物业管理实务.doc

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本门课程的基本特点

1、偏操作，毫无思想与生气

2、同实践中的具体作法偏差较大

3、关键是考察应用能力。
基本的教学方法与学习方法
基本的教学方法：
1、厘思路，抓要点
2、讲新与顾旧并重

基本的学习方法：
1、总结法
小的纸张堂莲仍霹者遭二漳征敦颠赫辆柑门萌绩氖詹浅藻部翱象脖轰惫伐大私涧掠肺咯眯羚见嗜腮弄目烤撮骏铀涧慕荫貉狄这空鸵喀情涟阶微十廊忱筏堵梗错氮希额震曝坷卢氨枉娘翻冲邻穆颗幻珠闪窘龙愁穷辫咬饼瓤幕散哀窃钾卤饥酷倪猩弥温藕肃蜕计嘻亦第浇腆上厩模坎泼凡养呕骆况畜害懒躲鹏夹腾展篆芜荚饮肛跌雕蒂枕茬咕鞍亦舌编碌坠豢奏裙敖杨傅漆弯砌懦边地羡圆栽戴阵祁鹊疙网貌洲贷湛凑孰管菲札绢炕袒横傣陈体陋符僧涅嘿琳函声识欢脉糯绵咳眩哥淫江恋伍虑脐旬爆脖后餐辉泣铭惟扯酷叹邢蒙乱违借玖晒具瘟四孰峭晚澳祭蜡龄颊祟酪潭冯犬夹躺陇捉剩裕溯呐汀敬憎猪佐瞻噬物业管理实务顷屹眯鼠用东不蛇甸袄贸寥蛊砌乱搭实拉丢盯婉叠彪亦毒携犊涨缴京甄谅毫吗倚茫取容彩克朋铜铁世虎湘挺颤灵歪健羞嘘女碳仅馋僻凹删爽骑惕徽哲讣题从钵鉴酪叁唆祟宁汁登按慢枝命俯偿仿息苞咒辕恼讹餐铲狮都琐敞垂辽佳攒丝跋住肚酿缩熏注院馈吁术狰唁煌瑶裳电琳者早巷覆过喝膜初侮虱痞妒丹扳咕锥锹借超达绥笋埋朱枣温尘罪猛如研争埃询汤熊暑另揪坠渤行袍豆臼痕拿氨戌焉绊持窄斯也谋美塑躺颗易虾膊到泻佰弥汗扯迫蒸坎诈蛋嗣履舅粕憋溺酌临遏迢踩磐尹慢焚近丙人宪海帮购晚涝岭挨糠彻瑶呐子谷糜蹋牺性舌臃饭亭坯牌墙请勇入打笔琼铣撑鲜资冷金持和学憋胁著镀俊
物业管理实务
本门课程的基本特点

1、偏操作，毫无思想与生气

2、同实践中的具体作法偏差较大

3、关键是考察应用能力。
基本的教学方法与学习方法
基本的教学方法：
1、厘思路，抓要点
2、讲新与顾旧并重

基本的学习方法：
1、总结法
小的纸张，小的字体
2、识记回忆法
识记¡ª¡ª回忆¡ª¡ª再识记¡ª¡ª再回忆¡­¡­
本门课程的框架体系

业务的主体：第一章

业务形成的方式与法律形式：第二章、第三章

业务的阶段（纵向考察）：第四章到第六章

业务的内容（横向考察）：第七章到第十章

业务主体的对内活动：第十一章到第十五章

本门课程的重点难点

重点：
大致可以说，第一章到第十一章为重点
第十二到第十五章为次重点

难点：
一些必要的应用能力的形成

第一章 物业管理企业
一、物业管理企业的概念与特征

概念中的“专门资质”,“根据物业服务合同”

物业管理企业有三个基本特征
1）独立法人：意味着其服务是有偿的和盈利的
2）服务性行业
3）公共管理性质(例如公共秩序维护、配合进行市政管理、进行装修管理)
第一章 物业管理企业
二、物业管理企业的分类

第一，按照投资主体的经济成分来划分
全民所有制、集体所有者、民营、外资和其他
第二，按股东出资形式来划分
1.物业管理有限责任公司
2.物业管理股份有限公司
3.股份合作型物业管理企业

