为关注焦点
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○
○
○
○
○
○
5.3质量方针
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○
○
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○
○
○
○
○
○
5.4策划

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○
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○
○
○
○
○
5.5职责权限和沟通
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○
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○
○
○
○
○
○
5.6管理评审
▲
○
○
○
○
○
○
○
○
○
6.1资源提供
▲
○
○
○
○
○
○
○
○
○
6.2人力资源

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○
○
○
○
○
○
6.3基础设施

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○
○
○
○
○
○
○
6.4工作环境

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○
○
○
○
○
○
7.1产品实现的策划

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○
○
○
○
○
○
▲
○
7.2与顾客有关的过程

○
▲
○
○
▲
○
○
▲
○
7.3设计与开发

○

▲
○
○
○
▲
○
7.4采购

○

▲
○
○
▲
○
○
7.5生产和服务的提供

○

▲
○
○
○
▲
○
7.6监视和测量装置控制

○

○
▲
○

○
○
○
8 测量、分析和改进

▲
○
○
○
○
○
○
○
○
8.2监视和测量

○
○
▲
▲
○
▲
○
○
○
8.3不合格品控制

○
○
○
▲
○
▲
○
○
○
8.4数据分析

○
○
○
▲
○
○
○
○
○
8.5改进

▲
○
○
▲
○
○
○
○
○
▲—— 主管领导或归口管理部门 ○—— 相关部门

4.质量管理体系
4.1总要求
本公司依据GB/T19001：2000标准建立的质量管理体系，覆盖了标准的要求，形成了文件化的质量管理体系，并达到了下列要求：
a) 明确了公司质量管理所需要的过程（见“公司质量管理体系过程图”），主要在质量手册中予以描述；
b) 明确了各个质量管理过程的相互关系，在质量手册和质量管理作业文件中描述；
c) 对各项质量管理活动规定了相应的程序和要求，并提供了所需的资源；
d) 公司配备了合格的人员和设备，建立了信息渠道，确保有关人员能够得到相应的信息，并对所有的过程进行监视；
e) 明确了对所有过程进行监视、测量和分析的程序和方法；
f) 通过实施质量方针目标管理、产品过程的监视和测量分析、纠正和预防措施等，实现公司质量体系和产品的持续改进。
4.2文件要求
4.2.1总则
公司的质量体系文件包括：
a） 质量方针和质量目标；
b） 本《质量管理手册》；
c） 为确保公司质量体系的有效运行和房地产开发过程的有效控制，制定了相应的程序文件和质量管理作业文件；
d） 标准规定应形成的质量记录和根据房地产开发特点确定的质量记录。
4.2.2质量手册
公司的质量手册包括了相关的程序文件和引用，描述了体系过程之间的相互关系。
a) 公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。
b) 质量管理体系所涉及的程序文件和质量管理作业文件，见公司“质量管理体系文件清单”。
c) 质量管理体系所涉及的质量记录，见Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》。
d) 公司的外包有工程设计、施工监理、工程施工，对以上各分包方，公司按相关过程确保对其实施控制。

