金领招商大方案--张东旭-金领招商方案--商业地产--招商方案---招商推进商业地产-招商推进.doc
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4、,“运通公交”斥巨资倾力打造,聘请专业的商场经营管理团队进行经营管理。商场内设滚动式电梯和垂直式电梯,计算机收银系统,电视监控系统,消防联网系统,以优雅,安全的购物环境,先进的管理营销模式,优秀的职业管理团队,打造乌拉盖地区首家以休闲,餐饮,娱乐,购物为一体的综合性购物中心。商场以“高档商品为引导,中档商品为主力”的商品定位。项目发展定位 一)、定位思路: 定位应能保证市场经营的旺盛。 项目业态定位能够为项目的商业带来实质性的促进。 二)、定位目标 具有影响力、号召力的专业性商业服务中心 针对乌拉盖目前高端品牌缺乏,高端消费人群无其他选择购物去想,只能到锡盟、通辽、北京、沈阳、长春市内消费情况
5、,项目应当成为区域商圈具有影响力、集约力、号召力的专业商业中心,成为乌拉盖商圈的一个地标性购物广场,一个消费者信赖、经营户支持,在消费者心中的形成一定的美誉度和信任度的商业服务设施。 经营个性形象鲜明主题明确的品牌: 项目不能成为是一个大杂烩的市场,而应该成为一个具有鲜明个性和特色、定位清晰的专业购物广场。鲜明的市场定位、特色化的经营是本项目经营旺盛和可持续发展的一个重要基础。 商业价值最高的品牌:商业价值最直接的体现是租金,在项目经营稳定后,商业价值更加清晰的体现在租金上,而租金水平反映了经营状况的好坏、利润的高低,仅仅是市场档次的提高是不够的,重要的是经营户能否在这里赚更多的钱,获得更可观
6、的利润。项目的定位应具有的市场地位: 乌拉盖中高档购物商场的领航者-金领购物中心项目发展节点 一)、项目规划的执行力 项目定位的确只是一种理想构架,具体实施如何要看执行是否得力,执行力也是一种生产力,因此组建一个具有很强执行力的团队显得相当重要,这需要提高所有项目参与人员的素质,加强管理,提高综合执行力。 二)、招商到位情况主力店的招商能否在全面开展招商前签约十分关键,因为整个项目能否借商家的人气来炒作,是项目能否成功招商的关键所在。项目的商业规划和卖点能否激发起经营者的经营信心和投资者的投资热情是关系到项目能否成功的基础所在。项目商业市场的定位一、 项目形象定位 一)、定位目的 降低市场商业
7、风险,避免不符合目标需求可能造成的利益损失 增加投资商户回报的收益 发挥项目整体运作的效能,同时兼顾投资收益成本、品质及时效 二)、定位依据 项目商业规模在本地属于中高档次,物业设施配套及综合质素在乌拉盖属于一流。 百货商场主流商品经营以女性为特色:计划引进餐饮、童乐等相应配套项目。 商业布局原则:集约型、专业型,综合型,时尚型。 由于乌拉盖属于资源型城市,存在着人均收入高但并不无理想的购物场所的情况下,项目主流消费群体应为:本地居民、公务员、企业白领、私营业主、工业区人群。 从商业发展趋势及客户心理层面分析,商业投资的终极目的就是获取稳定的投资收益,而稳定的收益来源于商业的长期稳定的经营和发
8、展。商业能否经营得好、旺,经营得持久才是获取商业投资回报最大化的根本。 三)、定位策略 项目的优势是配套全、有规模,通过注入新的商业理念,扬长避短,项目所具有的优势完全可消除项目的劣势。 结合市场细分对产品品质和档次的定位故建议项目整体形象定位为:走市场专业路线,同时以较低门槛的招商策略招租知名品牌,实现其产品以满足中高档消费人群消费,价格偏中上、适合周边居民、矿区阶层、企业白领、公务员、私企业主等日常生活消费的商业服务设施。乌拉盖国业百货商场:“乌拉盖商业名片”阳光生活 快乐购物二、 项目功能定位 一)、商场功能基本定位思路 鉴于项目周边态势和自身状况。我们将本项目市场定位为:为本地区居民提
9、供规模化、规范化、专业管理化的一站式服务,“以大众消费为主导”的专业型商场,即:专业型中高档商业服务的一站式购物广场。 二)、其市场定位的理由,检讨定位是否成立,应回答以下几个问题: 1、定位是否能够满足消费者的需求? 从本项目所处的整个片区市场来看,目前并没有一个真正意义上的满足消费者需要的专业中高档商场出现,大部分是一些管理混乱、服务不周、环境一般的商业场。很难满足现代消费者全方位的便利需求及心理需求。 2、市场购买力是否足以支撑? 从乌拉盖目前的经济消费水平发展趋势来看,足以支撑,老商业街商业的销售业绩非常可观。因此消费能力不成问题。 3、定位所需的硬件条件是否与本项目相符? 本项目所处
10、地理位置为乌拉盖新商业中心的核心地段、交通要道旁,位置好,交通方便;提升本项目商业价值必须采用的手段,就是通过强有力的地位与商业推广进行引导,扩大人流量。 而根据本项目周边环境及其他商业项目业态特点,认为走专业大型中高档次知名品牌一站式购物广场路线,最符合物业特点,能够实现项目物业价值最大化的目标。 4、建立此定位,是否和竞争者正面冲突?完全不用担心竞争或搅局者,因为本商业的唯一性,至少在短期之内无竞争。 三)、业态定位: 以乌拉盖本地居民、企业白领、私营业主等高端消费、和普通大众消费为主导的购物广场。 四)、业种分布及主题包装:一楼经营:黄金珠宝,名表首饰,化妆品,男鞋,女鞋,箱包皮具,数码
11、小电,高档礼品。二楼经营:商务男装,休闲男装,户外运动,羊绒羊毛,皮草,VIP会员俱乐部三楼经营:成熟女装,淑女装,少女装,休闲女装,儿童娱乐堡四楼经营:明档快餐,特色餐饮,娱乐,童装童鞋,孕婴用品,玩具宜智,家居床品 五)、城市广场形象定位: 立足乌拉盖商业地带,改善片区商业环境,提升片区人群家居生活质量,以品质最好、价格最平,服务最优的专业大型中高档主题的大型购物广场。“专业商业地标专业商业航母” 面对商业投资者,本项目是“阳光白金铺财富取款机投资增速器”“银行提款机财富增速器” 六)、商场管理模式及运营管理方式:实行统一规划、统一管理、统一形象大商业模式;同时建立完善的售前、售中、售后客
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