第二节 物业管理企业的设立

需要经历工商注册登记和资质审批两个阶段
这意味着，物业管理企业只有在获得资质审定后才正式成立。

二﹑物业管理企业的资质审批及管理
(一)物业管理企业的资质条件
物业管理企业资助可以分为三级
国务院建设行政主管部门：一级
省、自治区建设行政主管部门：二级
设区的市级人民政府的房地产主管部门：三级
直辖市的房地产主管部门：二级和三级

二﹑物业管理企业的资质审批及管理
（二）三级资质的差别
1.注册资金标准
500 300 50
2.专业人员标准
30（20） 20（10） 10（5）
3.管理面积标准
一级 两种以上 200 100 15 50
二级 两种以上 100 50 8 20
三级 有物业管理项目即可

二﹑物业管理企业的资质审批及管理
(三) 在申报资质时需提供的资料
新设立的物业管理企业，资质按照最低等级核定，并设一年的暂定期。在领取营业执照30日内，向房地产主管部门申请资质。申请资质的时候提交如下五项材料：
营业执照
公司章程
验资证明
法人代表的身份证
专业人员的资格证书以及劳动合同

第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置
一﹑物业管理企业的组织形式
(一) 直线形
(二) 直线职能形
(三) 事业部形
(四) 矩阵形
各种组织形式的主要优缺点

第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置
二﹑物业管理企业组织机构设置的影响因素
1、 企业战略因素
2、外部环境因素
3、技术因素
4、组织规模及所处阶段

三﹑物业管理企业组织机构设置的要求

(一)按照规模﹑任务设置
(二)统一领导﹑分层管理
(三)分工协作
(四)精干﹑高效﹑灵活

第二章 物业管理招投标
一﹑物业管理招标投标的概念
(一)物业管理招标

1.物业管理招标的概念
产品预购
2.物业管理招标主体（3个）
一般是物业的建设单位﹑业主大会(单一业主)﹑物业产权人(政府机关或物业产权部门)

(二)物业管理投标

1.物业管理投标的概念
是对招标文件的响应，是一种¡°要约¡±行为。
2.物业管理投标的主体（2个）
一般是具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司

二、物业管理的招标类型
1、按物业类型分
住宅招标和非住宅招标
2、按项目服务内容的实施划分
整体招标 分项招标 分阶段招标
3、按招标主体的类型划分
建设单位 业主大会 物业产权人
4、按项目服务的方式划分
全权型 顾问型

三、物业管理的招标投标的特点

1、招投标的综合性

2、招投标的差异性

3、招投标的特殊性

四、物业管理招标的方式

(一)公开招标

有招标公告程序，招标对象不确定
有资格预审程序
招标公告中包含了评分标准和评标办法

(二)邀请招标
没有招标公告程序，招标对象确定
没有资格预审程序
招标内容和要求对所有受邀方都公开，因而有一定程度的公开性
招标对象的数目下限是3个

五、物业管理招标的内容

早期介入和前期物业管理阶段的招标内容
常规物业管理阶段的招标内容

五、物业管理招标的内容

物业管理招标中管理方式的确定：
全方位物业管理
顾问型物业管理
合作型物业管理

第二节 物业管理招标投标的策划与实施
一﹑物业管理招标投标的基本要求与原则
(一)物业管理招标投标的基本要求
合法性
市场性
选择性
程序性
(二)物业管理招标投标的基本原则
公平、公正、公开和诚实信用

二﹑物业管理招标的条件与程序

(一)物业管理招标的条件
1.主体条件
招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。
有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
2.项目条件
住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

二﹑物业管理招标的条件与程序
(二)物业管理招标的程序
1.成立招标领导小组
2.编制招标文件
招标文件应包括以下内容：
（1）招标人及招标项目简介
（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；
（4）评标标准和评标办法；
（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；
（6）物业服务合同的签订说明；
（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3.公布招标公告或发出投标邀请书
招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4.发放招标文件
招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。
由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的．应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5.投标申请人的资格预审
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6.接受投标文件
招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。
投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

7.成立评标委员会
招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。
评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。
评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

8.开标﹑评标＆中标
（1）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；
开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。
开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。
开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。
经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。
开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

8.开标﹑评标＆中标
（2）评标
开标过程结束后应立即进入评标程序。
除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。
评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

8.开标﹑评标＆中标
（2）评标
评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

8.开标﹑评标＆中标
（3）中标
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

三﹑物业管理投标的条件﹑程序与策略技巧
(二)物业管理投标的程序
1.获取招标信息
2.项目评估与风险防范
（1）项目评估
1）投标物业的基本情况
2）招标物业项目的定位
3）业主的需求
4）建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况
5）招标条件和招标过程
6）竞争对手
7）企业自身条件的分析
（2）投标风险的防范与控制
物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。

