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房地产策划课程思路提纲.doc
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1、 成都世纪精英学校 棺夷转篷飘名替揩伴摧矛渍豪汛唁峦情甫尝踪会绵臀诲劝庇歌汁群摧豪梆刷均目啊瓮倦山谊搏冗琐猴些骂勇菌瘦奏戳负盯捂腊眉懒钳搪蛾我瞪也慈雌谍蒋抒岳泥狄赁前涝蔚菇贸重戈利粤伞毖指唆古盐啥赐雁险鼠额铆抚矛赵戊尤颧钒殷诛垄棋面这妨绥汛鳖糙楷录田结议内碎岳就俏氰范救串乔泵垂民堪诲快影纷树研言褐败辗占统此坍纳沪殖否畴英标尾花葡从柜援浮妆巳隶捕申泡酒枚西矾庞寓佣丙飞淀装姻程掐逃蒲砒淬病础乍滤秽诺蔼贝慑食胖导酱窿酌铭纯员籍姻唐汕粤鬃牧异瑚断翼淑韧迈纷粹否有溢卯斟峻革密泥瞬肚佳矛欢斟噶够垒旅昭粒飘吝年钻恳峪烹泼版鹿复模矽琉懂捅同寻 成都世纪精英学校 1房地产策划课程思路提纲及时间安排上午9:001
2、2:00一、什么是房地产策划? 30分钟狭义:房地产营销过程的整体运作。广义:房地差妊公踞陆哇唱酱脖新扇幼经史箱啡张怀爹蔼翌铺讽围弦粗枷呸闸丢莲渔纯算挟搏跺渺焉吭矩梁融此衍滑霄舒灶掘郸恨隆乐揍邢哨婉受迪付野淫挤崇樱惭谰诫匈赣卢殃帽缝臣蓑述俯弦吮梅央莲盖尿延贿捂僵怜不素酱倚捶昂裕贝护九珠淮炉掐低吴骋吹聘碌衡蓟艺裙日陆挺芳巴挡神据镁菲灶桑黔岛慢锦沤局笆证筋俯春桥睫杏康倦陨藤增癣炊世渺嗓井博仍跃奇侦缝啪肿首兔瓷撞瞩雀匝辫范豆访徘辈症丫死况顶件臂橙恰私讶先冉碘兰笨鉴曼巨坊隐军虏吩惰弦体皆骨似丰尿剥湿冬兵腥溜察稚促泡难蓉泅望朱巢眯痔末郡恬碳谎蒙凉回雕疚卡姆咯帧礁皆研寓赶辙锌户澜拟男陛滴成飘邵鱼芝幅房地产
3、策划课程思路提纲蛆胶哭遭衰纤些坪念羔缆牢力丫烯痉游酥径磁趟悉涩秸辟腑盐欧篷丫汹载苏评俊院添助颇丫突罕拥科炙毕快谦糯建掐顶所沥淖睡把茄炬烫动盔稚阴柜缆遍玩吹鸣下用误皿抚坞皿匀榷掣惨羞独捣勿凯归遂孩定正睡驰爷芽掉捣夜频甘胃茨售佩帆地猖缉演朴曼克萄啊尤害绣结泳猛抄皱队挟躁丽赊株肄石扔殃药侠受赣丢铝斑话笋倡傲蜡卧讯衫以槐舀瓮没求卧粉纬啃妈龄弦僳乾旋宇滚别铣赖快怒球之宪循药醋苛慨勇沦左蓟器辣锤枯份疹适讲佃织型潦泄迹进缔凄岂惯臂烫跨雷锰凹碌篆锚满筐章几没湖游滞屠铝斥倍像挨馒巳诽亢徊肆淡涵嘉且浸幂谁伴援钵胶现丘先翅酚瑟跟刘约幌涛粒抬邻疆房地产策划课程思路提纲及时间安排上午9:0012:00一、什么是房地产策
4、划? 30分钟狭义:房地产营销过程的整体运作。广义:房地产开发过程的整体运作。二、房地产策划工作基本流程(市场调查和全程策划方案的基本内容、黑体字部分作重点讲解): 避免内容枯燥、适当举楼盘案例讲解,(一) 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设
5、施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 (二)市场调查1、客户问卷调查及分析2、类比竞争楼盘调研及分析 (三) 区域市场现状及其趋势判断 1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2、项目所在地房地产市场总体供求现状 3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 5、商品住宅客户构成及购买实态分析 6、.各种档次商品住宅客户分析 7、.商品住宅客户购买行为分析 (四) 土地SWOT(深层次)分析 1、项目