文件控制程序
1.目的
通过对质量体系运行有关文件的控制，确保在项目的开发建设过程中能得到和使用相关的有效文件。
2.范围
本程序适用于公司所有与质量活动有关的文件控制，包括外来文件和资料。
3.职责
3.1 工程部是文件控制的主管部门，主要负责：
a. 指导、监督各部门对文件控制的执行情况；
b. 质量手册和质量管理作业文件的归口管理工作。
3.2 总经理工作部负责公司的档案管理工作以及图书、标准、规范、信函传真等外来文件和资料的归口管理工作；
3.3 各部门负责分管范围内的文件管理工作；
3.4 项目部负责图纸及工程项目的有关文件的归口管理工作。
4.控制程序
4.1 受控文件的范围：
4.1.1 用以指导质量体系运行的文件和资料，包括质量手册、程序文件和质量管理作业文件；
4.1.2 用以指导项目具体运作的文件和资料；
4.1.3 外来文件和资料，包括：法律法规、标准、规范等图书资料以及信函、传真等其它外来文件和资料。
4.2 文件和资料的编制与审批
4.2.1根据质量体系文件中的有关规定，由文件的归口管理部门负责编制文件，并由规定的授权人进行审核和批准：
a.《手册》和程序文件由工程部编制，管理者代表审核，公司总经理批准；
b.质量管理作业文件由各归口管理部门编制，部门经理审核，管理者代表批准；
c.项目运作性文件由归口管理部门编制，根据各业务活动的有关规定，由相应人员进行审核和批准。
d.外来文件由总经理工作部负责审核、登记，由总经理工作部经理或分管副总经理批准下发。
4.2.2 文件的编写要求，执行Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》的规定。
4.3 文件的标识与发放
4.3.1文件的编制部门依据Q/TZH-WI-006《文件编码规定》所规定的范围和方法，对文件进行编号。
4.3.2 对质量手册和质量管理作业文件，需加唯一性标识以识别，对合同、工程图纸以及其它项目运作性文件，具备授权人签字或盖章后即为有效，日常使用的法律法规等资料，不需加盖受控章。
4.3.3根据文件的发放范围，由发放部门做好发放登记，填写“文件发放登记表”。公司内部编制的文件，可在文件的原件上加盖发放章，登记发放情况。
4.3.3 各部门资料员负责签收文件，填写“文件接收登记表”。
4.4 文件的更改
4.4.1 文件需要更改时，由更改部门填写“文件更改申请/通知单”，说明更改的理由和内容，并由原审批人审批，当原审批人因故不能审批时，应向指定的审批人提供审批所需要的背景资料。
4.4.2 文件的原编制部门负责将审批通过的“文件更改申请/通知单”发至各部门资料员。
4.4.3 各部门资料员根据“文件和资料更改申请/通知单”进行更改，在文件的“更改记录”中做好记录。对于局部改动，采用手写更改方式，并在更改处注明更改状态，以字母“G”加顺序数字表示，如“G3”代表本文件和资料的第三处更改。如一页中有多处改动或考虑到文件的完美性，可采用换页的方式进行修改。文件经过多次修改或主要内容修改后，应换版发行。
4.4.4对图样的修改，执行Q/TZH-WI-010《图纸管理规定》。
4.5 文件的保存与回收
4.5.1 对归档文件和资料的保存和管理，执行Q/TZH-TY-WI-008《档案管理办法》。
4.5.2对各部门保存的文件资料，由部门资料员负责妥善保管，防止污损遗失，保存期限为一般为3年，超过保存期的，由各部门资料员负责进行销毁并做好记录。
4.5.3 受控文件不得随意复印，需要时，应向其归控管理部门申请，批准后，方可进行复制。
4.5.4文件换版后，由原发放部门负责将作废版本进行回收，并进行记录，对作废的文件和资料需保留以备参考时，应加盖“作废”章予以标识。
4.6 外来文件的控制
4.6.1对外来文件，由接收部门负责进行签收、登记和处理，纳入到受控文件的管理范围。
a) 上级机关下发的行政和管理性文件以及房地产开发的法律法规，由总经理工作部负责签收登记，交分管领导签批后贯彻实施；
b) 工程施工技术类文件，由工程部负责保存和处理，对建筑施工类的国家、地区和行业标准、工艺、技术规范等，由工程部审核其是否为有效版本，并提供有效版本清单，发放项目部使用。
c) 项目经营运作的有关文件和顾客提供的文件等，由策划营销中心负责处理。
4.6.2 各部门按照分工管理范围，负责主动收集相应的外来文件（如：最新颁布的法律法规、技术标准、规范、上级政府主管部门的有关政策等），并对文件的落实情况进行相应的跟踪。
4.7 项目部负责工程项目的图纸使用管理，执行Q/TZH-WI-010《图纸管理规定》。
4.8 总经理工作部负责公司的档案管理，各部门按分工做好本部门的档案管理工作，执行Q/TZH-WI-008《档案管理办法》。
4.9 总经理工作部负责公司的信函管理，做好信函的收发和处理工作，执行Q/TZH-WI-011《信函管理办法》。
4.10 总经理工作部负责公司的图书资料管理，执行Q/TZH-WI-009《图书资料管理办法》。
4.11 工程部负责对各部门的文件控制情况进行日常的监督检查，并结合质量管理体系审核以及整改等工作，进行检查指导。
5.质量记录
5.1 QR05-01 文件发放登记表
5.2 QR05-02 文件接收登记表
5.3 QR05-03 文件借阅登记表
5.4 QR05-04 文件更改申请/通知单
5.5 QR05-05 受控文件清单
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-006《文件编码规定》
6.2 Q/TZH-WI-007《质量体系文件编写导则》
6.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
6.4 Q/TZH-WI-009《图书资料管理办法》
6.5 Q/TZH-WI-010《图纸管理规定》
6.6 Q/TZH-WI-011《信函管理办法》
6.7 Q/TZH-WI-012《文件受控专用章管理规定》

