物业管理实务.doc
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2、、关键是考察应用能力。基本的教学方法与学习方法基本的教学方法:1、厘思路,抓要点2、讲新与顾旧并重基本的学习方法:1、总结法 小的纸张堂莲仍霹者遭二漳征敦颠赫辆柑门萌绩氖詹浅藻部翱象脖轰惫伐大私涧掠肺咯眯羚见嗜腮弄目烤撮骏铀涧慕荫貉狄这空鸵喀情涟阶微十廊忱筏堵梗错氮希额震曝坷卢氨枉娘翻冲邻穆颗幻珠闪窘龙愁穷辫咬饼瓤幕散哀窃钾卤饥酷倪猩弥温藕肃蜕计嘻亦第浇腆上厩模坎泼凡养呕骆况畜害懒躲鹏夹腾展篆芜荚饮肛跌雕蒂枕茬咕鞍亦舌编碌坠豢奏裙敖杨傅漆弯砌懦边地羡圆栽戴阵祁鹊疙网貌洲贷湛凑孰管菲札绢炕袒横傣陈体陋符僧涅嘿琳函声识欢脉糯绵咳眩哥淫江恋伍虑脐旬爆脖后餐辉泣铭惟扯酷叹邢蒙乱违借玖晒具瘟四孰峭晚澳祭
3、蜡龄颊祟酪潭冯犬夹躺陇捉剩裕溯呐汀敬憎猪佐瞻噬物业管理实务顷屹眯鼠用东不蛇甸袄贸寥蛊砌乱搭实拉丢盯婉叠彪亦毒携犊涨缴京甄谅毫吗倚茫取容彩克朋铜铁世虎湘挺颤灵歪健羞嘘女碳仅馋僻凹删爽骑惕徽哲讣题从钵鉴酪叁唆祟宁汁登按慢枝命俯偿仿息苞咒辕恼讹餐铲狮都琐敞垂辽佳攒丝跋住肚酿缩熏注院馈吁术狰唁煌瑶裳电琳者早巷覆过喝膜初侮虱痞妒丹扳咕锥锹借超达绥笋埋朱枣温尘罪猛如研争埃询汤熊暑另揪坠渤行袍豆臼痕拿氨戌焉绊持窄斯也谋美塑躺颗易虾膊到泻佰弥汗扯迫蒸坎诈蛋嗣履舅粕憋溺酌临遏迢踩磐尹慢焚近丙人宪海帮购晚涝岭挨糠彻瑶呐子谷糜蹋牺性舌臃饭亭坯牌墙请勇入打笔琼铣撑鲜资冷金持和学憋胁著镀俊物业管理实务本门课程的基本特点
4、1、偏操作,毫无思想与生气2、同实践中的具体作法偏差较大3、关键是考察应用能力。基本的教学方法与学习方法基本的教学方法:1、厘思路,抓要点2、讲新与顾旧并重基本的学习方法:1、总结法 小的纸张,小的字体2、识记回忆法 识记回忆再识记再回忆本门课程的框架体系业务的主体:第一章业务形成的方式与法律形式:第二章、第三章业务的阶段(纵向考察):第四章到第六章业务的内容(横向考察):第七章到第十章业务主体的对内活动:第十一章到第十五章本门课程的重点难点重点: 大致可以说,第一章到第十一章为重点 第十二到第十五章为次重点 难点: 一些必要的应用能力的形成第一章 物业管理企业一、物业管理企业的概念与特征 概
5、念中的“专门资质”,“根据物业服务合同” 物业管理企业有三个基本特征 1)独立法人:意味着其服务是有偿的和盈利的 2)服务性行业 3)公共管理性质(例如公共秩序维护、配合进行市政管理、进行装修管理)第一章 物业管理企业二、物业管理企业的分类 第一,按照投资主体的经济成分来划分 全民所有制、集体所有者、民营、外资和其他 第二,按股东出资形式来划分 1.物业管理有限责任公司 2.物业管理股份有限公司 3.股份合作型物业管理企业第二节 物业管理企业的设立 需要经历工商注册登记和资质审批两个阶段 这意味着,物业管理企业只有在获得资质审定后才正式成立。二物业管理企业的资质审批及管理 (一)物业管理企业的
6、资质条件 物业管理企业资助可以分为三级 国务院建设行政主管部门:一级 省、自治区建设行政主管部门:二级 设区的市级人民政府的房地产主管部门:三级 直辖市的房地产主管部门:二级和三级 二物业管理企业的资质审批及管理 (二)三级资质的差别 1.注册资金标准 500 300 50 2.专业人员标准 30(20) 20(10) 10(5) 3.管理面积标准 一级 两种以上 200 100 15 50 二级 两种以上 100 50 8 20 三级 有物业管理项目即可 二物业管理企业的资质审批及管理 (三) 在申报资质时需提供的资料 新设立的物业管理企业,资质按照最低等级核定,并设一年的暂定期。在领取营业
7、执照30日内,向房地产主管部门申请资质。申请资质的时候提交如下五项材料: 营业执照 公司章程 验资证明 法人代表的身份证 专业人员的资格证书以及劳动合同第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置 一物业管理企业的组织形式 (一) 直线形 (二) 直线职能形 (三) 事业部形 (四) 矩阵形 各种组织形式的主要优缺点 第三节 物业管理企业的组织形式与机构设置二物业管理企业组织机构设置的影响因素 1、 企业战略因素 2、外部环境因素 3、技术因素 4、组织规模及所处阶段三物业管理企业组织机构设置的要求 (一)按照规模任务设置 (二)统一领导分层管理 (三)分工协作 (四)精干高效灵活第二章 物业管理
8、招投标一物业管理招标投标的概念 (一)物业管理招标 1.物业管理招标的概念 产品预购 2.物业管理招标主体(3个) 一般是物业的建设单位业主大会(单一业主)物业产权人(政府机关或物业产权部门) (二)物业管理投标 1.物业管理投标的概念 是对招标文件的响应,是一种要约行为。 2.物业管理投标的主体(2个) 一般是具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司 二、物业管理的招标类型 1、按物业类型分 住宅招标和非住宅招标 2、按项目服务内容的实施划分 整体招标 分项招标 分阶段招标 3、按招标主体的类型划分 建设单位 业主大会 物业产权人 4、按项目服务的方式划分 全权型 顾问型 三、物业管理的
9、招标投标的特点 1、招投标的综合性 2、招投标的差异性 3、招投标的特殊性 四、物业管理招标的方式 (一)公开招标 有招标公告程序,招标对象不确定 有资格预审程序 招标公告中包含了评分标准和评标办法 (二)邀请招标 没有招标公告程序,招标对象确定 没有资格预审程序 招标内容和要求对所有受邀方都公开,因而有一定程度的公开性 招标对象的数目下限是3个 五、物业管理招标的内容 早期介入和前期物业管理阶段的招标内容 常规物业管理阶段的招标内容 五、物业管理招标的内容 物业管理招标中管理方式的确定: 全方位物业管理 顾问型物业管理 合作型物业管理 第二节 物业管理招标投标的策划与实施 一物业管理招标投标
10、的基本要求与原则 (一)物业管理招标投标的基本要求 合法性 市场性 选择性 程序性 (二)物业管理招标投标的基本原则 公平、公正、公开和诚实信用 二物业管理招标的条件与程序 (一)物业管理招标的条件 1.主体条件招标人为业主委员会的,须经业主大会授权,同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开;招标人为建设单位的,必须符合相应的法律法规规定的其他条件;招标项目为重点基础设施或公用事业物业的,招标人必须经相关产权部门的批准、授权。有能力组织和实施招标活动的招标人,可以自行组织实施招标活动,也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 2.项目条件 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标
11、的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 二物业管理招标的条件与程序 (二)物业管理招标的程序 1.成立招标领导小组 2.编制招标文件招标文件应包括以下内容:(1)招标人及招标项目简介(2)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等;(3)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;(4)评标标准和评标办法;(5)招标活动方案,包括招标组织结构、开标时间及地点等;(6)物业服务合同的签订说明;(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内
