萧山物业管理面临的形势和对策2.doc
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1、萧山物业管理面临的形势和对策物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产业的发展面形成的一个新兴行业,它是城主管理的基础工程,对于改善城市形象,提升城市品位、美化人居环境、提高居民生活质量上具有不可替代的作用。我区自1997年区政府出台萧山市住宅小区管理暂行办法以来,至今有近十四年历史,物业管理从无到有,从小至大,使这一行业逐步走上社会化、专业化、规范化、市场化的轨道。但随着社会经济的发展,人民生活水平日益提高,业主对生活质量的要求相应不断提高,对物业管理的需求越强烈,可物业管理受至各种因素的制约,各种不尽不意的现象随处可见。特别是近五年来,随着物业的老化,业主维权意识的无限扩大,行业的深今入发展,
2、新情况、新问题层了不穷,给行业继续持续发展带来了阻碍,成为社会的热点、难点问题,下面就我区物业管理的形势和对策提出几点浅见。一、萧山区物业管理的现状(一)物业管理范围不断扩大,企业结构合理。我区自开展物业管理以来,从开始的有开发公司的物业管理科成组建的父子式物业公司,演变到目前的独立核算,自负盈亏式相对独立的公司形式来经营管理,公司经营规范,建管逐步分离。至今在我区经工商登记有册的物业公司有_家,其中有物业管理资质的企业_家,在资质结构中形成了一种头尖底稳的“”模式。浙江纳德物业服务有限公司、杭州开元物业服务有限公司和杭州众安物业服务有限公司三家企业为国家一级资质企业,其余_家为国家三级资质企
3、业。另外地驻萧物业服务企业_家。(详见表一)。服务对象从原来单一的住宅。现扩大到政府办公楼、学校、厂房、医院、写字楼等多种物业,特别是现我区随着老旧小区的改造,又延伸至社区化的物业管理。服务内容也从原来的大众服务,到提供特约性的服务,如代订机票,早餐预定、房屋中介及装修、净菜配送、室内花卉摆放等客服式服务模式。在萧实施物业服务企业情况表萧山注册企业情况外地驻萧企业合计一级二级三级一级二级三级3家5家(二)法律法规逐步完善行业管理有所落实。自从杭州市2002年2月出台杭州市物业管理条例以来,国家于2003年9月出台物业管理条例,浙江省于2009年11月出台浙江省物业条例国家于2007年10月出台
4、的中华人民共和国物权法这些法律法规实施,对规范物业管理活动,对规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,指导起草相关配套办法起了决定作用,目前除上述条例外,相配套的还有浙江省物业项目承接验收管理办法浙江省物业项目服务退出管理办法浙江省专项维修基金管理办法前期物业管理拓极标管理暂行办法等。我区根据上述法规,自行出台的有萧山区物业管理用房管理办法、物业收费管理实施办法萧山区社区化准物业管理办法、萧山区物业维修基金管理暂行办法等。特别是印发的业主大会和业委员会指导规则、业主大会及筹备及组建工作指导意见和“业主大会与业主委员会等相关示范文本”,使我区物业服务有法可依,有章可循。在行业维护中,
5、做到新建的住宅小区均能在预售前落实物业服务企业,明确收费标准与服务内容。至今指导成立业主委员会_个,业主委员会成立后,物业如何管,谁来管,由业主说了算,使业主有一个当家作主的权利,目前有_小区的物业合同,由业主委员会与物业签订合同,双方义务明确,职责落实,监督有序。(三)十余年物业发展成绩喜人、硕果累累。目前在我区有_家物业公司,共计管理房屋面积_万平方米,其中住宅小区_个,面积_万平方米,受益户数_户,人口约_万人,非住宅物业_万平米。安排从业人员_人,2011年物业收费总额_万元,上交税收_万元。_个大厦被评为省优秀管理大厦,_个项目被杭州市房管局评为优秀住宅(大厦)项目,_个项目被区建设
6、局评为优秀住宅小区(大厦)。通过评选活动,带动了其它项目的快速发展。(详见表二) 物业服务概况表二、存在的主要问题(一)开发建设和后期管理衔接不足,大部分小区规模偏小,现房产项目在开发过程中,前期的方案会审、规划设计、建造施工、设施设备的选用、验收等阶段,物业企业基本没有参与,使小区的配套设施不完善,未从物业使用的角度考虑将来的管理问题。例如小区的物业接待用房留置在角落里,甚至在楼上,给业主接待带来不便;地下自行车的上下坡道过陡;业主的空调预留位置不当,造成上下、左右邻居产生矛盾;设备设施用房不集中过于分散;地下车库主入口不能与小区主入口在同处,带来管理成本增加;小区内水泵过多,养护困难,最终
7、成为臭水沟等等。据相关统计,业主和物业服务企业产生的纠纷原因,70%是由开发商引起的。当房屋出现质量问题或者开发商的承诺没有实施以后,大部分的业主都会将矛盾指向物业服务公司。目前,我区的住宅小区_个项目管理中,超过10万平方米的只有_个,占总管理项目的百分之_,而不足5万平方米的有_个,占百分之_。由于大部份小区规模偏小,往往几个小区才能成立一个社区,同时谁开发谁管理的现象。在同一区域内,有几家开发公司就封闭成几个小区,有几家物业企业来管理。造成小区的会所、游泳池、健身场地等共用设施不能共享。每个小区均配备小区管理处主任、维修工、绿化养护工,设置各小区的门禁、消控、监控系统等。造成各类设施设备
8、的浪费,不能形成规模效应,如北干街道的城中花园高层和多层由两个开发商开发,一个进出口,两个物业公司管理,成立两个业主委员会。又如城厢街道的东城名苑,共计只有3幢多层住宅_户人家,面积仅为_万平方米,也是一个小区。 而紧临其开发的紫爵公寓也只有5幢住宅,60套房屋,面积为6175.57平方米,也为一个小区。还有我区的单身公寓,因使用性质特殊,在建造时有此项目,监控、出入口等配套不全就成为刑事案件多发地,如合丰商务楼2011年发生15起案件。有些项目在建造时充分考虑到使用管理,治安形势就较好。(见表三)2011年单身公寓楼刑事案件发生数金鹭银座星云地带加州阳光馨星大厦泰富广场绿都百瑞合丰商务楼嘉富
9、广场市北公寓08341151580(二)物业收费的增幅与最低工资标准增幅不同步,业主欠主动交费意识, 费困难。目前我区普通住宅收费的标准政府有指导价,其它项目均参照政府指导价实施。从2002年起到2011年,政府出过三个指导价(见表四) 。按甲级标准,无电梯来计算的住宅来看,2010年比2002年的标准提高了每平米每月0.35元,上涨幅度为70%;而从2002年的最低工资准440元上升到2011年的工资标准1310元(见表五),上涨幅度为198%。表四:萧山区普通住宅政府指导价单位:元/平方米月标准制订年份甲级乙级丙级丁级无电梯有电梯无电梯有电梯无电梯有电梯无电梯有电梯2002年0.35-0.
10、500.25-0.350.15-0.250.10-0.152006年0.701.000.500.800.300.700.200.502010年0.851.200.600.950.400.800.250.65表五:杭州地区最低工资标准元/月年份标准02030405060708-091011最低标准44052062067075085096011001310最低工资标准的上涨幅度远远大于物业收费上涨的幅度,使原先在一个小区中人工工资占费用支出的60%左右,现需占费用支出的90%,而且有的小区还是几年不上涨,如_小的物业费2年前是_,至今还是元。导致物业收费难收支平衡,退出管理。少数业主缺乏购房后在使
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