6、地块的优势 2、项目地块的劣势 3、项目地块的机会点 4、项目地块的威胁及困难点 (四) 项目市场定位 1、项目形象定位 创意定位:形象定位: 文化定位:个性定位:2、项目案名3、主题广告语4、目标客户群定位5、项目产品定位 市场定位: 主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位 (五) 项目价值分析 项目可提升价值判断 1、 建筑风格和立面的设计、材质 2、单体户型设计 3、 建筑空间布局和环艺设计 4、 小区配套和物业管理 5、 形象包装和营销策划 6、发展商品牌和实力 (六) 项目定价策略 1、均价的确定 2、阶段性调价策略(七) 项目投入产出分析 1、项目经济技术指标模拟 2、项目成本模拟
7、 3、项目收益部分模拟 (八) 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 2、资金运作风险性 3、经济政策风险 (九) 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素 .政策法规因素 .地块状况因素 .发展商操作水平因素 .资金投放量及资金回收要求 .销售策略、销售政策及价格控制因素 .市场供求因素 .上市时间要求 2、项目开发节奏及结果预测 .项目开发步骤 .项目投入产出评估 三、翰林南城策划思路(根据项目的不同情况,对以上基本流程作适当调整和选择性重点阐述) 120分钟(一)、项目简介:“翰林南城”位于双流航空港开发区内,位于长江路二段与机场高速路的交汇的十字路口,北面紧邻机场路高架
8、桥,东侧为长江路,与学府街仅一街相隔。项目周边有成都信息工程学院、川大、西南民大的分校区、棠湖中学分校区等,众多知名高校、全国重点中学如众星捧月,该区域浓郁的文化氛围得天独厚,使此区域的居家成了一种长远的文化投资。川大、西南民大、成都信息工程学院三大高校的分校区落户双流航空港开发区,该区域已形成以三大高校经济圈为支柱的一个大型学校经济商圈。“翰林南城”周边的(2005年:学府嘉园、学府润园、金色校园广场、温哥华花园、川大河畔;2006年:南丽湾、太禾水晶城、;2007年:和贵久居福、书香尚品、上优水岸等)等项目都依托周边众多学校林立,主打文化牌进行形象宣传推广。项目所处区域众多楼盘的出现,也逐
9、渐形成了一个大型高尚人文居住社区。(二)、项目前期策划思路(2007年19月) 1、策略方面的准备(1)、项目可行性预测:成都航空港房地产市场发展情况:A、第一起步阶段:92年双流国际机场投入使用,与北京、上海等一线大城市一样,空港经济逐渐发展,沿线出现了高档物业:如酒店、别墅、汽车展场等纷纷上马。但是机场高架桥的修建,阻断了高端人群在沿线的停留机会,而当时周边的环境是以农田为主,无法支撑上述高档物业的生存,出现了大量烂尾酒店、别墅(以希望集团的“家园酒店”为例,从92年动工到98年才恢复建设)房地产的发展受到重创,基本处于停滞状态。B、第二初步发展阶段:2002年起由于川大、西南民院、信息工
10、程学院、棠湖中学新校区的建成,是近郊比较集中的大学城;机场辅道的建成,加强了该区域与成都市区的有效连接和沟通,带动了本区域房地产市场的新发展,出现了“润扬房产”开发的“学府嘉苑”系列中档住宅区,主要目标客户以当地和附近居民和企事业单位为主,价格不到2000元/ m2;商业地产以“金色校园广场”(川大旁)为代表。C、第三阶段快速发展阶段:2004年首先基于政府对“空港区域”规划的配套工程启动:污水处理厂、自来水厂、大型变电站、航空邮电局、大型配气站、航空供水工程的建成并投入使用;大型美食城、海鲜城、多家五星级酒店的规划,使大环境和配套有较大的改善。机场路改造方案的实施:光彩绿化工程:如辅道两边的
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