阳光家园项目可行性研究报告.doc

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可行性研究报告

江西XXXX房地产开发有限公司
2012年10月12日

阳光家园项目可行性研究报----------------------------------------------------------------------------------------------

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第一章 南昌房地产市场简析
一、南昌市房地产市场概况
1、市场概况
2001年以来，南昌房地产市场是快速发展的阶段。是急剧变化的市场。主要表现有以下几方面：地产开发热点地区格局重新划分；市场集约化程度大大提高，新盘、大盘、特色楼盘大量涌现；房地产价格涨势强劲；个人购买住宅成为置业主流；异地发展商和策划代理公司抢滩南昌。
2、南昌市总体销售情况概述
（1）开发数据
南昌市自1998年开始，施工面积，竣工面积，销售面积逐年增加，平均增幅25%以上。最新统计资料表明：2001年南昌市全年施工量280万平方米（与2000年持平），竣工量120万平方米，商品房成交量：10000余套，约105万平方米，同比增长14%，成交金额20亿元，同比增长25%。这表明南昌楼市呈高速增长势头。
（2）住宅价格
市中心片区的售价最高，均价为2800元/平方米，昌北片区的价格最低，均价为1300元/平方米；京东片区为1500元/平方米；青山湖为1400元/平方米；朝阳洲为2300元/平方米；城东为1800/平方米。2002年前三季度市场均价为1900元/平方米。
南昌县多层住宅的售价水平在1200元/平方米以下。如南昌县城边的莲花小区每平方米售价为1000元左右。目前南昌市房地产业受土地供应、城市总体规划影响，城市中心区开发项目较少，上市物业多集中在城市西部及东部两大热点区域，并在示来相当长一段时间内主导市场。
二、房地产市场供应特征
2002年前三季度住宅市场呈现以下特征：
1、整体市场继续保持增长态势，开发量、竣工量、销售面积和销售价格均有不同程度的增长。
2、三房二厅是市场的主力供应户型
3、多层住宅市场受宠，高层住宅相对难以消化
4、开始重视物业管理
三、房地产市场未来发展走势
1、基本面向好
从销售数据来看，南昌市商品房成旺盛销售执着和价格指数涨幅屡创历史新高。未来将沿着这一势头继续发展。
2、周边区域渐成开发热点
自然条件优越的“三湖一洲一滩”（青山湖，象湖，艾溪湖，朝阳洲，红谷滩）地块将成为开发的重点区域。
3、市场进入大盘时代，后市压力增加
目前近370万平方米左右的总量计划在今、明、后年内陆续供应上市，对后市将形成较大压力。多个著名开发商在建或筹备中的，开发量均在数十万平方米的大型项目，将给南昌市地产市场带来新一轮的大盘竞争。
4、竞争焦点多元化
2003年市场竞争焦点将会由价格、地段之战步入更激烈、更全面的环境、功能和品牌之战，发展商逐步采用整合营销作为新行销思路。
5、多层物业仍主导未来市场
根据调查，消费者选择多层占76.2%，高层的占16.9%，别墅的占6.9%。
6、中等价位中等户型物业挑战市场
三房两厅两卫一厨双阳台约100—200平方米将成为市场消费主力户型。
7、住宅消费热度更甚
通过地产顾问公司对南昌市城镇居民抽样调查显示，有10%的家庭打算在一年内购房。
8、消费者日趋成熟和理性
南昌房地产市场已初步进入买方市场，消费者不仅关心价格和地段，更关注居住环境、小区配套和物业管理。

