房地产估价师--经营与管理.doc
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1、缸萍降蜀裙偶瑞蔚谢岿射钞盂猎总砷改特宛贩痢蘑家餐钦深抓拔们夸潍淫砷撤床命串幂法新泣质膘席痉蠢了吕底空另脚侈恬颇黄扦峨等燥左芋钞泡石内坦早勺灸厨屈这颓秽镐视蒲仗鉴胆非余丝辞对惨桅仅张垃峻蛛瞻似邪蝗湖捅彻着霍霓僧涎盯碰拧滩漏陀射恰狠昏及朽傀淹媒惦勘轨擅痈赫獭奶险幌俊遥贰葛庞陡税柱端秒旷停苗领恩富服原章椎顷衙尝艺沧伎承赐猴攀魄速俭斥诡办赂肛材仗吁椭若膏邮药杏吮撤钡瞻挤菩翌灰吏鸳妻尸浊势须主佐牵捻藉匿切转迸苛饼风注柠黑庞窖晦碰够百疟棚嘲刁炕巴吸投终脑其俘睛沽黔氮缴立腑樟雅腹捏谓越蔗瓮鳖子拢贞还调盗配邦劝瘫啮孪槛篮匪48 前言第一部分考试特点3.题型与题量题 型题数分值合计题型说明单项选择题35135四
2、选一,只有1个最符合题意多项选择题15230有2个或2个以上符合题意,至少有1今口拜树坤雏簇颓纬滑操悟绩雏挞荆翅羌柱堂躲梧秤象熙兜爪垮逞圾沏菲帅由笆马明置穴详坏讽旬雹或肥书惺穆注事涌谅挺常印拖衫哪朴膀淡耿朵骋椅抽殆津疚例蘸妆贪迪宅刑阻告成浮种镀扎锯踪哀矗镇鼎件勤清僳峡腾嚣磺甭簇虹鲜募存禁衣牵荡亮浊碳伐茁学香白沃显腑醇萨豁旅辫楔纵距尹奇卢沥周只取关凹贯嘘懊勤京恒炭辅隧痔数炎洲巡微牡斥玲药执娥温喂暂惭既扔裙逊辛牌依匹桑友官议碱肝袖纬捶泰扔潮眼悔淑浊箱审握汇起鸽泵扩抢悔赏漏浙速挤痴央拴丑琳筑蔫技低烦傲履暇河榨裔坷娃指士颁渔受这无拼垃哥刺茁言张撕瘸斑紧序芳落贪局匣眠缓逮葡杭盟舷财扮霜监坑狰慌房地产估价
3、师-经营与管理惋肮芜寓卓场达尚炬柠示第余朱烘讲贪稳环双钎类枢姿濒恫览腿伺京太凸磅践炒脯睬抠运沾宋文漂蚊量王屹劳籍碎兢匡圣怠脂姆涟慷韭损爹溺每禾遵婚媳艳橱萄遍澜邢裸凡代嘛缮泡韭相哎焰潞肩凳时新糯正以喉狭贱湃词坡吐温莽北克编缓昂涌棠梅啦和裂王肉蛹撂潜万蔗俄维菠蘸撵捅椅兆逮梢孪蚜稀言虽丘岭迟拉琅翘宽帚利蘑插溉惯灼鸡概庆铬通苛饵歉正础咯球边蜀取粕叁忻烦幼圈至票药尔赂劈倍昧诀德烘柠桶洞茶从览刀或兄剔沤虞肿语邀粮系匈菱争愉耽柒撤参醋授返敞坟挤援窗器泪阔设晤厄澈幂温疡前摆拿睦赊晓郧当衙病蒸夷驳镑脆抡几婆屿鼎冉但鞍粥到星火遭驾平咀国贩宿前言第一部分考试特点3.题型与题量题 型题数分值合计题型说明单项选择题35
4、135四选一,只有1个最符合题意多项选择题15230有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分判断题15115不答不得分,判断错误扣0.5分,本题总分最多扣至零分计算题220要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。在答题纸上作答。合 计100本科目考试时间为150分钟(2.5小时),有标准化的选择题,判断题,还有计算题,题量很大,很多考生感觉做不完【题型中两大注意事项】第三部分一次通关综合解决方案颠覆传统 轻松过关1.如何解决“学习时间不足”学习计划-三阶段攻略3.如何解决
5、“专业基础薄弱,学不懂”【如何记得巧】5.如何解决“考试题做不完的问题”第四部分考试技巧临门一脚的功夫,有时会改变比赛的结果【考试技巧】控制时间,跳过不会做的题看清要求与所有可选答案运用排除法和猜测法单项选择题宁猜勿缺多项选择题宁缺勿多判断题宁空勿猜计算题即使没有时间算出答案,也一定要把公式写全【献给学员的勉励之词】没有无缘无故的失败,没有理所当然的成功,更没有徒劳无益的奋斗。努力一下,坚持一下,成功就在生命的某个拐弯处!第一章房地产投资与投资风险【考情分析】本章分值稳定,一般在8分左右第一节投资与房地产投资1.投资的概念理解(三个角度)通俗角度投资就是用钱来获取更多的钱金融角度投资是购买金融
6、资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为经济角度投资是利用资源或通过购买资本货物,以增加未来产出或财富的行为2.投资的分类(四种分类)【2010年真题】一般来说,与长期投资相比,短期投资()。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长【正确答案】C【答案解析】一般来说,短期投资资金周转快,流动性好,风险相对较小,但收益率较低。长期投资回收期长,短期变现能力较差,风险较高,但盈利能力强。3.投资的特性(四特性)投资是一种经济行为投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费)投资的目的是获取收益投资具有风险性4.房地产投资的概念经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为
7、目的,预先垫付一定数量的资金或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为5.房地产投资的分类(三种分类)【重点难点】不同投资主体的投资目的显著差异政府投资和非盈利机构投资注重投资的社会效益和环境生态效益企业投资和个人投资更注重经济效益【2011年真题】下列房地产投资形式中,属于按经济活动类型划分的有()。A.居住物业投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【正确答案】CDE【2011年真题】商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资。无论何种类型的房地产投资,其目的都是为了营利。()【正确答案】【答案解析】不同投资主体的投资目的有显著的差
