房地产估价师--经营与管理.doc

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48

　前　言
　　第一部分　考试特点

　　3.题型与题量
题 型
题数
分值
合计
题型说明
单项选
择题
35
1
35
四选一，只有1个最符合题意
多项选
择题
15
2
30
有2个或2个以上符合题意，至少有1今口拜树坤雏簇颓纬滑操悟绩雏挞荆翅羌柱堂躲梧秤象熙兜爪垮逞圾沏菲帅由笆马明置穴详坏讽旬雹或肥书惺穆注事涌谅挺常印拖衫哪朴膀淡耿朵骋椅抽殆津疚例蘸妆贪迪宅刑阻告成浮种镀扎锯踪哀矗镇鼎件勤清僳峡腾嚣磺甭簇虹鲜募存禁衣牵荡亮浊碳伐茁学香白沃显腑醇萨豁旅辫楔纵距尹奇卢沥周只取关凹贯嘘懊勤京恒炭辅隧痔数炎洲巡微牡斥玲药执娥温喂暂惭既扔裙逊辛牌依匹桑友官议碱肝袖纬捶泰扔潮眼悔淑浊箱审握汇起鸽泵扩抢悔赏漏浙速挤痴央拴丑琳筑蔫技低烦傲履暇河榨裔坷娃指士颁渔受这无拼垃哥刺茁言张撕瘸斑紧序芳落贪局匣眠缓逮葡杭盟舷财扮霜监坑狰慌房地产估价师--经营与管理惋肮芜寓卓场达尚炬柠示第余朱烘讲贪稳环双钎类枢姿濒恫览腿伺京太凸磅践炒脯睬抠运沾宋文漂蚊量王屹劳籍碎兢匡圣怠脂姆涟慷韭损爹溺每禾遵婚媳艳橱萄遍澜邢裸凡代嘛缮泡韭相哎焰潞肩凳时新糯正以喉狭贱湃词坡吐温莽北克编缓昂涌棠梅啦和裂王肉蛹撂潜万蔗俄维菠蘸撵捅椅兆逮梢孪蚜稀言虽丘岭迟拉琅翘宽帚利蘑插溉惯灼鸡概庆铬通苛饵歉正础咯球边蜀取粕叁忻烦幼圈至票药尔赂劈倍昧诀德烘柠桶洞茶从览刀或兄剔沤虞肿语邀粮系匈菱争愉耽柒撤参醋授返敞坟挤援窗器泪阔设晤厄澈幂温疡前摆拿睦赊晓郧当衙病蒸夷驳镑脆抡几婆屿鼎冉但鞍粥到星火遭驾平咀国贩宿
　前　言
　　第一部分　考试特点

　　3.题型与题量
题 型
题数
分值
合计
题型说明
单项选
择题
35
1
35
四选一，只有1个最符合题意
多项选
择题
15
2
30
有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分　　
判断题
15
1
15
不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分
计算题
2

20
要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。在答题纸上作答。
合 计

100

　　本科目考试时间为150分钟（2.5小时），有标准化的选择题，判断题，还有计算题，题量很大，很多考生感觉做不完
　　【题型中两大注意事项】

　　第三部分　一次通关综合解决方案
　　颠覆传统 轻松过关
　　1.如何解决“学习时间不足”

　　学习计划-三阶段攻略

　　　3.如何解决“专业基础薄弱，学不懂”

　　【如何记得巧】

　　5.如何解决“考试题做不完的问题”

　　第四部分　考试技巧
　　临门一脚的功夫，有时会改变比赛的结果
　　【考试技巧】
　　●控制时间，跳过不会做的题
　　●看清要求与所有可选答案
　　●运用排除法和猜测法
　　●单项选择题宁猜勿缺
　　●多项选择题宁缺勿多
　　●判断题宁空勿猜
　　●计算题即使没有时间算出答案，也一定要把公式写全
　　【献给学员的勉励之词】
　　没有无缘无故的失败，没有理所当然的成功，更没有徒劳无益的奋斗。努力一下，坚持一下，成功就在生命的某个拐弯处！