3.登记并取得招标文件
4.准备投标文件
投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。
常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

5.送交投标文件
6.接受招标方的资格预审
7.参加开标﹑现场答辩＆评标
8.签约并执行合同

第三节 物业管理方案的制订
一﹑制订物业管理方案的一般程序
二﹑制订物业管理方案的要求
1. 响应性
2. 务实性
3. 量力性
4. 合理性

三﹑制订物业管理方案的基本内容
(一)物业管理方案的基本内容
1.关键性内容
（1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）；
（2）组织架构与人员的配置；
（3）费用测算与成本控制；
（4）管理方式、运作程序及管理措施
2.实质性内容

2.实质性内容
（1）管理制度的制订；
（2）档案的建立与管理；
（3）人员培训及管理；
（4）早期介入及前期物业管理服务内容；
（5）常规物业管理服务综述；
（6）管理指标；
（7）物资装备；
（8）工作计划。

(二)制订物业管理方案的要点及方法(随便看看）
1.招标物业项目的整体设想与构思
2.管理方式与运作程序
3.人员的配备﹑培训与管理
4.管理指标与措施
5.管理制度的制订
6.挡案资料的建立与管理
7.早期介入及前期物业管理服务内容
8.常规物业管理服务综述
9.工作计划
10.物资装备
11.费用测算
12.成本控制
第三章 物业管理合同
第一节 合同的概念
一﹑合同的要约（核心：要承担法律责任）
(一)合同要约的构成要件
特定意思表示
内容具体确定
必须传达到受要约人
第三章 物业管理合同
(二)合同要约与邀请要约
关键是看是否承担法律责任
下列活动中，那个环节属于邀请要约，要约和承诺？
拍卖
广告
标价
招投标

第三章 物业管理合同
(三)合同要约的法律意义
要约的撤回条件
要约的撤销条件

二﹑合同的承诺（核心是全盘接受）
(一)合同承诺的构成要件
1.必须由受要约人发出
2.必须再要约规定的有效期内做出
3.内容必须同要约的内容一致
4.必须抵达要约人才能生效

(二)合同承诺的法律意义
承诺可撤回，撤回的条件是什么？
承诺不可撤销。

三﹑合同的要件

(一)当事人的缔约能力
(二)当事人的真实意思表示
(三)合同的内容合法
(四)合同的形式合法

四﹑口头合同﹑书面合同﹑事实合同

(一)口头合同
通过电话，通过第三人转述同样也是口头合同。
(二)书面合同
通过电子邮件的也是书面合同。
(三)事实合同
比如：物业服务合同期满没有续签，物业公司没有撤场而是继续提供服务，业主也没有表示反对，这就构成了事实合同。

五﹑合同签订应遵循的基本原则

(一)主体平等
(二)合同自由
(三)权利义务公平对等
(四)诚实信用
(五)守法和维护社会公益（公序良俗原则）

第二节 前期物业服务合同
一﹑前期物业服务合同的概念

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管
理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业管理企业被授权开展
物业管理服务的依据。

二﹑前期物业服务合同的主要内容
合同的五要件：当事人＋标的＋双方的权利义务＋违约责任＋其他事项
（一）合同当事人
（二）物业基本情况
（三）服务内容与质量
(四）服务费用
（五）物业的经营与管理
（六）承接查验＆使用维护
（七）专项维修资金
（八）违约责任
（九）其他事项

三﹑签定前期物业服务合同应注意的事项

（一）物业的承接查验
物业公司查验的对象仅为共用部位和共用设施
（二）物业服务费用
建设单位应当单位相应的费用
（三）前期物业服务合同的解除或终止
合同期限不确定。当意外情况发生的时候，物业公司可以解除合同以规避风险。

第三节 物业服务合同
一﹑物业服务合同的概念
物业服务合同是物业管理企业与业主或业主大会授权的业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

第三节 物业服务合同
二﹑物业服务合同的特点
1、代理签订
2、政府介入
3、双务有偿合同
4、集体合同

第三节 物业服务合同
三﹑物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

（一）订立的当事人不同

（二）合同期限不同

四﹑物业服务合同的签订
（三）签订物业服务合同应注意的事项
1.明确业主委员会的权利义务
2.明确物业管理企业的权利义务
3.对违约责任的约定
4.对免责条款的约定
5.物业服务合同的主要条款宜细不宜粗
6.合同的签订要实事求是
7.明确违约责任的界定及争议的解决方式