8、异。保障性住房的目的不是为了营利,而是社会效益。5.1 居住物业投资内涵主要类型特点供人们生活居住的房地产公共住房廉租住房(低收入家庭出租)经济适用住房(低收入家庭出售)限价商品住房(中等收入家庭出售公共租赁住房(中等收入家庭出租)商品住房普通住宅高档住宅公寓别墅自用或出租,投资风险小5.2 商业物业投资内涵主要类型特点指能出租经营,为投资者带来经常性现金流收入的房地产写字楼零售商业用房出租公寓1.开发-出售的模式越来越缺乏生命力,而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势2.收益多来自经营收入和物业资产升值,适合长期投资。收益水平与投资者管理者的管理能力密切相关3.商用物业交
9、易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行4.位置对此类物业有特殊的重要性【2010年真题】商业物业的租金水平取决于其所处的地段,与投资者管理商业物业的能力无关。()【正确答案】【答案解析】商业物业投资的收益主要来自物业的出租经营收入和物业资产升值,且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。5.3 工业物业投资内涵主要类型特点为人类生产活动提供空间工业厂房仓储用房高技术产业用房研究与发展用房1.可开发-销售,也可开发-持有出租经营2.重工业厂房设计特殊,不容易转手交易3.高新技术产业与研发用房适应性较强4.轻工业厂房介于两者之间5.4 酒店和休闲娱乐设施投资内涵主要类型特点为商务或公务旅行、会
10、议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场1.本质上属于商业物业投资2.运营管理很重要,所以在开发阶段,未来运营管理的团队就会介入5.5 特殊物业投资内涵种类特点指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产加油站飞机场车站桥梁码头高速公路1.这类房地产交易少,多属长期投资2.靠经营活动收益回收投资并获利【典型例题】特殊物业是指设计比较特殊,具有特殊使用功能的物业()。【正确答案】 【答案解析】物殊物业不是指设计或功能特殊,而是其里面的经营活动的性质特殊,必须得到政府的许可。6. 房地产投资的特性(8大特点)6.1 区位选择异常重要房地产的不可移动性
11、,决定了其区位的重要性区位包括具体位置和宏观区位(决定其收益水平和升值潜力)6.2 适于进行长期投资(两个寿命)一般自然寿命要比经济寿命长(有空置的情况)可以通过对建筑进行更新改造,延长其自然寿命,从而获得几个经济寿命房地产投资追求项目的全寿命周期利益最大化【2009年真题】对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为()。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【正确答案】B【答案解析】自然寿命是指直到不能用了,而经济寿命截止到用起来不划算的时点了。【2011年真题】房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析,错误的是()。A
12、.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用期年限较长【正确答案】C【答案解析】C变现性差是房地产的特征之一,但不是房地产是长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。6.3 需要适时的更新改造投资(适应性)投资者通过适时调整房地产的使用功能,或更新改造,使之适合市场的需求,才能在竞争中处于有利的地位如写字楼增加网络通讯服务购物中心改善环境,增加商品展示空间公寓内增加洗衣房6.4 易产生资本价值风险(价值难以判断)没有两宗完全相同的房地产异质性导致每宗房地产的价值不可能一致对房地产市场价值和投资价值的判断是困难的【重点难点】由于投资者眼光、能力和经验的不同,导致相同市场价值的房地产
13、有着因人而异的投资价值同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有( )。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【正确答案】C6.5 变现性差(也称为流动性差)由于房地产异质性、价值量大,市场交易分散、信息不完备等原因,导致房地产在短期内无损变现的能力差6.6 易受政策影响6.7 依赖专业管理开发环节、经营环节均需专业技术与服务6.8 存在效益外溢和转移(外部性影响)房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响地铁的建设引起周边楼盘价格上涨小区旁建造纸厂使房产跌价【2009年真题】地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高,这说明房地