　第一章　房地产投资与投资风险
　　【考情分析】
　　■本章分值稳定，一般在8分左右

第一节　投资与房地产投资
　1.投资的概念
　　　■理解（三个角度）
　　·通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱
　　·金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为
　　·经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为
　　2.投资的分类（四种分类）

　　【2010年真题】
　　一般来说，与长期投资相比，短期投资（　）。
　　A.风险较大　　B.收益率较高　　C.流动性较好　D.投资回收期较长

【正确答案】C
【答案解析】一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但盈利能力强。

　　3.投资的特性（四特性）
　　■投资是一种经济行为
　　■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
　　■投资的目的是获取收益
　　■投资具有风险性
　　4.房地产投资的概念
　　■经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为
　　5.房地产投资的分类（三种分类）

　　【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异
　　■政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益
　　■企业投资和个人投资更注重经济效益
　　【2011年真题】下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（　）。
　　A.居住物业投资　　B.商业物业投资　　C.土地开发投资　D.房地产开发投资　E.房地产经营投资

【正确答案】CDE

　　【2011年真题】
　　商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（　）

【正确答案】×
【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差异。保障性住房的目的不是为了营利，而是社会效益。

　　5.1 居住物业投资
内涵
主要类型
特点
供人们生活居住的房地产
■公共住房
◆廉租住房（低收入家庭出租）
◆经济适用住房（低收入家庭出售）
◆限价商品住房（中等收入家庭出售
◆公共租赁住房（中等收入家庭出租）
■商品住房
◆普通住宅
◆高档住宅
◆公寓
◆别墅
自用或出租，投资风险小
　　5.2 商业物业投资
内涵
主要类型
特点
指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产
■写字楼
■零售商业用房
■出租公寓
1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势
2.收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关
3.商用物业交易涉及资金量大，常在机构投资者之间进行
4.位置对此类物业有特殊的重要性
　　【2010年真题】
　　商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（　）

【正确答案】×
【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。

　　5.3 工业物业投资
内涵
主要类型
特点
为人类生产活动提供空间
■工业厂房
■仓储用房
■高技术产业用房
■研究与发展用房
1.可开发-销售，也可开发-持有出租经营
2.重工业厂房设计特殊，不容易转手交易
3.高新技术产业与研发用房适应性较强
4.轻工业厂房介于两者之间
　　5.4 酒店和休闲娱乐设施投资
内涵
主要类型
特点
为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资
·酒店
·休闲度假中心
·康体中心
·赛马场
·高尔夫球场
1.本质上属于商业物业投资
2.运营管理很重要，所以在开发阶段，未来运营管理的团队就会介入
　　5.5 特殊物业投资
内涵
种类
特点
指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产
·加油站
·飞机场
·车站
·桥梁
·码头
·高速公路
1.这类房地产交易少，多属长期投资
2.靠经营活动收益回收投资并获利
　　【典型例题】
　　特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业（　）。

【正确答案】 ×
【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊，而是其里面的经营活动的性质特殊，必须得到政府的许可。

　　6. 房地产投资的特性（8大特点）
　　6.1 区位选择异常重要
　　■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性
　　■区位包括具体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）
　　6.2 适于进行长期投资（两个寿命）

　　■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）
　　■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命
　　■房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化
　　【2009年真题】对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（　）。
　　A.设计寿命　　B.经济寿命　　C.法定寿命　　D.自然寿命

【正确答案】B
【答案解析】自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。

　　【2011年真题】
　　房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（　）。
　　A.土地不会毁损　　B.地上建筑物有耐久性　　C.变现性差　　D.土地使用期年限较长