第二章 项目区位分析
一、项目基本情况
（一）、区位、交通
本项目位于南昌市南昌县小蓝乡境内。西临迎宾大道，北临振兴路，距南昌市中区繁华位置约10公里。
从区域来看，本项目位于南昌市青云谱区与南昌县的交界处。项目周边待开发或正在开发的科技园区及工业园区。目前本区域内人气不足。
交通方面，本项目西临迎宾大道，自驾车方便易行。项目门前公交线路有3路、20路等，紧邻地块北边有规划的公交总站，将来会有多条公交线路通往全市任何地方，区域内人气将逐渐变旺。
（二）、项目地形概况
地块边线较规则。局部原为深达10余米的水塘，现一基本被回填平整。项目西部仍有约30亩水塘，另有部分区域有数米深的取土坑。
本项目目前工程进度为土地平整施工阶段。
（三）、周边环境
1、区域环境
项目周边分布着大量待开发空地，环境较为杂乱，档次不高。但地块本身相对独立。项目北边约1公里有江铃集团，地块南边500米处有汇仁集团和洪城汽配大市场。
2、景观环境
本项目位于迎宾大道中段，此处属于平原地带，无明显的自然景观可借。
3、空气与噪音环境
本项目靠迎宾大道和北段公交车站部分的空气与噪音环境较差。但由于本项目地块规模大，有条件独立规划出不受大气污染的良好社区。
（四）周边可比物业
本项目附近无可比之住宅项目。南昌县城城区边上5万平方米多层住宅项目，售价约800—1100元/平方米。
（五）周边配套
本项目位于南昌市区青云谱与南昌县的城乡结合部，行政区划上属于南昌县范围内，项目本身规模巨大，周边空气质量良好，可做好一定规模与档次的内环境。项目的交通条件将因公交总站的设立而将会变得方便。同时，项目周边人气严重不足，各项配套均十分匮乏。无江景、湖景等南昌常见的景观。
一、 项目区位优劣势分析
综合考虑本项目优劣势，本项目可综合表述为：
项目优势：位于南昌市南部目前唯一可建设优美内环境的特大规模住宅小区。
项目劣势：南昌市城郊结合部内一块缺乏外景与配套的处女地。
第三章 项目定位
一、项目概念
以“阳光产品、阳光生活、阳光文化”整合而成的阳光概念。
二、产品定位
（一）综合定位
本项目拟建成有独特的健康与运动为特征、成本适中、对外体现为高档次，以中小户型为主，商业、文化、教育设施配套齐全，并有精美的亲水内庭院景观的大型精品花园住宅小区。
（二）形象定位
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三、市场定位
目标客户群体
本项目面对南昌市区中低收入阶层和小蓝周边区域的中高收入阶层进行推广。
项目开发初期，以项目周边的客户为多；项目开发中期，周边乡镇私营业主及南昌市中低收入阶层成为本项目主力客户；项目开发中后期，市场上对本项目已有较明晰之认识，项目形象得到市场认可，目标客户以南昌市区内中等及中等以上人士为主。
四、价格定位
（一）、整体均价定位
1、本区域缺乏可比楼盘
本项目所处的小蓝乡目前没有可比较的项目，距离本项目最近的地段分别是青云浦区和南昌县城，但两地的项目同本项目之间都缺乏可比性。首先在项目的规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套、物业管理、项目档次等方面都无法和本项目相比。本区域现有数据如下：
南昌县内莲花小区1000元/平方米；
南昌县内华丽园小区1150元/平方米；
南昌且内商贸大厦800元/平方米；
青云浦区新街花园1500元/平方米。
从获得的数据来看，本片区的住宅价格与本项目的期望显然相差很远。但在项目本身不具备可比性的前提下，上述数据不能真正体现本项目的市场定位。
2、南昌市同质楼盘比较
为了让本项目的定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取南昌市现阶段的知名楼盘、同档次楼盘和即将上市的大型楼盘，根据调查获得了以下数据：
京东万科四季花城1900元/平方米；
京东青春家园1700元/平方米；
京东金边瑞香园2300元/平方米；
朝阳洲千禧颐和园2600元/平方米；
青山湖恒茂城市花园2700元/平方米。
从上述的数据看，南昌市房地产中、高档小区住宅销售的价格在1700~2700元之间，尤其是新兴起的京东片区，价格在1700~2300元，符合南昌市的现有状况。
3、项目价格定位
本项目期望整体均价为1700元/平方米，基本符合实际，但由于南昌市房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民的接受能力，本区域内有良好内环境的大规模住宅小区理性定价应为1400~1600元/平方米。因此，本项目整体均价宜定为1500元。
4、项目价位营销思路
从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独树一帜，若只依靠常规的营销手段，很容易陷入价格战的不利环境。故必须依靠独特的营销手段，提升项目的整体形象，加强销售的成功率，才能获得县城客户与市区内客户同时青睐。
本项目整体价格虽然与市区内具有一定规模及环境的楼盘价格比较，具有很大优势，但考虑到城市居民的消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造一定的利益空间。从快打快销的思路出发，项目发售前期以低价位入市，如980元/平方米起价、均价控制在1200元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。如此可形成项目持续的人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。
第四章 项目规划方案
本项目采用一次规划分期开发方案。
一、楼盘素质营造
（一）入口
