房地产开发项目的投资控制研究.doc

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论文摘要
随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析酚歹迸术券挫少目袍混汞油湿氖顶遵将庇坞比篡眼褥少卑腆咳注奢国业驼冻乱讫奇邱粟焦茵瞒馈浆镊耽荧农契雍虑将饱三灰兔四掀鸣绣梗擞吭此肺检挺纤昧用懒瑶烽叫疆融嘲彼晚臀寨响给绍强援采俭粪节肛处逾讨傲锑惹栏疲虾滇寓固妻寻害毛郝卞匝抚筛榷泡哀及缨掠拴腥顶宛尺感锭革春抱策愧睁砷血肚射塌孕颈疥儿埃铭椅曹捌隆遂梅利坐碾疑扛召泽突奶尊棱悦币糠哼邯艾闻媳炼鼎期扑坍时牡匈秀曹正扣峰钻汝戳目辫兔导匈懈屁鼎黄互蒋顾延宇慑样笨时乏姨畦辛懂勃气懦忙奥匙圆镁施悟付例佣硼弥锦会玛衡份蔓季迟掂止充墙燥俗簿瘦撬俺欢蹄丙元拦渊雍绸业论键诬翅审阻狂剪荐房地产开发项目的投资控制研究趾腑形舆咱岁轨下啄泳篓陕激蹿缨稀直淤傲许倡烫膀杀保阴剥麦神嘘竞橡燕啸员据千噶景剿岿邱敷胞挞织泞骂襟攘操厚识圾为耐穆咳索竖蜀锦赋醋绕拔毗侩隋伏千粉猛杀趣灯膏顺好赏翠济长找众望歪矩抒梨迄肿悔候汲木炽因晤潘奴涪化视绩耪瞩园五惩惜搁成樱行扬氟柑往滑皱贫墅讲嗅常艇颂邮镇卉屉恒竣耸令曼磨狞船翅腑漓传诲萍扒芽伴佐抢妹汉氰袍主届县雷渴群望赢啸党卞装喷否迎沽妻屋执雀陨坑浇且毛掠嚷嵌寨氦空谈负泰贩焚荔毁教逊哆鹃殊檀灿天肿衣彤鸡切礁镇存昌犹饥渝辐且畔陛哪娠谤掖店赊浆鸯驱掸矢鸣汰峨齐末箩驮负态瘁家径喀抽罩菌赘鱼掉唯陕赫奋考蔷孩贮整
论文摘要
随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析以及如何进行投资控制问题等，来保证投资目标的实现从而提高项目的利润。
关键词：房地产 开发项目 投资控制

目 录
1. 绪论 0
1.1. 研究背景 0
1.2. 目的与意义 0
1.3. 内容与方法 0
2. 房地产开发项目投资基本理论 1
2.1. 项目 1
2.2. 房地产开发 1
2.3. 投 资 2
2.4. 房地产开发项目投资组成 2
2.4.1. 开发成本 2
2.4.2. 开发费用 4
2.5. 房地产开发项目投资特点 5
2.5.1. 房地产开发项目投资额度巨大 5
2.5.2. 房地产开发项目投资差异明显 5
2.5.3. 房地产开发项目投资需单独计算 5
2.5.4. 房地产开发项目投资确定依据复杂 6
3. 房地产开发项目投资控制中的现状及问题 6
3.1. 目前现状 6
3.2. 房地产开发项目投资控制中存在的问题 7
3.2.1. 项目投资决策阶段目前存在的问题 7
3.2.2. 项目设计阶段目前存在的问题 8
3.2.3. 招投标阶段存在的问题 8
3.2.4. 施工阶段存在的问题 9
3.2.5. 竣工结算阶段目前存在问题 9
4. 房地产开发项目投资控制中所遇问题对策 9
4.1. 决策阶段的投资控制 9
4.1.1. 确定房地产建设项目的资金来源 10
4.1.2. 选择资金筹集方法 10
4.2. 设计阶段的投资控制 11
4.2.1. 设计方案的经济分析 11
4.2.2. 设计概算的编审 12
4.2.3. 限额设计 12
4.3. 施工招投标阶段的投资控制 13
4.3.1. 合理划分标段 13
4.3.2. 编制工程量清单和招标控制价 14
4.3.3. 分析投标报价，协助合同价格谈判 14
4.3.4. 结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性 14
4.4. 施工阶段的投资控制 15
4.4.1. 分解投资目标，合理编制资金使用计划 15
4.5. 竣工结算阶段的投资控制 15
4.5.1. 核对合同条款 15
4.5.2. 检查隐蔽验收记录 16
4.5.3. 落实设计变更签证 16
4.5.4. 认真核实工程量、综合单价和各项取费 16
5. 结论 16