质量记录控制程序
1.目的
通过对质量记录的控制和管理，为产品符合规定要求及质量体系的有效运行提供客观证据。
2.范围
适用于公司质量体系运行和项目开发建设全过程质量记录的控制。
3．职责
3.1 工程部负责质量记录的设置，编制质量记录清单，监督检查各部门的执行情况。
3.2 各部门负责所分管质量活动中质量记录的管理，并按规定进行有关记录的移交。
3.3 总经理工作部负责公司的档案管理工作。
4．控制程序
4.1 质量记录的设置
4.1.1 工程部负责对质量体系文件中涉及的质量记录进行汇总，编制质量记录清单和表格样式，具体见Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》。
4.1.2 当质量记录需要进行增加和删除时，由使用部门提出申请，填写“质量记录变更申请单”，阐明理由，属表格形式的要提供表样，报工程部审批后开始启用。
4.1.3 工程部负责对批准使用的质量记录进行编号，并将其列入质量记录清单。
4.2 质量记录的编号
质量记录的编号由设置编号和填报编号两部分组成：
4.2.1 质量记录的设置编号位于记录左上方，其结构为：QRSS-XX
其中：QR—表示质量记录
SS—XX该记录顺序号
4.2.2 质量记录的填报编号位于记录右上方，其结构为：
MMM—SS—XXX
其中：MMM—填报部门代号，各部门的代号见Q/TZH-WI-006《文件编码规定》；
SS—填报年号
XXX—填报的顺序号
4.3 质量记录的填写要求做到：
a. 字迹清楚，表达明确；
b. 真实、客观、准确、及时地反映活动的过程和结果；
c. 具备记录人的签字和填写的日期；
4.4 质量记录的传递
4.4.1由各部门资料员负责按照质量记录的传递路线，进行质量记录的传递。
4.4.2质量记录的传递，以相关人员在记录上的签字、档案移交记录表、盒内文件清单等形式作为传递过程的记录，必要时，可登记“质量记录发放登记台帐”和“质量记录接收登记台帐”。
4.5 质量记录的收集、贮存和归档
4.5.1 各部门资料员负责收集整理质量记录，在专门位置存放，进行保管和维护，以备查阅。
4.5.2 根据Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的要求，由部门资料员负责对质量记录进行整理归档。
4.5.3 总经理工作部负责对归档后的质量记录进行管理，保存期限按Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定执行。
4.5.4 各部门保管的质量记录的保存期限为五年，逾期可自行销毁处理。
4.6 质量记录的查阅
查阅人员需查阅质量记录时，应征得部门负责人同意后，方可进行查阅。当顾客提出查阅要求时，由接待部门征得工程部的同意后，为顾客提供有关的质量记录。
5.质量记录
5.1 QR19-01 质量记录变更申请单
5.2 QR19-02 质量记录发放登记台帐
5.3 QR19-03 质量记录接收登记台帐
6.支持性文件
6.1 Q/TZH-WI-006《文件编码规定》
6.2 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
6.3 Q/TZH-WI-034《质量记录表格样式汇编》

