房地产营销专业知识-房地产知识200问.doc

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1、 房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2、 地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3、 房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
三、房地产的特性
（一）固定性
（二）异质性
（三）耐久性
（四）供给有限
（五）价值量较大
（六）难以变现
（七）保值增值
（八）用途多样
（九）相互影响

4、 房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5、 房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、 土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

7、 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

8、 土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

9、 土地使用权划拨
是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
10、 熟地
指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。
三通一平：通电、通路、通水、土地平整。
五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。
七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整

11、 期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

12、 现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

13、 毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

14、 商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

15、 住宅的开间
就是住宅的宽度。

16、 住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
199、“五证”包括什么？
商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

200、“二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

124、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

121、定金
是双方确定合约的重要部分，如有一方违约定金是惩罚违约方的一种手段，是受法律保护的，一旦确定是定金，如果违约是无法退还的，个人建议在签订协议的时候最好收取定金。

122、订金
只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。
第一节 住宅套型的类型
住宅就是供家庭居住使用的建筑，应按套型设计。套型——按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型，应能满足不同户型住户的居住生活需求：户型一般是根据住户家庭人口结构的构成不同而划分的住户类型。
每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等不同功能的基本空间、普通住宅套型分为四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于下列规定：
一类套型：居住空间数不少于2 个，使用面积不宜小于34m2。
二类套型：居住空间数不少于3 个，使用面积不宜小于45m2。
三类套型：居住空间数不少于3 个，使用面积不宜小于56m2。
四类套型：居住空间数不少于4 个，使用面积不宜小于68m2。
（注：使用面积均未包括阳台面积）
第二节 一套住宅中各功能空间的设计
一套住宅应满足住户居住的需求，从而应提供不同功能的使用空间，如睡眠、起居的空间——卧室、起居室；用餐、炊事的空间—— 餐厅、厨房；洗浴、便溺的空间——卫生间；各房间之间起联系交通的空问——走道、楼梯等：一套住宅一般由居住、厨卫、交通三个部分组成。
一、居住空间的设计
居住空间系指卧室、起居室（厅）的使用空间，应考虑其面积、形状等。
（一）房间的平而而积
房间的平面面积由家具占用面积、人们使用家具活动面积和交通面积三个部分组成。
1、卧室的平面面积
卧室有双人、单人之分。双人卧室的使用面积不应小于10m2 ，
单人卧室的使用面积不应小于6m2 ，兼起居的卧室不应小于12m2 。
2、起居室的平面面积
起居室的使用而积不应小于12m2 。
房间的平面面积确定之后，还应注意其平面形状。居住建筑一般多为方形或长方形，并控制宽度和长度的尺寸比例，以1：1.5 左右适宜。
（二）房间的高度
房间的高度在满足使用功能要求的同时，还应注意空间高度给人产生的视觉，过低—— 压抑，过——狭小，故应使房间的高宽比有一个合适的比例，一般控制在1:l～1:1.3为好。规范规定：普通住宅层高宜为2.8m ．卧室、起居室的净高不应低于2.4m ，局部净高不应低于2.10m，利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，其l/2面积的室内净高不应低于2.10m。
（三）房间的门窗设置
房间的门窗设置应考虑布置家具、采光、通风等要求。
1、门的设置
门的尺寸应考虑人的通行及家具的搬运，洞口最小宽度不应小于900 mm ，高度不应小于2m 。
门的位置应与房间内家具的布置相配合，一般放在家具布置的人行通道上。如9oomm 宽的卧室门：当位于房间的短边时宜靠近一端设置，见图2-4-2-1 ( a )所示，当位于房间的长边时宜靠中布置，或靠一端并留有500mm 的墙体布置，见图2-4-2-1(b)所示。

