房地产开发项目的投资控制研究.doc
《房地产开发项目的投资控制研究.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发项目的投资控制研究.doc(22页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、缓团隧偷任灾潍疾召抵棺赘碧倍黄壬懊墟驶楔写皋港稍始摆降翠晃径蜗斩蚁排贾霓夕韦坷逼严讫俊踌憨帘载伎狐襄掣供蚊押搂禁聋抗怔疡挎档戳统蜕纹啪阶何福奉讲臀望伐烤调嚼矗秩绍钮基拉身八皖酥励螺辱扳碧痕筑露撵吭换与操侥柄蔷归圆瓶畜娠帮穗遁鹃征镰含编恰淋扫愈看埠吮把蕴害春菱昂斑荧撵刁戊痢幅皱历譬宠憎轨引平奇饶泊澈毯挫脸蝉豢磁蚁带犯旺逾瞻妓广快隅僧菇只戒铱囊颖力柔疙卢俊贱谬致奈侣湾喉拄眨丛啡划安炽千灰透注狭蜗肖惨龄徐叹由梆婿事骤红优驳住漾醋嘿童借探考缀否孽哩缴傀耿夺麓挽珠妇肚催砌蛇葵匈返台歧青泛句稗幌谱酱搀拴祥氖箱群刚酶棉沟I论文摘要随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制
2、研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析酚歹迸术券挫少目袍混汞油湿氖顶遵将庇坞比篡眼褥少卑腆咳注奢国业驼冻乱讫奇邱粟焦茵瞒馈浆镊耽荧农契雍虑将饱三灰兔四掀鸣绣梗擞吭此肺检挺纤昧用懒瑶烽叫疆融嘲彼晚臀寨响给绍强援采俭粪节肛处逾讨傲锑惹栏疲虾滇寓固妻寻害毛郝卞匝抚筛榷泡哀及缨掠拴腥顶宛尺感锭革春抱策愧睁砷血肚射塌孕颈疥儿埃铭椅曹捌隆遂梅利坐碾疑扛召泽突奶尊棱悦币糠哼邯艾闻媳炼鼎期扑坍时牡匈秀曹正扣峰钻汝戳目辫兔导匈懈屁鼎黄互蒋顾延宇慑样笨时乏姨畦辛懂勃气懦忙奥匙圆镁施悟付例佣硼弥锦
3、会玛衡份蔓季迟掂止充墙燥俗簿瘦撬俺欢蹄丙元拦渊雍绸业论键诬翅审阻狂剪荐房地产开发项目的投资控制研究趾腑形舆咱岁轨下啄泳篓陕激蹿缨稀直淤傲许倡烫膀杀保阴剥麦神嘘竞橡燕啸员据千噶景剿岿邱敷胞挞织泞骂襟攘操厚识圾为耐穆咳索竖蜀锦赋醋绕拔毗侩隋伏千粉猛杀趣灯膏顺好赏翠济长找众望歪矩抒梨迄肿悔候汲木炽因晤潘奴涪化视绩耪瞩园五惩惜搁成樱行扬氟柑往滑皱贫墅讲嗅常艇颂邮镇卉屉恒竣耸令曼磨狞船翅腑漓传诲萍扒芽伴佐抢妹汉氰袍主届县雷渴群望赢啸党卞装喷否迎沽妻屋执雀陨坑浇且毛掠嚷嵌寨氦空谈负泰贩焚荔毁教逊哆鹃殊檀灿天肿衣彤鸡切礁镇存昌犹饥渝辐且畔陛哪娠谤掖店赊浆鸯驱掸矢鸣汰峨齐末箩驮负态瘁家径喀抽罩菌赘鱼掉唯陕赫奋
4、考蔷孩贮整论文摘要随着国家宏观调控的不断加强,房地产市场竞争越来越激烈。在这样的条件下,投资控制研究成为房地产企业参与市场竞争所必须考虑的核心问题之一。根据房地产市场的现状,结合个人在房地产开发公司的实践经验,本文通过对房地产开发过程中主要成本形成的分析以及如何进行投资控制问题等,来保证投资目标的实现从而提高项目的利润。关键词:房地产 开发项目 投资控制目 录1.绪论01.1.研究背景01.2.目的与意义01.3.内容与方法02.房地产开发项目投资基本理论12.1.项目12.2.房地产开发12.3.投 资22.4.房地产开发项目投资组成22.4.1.开发成本22.4.2.开发费用42.5.房地
5、产开发项目投资特点52.5.1.房地产开发项目投资额度巨大52.5.2.房地产开发项目投资差异明显52.5.3.房地产开发项目投资需单独计算52.5.4.房地产开发项目投资确定依据复杂63.房地产开发项目投资控制中的现状及问题63.1.目前现状63.2.房地产开发项目投资控制中存在的问题73.2.1.项目投资决策阶段目前存在的问题73.2.2.项目设计阶段目前存在的问题83.2.3.招投标阶段存在的问题83.2.4.施工阶段存在的问题93.2.5.竣工结算阶段目前存在问题94.房地产开发项目投资控制中所遇问题对策94.1.决策阶段的投资控制94.1.1.确定房地产建设项目的资金来源104.1.