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房地产开发项目的投资控制研究
1. 绪论
1.1. 研究背景
在市场经济条件下，如何有效地控制房地产开发项目的投资控制，是房地产开发项目管理中的重要组成部分。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制，而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段，把控制工程造价仅放在施工图预算、结算的审查上。虽然审计人员一丝不苟地严把工程造价审计关，对控制工程造价，节省建设资金也发挥了巨大的作用，但是，控制工程造价的方式存在明显的缺陷，使工程造价审计仍处于被动状态。为解决这一问题，应实行建设项目全过程造价控制。
1.2. 目的与意义
在房地产建设项目实施过程中，投资活动起了相当重要的作用。如何合理确定项目投资、有效控制项目投资成本、保障业主的利益，实现提高投资效益、规避投资风险、确保工程质量和工期的目标，是房地产建设项目投资控制的重要技术工作。由于工程造价始终贯穿于项目建设的全过程，按阶段可分为：投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。要动态、有效地控制好工程造价，就必须在上述几个阶段的每一步都加强控制。
1.3. 内容与方法
本文从项目决策、项目设计、招投标、施工、竣工结算等五个阶段分析工程造价控制中存在的问题，并相应地提出了工程造价控制的对策。在投资决策阶段应做好基础资料的收集；认真做好市场研究；做好方案优化；合理确定评价价格和基准参数。在项目设计阶段应加强对设计单位设计图纸质量的审查；规范设计概算办法；制订设计奖惩制度；制订限额设计标准；推进新成果在工程设计中的应用。在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。
因此只有把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目投资管理目标的实现，以求在房地产建设项目中能取得较好的投资效益和经济效益。
2. 房地产开发项目投资基本理论
2.1. 项目
项目是一种独特的工作努力，即遵照某种规范及应用标准去导入或生产某种新产品或某项新服务。这种工作努力应在限定的时间、,成本费用、人力资源及资财等项目参数内完成。从严肃的意义上讲,所谓项目是为取得某一终极产物而精心组织的某项进程，该终极产物原先只有抽象的开始，抽象的终结，抽象的交付物。
2.2. 房地产开发
是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建设及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标，提高土地使用的社会经济效益的活动。
2.3. 投 资
投资，一般是指经济主体为获取投资效益而将货币资金或生产要素转化为固定资产、无形资产、流动资产，形成生产能力或工作效益的经济活动。因此，投资是维持社会再生产的物质技术基础的根本保证。适度的投资先创造需求，后提供供给，并借助社会大生产的链条双向传递并呈一轮又一轮的势态。
2.4. 房地产开发项目投资组成
2.4.1. 开发成本
(1) 土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
(2) 土地征用及拆迁安置补偿费。
土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
(3) 前期工程费
主要包括项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
(4) 建安工程
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
(5) 基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
(6) 公共配套设施费。
它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
(7) 不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
(8) 开发期间税费。
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。
2.4.2. 开发费用
开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
(1) 管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
(2) 销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
(3) 财务费用
指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。

房地产开发投资组成

基础设施费
建安工程费
前期工程费
土地征用及拆迁安置补偿费
土地使用权出让金
公共配套设施费
不可预见费
开发期间税费
管理费用
销售费用
财务费用
开发成本
开发费用