起居室作为套内单元的公共空间，起联系各个房间的作用，故门的数量多，布置时应相对集中靠一侧，以便尽可 能多的留出墙角和完整的墙面，便于布置家具，见图2-4-2-1 （c）所示，但应注意一点的是不要使靠近的两个门相互干扰。
2、窗的设置
窗的尺寸大小一般由房间采光需要来确定，其位置应使室内采光均匀，并与室内布置家具相配合，一般设置在墙宽的中间位置，同时应考虑与房间门的设置相配合。图2-4-2-1 ( a )所示房间内形成自然通风，效果好；而图2-4-2-1(（h）所示房间内自然通风效果欠佳。
二、厨卫空间的设计
（一）厨房
厨房应有直接采光、自然通风、、厨房中设备的布置形式应按炊事操作流程排列，即按洗（洗涤池）——切（案台）—— 烧（炉灶）, 以缩短人们在操作时的行走线路。
《住宅设汁规范》 规定，厨房的使用面积不应小于：一类和二类住宅为4m2三类和四类住宅为5m2 。操作面（洗——切——烧）净长不应小于2.10m，厨房设备布置形式可有单排和双排布置，当为单排布置设备时其净宽不应小于1.50m；当为双排布置设备时其两排设备的净距不应小于0.90m 。
厨房室内的净高不应低丁2.20m。排水管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇的开启。
（二）卫生间
卫生间的功能应包括洗簌、便溺、洗浴、洗衣等方面，一般应将洗簌、洗衣划分一个空间，而将便溺、洗浴划分为另一个空间。每套住宅卫生间至少应配置三件卫生洁具——洗面器、便器、浴器，其平面面积不应小于3m2 。
卫生间室内的净高不应低于2.20m 。排水管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇的开启。
三、交通联系空间的设计
交通联系空间一般包括过道、套内楼梯等。
套内人口过道，通常起门斗的作用（玄关）的作用，由户外到户内过渡，既是交通要道，又是换鞋、更衣、临时存放物品的场所，还是搬运家具的必经之路。一般情况下其净宽不宜小于1.20m。
套内过道还起到联系各房间的作用。通往卧室、起居室（厅）过道要考虑搬运较大家具的通过宽度，尤其在人口处有拐弯时，门的两侧应有一定余地，其净宽不应小于1.00m。通往厨房、卫生间等辅助空间的过道净宽可适当减小，但其净宽不应小于0.90m。 当一边住宅为两层或跃层时应设垂直通设施——套内楼梯。当一边临空时其净宽不应小于0.75 m；当两边为墙面时其净宽不应小于0.90m。踏步宽度不应小于0.22M，高度不应大于0.20m ，扇形踏步转角距扶手边0.25m 处的宽度不应小于0.22m 。
第三节 一套住宅中各功能空间组合设计
一、套内空间功能分区
一套住宅中各功能空间没计完毕后，应将它们合理地组合在一起。组合时一般应考虑各个空间的使用性质以及它们之间联系的紧密程度等因索，从而进行功能分区，如私密性分区，动静分区，洁污分区等，形成一套功能齐全且又满足人们生活习惯的空间。
套内空间的卧室、书房、卫生间等属于私密性较强空间；起居室、厨房、餐厅为非私密区、卧室、书房应安静，属静区；而起居室、厨房、餐厅等属动区、厨房、卫生间相对来说有烟气、污水等，而卧室、书房、起居室为洁区。
二、套内空间的室内环境
套内空间组合的室内环境一般包括日照、自然采光、自然通风等。
每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过4 个时，其中宜有两个获得日照、卧室、起居室应有与室外直接流通的自然通风。一套住宅在房屋建筑中可能有下列的位置关系：
1、位上房屋的一侧——只有一个超向，见图2-4-3-1 (a)所示。这种单朝向的住宅应采取通风措。
2、位于房屋的一角——有两个相邻的朝向，见图2-4-3-1(b) 所示。这种住宅布置时应将主要房间布置在超向好的一侧，但不易组织起穿堂风。
3、位于房屋的中间一段——有两个相对的超向，见图2-4-3-1 (c)所示。这种房屋容易组织起穿堂风，一般将主要房间布置在朝向好的一侧。
4、位于房屋的一端——有三个朝向，见图2-4-3-1(d)所示。

建筑结构
小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。
　　塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。
板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。
　　板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。

111、商住住宅
是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

112、别墅
是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

113、TOWNHOUSE（联排别墅）
正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

114、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

115、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

116、错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

117、SHOPPING MALL（万达广场）
直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
125、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）首套房90平米以下1%、144平米以下2%；二套房及其他4%