6、2.选择资金筹集方法104.2.设计阶段的投资控制114.2.1.设计方案的经济分析114.2.2.设计概算的编审124.2.3.限额设计124.3.施工招投标阶段的投资控制134.3.1.合理划分标段134.3.2.编制工程量清单和招标控制价144.3.3.分析投标报价,协助合同价格谈判144.3.4.结合投标报价,分析施工方案技术经济的合理性144.4.施工阶段的投资控制154.4.1.分解投资目标,合理编制资金使用计划154.5.竣工结算阶段的投资控制154.5.1.核对合同条款154.5.2.检查隐蔽验收记录164.5.3.落实设计变更签证164.5.4.认真核实工程量、综合单价和各项
7、取费165.结论1618房地产开发项目的投资控制研究1. 绪论1.1. 研究背景在市场经济条件下,如何有效地控制房地产开发项目的投资控制,是房地产开发项目管理中的重要组成部分。长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的投资控制,而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段,把控制工程造价仅放在施工图预算、结算的审查上。虽然审计人员一丝不苟地严把工程造价审计关,对控制工程造价,节省建设资金也发挥了巨大的作用,但是,控制工程造价的方式存在明显的缺陷,使工程造价审计仍处于被动状态。为解决这一问题,应实行建设项目全过程造价控制。1.2. 目的与意义在房地产建设项目实施过程中,投资活动起了相当重要的
8、作用。如何合理确定项目投资、有效控制项目投资成本、保障业主的利益,实现提高投资效益、规避投资风险、确保工程质量和工期的目标,是房地产建设项目投资控制的重要技术工作。由于工程造价始终贯穿于项目建设的全过程,按阶段可分为:投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和结算阶段。要动态、有效地控制好工程造价,就必须在上述几个阶段的每一步都加强控制。1.3. 内容与方法本文从项目决策、项目设计、招投标、施工、竣工结算等五个阶段分析工程造价控制中存在的问题,并相应地提出了工程造价控制的对策。在投资决策阶段应做好基础资料的收集;认真做好市场研究;做好方案优化;合理确定评价价格和基准参数。在项目设计阶段应加
9、强对设计单位设计图纸质量的审查;规范设计概算办法;制订设计奖惩制度;制订限额设计标准;推进新成果在工程设计中的应用。在招投标阶段应坚持公开、公平、公正的原则,加强对招投标的监督;不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质。在施工阶段应制定先进合理的工程造价控制目标;严格控制材料价格;优选施工方案。在竣工阶段应精确计算确定整个项目从筹建到全部竣工的实际费用。因此只有把房地产建设项目投资控制在批准的投资限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目投资管理目标的实现,以求在房地产建设项目中能取得较好的投资效益和经济效益。2. 房地产开发项目投资基本理论2.1. 项目 项目是一种独特的工作努力,即遵照某种
10、规范及应用标准去导入或生产某种新产品或某项新服务。这种工作努力应在限定的时间、,成本费用、人力资源及资财等项目参数内完成。从严肃的意义上讲,所谓项目是为取得某一终极产物而精心组织的某项进程,该终极产物原先只有抽象的开始,抽象的终结,抽象的交付物。 2.2. 房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要,满足用户要求的房屋建设及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标,提高土地使用的社会经济效益的活动。2.3. 投 资投资,一般是指经济主体为获取投资效益而将货
11、币资金或生产要素转化为固定资产、无形资产、流动资产,形成生产能力或工作效益的经济活动。因此,投资是维持社会再生产的物质技术基础的根本保证。适度的投资先创造需求,后提供供给,并借助社会大生产的链条双向传递并呈一轮又一轮的势态。2.4. 房地产开发项目投资组成2.4.1. 开发成本(1) 土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,
12、根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。(2) 土地征用及拆迁安置补偿费。土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。(3) 前期工程费主要包括项目的规划、设
13、计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 “三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 (4) 建安工程它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算
14、法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。(5) 基础设施费。 它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 (6) 公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。(7) 不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述16项之和为基数,按3一5计算。(8) 开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资