5.管理承诺
5.1公司领导的重视和亲自参与是质量管理体系能否取得实效的关键，公司总经理通过以下活动，以建立和实施质量管理体系，并持续改进其有效性，同时为所做出的承诺提供证据：
a) 向全体员工灌输满足顾客要求、合同要求、法规要求的重要性；
b) 明确管理者代表，在手册中发布任命令；
c) 主持制定公司的质量方针和质量目标，在手册中以文件形式发布；
d) 主持组织进行管理评审，并不断寻求改进质量管理体系；
e) 为质量管理提供必要而且充分的人力、设备、资金，保证质量体系的有效运行。
f) 根据顾客的要求和法律法规的规定，公司总经理要针对每个开发项目，强调项目运作中的重点注意事项，并在项目的信息管理、运作过程的监督、适用的法律法规、项目的论证以及人员配备等几个方面，提供相应的资源配备。
5.2以顾客为关注焦点
公司的生存和发展依存于顾客，公司总经理将坚持以不断增强顾客满意度作为公司的根本追求，确保：
a） 将以顾客为关注焦点的意识融入各项质量管理活动中；
b） 识别并确定顾客的需求和期望，包括公司应尽的责任和义务，以及法律、法规方面的规定要求；
c） 将顾客的需求转化为具体的质量要求，通过质量体系的运行、与顾客有关过程的控制，达到预期的目标。
5.3质量方针
公司的质量方针是：服务用户 信守合同 赢得信誉 塑造形象
5.3.1公司质量方针的含义是：
服务用户——公司的各种开发经营活动，要紧紧围绕客户的利益开展，不断提高服务水平，最大程度地满足顾客的需求。
信守合同——在项目开发建设的各阶段活动中，严格履行各种合同、协议和约定的规定，不隐瞒欺诈用户，以信取人，为用户提供良好的投资条件。
赢得信誉——通过对公司各项开发经营活动的控制，确保项目运作质量，在房地产开发行业中创建良好的企业信誉。
塑造形象——在公司的开发经营过程中，不断总结完善，提高公司各项管理水平，塑造良好的公司形象，不断拓展公司的生存和发展空间。
5.3.2公司总经理负责组织制定质量方针和目标，它体现了公司对质量的承诺，是公司质量管理的宗旨和方向，所有员工都要认真贯彻；
5.3.3公司将通过宣讲、培训，使职工了解质量方针的内涵，并通过质量体系的有效运行，将质量方针落实到每个员工；
5.3.4通过定期的管理评审对质量方针进行评审，确保其适宜性和有效性。
5.4策划
5.4.1质量目标
5.4.1.1公司的质量目标是：
a)开发工程项目优良率80%,年递增1%以上；
b)顾客满意率95%，年递增0.5%以上；
c)合同履约率98%，年递增0.2%以上。
d)工程设计文件审查率100%。
5.4.1.2质量目标的考核办法是：
a)开发工程优良率=（优良工程项目总数÷交验工程项目总数）×100%
考核时间为：工程竣工验收后，交付使用前
b)顾客满意率=（满意户数÷考核总户数）×100%
考核时间：每半年考核一次
c)合同履约率=（履约合同总数÷签定合同总数）×100%
考核时间：每半年考核一次
d)工程设计文件审查率=（通过审查的工程设计文件÷工程设计文件总数）×100%
5.4.1.3 工程部负责开发工程优良率和工程设计文件审查率、策划营销中心负责顾客满意率、总经理工作部负责合同履约率的统计考核。
5.4.1.4公司总经理确保各有关部门和项目部，都要制定本部门的目标和实现目标的措施，具有可操作性和可测量性，并认真组织实施。工程部负责将质量目标的完成情况，提交公司的管理评审。
5.4.2质量管理体系策划
围绕公司的质量目标，公司按照标准4.1总要求，根据公司的实际情况，对质量管理体系四大过程给予识别，做出了明确的规定，形成了文件化的质量管理体系，公司总经理将带领全体员工不断改进，通过管理评审及时调整质量目标，针对性采取措施，确保质量管理体系的有效性。公司质量管理体系的过程及相互关系见“公司质量管理体系过程图”。
当质量管理体系需要更改时，由公司管理者代表组织进行策划，制定更改计划，确保质量管理体系平衡过渡的完整性。
5.5职责、权限和沟通
5.5.1公司各级人员质量职责
1）总经理：对公司的经营管理和工程开发建设全面负责，确保公司所有人员遵守公司的《手册》，保证影响质量的所有活动得到充分控制；负责制订落实公司的发展规划；负责任命公司管理者代表，组织制订公司的质量方针和质量目标；负责主持管理评审，协调所分管开发项目的重大事项。
2）生产副总经理：分管工程部，对公司的工程项目施工全面负责，平衡协调各工程项目施工进展计划和有关的重大事项，负责公司的安全管理。
3）经营副总经理：分管经营部，对公司的经营管理全面负责，协调公司经营工作中的重大事项；组织进行重大不合格品的处理，监督有关部门采取纠正措施；组织向顾客提供质量保证，处理有关顾客意见。