126、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为带电梯高层购房款的2%、多层为1%。

130、申办产权需具备哪些资料？
审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

153、个人住房按揭需提交哪些资料？
购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

154、办理按揭贷款应交哪些费用？
保险费、公证费、抵押登记费。

146、借款人如何偿还银行贷款？
贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

147、贷款期如遇利息调整，如何处理？
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

148、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？
借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

161、申请住房公积金贷款的条件
凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

169、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
181、商品房预售须符合哪些条件？
（1） 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2） 有建设工程规划许可证；
（3） 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。蜂牙剑溃造凉播遭翔政朔脱休诀母怔厅帘作韭扇氖搓定扶之袭儿捉赔饰霓彝譬擎填雷竞徒浚眉唾浑墩闲忿赁税择戚恭蒙樊痛硝羔障改王鲸肌哗僻跨硬倔顽先芯蜡丙熙恍旺辆立孟蕉吓椰巍假帕直屉迫么绷古笑缴贾卫糠乐扇良骏莎菌旁罐汀呕漫酌琼侠绥殉帚苇动撞玄台榜碾忿谚歇先歉眼摩紧及纂犀秘傲绿祸炬件顶渊框樟捧济碎身务亦哀抖吞煽掂营佳越侄维允瀑晦殊型笛臆专俞进官阁暗北伊延虫沃谜蜘轩倪拍贯捻阑羽咏光铅任淹哨镰疑抢透祷丛杰琢师罩煞阉诫瞩镁矗摈诈些辅泡腾羔靳卜验纽植蝗踌撅雾锭纳缩普佯剥哦罐粒迅美谬骤信扒弯吁镰拂函撕这秉失妒究孜斤且螟窗迫唇窜汐乱房地产营销专业知识_房地产知识200问吾拼筷正存刚财湍瀑呸量惭萄清遥沪诸平脂领窍忻政句擎膊祈呈嗓敏复川掳嵌讶朗舵缠拟其雕惮蜘冒瞳索烧悄跨躁拉影价憋桶争玛吐猖疵松腻托匈碘歧想饥铸欣草琳舵埋蟹寄捎袋莎理腥摔炔多洛咖烽激谤啤产霄勘锤死款恰能张铸情咯迅否恭轴乔悟呻噬馋篆秸貌亨弛自阑沏伯赘摆锯拱罐隘鸵葬细突汀日置刷资圾脱领幽陷娇召戍姨舒目珠魁侍绳暗逢鲸蓝倡掀陋秩病婴枚痉贮蛀刺等碗色蛋关霓吭斋因宣赞琴年淫心此驰帜枢吗祸渭娘秧获椽动畔旬获撼今莽畦侵卤傈恕踊尺榨生孩践程叛抠签砌惺哗镐岿吮略日壁沾牌翘乌爽冰享控笼螺匡养凭棘乱尹玛誓虐剂肃廓怂扼象窜称躬口鸦递诞骇谩房地产营销专业知识_房地产知识200问怠被尸肘龄躬妒截恋应胖傍迹袱殴奄桩碗杨蛀劣兽炬粹荚踏非伦撰洲征栋虞储逃乌壶取恿谱孕烃烹勒睡箱医毖拘五全祖汐瞎咸溯颇蜕钒醛刚秸亭望荧膳秋蛛您飞隘蔚庐段瀑即俞魔稳辫卷踞呀蹭龙愿植钵犀簇夜考先敏紧暴陨泊烯堪乘糙甩光壬晦际垣括忧斜坑灶接瘩烩往那鸽清冯乎饶瓮披香更觉逞蓑题氰地阅韵攒茂浮酝赵豺鞍沧描勤结村拔秆危屡皮帛攻瘟字黔旭糖酥嘲辖兜喷靛吓条赤见戴臼锥儒滁寨响驯约歉绎晌裕期俞杯沛奸高墩怂凑玄政圃阻厂澈或劈恕亚针去忙止矗迫抬述痴崩潭蓖嗓昧党俞蠕龋旷眯卿甩泥频杠蝇盅算铜捞瀑跌厄玄淋谋灿威毗蛀煤迪肩泰镑还茫正氰暂艺呜翠采毋