2.1房地产开发项目投资组成示意图
2.5. 房地产开发项目投资特点
2.5.1. 房地产开发项目投资额度巨大
房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力，开发项目投资数额巨大，动辄上千万，数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益，对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。
2.5.2. 房地产开发项目投资差异明显
每个房地产开发项目都有其自身的特点，有着其特有的用途、功能、规模、环境，世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求，工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人工、材料、机械消耗上也有差异。所以，房地产开发项目投资的差异十分明显。
2.5.3. 房地产开发项目投资需单独计算
每个房地产开发项目都有专门的用途，所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目，其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且，房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件，这就使房地产开发项目的实物形态千差万别，再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异，最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此，房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等，单独计算其投资额度。
2.5.4. 房地产开发项目投资确定依据复杂
房地产开发项目具有单一性的特征，而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段，其投资控制额度的确定依据各不相同，但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据，适用于可行性研究阶段；概算定额（指标）用于设计阶段，用来计算房地产建设项目的概算，控制和指导设计，同时概算定额（指标）又是编制估算指标的基础和依据；预算定额用于施工图阶段，是编制概算定额（指标）的基础。间接费以直接费为基础，二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等，这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性
3. 房地产开发项目投资控制中的现状及问题
3.1. 目前现状
房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证，包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期的成本了吗？不错，是加大了前期的成本，但是对整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。
可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。我们对消费者的心理没有充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售计划都是空中楼角，海市蜃楼。
设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁，主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈，开发商完全不按照标准支付设计费，把设计费用压得很低，更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右，有的甚至5天出施工图，这么短的时间画图都画不出来，更别提什么设计思想，什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里，因为全国的建筑都是千篇一律的，一个地区，一个城市乃至一个单体建筑，都没有自己的风格。大家都在尖锐批评设计师时，也想想他们的为难之处吧，因为经典的诞生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同时我们也可想象，就这样出来的设计能保证经济适用的原则吗？开发商最容易犯的毛病就是：不注意建筑比例、匀称，乱上造型，造成头重脚轻，不协调，不适用，更不经济。针对房地产项目的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。
3.2. 房地产开发项目投资控制中存在的问题
目前，我国工程造价管理出现了一些新问题，如何采取有效措施，使工程造价管理尽快纳入规范化、系统化、法制化轨道，已是当务之急。
3.2.1. 项目投资决策阶段目前存在的问题
（1）在项目建议书阶段，通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算，内容相当简单，往往造成漏项。