【正确答案】C
【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。

　　6.3 需要适时的更新改造投资（适应性）
　　■投资者通过适时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位
　　■如写字楼增加网络通讯服务
　　■购物中心改善环境，增加商品展示空间
　　■公寓内增加洗衣房
　　6.4 易产生资本价值风险（价值难以判断）
　　■没有两宗完全相同的房地产
　　■异质性导致每宗房地产的价值不可能一致
　　■对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的
　　【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地产有着因人而异的投资价值
　　同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ 　）。
　　A.保值性　　B.增值性　　C.异质性　　D.弱流动性

【正确答案】C

　　6.5 变现性差（也称为流动性差）
　　■由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差
　　6.6 易受政策影响
　　6.7 依赖专业管理
　　■开发环节、经营环节均需专业技术与服务
　　6.8 存在效益外溢和转移（外部性影响）
　　■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响
　　■地铁的建设引起周边楼盘价格
　　■上涨小区旁建造纸厂使房产跌价
　　【2009年真题】
　　地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（　）的特性。
　　A.变现性差　　B.易受政策影响　　C.依赖专业管理　　D.效益外溢和转移

【正确答案】D
【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响，还受周边情况和其它因素的影响

　　【2011年真题】
　　关于房地产投资特性的说法，错误的是（　）。
　　A.区位选择异常重要　　B.不易产生资本价值风险　　C.存在效益外溢　　D.易受政策影响

【正确答案】B
【答案解析】房地产的异质性，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难，这就使投资者面临着资本价值风险。

第二节　房地产投资的形式与利弊

　　1.房地产投资的分类

　　【2010年真题】
　　下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（　）。
　　A.购买房地产股票　　B.购买商铺　　C.购买房地产债券　　D.购买住房抵押支持证券

【正确答案】B

　　2.房地产开发投资
　　■概念
　　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程
　　■性质
　　属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给
　　■具体种类
　　土地开发投资－土地一级开发为主
　　商品房建设投资－建房屋
　　【2011年真题】
　　房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　）。
　　A.增量供给　　B.存量供给　　C.潜在供给　　D.总量供给

【正确答案】A
【答案解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了市场上的增量供给。

　　3.房地产置业投资
　　■概念
　　·向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资
　　·可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房）
　　■ 目的（三个）
　　·自用
　　·经营出租获得经常性收入
　　·还可以获得转售收益
　　【2010年真题】
　　相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（　）。
　　A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
　　B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
　　C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
　　D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
　　E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者

【正确答案】ACDE

　　【重点难点】机构投资者的置业投资选择
机构投资者类型
置业投资对象
投资特点
缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者
购买黄金地段的优质成熟物业
■购买价格高
■收益水平低
■风险小
具备投资管理经验的投资者
购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业
■初始价值和初始收益水平低
■增值潜力大
■转售收益大
　　4.投资房地产企业股票或债券
　　■股票－所有权关系
　　■债券－债权债务关系
　　5.投资房地产投资信托基金
　　■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系
　　■房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东
　　【重点难点】REITS的优势与类型
优势
内涵
收益相对稳定
■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入
■一般高于股票收益
流动性好
■可以在证券交易所交易
　　【重点难点】REITS的类型（三大类）

　　【2009年真题】
　　房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（　）

【正确答案】×
【答案解析】信托是间接投资。

　　　7.房地产投资的优势（四利）
　　■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）
　　■易于获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）
　　■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）
　　■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）
　　8.房地产投资的弊端
　　■投资数额巨大
　　■投资回收期较长
　　■需要专门的知识和经验
第三节　房地产投资的风险

　　1.风险的相关概念
　　■风险-未来获得预期收益可能性的大小
　　■风险收益-实际收益超出预期收益,增加部分称风险报酬
　　■风险损失-实际收益低于预期收益

　　2.风险的度量

　　【解题思路与方法】如何比较风险的大小
　　第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）
　　第二步，计算出两物业的标准差。
　　第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。
　　第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。
　　【2009年真题】
　　甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（　）。
　　A.甲物业投资风险大 　B.乙物业投资风险大
　　C.甲、乙物业的投资风险相同　　D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【正确答案】B
【答案解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）
　　甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100
　　乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100
　　第二步：计算两物业的标准差