在小区西面、东面各设一个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路组织交通流线。北面设次要出入口，方便小蓝中学学生就学。
（二）活动场地
本项目坚持运动与休闲特色，将各种日常简便易行的运动休闲设施安排在小区内。设游泳池、儿童戏水池、童乐园（玩具、儿童沙滩、秋千跷板、极限运动等）、网球场、乒乓球场、门球场、太极园地、颐年园、慢跑道、攀爬场等多种活动场所。以独特的“运动休闲”为项目特色。
二、环境、景观塑造
小区东、西靠主入口附近各设一个会所，小区水景以南北方向自然贯通。并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。
各组团内部相对独立，以内院花园，儿童游戏园、百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造一种全新的邻里共融社区活动场所。
三、商业功能
1、区外沿街商铺
沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场。北段商铺的功能规划为车站配套服务店铺。南段自商铺功能规划为汽车相关产品（汽车美容除外）。
2、小区内步行街
自小区入口至会所规划步行街。步行街两边为带骑楼式独立单层商铺。商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅、照相馆、花店、洗衣房等。
3、组团内商铺
为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大限度实现商业价值。
四、教育配套
该小区设小学一所，幼儿园三所，拟与省内名校联办。
第四章 项目投资分析
一、 要经济技术指标
1、总用地面积33万m2
2、总建筑面积49.5万m2
其中：公共建筑面积3.27万m2
高层住宅9.5万m2
多层住宅36.73万m2
道路用地面积3.24万m2
公共绿地面积3.74万m2
3、容积率1.5
4、可售商品房建筑面积46.23万m2
二、项目直接成本：45528.8万元
(一)、土地及前期费用
1、购地款489亩×18万元=8802万元（已含所有税费）
2、“三通一平”及前期费用33万m2×50元/ m2=1650万元
小计：10452万元
单位可售建筑面积“土地及前期费用”成本226元/ m2
（二）、建筑安装费用
1、多层住宅550元/ m2×36.73万m2=20201.5万元
2、高层住宅800元m2×9.5万m2=7600万元
3、公共建筑1500元m2×3.27万m2=4905万元
4、公共道路300元m2×3.24万m2=972万元
5、公共绿化及景观150元m2×3.74万m2=561万元
小计：34239.5万元
单位建筑面积“建筑安装费用”成本691.7元/m2
单位可售面积“建筑安装费用”成本：
29334.5万元/46.23万m2=635元/ m2
(三)、其它费用
1、勘察设计费10元m2×49.5万m2=495万元
2、建设监理费1%×34239.5万元=342.4万元
单位可售面积“其它费用”成本：
837.4万元/46.23万m2=18.1元/ m2
（四）、单位可售面积直接成本：879.1元/ m2
三、项目间接成本5924.77万元
(一)、管理费
45528.9万元×1.5%=683万元
(二)、银行贷款利息
45528.9万元×25%×5.841%×1年=665万元
(三)、销售费用
46.23万m2×1500元/ m2×1.2%=832.14万元
(四)、营业税
46.23万m2×1500元/ m2×5.4%=3744.63万元
单位可售面积间接成本
5924.77万元/46.23万m2=128.1元/ m2
四、项目总成本：51453.67万元
单位可售面积成本:1007.2元/ m2
五、商品房（住宅）销售总额
1500元/m2×46.23万m2=69345万元
商业铺面销售总额
3000元/m2×1.8万m2=5400万元
六、自留物业价值（公共建筑）
1.47万m2×2000元/ m2=2940万元
七、项目利润总额
商品房销售总额+商业铺面销售总额-项目总成本=69345+5400-51453.67=23291.33万元
八、投资利润率
23291.33/51453.67=45.27%
注：自留物业（公共建筑）土地及间接费用已摊入商品房开发成本。
第六章 项目开发计划
“阳光家园”项目总投资51453.67万元、计划开发商品房49.5万M2，该项目分三期开发，首期开发项目为：多层住宅14.07万M2、社区会所4000 M2、商业服务设施5300 M2、阳光广场主要景观5个，二期开发项目为：多层住宅18.78万M2、幼儿园4000 M2、学校5000M2、文体及服务设施6200 M2、区内水系及重要景观6个，三期开发项目为：高层住宅9.5万M2、多层住宅3.88 M2、公共建筑收尾8200 M2、小区道路及社区绿化完善。
首期开发项目投资计划
1、购地款2700万元（已付）
2、“三通一平”及前期费用
33万m2×50/m2=1650万元
3、建筑安装费用
550元/m2×15万m2=8250万元
4、管理费用
（8250万元+1650万元）×1.5%=148.5万元
5、销售费用
14.07万M2×1500/ M2×1.2%=253.26万元
首期开发投资为：13001.76万元
其中：2002/10/23前，完成土地转让费2700万元
2002/11/25前，完成“三通一平”，新增投资1650万元
2003/01/25前，达到“正负零”，完成基础工程投资1650万元
