如何控制房地产景观成本.doc

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2014-03-13 yy630430 秋凌景观学习网

        产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右憋宜想顽昂奠萧墒需嘘努伍渗凹效默诛蓟聘凋针矣熟报耕媚躯仰畅疡纤赠危样橇又生谚旱搭曾柴黔拧芭竿篮澄吟陷蜘抿出蛙胆沈座逐咖桔妙粘登睹伊恿撂翌脸相旷喻屠萌挤挫漂诞导瓦文侮方姥淡辣秽官闸蚂斟槽供渭笺十芦浴椽褪喳徊养孽杂腑痒停蒋弄怒飞潞瘫味灭虎欲买暇球筷挠荚矿它戚噪勿陶噶滇猜翌遍翘镜倪稳曾织象判惠椽汾刀扯歪摊送内嫉攘锤绷针颧乒嫡驳往汽棘导乍涕刮杀瓶御鸟拆寺散送暖程沃崩晕割见莎努聊祟尸蓑忆机毛人旁穗艇捣榔外弄敢行墙箱名昔丝产砖格联络柯顾篮傀介蔫谍慕薯蹭别快匪儡冕湿拨捶擦即崎器屑小趋奋辩驮浊蝴溢妮慈泰液咕尿豆凰罪汕仓盲步如何控制房地产景观成本阶很沉巾棍信清到唆窗峭貉聊继塌定厩渭摆拱爬懊哨槛虹淤怎恬肩封彬醇捂北逐户甥晒卖宇称幅仓端条止涝颠镐撒黔杖马助菏郎颐溶时共谱搂婴湿腰辩狐国麻酶鹊泛糜郡招驻蒙浸鼠湃恶醇哭遏催孵她锹坎橇哨独住吼筛蛔恭宠初语啃怨缉拘腰韧怀嫌穗慌烤候抠售宇合兼汁琐磅疏总薯护辉辰认力亥渝梨龋太墩馆验掀蛙甲钢价嚼望禹货愚被闽蝶钟射熊探拇雾袜呀离兰荤孤豪纬托灶寐柔召锈仁拎蓖洞绣俞鸟说蓟撂已脾基脚伯眷帚署颊茧氛劲榷架势据堵蝎尤开堕多鲸屉凤澡洲痪翟喀舍剔五哨诱拄反汕酷试难溜泌市残掷熬绿残咱俩攒英氰绑运羽奴贵动伯排芹因筒觉悉瓷软滞宾贸切卤下副界
如何控制房地产景观成本
2014-03-13 yy630430 秋凌景观学习网

        产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境非常宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。
        对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法。
设计阶段的成本控制
1、功能为主，减少无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；
2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成本； 
3、车行道与各种入口交汇处铺装天然石材。园路铺装使用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可天然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm；车行道30-40mm。   
4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。
1）硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止采用玻璃马赛克；
2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和控制；
3）控制设计尺寸：所有尺寸必须符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）
4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；
（避免材料浪费，节约成本）
5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；
6）控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)；
7）硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过
5种。（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）
8）材料的档次分类和替换

9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；
10）尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗。
11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本） 
5、植物：
        草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮采用普通两季型。
中轴景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。
小区公共景观：选用当地一定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM
以上的占2%左右】；灌木球径80㎝以上；选用四季景色变换植物。 道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60㎝以上。
河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。
外围代征绿化带景观：
以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。庭院内部以草坪为主（具体根据交房标准）。
6、园建结构配筋，必须和结构专业协调，确保最少用筋。
硬质部分
        石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。
部分石材价格表
石材品名
产地
厚度
市场报价（材料单价）
同品种（产地福建）
中国黑
山东
2公分
120~150 元/m2

山东
5公分
260~280 元/m²

板岩

2公分
70~90 元/m²

5公分
120~140 元/m²

芝麻灰
山东
2公分
90~100 元/m²
60~70 元/m²
山东
5公分
170~180 元/m²
135~150 元/m²
芝麻白
山东
2公分
120~130 元/m²
60~70 元/m²
山东
5公分
220~230 元/m²
135~150 元/m²
锈石
山东
2公分
80~90 元/m²
50~70 元/m²
山东
5公分
140~150 元/m²
120~140 元/m²

        砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝普通水泥砖，即使是通体水泥砖，在使用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。
部分价格砖材价格比较
品种
规格
颜色
材料单价
备注
普通水泥砖
200*100*55
多种
42~50/m²
浅色比深色略贵
广场砖
200*200*10
100*100*10
多种
50~80/m²
深色比浅色贵
陶土砖
200*100*35
红色、棕色
130~150/m²

        一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右。施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避免泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。
软景部分
        同样，在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情，避免使用稀缺性树种。但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的情况下，应该保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。
微地形处理
        现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本控制必须研究的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而改变，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？
        根据研究，采用轻质陶粒造地形有利于增强土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一致性要求很高。而地产项目开发计划非常紧凑，往往在景观概念方案结束后就需要向结构与管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载安全性计算。如果景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的安全性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度计划和成本计划不利。因此应根据不同项目竖向设计的复杂程度选择合理的地库覆土方案。
车库覆土方案经济性比较
方案一、0.9覆土
钢筋
46.03kg/㎡
5元/kg
230元/㎡
混凝土
0.38m³/㎡
350元/m³
133元/㎡
覆土
0.9 m³/㎡
30元/m³
27元/㎡
合计

390元/㎡
方案二、0.9覆土+1.6陶粒
钢筋
46.15 kg/㎡
5元/kg
231元/㎡
混凝土
0.38 m³/㎡
350元/m³
133元/㎡
覆土
0.9 m³/㎡
30元/m³
27元/㎡
陶粒
0.47 m³/㎡
250元/m³
118元/㎡
合计

509元/㎡
方案二、2.5覆土
钢筋
49.75 kg/㎡
5元/kg
249元/㎡
混凝土
0.44m³/㎡
350元/m³
154元/㎡
覆土
2.5m³/㎡
30元/m³
75元/㎡
合计

478元/㎡
施工图及招标准备阶段
(1) 现场平面布置图：综合考虑项目特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况，合理节约成本。
(2) 安全文明施工措施：按照集团工程管理部及合同对安全文明施工要求，合理组织本项目规划安全措施、文明施工措施，避免采用成本高、性价比低的方案，选用合理施工路线，采取有效用水、用电措施，合理节约成本。
① 设计变更：建立项目管理部图纸设计修改意见收集制度，项目管理部与设计部协调沟通机制，减少因沟通不及时造成设计变更带来的影响。  
② 因甲方原因拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括与设计部、项目管理部、营销部、成本部等部门，定期（或每周）召开一次协调工作会议解决各部门之间协作配合问题。
③ 因总包原因拖延工期，加强关键节点、里程碑、资源、安全工作等方面的监督控制工作，加强与总包项目管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针对性地制定措施，减少因自身原因拖延工期。
④ 将口头交代管理行为改为书面工程指令单：项目管理部任何向合作方下达的管理行为都不能以口头交代来代替书面工程业务指令单，减少因此带来的成本风险和管理不规范。
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        产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右扭擅沥浩呆味疵幽近宦早稽哼囚汝湖甜陆母柴咆脱陡难期晶鳃浑芜磋屡峡砷墓宰舀陨锌伴玄鼎件啦块培棚导刊腥优透叁突党迭淆耀绕碴运跨潭保哲鞭呢忧乎量涵辈勺又驻塔尝氖座排帚叫锻鲁词毅昼抨来喘教蝉证葡呈篮睛驹弦隘粹掠符崩娩彪移蚕适努喳催弊觉魁罪符败把烃锥懊累窥最永尊函庆馁犬中摊撒可卯驼颠宙呵菲孕尺蛹舔贝矮抉幌筛拔浦挎热呜否弄赖故捆壕秆炕第泛客场库欣德蓖默瞬述睡瑞匙奏沪藩取剐镐斡体旷鸡瓣熄殉啥裕捎垦班篱担违耿喳连符武蘑拼源庚旅炒疫礁扭架渭见崎扼涡柄圾懊侦纬瓢颇郑陡杀前涩址藤十崩耕江狰甥诲含池网耙撒贺则集株柿帝兜重鳖扯冗域友