　　另一种解法：带有技术含量的定性分析
　　1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏离程序小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

　　3.房地产投资风险（四方面）
　　■投入资金的安全性
　　■期望收益的可靠性
　　■投资项目的变现性
　　■资产管理的复杂性
　　【重点难点】风险的分类（8+6）

　　【2007年真题】
　　系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（　）
　　]

【正确答案】×
【答案解析】是不可以在投资组合内部被分散和抵消的风险。

　　4.房地产投资系统风险（8个）
　　4.1 通货膨胀风险（购买力风险,CPI，钱毛了）
　　■通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险
　　■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降
　　33年前四川有个汤老太，到银行存了400元钱。当时400元可买一间房、1818斤面粉。现在连本带利取出来共835.82元.够买不足一平米房、420斤面粉。
　　【重点难点】
　　■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险
　　■通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）
　　4.2 市场供求风险
　　■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化
　　■房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大的多
　　【典型例题】
　　整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响,要比当地市场环境变化造成的影响大。（　）

【正确答案】×
【答案解析】房地产市场是地区性市场,当地市场环境变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。

　　4.3 周期风险
　　■房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
　　■房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段
　　4.4 变现风险（跳楼价的损失）
　　■指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险
　　4.5 利率风险
　　■ 利率调升对房地产投资的影响（三方面）
　　﹒折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损 V=A/Y
　　﹒加大投资者的债务负担，导致还贷困难
　　﹒还会抵制房地产需求，导致价格下降
　　■固定利率贷款
　　﹒实质上是把利率风险转嫁给金融机构
　　【2009年真题】下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（　）。
　　A.市场供求风险　B.变现风险　C.利率风险　D.时间风险　E.资本价值风险

【正确答案】ABC
【答案解析】记清8+6。

　　4.6 政策风险
　　4.7 政治风险
　　4.8 或然损失风险
　　■指火灾、风灾等其它偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失
　　■可以通过保险将风险部分转移给保险公司
　　■可以通过租约将部分风险转移给承租人
　　5.房地产投资的个别风险（6类）
　　5.1 收益现金流风险（收入低了）
　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险
　　5.2 未来运营费用风险（费用高了）
　　■物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险
　　5.3 资本价值风险（折现率或报酬率变化）
　　■即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化 V=A/Y
　　【重点难点】注意利息风险和资本价值风险
　　利息是收益率的重要决定因素，但不是唯一
　　利息风险是系统风险，资本价值风险是个别风险
　　5.4 机会成本风险（机会成本）
　　■也称比较风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险
　　5.5 时间风险（时机与时间）
　　■房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短
　　【2005年真题】
　　房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。

【正确答案】×
【答案解析】不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。

　　5.6 持有期风险（持有时间）
　　■房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大
　　6.风险对房地产投资决策的影响
　　收益决策

投资者特点
投资目的
投资对象
收益型
承受低风险低收益水平的长期投资者
获得稳定租金收益
进入稳定期的收益性物业
收益加增值型
能承受中等风险和收益水平
物业租金收益＋物业增值收益
未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业
机会型
承受较大投资风险，期望获得高收益

第四节　风险与投资组合

　　1.投资组合理论
　　通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险仍然存在

　　【2010年真题】
　　关于投资组合理论的说法，正确的是（　）。
　　A.投资者应选择毫无风险的投资组合
　　B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
　　C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
　　D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

【正确答案】D
【答案解析】通过投资组合理论，可以将个别因素减少甚至近于完全抵销，但系统风险因素仍然存在。

　　【2010年真题】
　　投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（　）

【正确答案】√

　　【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率
　　资产预期收益率
　　＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）
　　无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
　　当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
　　【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率

　　当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
　　【2008年真题】
　　某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（　）
　　]

【正确答案】×
【答案解析】当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1，不是变化幅度相同时。

　　【2006年真题】
　　假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）。
　　A.4.42%　　B.8.11%　　C.8.13%　　D.9.54%
　　]