12、容。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前,提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料,报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。3.公布招标公告或发出投标邀请书招标人采取公开招标方式的,应通过公共媒介发布招标公告,并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址,招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。 4.发放招标文件招标文
13、件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供,也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外,招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后,统一安排投标人会议,即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场,在投标人进行现场踏勘后召开,标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。 公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。该
14、澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。5.投标申请人的资格预审 在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 6.接受投标文件 招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求,符合者发给回执,否则招标人有权拒绝或作为废标处理。 投标书递交后,在投标截止期限前,投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。 7.成立评标委员会 招标人或招标代理负责组建评标委员会,评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成,专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。 评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理
15、方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。8.开标评标中标(1)开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行; 开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 开标由招标人主持,邀请所有投标人参加。 开标应当按照下列规定进行:由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况,也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。 经确认无误后,由工作人员当众拆封,宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件,在开标时都应当由招标人当众予以
16、拆封。 开标过程应当进行记录,并由招标人存档备查。 8.开标评标中标(2)评标 开标过程结束后应立即进入评标程序。 除现场答辩部分外,评标应当在严格保密的情况下进行。 评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的,应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。 8.开标评标中标(2)评标 评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。 推荐不超过
17、3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 8.开标评标中标(3)中标招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 三物业管理投标的条件程序与策略技巧 (二)物业管理投标的程序 1.获取招标信息 2.项目评估
18、与风险防范(1)项目评估 1)投标物业的基本情况 2)招标物业项目的定位 3)业主的需求 4)建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况 5)招标条件和招标过程 6)竞争对手 7)企业自身条件的分析(2)投标风险的防范与控制物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。3.登记并取得招标文件4.准备投标文件 投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件,并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件又称标书,一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。 常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术
19、文件两大类。 5.送交投标文件 6.接受招标方的资格预审 7.参加开标现场答辩评标 8.签约并执行合同 第三节 物业管理方案的制订 一制订物业管理方案的一般程序 二制订物业管理方案的要求 1. 响应性 2. 务实性 3. 量力性 4. 合理性 三制订物业管理方案的基本内容 (一)物业管理方案的基本内容 1.关键性内容(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定);(2)组织架构与人员的配置;(3)费用测算与成本控制;(4)管理方式、运作程序及管理措施 2.实质性内容 2.实质性内容(1)管理制度的制订;(2)档案的建立与管理;(3)人员培训及管理;(4)早期介入及前
20、期物业管理服务内容;(5)常规物业管理服务综述;(6)管理指标;(7)物资装备;(8)工作计划。 (二)制订物业管理方案的要点及方法(随便看看) 1.招标物业项目的整体设想与构思 2.管理方式与运作程序 3.人员的配备培训与管理 4.管理指标与措施 5.管理制度的制订 6.挡案资料的建立与管理 7.早期介入及前期物业管理服务内容 8.常规物业管理服务综述 9.工作计划 10.物资装备 11.费用测算 12.成本控制第三章 物业管理合同第一节 合同的概念 一合同的要约(核心:要承担法律责任)(一)合同要约的构成要件 特定意思表示 内容具体确定 必须传达到受要约人第三章 物业管理合同(二)合同要约
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