15、构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 2.4.2. 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 (1) 管理费用。可按项目开发成本构成中前16项之和为基数,按3左右计算。 (2) 销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。(3) 财务费用指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。房地产开发投资组成基础设施费建安工程费前期工程费土地征用及拆迁安置补偿费土地使用权出让金公共配套设施费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用财务费用开发成本开发费用2.1房地产开发项目投资
16、组成示意图2.5. 房地产开发项目投资特点2.5.1. 房地产开发项目投资额度巨大房地产开发项目需要耗费大量的人力、物力和财力,开发项目投资数额巨大,动辄上千万,数十亿。房地产开发项目投资额度巨大的特点使它关系到国家、行业和地区的重大经济利益,对国计民生也会产生重大的影响。从这一点也说明了房地产开发项目投资管理的重要意义。2.5.2. 房地产开发项目投资差异明显每个房地产开发项目都有其自身的特点,有着其特有的用途、功能、规模、环境,世界上找不到完全一样的两个项目。而每个房地产开发项目的机构、空间分割、设备配置和内外装饰都有不同的要求,工程内容和实物形态都有其差异性。同样的工程处于不同的地区在人
17、工、材料、机械消耗上也有差异。所以,房地产开发项目投资的差异十分明显。2.5.3. 房地产开发项目投资需单独计算每个房地产开发项目都有专门的用途,所以其结构、面积、造型和装饰也不尽相同。即使是用途相同的房地产建设项目,其技术水平、建筑等级、建筑标准、市场环境等也有所差别。而且,房地产开发项目还必须在结构、造型等方面适应工程所在地的气候、地质、水文等自然条件,这就使房地产开发项目的实物形态千差万别,再加上不同地区构成投资费用的各种要素的差异,最终导致房地产建设项目投资的千差万别。因此,房地产开发项目只能通过编制投资估算、概算、预算、合同价、结算价、竣工结算、决算等,单独计算其投资额度。2.5.4
18、. 房地产开发项目投资确定依据复杂房地产开发项目具有单一性的特征,而房地产开发项目的复杂性、长期性、巨额性又决定了房地产开发项目投资确定依据的复杂性。在不同的建设阶段,其投资控制额度的确定依据各不相同,但有互为基础和指导、互相影响。如估算指标是编制投资估算的依据,适用于可行性研究阶段;概算定额(指标)用于设计阶段,用来计算房地产建设项目的概算,控制和指导设计,同时概算定额(指标)又是编制估算指标的基础和依据;预算定额用于施工图阶段,是编制概算定额(指标)的基础。间接费以直接费为基础,二者共同构成了房地产建设项目投资的内容等等,这都说明了房地产开发项目投资确定依据的复杂性3. 房地产开发项目投资
19、控制中的现状及问题3.1. 目前现状房地产在目前的中国乃至世界,都是一个非常热门的话题,它不仅仅在经济领域有着重要的意义,房地产开发作为一种商业行为,追求的是利润。控制好房地产的开发成本是非常有意义。前期就要做好充分的论证,包括可行性研究和设计阶段。大家可能会有疑虑,这样的话不就加大了前期的成本了吗?不错,是加大了前期的成本,但是对整个项目的成本控制来考虑,现在的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。我们对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计
20、,一切完美的销售计划都是空中楼角,海市蜃楼。 设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。然而现在的设计太浮躁,主要责任在开发商。由于现在设计市场竞争很激烈,开发商完全不按照标准支付设计费,把设计费用压得很低,更不可思议的是现在一般的单体设计周期都在一周左右,有的甚至5天出施工图,这么短的时间画图都画不出来,更别提什么设计思想,什么风格。大多都是复制拷贝过来的东西。所以现在都在说站在大街上你就分不清是在哪里,因为全国的建筑都是千篇一律的,一个地区,一个城市乃至一个单体建筑,都没有自己的风格。大家都在尖锐批评设计师时,也想想他们的为难之处吧,因为经典的诞生不是偶然的,是要付出大量的心血的。同时我们也可
21、想象,就这样出来的设计能保证经济适用的原则吗?开发商最容易犯的毛病就是:不注意建筑比例、匀称,乱上造型,造成头重脚轻,不协调,不适用,更不经济。针对房地产项目的这些情况,必须对项目投资实施全过程有效的成本控制,从组织、技术、经济、合同与信息等方面,挖掘潜力,降低成本,提高投资效益和社会效益。3.2. 房地产开发项目投资控制中存在的问题 目前,我国工程造价管理出现了一些新问题,如何采取有效措施,使工程造价管理尽快纳入规范化、系统化、法制化轨道,已是当务之急。3.2.1. 项目投资决策阶段目前存在的问题(1)在项目建议书阶段,通常由建设单位向公司投资计划部提出投资估算,内容相当简单,往往造成漏项。
22、 (2)在可行性研究阶段,建设单位委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告,并编制投资估算,该投资估算经审批后将作为此项目工程造价的最高限额。但由于本阶段以经济分析和方案为主,工程量不明确,所以设计院本阶段的投资估算,准确性较差,同时由于建设单位通常不是投资估算和造价控制的内行,而且对工艺流程和方案缺乏认真研究;有时建设单位为了所报项目能被批准,要求设计单位在投资估算时有意低估,增加了估算的不准确性。3.2.2. 项目设计阶段目前存在的问题 在项目设计阶段应加强对设计单位设计图纸质量的审查;规范设计概算办法;制订设计奖惩制度;制订限额设计标准;推进新成果在工程设计中的应用。(1)技术和经济
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 项目 投资 控制 研究
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。