浅谈工业园区的物业管理.doc
《浅谈工业园区的物业管理.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅谈工业园区的物业管理.doc(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、浅谈工业园区的物业管理2008年,是商住房地产的一个拐点,也是工业地产的一个拐点;“腾笼换鸟”时,也是修笼换笼时。 很多工业园并未能有效维保公共设施设备,安全隐患触目惊心。 客户都在无奈地交费,租金、水电费均没有正规票据。 工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风,亟需规范的物业管理。 工业园区物业管理混乱现状及成因 目前很多工业园特别是低端的园区并未真正重视物业管理服务,认为招租出色就OK,至于物业管理,由于各厂企均有自已的保安清洁等后勤队伍,只剩少量范围的公共区域,所以业主一般就聘一两个收费员或管理员了事。 同时, 之前“平价才是硬道理”的总体租赁气候也导致物业管理被忽视。对于业主,为吸引厂企,
2、厂房招租时并未考虑物业管理费用,其费用预算方法简单,仅考虑投入与收益,而忽视了维护和管理费用;对于厂企业说,只要租金低廉,其它可以放一边。 而更主要的原因是租赁双方都未能从根本上认识和了解物业管理的重要性,不知道这物业以后要面临什么问题、出现什么问题,总认为“车到山前必有路”,导致了工业物业管理发展相对迟缓。 上述种种原因,引发了很多工业园区的“通病”: 一、公共秩序混乱:随便出入、乱堆乱放、乱张乱贴、乱摆乱卖,各厂“自扫门前雪”,厂房里面由租主乱搭乱建,甚至堵塞消防通道等,出现了“只要不妨碍他人,谁也管不了谁”的现象。 二、物业及其公共配套设施设备得不到有效维保、安全隐患触目惊心:如有的园区
3、消防设施一直未试启用,消防水带已霉烂,排水排污管井一直未检查,电房设备积满灰尘,原来漂亮清晰的标识牌只剩一副糜烂的骨架子等。 三、客户都在无奈地交费:业主收取的租金、水电费大都没有开具正规票据,甚至是随手拈来的纸条,特别是水电费,对于大都工业园区来说,供水供电部门只抄读到总表,各厂企分表则业主抄读和收费,而业主却提供不了规范的票据,导致一些本来可以将电费计入成本的用电大户,但如今却需要自找发票冲销这部分费用,甚至冒险建立外账冲销。在税务稽查日益严格的今天,无票交易令租赁双方危机四伏。 四、客户投诉得不到有效处理:工业厂房租用有种“鱼笼”效应,即厂企一旦进来就不轻易出得去,试想下,一个工厂的搬迁
4、需求量多大的费用,所以一般厂企租用了某厂房,一定希望该工业园区越来越规范,服务越来越完善。但部分发展商却利用“鱼笼”效应,怠慢客户的诉求,或根本不重视、不了解物管知识,结果将本不该客户做的都推给客户了,导致客户怨声载道,久而产生“换笼”的念头,对于租赁双方都是极大损失。 工业园区物业管理特点 工业园区物业管理相对与商住物业管理来说,主要有以下特点: 一、建筑物:大都以低矮建筑为主,布局简单。工业物业相对来说很少超过5层,但建筑跨度较大。其次,居住类建筑一般是钢筋混凝土框架结构为主,而工业物业建筑结构种类较多,除钢筋混凝土框架结构外,尚有钢结构、砖木结构、混合结构等。再次,工业物业外饰较住宅小区
5、简洁,一般为方正布局,很少飞檐、飘线等装饰物。 二、服务对象。工业园区三大服务对象较为突出:业主(很多时候是一个自然人或公司)、租户(投资者,一个工业园有几个或几十个)和使用者(工人等),服务的对象以租户为主。一般较住宅几百户甚至上千上万户业主而言,工业物业的租户较少,很少上百户,所以相对容易达成一致意见,对物管的评价也较为中肯。 另外,住宅区内的儿童及老年人在工业区几乎没有,工人大都为青壮阶层,服从性较住宅小区住户强,但流动性大,并且他们不太关注管理效果,主人翁意识比小区住户稍逊,所以导致生活区“脏乱差”较普遍,但只要加强教育,通过厂企互动,改善得也较快。 三、配套设施设备:工业园区的配套设
6、施设备主要有配电设施、电梯(货梯为主)、消防设施等。较小区来说,工业园区的绿化、园建等休闲设施较少,但因工业特点,机电设施及其它功能设施一般比居住小区的大型,如垃圾中转站(以工业垃圾为主)、停车场(以货车为主)、电梯(以货运为主)、污水处理系统、专业消防设备等。 在这里特别指出,住宅小区可能不用物管企业去操心水电表的抄读和收费,而工业园区大都需要物管企业去做这件事,并且还得会计算各厂用电量。工业园区各厂房水电表的容量配置是因租户需要而设的,不是一成不变的,如旧租户是做手工艺品的,而新租户是做注塑的,那你就得改装大容量供电设施。同时,工业用电大都按“峰、谷、平”时段收费,更按月收变压器容量费,这
7、就增加了物管企业的工作难度和繁度。 四、物业服务特色:工业园区的物业服务,其主要内容与住宅小区的基本一致,包括公共秩序维护、清洁、绿化、公共设施设备维保、客户服务、园区文化建设等,但工业园区又以安全管理为重点,特别是消防管理,众所周知,工业消防事故一旦发生,其损失和影响都是较为重大的。其次客户服务又涉及了很多政府和政策业务,如工商证照、消防证照、甚至报关等服务,以帮助投资者为先。 五、管理依据:工业园区的物业管理主要以合约为依据,因为工业园区管理的法规相对于住宅小区来说几乎空白,如国家的物业管理条例,你几乎找不到管理工业园区的具体条文。物业管理条例中大篇幅对业主和业主大会等的约定在工业园区来说
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 浅谈 工业园区 物业管理
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【a199****6536】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【a199****6536】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。