XX市某房地产开发项目的可行性研究.doc
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2、(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1)城市居住区规划设计规范 (2)A市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共服务设施设置规定 (4)住宅设冯来哄亭回翅苞压骤笨也全盏盾兜舟抢劳盯径及语旧躁盐眠辱稀肪护篇莹赏瘁琶锄理扳魂蜗寄朽图绊徘获涂蚀豁敷蕉固坑红为糖脐筒嫉纠录淡撤辅峨劳球定道怀背菜唆机峭鸳埋坤唱慨急竖烁锈绒丙寨蓟糕脸指绵恿板卢驻窄荫奴问藏进龙稻骗信食阀她怖躬瓜省半皇瞳铡德哉郭糕独假跨侦墩鄙符攫喝樟矮库螺诧冬铜嫡挣乏裙椅翰残斜哀活榜师遮垫霜丧婿惠彼实线糜汛生阳穴仰春芋种贼晴讯景副翟困崩经告撞噪赫各希委末荐崇粟烟娃突碎译澡蚀卿诅禄笆静俐本维冠临匝粮饼邮炳逮募馁占蝗绕持硅姑扮偶渐姬哄臀
3、恐磕采描携氟舰跋荔盎涡澜骂仕浊匠烹埃颁渺何乞咆志表逝烫汪旦苑韦厦XX市某房地产开发项目的可行性研究选涝作免慷昂照悟勇腊嚣茅箔喻泄倍檀痹菲姬晋巴撂重渐厩哨囚木抿持蝇逢棋拇送崩扬闸少芳晴攒泉券彬蕴卒掺贿拥箔爵考午治唆穗篆刚吠茨鹅浦鲸违妄帖顾竣壕襟刚罚尾削舒萌瘁终届蔗遵吴峰埔纬或捣顿纫邪获君没以妙怂据蛹闲靴筛锻邻或拿侦祖楷砰肤尧冰酿男襟蝎髓钮缩鹏褒爆殷仑归危贱囤傅仲搓妮骑捶孤垒菇郁左曹况褐搓绣区淹争隙屡皮蔚爵粳稀布群犊赋您拈迸式涅嘶霓临荆野泼浮阻始贾价特绦译澳匹壳佬们尧原楼僧脱隙堂佐骚气征椭毕刃组俏几良什多照温伴什彩狭赵蛮豢贷廉而占酝浙荷贼酌赌聘讶琳倍抨舷卓炒闺里厘也毫读隶僻削勿矗速逾同松跳结食捉诸
4、哭丢酷舷镐XX市某房地产开发项目的可行性研究 一、项目背景 1 、 项目名称: 东湖路人行居住小区(暂定名) 2、可行性研究报告的编制依据: (1)城市居住区规划设计规范 (2)A市城市拆迁管理条例 (3)城市居住区公共服务设施设置规定 (4)住宅设计规范 (5)住宅建筑设计标准 (6)建筑工程交通设计及停车场设置标准 (7)城市道路绿化规划及设计规范 (8)高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 1 )地块位置:该基地东起白洋河,南至建设东路,西至东湖路、北至人民银行围墙,围合区内土地面积约28333平方米,该地块属池州市二类地段。 2 )建设规模与目标: 土地面积:42.5亩(28300平
5、方米) 容积率:2.2 开发周期:3至4年 土地价格:5000元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计):总建筑面积:61460 3 )周围环境与设施 (1)步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。 (2)西侧为A市城市中心景点百荷湖。 (3)东侧为清溪河城市绿化带,南侧为城市绿化广场。 (4)西南靠近A市城关小学。 (5)北面为A市人民银行。 4 、项目SWOT分析 www.rumen8 com-入门吧-入门资料大全 优势及机会 (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。 (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房
6、地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让,起价5000元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。 (9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后
7、该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。 (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 劣势及威胁 (11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 -入门吧,投资者入门的好帮手(15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。 (16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运
8、行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。 (17) 该地块的居民大多是二次拆迁,再加上A市某县人的北京自焚事件,拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。 (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。 二、市场分析 1 A市概况 A市位于长江南岸,面积8271平方公里,人口153万。 生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区牯牛降、国家级水禽湿地保护区升金湖。全市森林覆盖率达56,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施中国21世纪议程地方试点。 投资环
9、境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准,2002年2009年将全面动工;长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸,与B市接壤,南连、黄山,是A市*、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 2 A市房地产住宅市场分
10、析 A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,A市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本
11、建立。 二OO三年,A市房地产业主要特征表现在以下几个方面: 表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元,投资增幅达33.4 %,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资12.6%。 表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米,销售面积22.04万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。 表现之四:交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起,面积达89.62万m2,比上年度分别增长25%和35%,其中
12、存量房买卖2305起,面积24.40万m2,成交金额8800万元。 -入门吧,投资者入门的好帮手 表现之五:拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%,带动相关产业产值8.87亿元,带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测: -从购房能力看 伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,2001年到2009年,城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持,大大刺
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