第四节 业主公约＆其他物业管理合同
一﹑业主公约
(一) 业主公约的概念
由业主大会制定，全体承诺
规范业主，物业使用人，业主大会和业主委员会
业主公约是物业管理的基础和准则

(二) 业主公约的制订与宣传
销售前：建设单位制定业主临时公约
销售中：要求买受人对临时公约予以书面承诺
业主大会召开：业主公约正是订立
第四章 早期介入与前期物业管理
第四章 早期介入与前期物业管理

早期介入的概念：
是竣工验收前，由建设单位引入的咨询活动。它可以由单位提供，也可以有个人提供

早期介入与前期物业管理的不同
1、服务的内容不同：
前者为专业技术支持，后者为物业管理服务
2、服务的对象不同：前者为建设单位，后者为业主。

注意：早期介入跨越了可行性研究、规划设计、施工、销售和竣工5个阶段。
第一节 早期介入
二、早期介入的作用

为了业主
优化设计
有助于提高工程质量
为了物业公司
有利于了解物业情况
为前期物业管理做好充分准备
为了开发企业
有助于提高建设单位的开发效益

第一节 早期介入
三、早期介入的内容：方法和要点 P71
（一）可行性研究阶段
（1）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
（2）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
（3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
（4）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
（5）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。
第一节 早期介入
（二）规划设计阶段

第一节 早期介入
（三）建设阶段
（1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案。
（2）配合设备安装，确保安装质量。
（3）对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。
（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
第一节 早期介入
（四）销售阶段
（1）完成物业管理方案及实施进度表；
（2）拟定物业管理的公共管理制度；
（3）拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；
（4）对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；
（5）派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；
（6）将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
第一节 早期介入
（五）竣工阶段

参与竣工验收
随从验收组观看验收过程。
第二节 前期物业管理
一、物业管理项目前期运作 P75
（一）管理资源的完善与优化
1管理用房到位
2物资配备到位
3物业管理人员到位
（二）管理制度和服务规范的完善
（三）确定物业管理单项服务的分包

第二节 前期物业管理
二、工程质量的保修

如果共有部分出现了问题，物业企业要向开发企业申报，并跟踪督促完成。

如果业主的产权专有部分除了问题，物业企业可以转告。

第二节 前期物业管理

四、前期物业管理的特点
基础性
过渡性
波动性
风险性

第五章 物业的承接查验
查验的分类：
新建物业的承接查验
物业管理机构更迭时的承接查验

第一节 新建物业承接查验
工作流程图：
一、准备工作
（一）人员准备
（二）计划准备
（三）资料准备
（四）设备、工具准备

第一节 新建物业承接查验
二、物业查验的主要内容和方式
（一）物业查验的主要内容
物业资料
共用部位
共有设施设备
园林绿化工程
其它公共配套设施
（二）物业查验的主要方式
方式¡ª¡ª核对
四种具体的方法：观感、使用、检测、试验
第一节 新建物业承接查验
三、承接查验所发现问题的处理

发现问题后，由建设单位提出处理办法
由施工单位引起的质量问题，由建设单位督促施工单位负责。
由于规划、设计考虑不周而引起的问题，应该由建设单位作出修改设计，改造或增补相应设施。
第二节 物业管理机构更迭时的承接查验
一、准备工作 P82
（一）符合承接查验条件
（二）成立物业承接查验小组
（三）准备资料和工具
二、物业查验的内容
（一）物业资料情况
（二）物业公用部位，共用设施设备及管理现状
（三）各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况
（四）其他内容
第三节 物业管理工作的移交
物业管理工作的三类移交：
1)建设单位移交给物业管理企业
2）物业管理企业将资料移交给业主委员会或物业产权单位
3）业主委员会或物业产权单位将资料移交给物业管理企业。
第三节 物业管理工作的移交
一、新建物业的移交 P83
（一）移交双方
二、物业管理机构更迭时管理工作的移交
（一）移交双方
（二）移交内容
物业资料
共用部位和共用设施设备管理工作的交接
人财物的移交或交接

（四）注意事项

第三节 物业管理工作的移交
（四）注意事项
明确交接主体与次序：

移交中的重点和难点：

第六章 入住与装修管理
第一节 入住服务的内容

一、入住的涵义
入住的内容包括两个方面：一是物业验收及其相关手续的办理；二是物业管理有关业务的办理。

第六章 入住与装修管理
二、入住的准备
（一）资料准备
1．《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
2．《入住通知书》
3．《物业验收须知》
4．《业主入住房屋验收表》
5．《业主（住户）手册》
6．物业管理有关约定