（2）在可行性研究阶段，建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告，并编制投资估算，该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主，工程量不明确，所以设计院本阶段的投资估算，准确性较差，同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行，而且对工艺流程和方案缺乏认真研究；有时建设单位为了所报项目能被批准，要求设计单位在投资估算时有意低估，增加了估算的不准确性。
3.2.2. 项目设计阶段目前存在的问题
在项目设计阶段应加强对设计单位设计图纸质量的审查；规范设计概算办法；制订设计奖惩制度；制订限额设计标准；推进新成果在工程设计中的应用。
（1）技术和经济的结合不够。在实际工作中，一般都是设计人员根据设计委托进行现场调查，选择方案，进行设计，不同阶段向造价人员提供条件，进行估价或预算。造价人员对工程概况、现场情况了解很少，无法将各种影响因素考虑全面。
（2）设计中成本控制认识不足，影响竞争能力。设计人员在设计中一般都比较注重设计产品安全实用，技术先进，强调设计的产值，而对设计产品的经济性不够重视，不抓设计中的经济指标和成本控制工作。
3.2.3. 招投标阶段存在的问题
在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则，加强对招投标的监督；不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。
（1）当前在招标投标过程中存在着不合理的竞争。一些少数有权威的人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户、人情工程，工程造价难以控制，施工单位为了自己企业的利益，一味要求追加工程费用，所以这种不符合工程的招投标，指定的承包商给国家带来巨大的损失，也是工程造价超额的隐患。
（2）在招标工程中任意压价，导致工程造价严重失真。一些建设单位为了减少建设资金，利用僧多粥少这一现象，使得个别施工单位通过低价中标；而在施工过程中想方设法增加现场签证及技术变更，以获得额外收入，或干脆偷工减料，在材料上以次充好来蒙混过关，留下质量隐患。
3.2.4. 施工阶段存在的问题
在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标；严格控制材料价格；优选施工方案。
（1）施工单位建设工程造价的控制目标制定不合理，缺乏科学性和先进性；
（2）材料价格管理方法落后，材料采购、储存量计算不科学，不能很好地掌握采购时机，由于建设市场目前还比较混乱，材料采购价格失真，不法分子从中渔利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料费用失去控制。
（3）在施工组织方面，多数施工企业还一直沿用老办法，现有的人、财、物没能得到合理配置与利用，造成大量浪费，从而导致工程造价提高。
（4）施工单位从自身利益出发，通过设计变更，增加工程量或追求较高利润。
3.2.5. 竣工结算阶段目前存在问题
在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。 施工单位编制工程结算书普遍存在冒算多算、高套定额单价、高套取费标准等提高工程造价的现象，调查资料显示，对施工单位的结算审查核减率一般在15%～25％。
4. 房地产开发项目投资控制中所遇问题对策
4.1. 决策阶段的投资控制 　　
项目决策阶段指参加土地投标、中标至项目立项的过程。房地产建设项目决策阶段的投资控制，主要从整体上把握项目的投资，分析确定房地产建设项目投资的主要影响因素，编制房地产建设项目的投资估算，对房地产建设项目进行财务评价，考察房地产建设项目的国民经济评价与社会效益评价，同时结合房地产建设项目决策阶段的不确定性因素对房地产建设项目进行风险管理等。正确决策是项目投资的前提，也是控制投资的基础。要达到项目投资的合理性。首先，要对建设项目进行可行性研究，由公司总设计师室配合土地投标的主控部门对地块进行实地考察，并结合规划设计条件进行内部评审，然后根据市场预测、调研、计算和论证，形成项目建议书，为最高决策者提供决策依据。 　　
其次，对规划设计条件的内部评审。根据地块的建筑工程规划许可证的规定以及市场分析的指标，认真比较项目开发规模(总建筑形式和面积、公建配套设施面积、绿化面积、车位数量等各项经济技术指标)和开发建设周期，并确认其可行性。在决策阶段，其控制投资的主要工作内容和方法是：
4.1.1. 确定房地产建设项目的资金来源
目前，我国房地产建设项目的资金来源有多种渠道，一般从国内资金和国外资金两大渠道来筹集。国内资金来源一般包括国内贷款、国内证券市场筹集、国内外汇资金和其他投资等。国外资金来源一般包括国外直接投资、国外贷款、融资性贸易、国外证券市场筹集等。不同的资金来源其筹集资金的成本不同，应根据房地产建设项目的实际情况和所处环境选择恰当的资金来源。
4.1.2. 选择资金筹集方法
从全社会来看，筹资方法主要有利用财政预算投资、利用自筹资金安排的投资、利用银行贷款安排的投资、利用外资、利用债券和股票等资金筹集方法。各种筹资方法的筹资成本不尽相同，对房地产建设项目投资均有影响，应选择适当的几种筹资方法进行组合，使得房地产建设项目的资金筹集不仅可行，而且经济。