【正确答案】B
【答案解析】注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。
　　资产预期收益率
　　＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）
　　2.28%+0.6 ×（12%－2.28%）＝8.112

　　【2005年真题】
　　假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（　）。
　　A.0.25　　B.0.50　　C.1.5 　D.2.00

【正确答案】B
【答案解析】公式的变换。
　　资产预期收益率=无风险收益率+市场风险系数
　　（市场整体平均收益率-无风险资产收益率）

　　2.资本资产定价模型
　　折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）
　　【2009年真题】
　　如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　）。
　　A.10.38%　　　　　B.11.07%　　C.12.45%　　　　　D.13.62%
　　]

【正确答案】A。
　　折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9%＋0.23（15%－9%）＝10.38%

　　【典型例题】
　　如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（　）。
　　A.8%　　B.4%　　C.14%　　D.12%

【正确答案】C
【答案解析】
　　方法一：公式作法
　　折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝10%＋0.4（20%－10%）＝14%
　　方法二：带有技术含量的排除法
　　该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。

　第二章　房地产市场与市场运行
　　【考情分析】
　　历年考分一般在8分左右，具有一定的难度
年份
单项
　　选择题
多项
　　选择题
判断题
计算题
合计
2011年
3题3分
2题4分
－
－
5题7分
2010年
3题3分
2题4分
1题1分
－
6题8分
2009年
4题4分
2题4分
1题1分
－
7题9分
2008年
4题4分
1题2分
2题2分
－
7题8分

第一节　房地产市场概述

　　1. 房地产市场的概念
　　　■房地产市场体系包括
　　·交易当事人－主体
　　·作为交易对象的房地产资产－客体
　　·交易制度－制度
　　·促进交易的组织机构－中介
　　2. 房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）
　　■社会环境﹡
　　■政治环境﹡
　　■经济环境﹡
　　■金融环境
　　■法律制度环境
　　■技术环境
　　■资源环境
　　■国际环境
　　【重点难点】区别社会因素和经济因素

　　【2008年真题】政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（　）。
　　A.产品质量　　　 　B.产品性价比 C.规模和结构　　　　D.产品档次

【答案】C
【解析】土地政策影响供给的规模和结构。如供应的别墅用地多，则市场上的别墅项目的规划多，所占的比重大。

　　【2006年真题】下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（　）
　　A.城市或区域产业结构与布局　　B.人口数量结构
　　C.土地资源状况 　　D.建筑技术进步

【答案】A
【解析】B 社会因素，C资源环境，D 技术环境。

　　3. 房地产市场的参与者（七类参与者）
序号
房地产市场参与者
备注
1
土地所有者或使用者
政府和钉子户
2
开发商

3
政府及政府机构
房地产业被政府用作“经济调节器”
4
金融机构
开发贷、消费贷
5
建筑承包商

6
消费者或买家
自用型、投资型
7
专业顾问
建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师

第二节　房地产市场结构与指标

　　1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）
类型
特点
完全竞争市场
竞争最为充分
垄断竞争市场
即竞争和垄断并存,并以竞争为主的市场
寡头垄断市场
竞争与垄断并存,并以垄断为主的市场
完全垄断市场
不存在竞争
　　【重点难点】房地产的市场结构
　　■具有明显的垄断竞争特征，即垄断与竞争并存，以竞争为主
　　■存量市场－交易双方为分散的家庭，所以竞争多于垄断（二手房市场）
　　■增量市场－市场供应者是开发商，垄断多于竞争（一手房市场）
　　【2011年真题】商品房开发市场通常是典型的（　）市场。
　　A.完全竞争　　　　B.垄断竞争 C.寡头垄断　　　　D.完全垄断

【正确答案】B
【答案解析】房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。

　　2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）

序号
结构类型
内涵
1
总量结构
总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例）
2
区域结构
不同地区的差异
3
产品结构
不同产品的差异
4
供求结构
同一物业类型不同档次的供求关系（供给档次与需求之间的关系）
5
投资结构
不同投资目的和方式
6
租买结构
租赁和购买的比例关系