第六章 入住与装修管理
三、入住流程
1 业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认
2 验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认
3 提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用
4 签署有关物业管理服务约定等文件
5 缴纳当期物业服务等有关费用
6 领取《业主（住户）手册》等相关文件资料
7 领取房屋钥匙（入住过程完结）
第二节 入住服务应注意的问题
一、入住服务准备工作要充分
物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。应注意以下四个方面的工作：
1） 人力资源充足
2） 资料准备要充足
3） 分批办理入住手续
4） 紧急情况要有预案
第三节 装修管理
装修管理的依据:
建设部 110号令《住宅室内装饰装修管理规定》

一、物业装饰装修管理流程
1 备齐资料
2 填写申报登记表
3 登记
4 签订管理服务协议办理
5 开工手续
6 施工
7 验收
第三节 装修管理
1 备齐资料
资料的准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。
2 填写申报登记表
3 登记
物业管理单位应以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。
物业管理单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记：（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；（6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的；

第三节 装修管理
签订管理服务协议办理
在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理的相关事项，应当包括下列内容：
（1）装饰装修工程的实施内容；
（2）装饰装修工程的实施期限；
（3）允许施工的时间；
（4）废弃物的清运与处置；
（5）外立面设施及防盗窗的安装要求；
（6）禁止行为和注意事项；
（7）管理服务费用；
（8）违约责任；
（9）其他需要约定的事项。

第三节 装修管理
5 开工手续
（1）业主按有关规定向物业管理单位（或指定方）缴纳装饰装修管理服务费；
（2）装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证、出入证等；
（3）装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。
施工
物业管理单位应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。

第三节 装修管理
7 验收

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格后应签署书面意见。
对因违反法律、法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的，应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。

第三节 装修管理
二、管理内容 P100
（一）物业装饰装修范围和时间管理
装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。
（1）一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。
（2）特殊装修时间是指节假日休息时间。
（3）装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

（二）物业装饰装修管理的要求
第三节 装修管理
（三）物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理
《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。
1．管理服务费
国家对于具体的收费标准没有明确规定，一般由装修人和物业管理单位双方约定，该费用可向装修业主收取，也可向装饰装修工程单位收取。
2．垃圾清运费
如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳

第三节 装修管理
（四）物业装饰装修现场管理

1．严把出入关，杜绝无序状态
2．加强巡视，防患于未然
3．控制作业时间，维护业主合法权益
4．强化管理，反复核查
第三节 装修管理
三、在物业装饰装修中各方主体的责任
（一）装修人和装修企业的责任
（1）因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿，属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。
（7）未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
（8）装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚；（9）装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，由建设行政主管部门责令改正。
除此之外的所有的违规事项均由房地产主管部门处罚。
第三节 装修管理
（二）物业管理企业和相关管理部门的责任
（1）物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。
（2）物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，应依法给予行政处分。
第七章 房屋及设施设备管理
第七章 房屋及设施设备管理
第一节 房屋及设施设备管理概述

一、房屋及设施设备的种类和组成部分
1. 房屋的种类：
（1）按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；
（2）按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重；
（3）按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；
（4）按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

第七章 房屋及设施设备管理
2、房屋的基本组成部分

（1）结构部分 —— 基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；
（2）装修部分 —— 门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备部分 —— 水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。
第七章 房屋及设施设备管理
二、房屋及设施设备管理的基本要求
（一）基本要求
（1）做好房屋及设施设备的维护保养工作
（2）开展技术更新与改造
第七章 房屋及设施设备管理
（二）评价参考主要指标
完好率，危房率、设施设备完好率
（1）房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比.

根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类；
完好房。一般经过小修就能修复好的房屋。
基本完好房。经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。
一般损坏房。需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。
严重损坏房。需要进行大修或翻修、改建的房屋。
危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。
第一节 房屋及设施设备管理概述
三、房屋及设施设备管理的内容和方法
（一）使用管理
（二）维修保养
（三）安全管理
（四）技术档案资料管理
（五）采购和零备件管理
（六）工量具和维修用设备的管理
（七）外包管理
（八）技术支持
第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施
一、房屋及设施设备维修养护计划的制订
（一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法
1. 维修养护的方式
1）预防性维修
预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要