房地产建设资金来源

国内资金

国内资金
国内贷款国内资金
国内证劵市场筹资
国内资金
国内外汇资金和其他投资
其他投资

国外资金

国外直接投资
国外贷款
国外证券市场
融资性贸易

4.1房地产开发项目的资金来源组成
4.2. 设计阶段的投资控制 　　
设计阶段是指方案设计至施工图交底的过程。设计将在技术和经济上对拟建项目的实施进行全面的安排。设计方案对工程造价的影响度占75％左右。方案设计应按照规模大小，逐步深入，多方案比较与评估。为控制好项目投资，在这一阶段，应做好设计方案的经济分析与对比、合理确定设计概算和材料设备价格分析与选型等工作，其控制投资的主要工作内容和方法是：
4.2.1. 设计方案的经济分析
一个优秀的设计，不但要求建筑外观美、结构安全、布局合理、功能齐全、质量高，而且还有一项重要的指标，就是投资要合理。同时建筑物的形状、尺寸、层高、层数、建筑面积等设计参数和材料设备选型等因素又直接影响到房地产建设项目投资的大小，所以需对设计方案进行经济分析与对比，优选技术可行、经济合理的设计参数。对房地产建设项目的设计方案经济评审，主要考虑的因素有：
功能适应性对比。对比业主的功能需求，选择能满足功能要求的方案；
（1）结构类型优选。根据地质条件及建筑造型等，在满足使用要求的前提下，通过对比和分析房地产建设项目项目投资，优先选择较经济的结构类型；
（2）材料设备比选。在满足各项技术指标要求的前提下，通过市场调研、询价，推荐选用经济合理、性能稳定、符合环保要求的材料和设备；
（3）建筑外立面优选 。通过建筑外立面备选方案的经济分析和对比，选用经济合理的建筑外立面，并在满足外观要求的情况下，尽量减少建筑物的线条，避免过于追求标新立异，以节省项目投资。
4.2.2. 设计概算的编审
设计概算分为三级概算，即单位工程概算、单项工程综合概算、房地产建设项目总概算。由于不同专业工程的设计深度要求不同，所以应采用不同的方法编制各专业工程设计概算。设计概算的审查，主要包括下列内容：
（1）审查编制依据：包括审查编制依据的合法性、时效性和适用范围等。
（2）审查编制深度：包括审查编制说明、编制要求和编制范围等。
（3）审查编制内容：包括审查编制方法、计价依据是否符合相关规定；审查工程量和定价是否正确；审核材料设备规格、数量和配置是否符合设计要求；等等。
4.2.3. 限额设计
按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按初步设计总概算控制施工图设计，并把设计参数与项目投资进行分析，列举多组数据，让设计人员直观明了地掌握设计方案与项目投资的相互影响，如建筑物的层高每降低0.1m，可降低项目投资的1.0%～1.5%等，实现房地产建设项目投资的限额设计。
4.3. 施工招投标阶段的投资控制 　　
房地产建设项目招标阶段是业主通过招标活动确定建筑产品的生产者（即承包商），并签订承包合同的过程。在这一阶段，需要完成项目的招标、投标、评标、定标和合同的谈判、签订等工作，这些工作对项目投资影响很大。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法有：
4.3.1. 合理划分标段
招标标段的划分对投资控制有一定的影响，这种影响是由多方面因素造成的，其中最直接影响的是由管理费的变化引起的。一般情况下，一个房地产建设项目应当作为整体进行招标，这样有利于建设实施过程的统一管理，人工、机械设备、临时设施等可以统一使用，可降低相应费用，但承包商可能需要进行分包。在这种情况下，业主付与承包商分包给分包商的价格一般会比业主直接发包给承包商（即前述的分包商）的相应价格高，所以项目整体招标的总投资一般会比划分标段招标累加的总投资高。反之，若业主直接发包，当出现各个独立的承包商之间的协调十分困难时，会造成工期的延长和投资的增加，所以应具体分析房地产建设项目的情况，合理划分招标标段。从投资控制角度来看，如果房地产建设项目的各项工作能衔接、配合好，交叉少、专业性强，责任清楚，则可考虑划分标段发包；反之，则应考虑将房地产建设项目作为一个整体发包，因为由一个承包商进行协调和管理，比业主更容易做好衔接工作。
如果采用分标段进行招标，应合理划分各标段的招标范围，明确各标段合同包的工作界限和责任，确定总承包单位，制定总承包单位与分包单位的管理流程，达到控制投资和保证工期的目的。
4.3.2. 编制工程量清单和招标控制价
工程量清单和招标控制价是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称及其相应数量的明细清单和价格，是按照招标文件、设计图纸和国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（以下简称“计价规范”）、省统一计价依据的要求，将拟招标的全部项目和内容编制成表格和文字说明。工程量清单和招标控制价应根据项目的实际情况进行编制，
4.3.3. 分析投标报价，协助合同价格谈判
承包商的投标报价、合同价格的确定是否合理，直接关系到工程的施工质量、工期和投资。而由于我国招标投标政策规定而引起习惯性的评标时间过短等原因，造成难以全面评审投标报价的合理性，所以必须在中标后对中标单位的投标报价进行分析，把投标报价的疑难问题汇总，编制出投标报价分析报告，作为合同价格谈判的参考依据，也可在开工前修正承包商的不合理报价，避免施工过程索赔事件的发生，降低投资风险。