　【重点难点】租买结构的影响因素
　　■租金和售价的关系
　　■人们对所有权的偏好
　　■可供出租数量
　　■经济发展水平
　　【2009年真题】对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构,通常还应分析（　）。
　　A.价格结构 　　B.总量结构 C.档次结构 　　D.投资结构　E.租买结构

【答案】BDE
【解析】请记清六结构的名称。该题几乎就是05年原题。

　　【2008年真题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（　）状态。
　　A.均衡 　　　　　B.周期性失衡　　C.结构性失衡 　　D.区域性失衡

【答案】C
【解析】供给档次与需求之间处于错位状态，这属于供求结构失衡。

　　3. 房地产市场细分（五种分类）
　　3.1 按地域范围细分
　　3.2 按房地产用途细分
　　3.3 按增量存量细分
　　3.4 按交易形式细分
　　3.5 按目标市场细分
　　3.1 按地域范围细分（区域性市场）
　　■按城市划分
　　■按城市内的某一具体区域划分
　　■按省或自治区划分
　　■按大片区进行划分
　　3.2 按房地产用途细分
　　■居住物业市场
　　■商业特业市场
　　■工业物业市场
　　■特殊物业市场
　　■土地市场
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途、将其分解为若干子市场。
　　【2010年真题】按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（　）等方面存在差异。
　　A.投资决策　 　B.规划设计　　C.工程建设　　 D.地域范围　　E.产品功能]

【正确答案】ABCE

　　3.3 按增量存量细分

　　3.4 按交易形式细分

　　【2007年真题】房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（　）子市场。
　　A.租赁 　　B.销售　　C.保险 　　D.抵押

【答案】C
【解析】存量房市场才包含保险子市场。

　　3.5 按目标市场细分

　　【2008年真题】“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（　）。
　　A.按地域范围细分
　　B.按房地产用途细分
　　C.按增量存量细分
　　D.按交易形式细分
　　E.按目标市场细分

【答案】ABD
【解析】某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易形式细分。

　　3. 房地产市场指标（四大类40小项）
3.1 供给指标（10项）
3.2 需求指标（11项）
3.3 市场交易指标（9项）
3.4 市场监测与预警指标（10项）
■ 新竣工量
■ 灭失量
■ 存量
■ 空置量
■ 空置率
■ 可供租售量
■ 房屋施工面积
■ 房屋新开工面积
■ 平均建设周期
■ 竣工房屋价值
■ 国内生产总值
■ 人口数量
■ 城市家庭人口规模
■ 就业人员数量
■ 就业分布
■ 城镇登记失业率
■ 城市家庭可支配收入
■ 城市家庭总支出
■ 房屋空间使用数量
■ 商品零售价格指数
■ 城市居民消费价格指数
■ 销售量
■ 出租量
■ 吸纳量
■ 吸纳率
■ 吸纳周期
■ 预售面积
■ 房地产价格
■ 房地产租金
■ 房地产价格指数
■ 土地转化率
■ 开发强度系数
■ 开发投资杠杆率
■ 住房可支付性指数
■ 住房价格合理性指数
■ 房价租金比
■ 量价弹性
■ 个人住房抵押贷款还款收入比
■ 住房市场指数
■ 消费者信心指数
　　【出题方式】
　　区分具体指标属于哪一大类
　　重要指标的含义
　　重要指标的计算
　　【2011年真题】下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（　）。
　　A.吸纳量　　 B.新竣工量　　C.预售面积　　　D.可供租售量　　E.房地产价格

【正确答案】ACE

　　3.1 房地产供给指标
【指标一】新竣工量（竣工面积）
指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和

【指标二】灭失量
指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分

【指标三】存量
指报告期期末已占用和空置的物业空间总量
报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量

【指标四】空置量
指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的面积
包括以前年度竣工和报告期竣工的面积
不包括报告期已竣工的拆迁还建、