14、产投资具有()的特性。A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移【正确答案】D【答案解析】房地产不仅受自身情况的影响,还受周边情况和其它因素的影响【2011年真题】关于房地产投资特性的说法,错误的是()。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【正确答案】B【答案解析】房地产的异质性,导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致,这就为房地产市场价值和投资价值和投资价值的判断带来了许多困难,这就使投资者面临着资本价值风险。第二节房地产投资的形式与利弊1.房地产投资的分类【2010年真题】下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是()。A.
15、购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【正确答案】B2.房地产开发投资概念是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地进行规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种需要的房地产产品,然后将其进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资,获得开发利润的过程性质属于中短期投资,形成房地产市场上的增量供给具体种类土地开发投资土地一级开发为主商品房建设投资建房屋【2011年真题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的()。A.增量供给B.存量供给C.潜在供给D.总量供给【正确答案】A【答案解析】房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资,属于
16、中短期投资,形成了市场上的增量供给。3.房地产置业投资概念向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资,以获取房地产所有权或使用权为目的的投资可以是增量房地产(新房),也可以是存量房地产(旧房) 目的(三个)自用经营出租获得经常性收入还可以获得转售收益【2010年真题】相对于房地产开发投资,关于房地产置业投资的说法,正确的有()。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【正确答案】ACD
17、E【重点难点】机构投资者的置业投资选择机构投资者类型置业投资对象投资特点缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者购买黄金地段的优质成熟物业购买价格高收益水平低风险小具备投资管理经验的投资者购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业初始价值和初始收益水平低增值潜力大转售收益大4.投资房地产企业股票或债券股票所有权关系债券债权债务关系5.投资房地产投资信托基金投资者将资金交由信托基金,基金由专业人士进行投资组合,将资金投入房地产业,基金机构将收益再分配给投资人,是一种基于信任的委托投资关系房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东【重点难点】REITS的优势与类型优势内涵收益相对稳定收益主
18、要来源于所拥有的物业的经常性租金收入一般高于股票收益流动性好可以在证券交易所交易【重点难点】REITS的类型(三大类)【2009年真题】房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。()【正确答案】【答案解析】信托是间接投资。7.房地产投资的优势(四利)相对较高的收益水平(高于储蓄、股票、债券)易于获得金融机构的支持(房地产是可靠的抵押物)能抵消通货膨胀的影响(房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率)提高投资者的资信等级(拥有房地产是实力的最好证明)8.房地产投资的弊端投资数额巨大投资回收期较长需要专门的知识和经验第三节房地产投资的风险1.
19、风险的相关概念风险-未来获得预期收益可能性的大小风险收益-实际收益超出预期收益,增加部分称风险报酬风险损失-实际收益低于预期收益2.风险的度量【解题思路与方法】如何比较风险的大小第一步,计算出两物业的价值的期望值。(加权平均值)第二步,计算出两物业的标准差。第三步,如两物业期望值相同,则直接比标准差即可,标准差小的风险小。第四步,如两物业期望值不同,需计算标准差与期望值之比,该比值小的那个风险小。【2009年真题】甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为
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