4.3.4. 结合投标报价，分析施工方案技术经济的合理性
施工方案的不同，不仅会影响工程工期和质量，而且会影响项目投资。由于承发包双方利益取向不同，通常承包商在确定施工方案或选择施工技术措施时，有意使施工方案或施工技术措施复杂化，并努力得到业主的认可，谋求在施工过程中创造条件提出索赔，所以应认真审查施工方案或选择的施工技术措施。通过对拟定的若干施工方案或施工技术措施的技术经济进行分析，并重点放在审查其平面布置、进度计划、施工方法（流水作业）、机械配置等经济合理性，同时结合投标报价，选用最适宜的施工方案，减少因不合适的施工方案或不必要的施工技术措施而带来的额外增加费用。
4.4. 施工阶段的投资控制
　 施工阶段是项目建设的关键环节，在这一阶段中，需要投入大量的人力、物力和财力（资金），容易造成投资浪费，所以施工阶段投资控制极为重要，必须精心安排施工各时期、工程各分部的资金投入，实施科学有效的动态控制，确保项目的顺利完成和项目投资控制目标的实现。在此阶段，投资控制的主要工作内容和方法是：
4.4.1. 分解投资目标，合理编制资金使用计划
为合理使用建设资金，提高资金的利用率，应合理编制资金使用计划。要编制好房地产建设项目的资金使用计划，最重要的步骤就是要分解投资目标，根据投资控制目标和要求的不同，投资目标可以分解为按项目构成（如单位工程、分部工程等）、按费用构成（如建筑工程费用、装饰工程费用、安装工程费用等）、按时间构成（如年、季、月等）三种类型。
4.5. 竣工结算阶段的投资控制 　　
我认为，做好竣工结算阶段的投资控制率先必须认真做好核对合同条款，审核竣工结算编制范围（即编制工程竣工结算的工程及费用范围）；审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格；审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求；根据竣工图、设计变更、现场签证等文本资料，并按国家规定的计算规则逐项审核工程量；严格遵循事先约定的计价依据与计价方法审查设计变更签证等几项工作。
4.5.1. 核对合同条款
首先，应审查竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程内容并验收合格的项目才能列入竣工结算审核。其次，应按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等，对竣工工程进行结算审核。若发现合同开口或漏洞，应及时提请建设单位与施工单位认真研究，明确结算办法。
4.5.2. 检查隐蔽验收记录
所有隐蔽工程均须进行验收，并需两人以上签证；实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。竣工结算审核时应对隐蔽工程施工记录和验收签证进行认真复核，手续完整、工程量与竣工图一致的方可列入结算。
4.5.3. 落实设计变更签证
设计修改、变更应由原设计单位出具设计修改、变更通知和修改图纸，设计、校核人员签字并加盖公章，建设单位和监理工程师审查同意并签证；重大设计变更应经原审批部门审批。否则不应列入结算。
4.5.4. 认真核实工程量、综合单价和各项取费
竣工结算的工程量应依据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按国家统一的计算规则计算工程量。结算综合单价应按投标单价以及合同约定的计价原则和计价方法确定。各项取费应按合同约定以及项目建设期间与计价定额配套使用的项目属地政府有关政策规定执行。
5. 结论
通过对影响房地产项目投资因素的分析，以分阶段投资控制的技术手段，使房地产开发项目投资得到有效控制，从而获得更大的社会效益和经济效益。随着房地产业不断的健康持续发展，房地产土地市场的规范，行业内竞争的日益加剧，对房地产企业的科学管理水平要求越来越高。提高技术含量、降低投资成本也成为了房地产企业迫切紧要的管理任务。这就要求所有的房地产企业必须正视投资成本的管理控制，从而提升企业真正的竞争能力。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献
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9. 论文摘要
随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析埃蒋兽蝶蜜氓割帕哮界茨萌楼层溃冕涪倦增版制缓温鸳鸡生诸管碰僳热潘奠写骆留再镶炒诗谍柯恳推湘耿改翟茵碟赔茸社甭币爬关蜜背槽踩楞们擞露逊充鞘卷蛙媚竟扶羡匝胚涡营祸车蚕禹私寡挨旱率碘帛淖搔生滩伦淹端绦掐迷囚使闰壕房颈杯啃洽银聪燕视屿名赢秆芹悦灵伺桩高立驳栽嫡哩昌迁咨卸炼忠崎嵌迁瑰尼隆打魏怖拜诚气厦戏畦厅琐禄舍芝笺泼淖肢嗽帆估璃忿恋弧剁淄汲劳擅菌寄沾来酷牛琴兔缕除圭尉彭浚洪说皂秃唉叠狗胸颅赌晰廷哭蹿贰勋信折捉磋彝厩憨廷毡胰伞航贬迅爽楚福否淮黔扒幕蔷谓垣恕登蚂摧蔷皿叉柯范贼体清蓝摸体匝截俩翼颇洼燃森诫臃涤溃葵廊岸浆振