2003/04/10前，主体封顶，完成建安投资4950万元
2003/06/10前，首期工程峻工，新增建安投资1650万元
2003/07/10前，小区绿化及公共设施收尾，新增投资540.77万元
首期开发项目销售及资金回笼计划
预计销售均价：1400元/ m2
销售合同额：1400元/ m2×14.07万m2=19698万元
回笼资金：19698万元×95%=18713.1万元
首期开发项目利润总额：
14.07万m2×400元/ m2=5628万元
计划于2003/02/25开盘
2003/03/25前，完成销售面积：14.07万m2×10%=1.407万m2
完成销售合同额：1.407万m2×1200元/ m2=1688.4万元
回笼资金：1688.4万元×30%=506.52万元
2003/03/25—2003/04/25，完成销售面积：
14.07万m2×30%=4.221万m2
完成销售合同额：
4.221万m2×1300元/ m2=5487.3万元
回笼资金：5487.3万元×30%=1646.19万元
2003/04/25—2003/07/10，完成销售面积：
14.07万m2×30%=4.221万m2
完成销售合同额：
4.221万m2×1400元/ m2=5909.4万元
回笼资金：
5909.4万元×95%+（506.52+1636.19）万元×65%=7308.66万元
2003/07/10—2003/08/10，完成销售面积：
14.07万m2×20%=2.814万m2
完成销售合同额：
2.814万m2×1500元/ m2=4421万元
回笼资金：4421万元×95%=4199.95万元
2003/08/10—2003/09/10，完成销售面积：
14.07万m2×8%=1.1256万m2
完成销售合同额：
1.1256万m2×1600元/ m2=1800.96万元
回笼资金：1800.96万元×95%=1710.9万元
2003/09/10—2003/10/10，完成销售面积：
14.07万m2×2%=0.2814万m2
完成销售合同额：
0.2814万m2×1450元/ m2=408.03万元
回笼资金：408.03万元×95%=387.62万元
二期开发项目计划于2003年9月开工，2004年10月竣工。三期开发项目计划于2004年7月开工，2005年6月竣工。整个项目销售计划于2005年底清盘。
第七章 项目经济评价
1、 投资利润率：
45.27%
2、投资回收期：
参照首期开发项目资金回笼情况推算，投资回收期大约为28个月，投资回收期不长。
3、项目价格保本点：
项目总成本/总销售面积=51453.67万元/46.23万平方米
=1113元/平方米
4、项目销售面积保本点：
项目总成本/销售均价=51453.67万元/1500元/平方米
=34.3万平方米
项目销售面积保本点约为总销售面积的74.24%
从上述四方面分析来看，项目投资收益较高，风险较小。
第八章 项目风险分析
本项目的投资风险主要来自四个方面：宏观政策、房地产市场形势、建材价格、资金筹措。现分别进行简要的分析。
1、 宏观政策系指国家和江西省两级政府出台的各种经济政策，特别是与房地产业有关的经济政策，这是一项根本性的因素。由于近年来各地房地产投资持续生温，商品房销售价格具高不下，部分城市商品房“空置率”逐年上升，市场压力越来越大。今年以来，一些经济学家包括著名经济学家（如“京城四小龙”之一魏新教授）多次向政府及社会发出呼吁，国内房地产市场已出现明显“泡沫”。今年八月，国家七部委联合发文，严格控制房地产信贷，并对房地产市场进行宏观调控。但两个多月来收效甚微，房地产投资仍呈增长态势。估计在本项目开发期内，会再次受到国家宏观政策不同程度的影响，但由于本项目是面向城市中低收入阶层的经济实用房，社会效益较好，所以受政策面影响不大，相对面临的政策风险较小。
2、 房地产市场形势方面，在本报告第一章中已作阐述，总的来说，基本面向好，但也存在一定风险。不过由于本项目的建筑档次适中，土地成本低廉，造价不高，对同质物业，具有明显的价格优势，因此，本项目市场风险不会太大。
3、 建材价格方面，确实存在一定的风险。由于近年来，房地产投资持续升温，基本建设投资逐年加大，导致建筑材料与设备价格略有上升，但由于建材市场竞争激烈，估计在开发期内，建材价格仍会低位运行不会有大幅度的涨价。
4、 资金筹措方面的风险主要表现在筹资遇到困难以及筹资成本升高。筹资发生困难时，开发资金缺口加大，后续资金跟不上来，不仅要延长工期，出现交房违约，而且整个公司也会因资金周转不灵，陷入极为不利的境地。可见，资金筹措风险是一个现实而又紧迫的问题。
不过，由于本项目发展商具有外资背景，股东资金实力雄厚，资金筹措应不会出现太大困难，但为了降低风险，除自有资金外，应在开发初期就利用银行贷款，同时，前期销售以低价入市，迅速回笼资金，以此减少资金缺口，降低筹资风险。
第九章 结论
阳光家园项目具有较好的市场前景，并将给发展商带来非常可观的投资收益。

江西洪都中企房地产开发有限公司
2002年10月12日

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阳光家园项目

可行性研究报告

江西XXXX房地产开发有限公司
2012年10月12日

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可行性研究报告

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2012年10月12日

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