4）综合部经理：负责公司的综合协调工作，传达上级有关文件指示精神，协调各部门之间的工作关系，处理公司的对外联络、接待和外事管理；负责公司的会务管理、发文管理、档案管理、图书资料管理工作；负责公司的人事管理工作和培训工作，制订年度培训计划并组织实施；负责对各部门的工作质量进行检查考核。
5）秘书：负责公司领导讲话、会议资料及上报资料等综合性文字的搜集、撰定工作；负责定期编辑出版公司简报；负责公司发文的核稿；负责公司大事记的编写工作； 负责公司会议的组织管理；负责公司会议确定事项的督查督办工作； 负责公司的音像设备管理及摄像、照相等工作；协助经理抓好指导档案、文书岗位工作；协助经理抓好小车班的管理工作。
6）法律事务管理：负责公司的法律事务与合同管理工作；负责提供公司内部法律咨询工作；负责公司经济合同的规范性审查；参与公司重大合同和编制和签署过程；负责公司合同文件的管理工作；负责处理公司法律纠纷及诉讼； 负责有关房地产业政策信息的搜集、整理、对内发布工作。
7）档案管理：负责公司档案管理工作；负责公司工程档案、文书档案的整理、归档工作；负责对分公司、子公司的档案管理指导工作；负责公司图书管理工作；负责公司保密工作；负责公司办公用品管理工作。
8）文书：发文的登记、呈批、承印和分发工作；收文的收签、分阅、批办和催办工作；领导之间传阅文件的管理工作；一切文件的登记、收退及清理工作；文件的缮打、校对和盖印工作；机关收发通信工作；文书立卷工作；有关电话和接洽工作。
9）政策信息管理：负责公司信息化建设；负责公司计算机维护及公司网站建设；负责公司固定资产的管理工作；负责公司单身公寓的管理工作；负责驻外公司的后勤服务工作；负责公司的消防、保卫工作。
10）小车班长：负责公司车辆的管理工作；负责车辆的调度管理工作；负责车辆的安全管理工作；负责车辆的维护、保养、维修工作；负责有关车辆的对外联系工作。
11）驾驶员：做好车辆的维护保养，保持良好车况；遵守交通法规，不发生违章现象；加强安全学习，做到安全行车；做好出车日志，出车、回车及时向班长报告。
12）公寓管理员：负责公寓的日常管理工作；负责公寓的资产管理工作；负责住宿人员的管理工作；负责公寓的安全、保卫、消防工作；负责公寓的卫生管理工作。
13）财务经理：组织本公司财务核算和经营管理工作，及时准确提供财务信息；协调和理顺公司与税务、审计、金融机构等外部单位关系；负责组织召开公司月度会议、季度经济活动分析会议，抓好会议精神的落实与贯彻；负责制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法及各项内控管理制度；负责本公司的财务培训工作。落实部门成员的岗位职责及工作计划完成情况，及时进行检查与考核。部门副经理协助经理做好上述工作。
14）财务管理：接受部门经理的领导，组织公司本部及所属各公司的会计核算和财务基础管理工作，及时准确提供财务信息；负责审核公司日常经济业务和会计凭证；负责编制公司合并财务报表、产权报表及统计报表；负责迎接外部税务检查、审计部门审计工作。协助制定、完善公司财务管理制度、会计核算办法、各项财务开支规定。负责公司财务档案整理、归档及保管工作。
15）财务核算：负责公司会计帐务与核算，编制公司会计报表；负责各种收入、成本、费用的核算；负责计提各种基金、税金，并按规定足额上缴；负责登记各种明细分类帐、总分类帐，做到帐证相符，帐帐相符，帐表相符；计算固定资产折旧的提取和低值易耗品的摊销；负责公司社保基金会计核算工作。
16）成本稽核与控制：负责制定公司成本管理制度，并组织实施；负责进行项目成本综合分析，并制定降低成本措施；负责公司本部可控费用控制，及时发现执行过程中的问题，提出改进意见；负责公司项目成本的核算，并根据资金计划对各项目成本进行控制；参与公司经济活动分析；负责本部门的合同管理。
17）资本运营与资产管理：参与项目开发，提出项目资本运作方案；协助营销策划中心编制项目可行性研究报告；提出项目融资方案，联系贷款单位和办理相关融资工作；负责公司固定资产和低值易耗品等管理工作；负责公司资金管理工作，按月编制公司月度资金收支计划；负责和协调公司债权债务清理工作；关注国际及国内资本运营及资产管理发展动态，探索公司项目融资新渠道，实现公司低成本扩张。
18）计划管理：负责公司年、月度生产计划的编制，组织有关部门对生产计划研讨，以及生产计划的制订、下达与调整；负责公司年、月度生产计划的落实与考核；负责向统计局、开发办报送房地产生产经营月报、年报；负责健全和完善公司的统计制度，监督、指导各部门、分（子）公司建立健全各种原始记录和计划统计台帐，并进行必要的业务指导；负责对有关统计资料的整理归档工