海南大学法律硕士研究生学位论文的基本要求与书写格式.doc

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II

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学校代码： 10589 学号： X X X X X X

分 类 号： 密级：
48号行楷

海南大学

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海南大学

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硕 士 学 位 论 文

4号宋体
加下划线

题 目： 我国产权式酒店法律规制研究
作 者： X X X
指导教师： X X X 教授
专 业： 法 律 硕 士
时 间： 二○○七年十二月

19

30号Times new roman ，加粗

Study On Rules And Regulations Question Of The Time-sharing Hotel

A Thesis
Submitted in Partial Fulfillment of the Requirement
For the Master Degree in Law

By
（作者姓名汉语拼音）
Postgraduate Program
School of Law
Hainan University

Supervisor: （导师姓名汉语拼音）
Academic Title: （导师职称英文） Signature ___________
Approved
December. 2007

海南大学学位论文原创性声明和使用授权说明

原创性声明
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日期： 年 月 日 　　　　 日期： 年 月 日

我国产权式酒店法律规制研究

小4号宋体
3号黑体

摘 要

产权式酒店发源于美国，是按照现代经济资源共享理论构建的一种房地产销售和投资模式。这种销售投资模式的确立是以开发商高度的信用为前提的，否则可能导致市场秩序的混乱，甚至带来社会性的灾难，而目前我国出现的产权式酒店发展尚未成熟，恰恰缺少的就是开发商信用这个前提。产权式酒店概念传入我国的时间不长，在我国的发展应经历三个阶段：概念主导阶段、法规主导阶段、市场主导阶段。现在的产权式酒店的发展只是处于概念主导向法规主导的过渡时期。由于市场的不规范和缺乏法律规制，给不法经营者以可乘之机，造成产权酒店的发展面临诸多法律问题。因此必需通过制定法律法规，规范市场，增加对消费者权益的保障，为产权式酒店的发展提供良好的环境，使产权式酒店的发展步入良性循环的轨道。
文章通过对目前我国产权式酒店存在的法律问题作一个全面分析 ，揭示产权式酒店在发展过程中存在的问题，并在此基础上结合我国国情，提出建立和完善我国产权式酒店经营的立法建议，从而充分发挥产权式酒店这一新型产权模式的积极作用，有效保护消费者的权益。

小4号宋体
关键词：产权式酒店 开发商 投资人

小4号黑体

论文行间距3mm（20磅）,上下、左右边距为2.5cm

小4号times new roman

3号times new roman，加粗
Abstract

The time-sharing hotel originates in US. It is a kind of real estate sale and a pattern of the investment according to the modern economical theory that resources should be shared. This kind of sales and investment pattern is to take the developers’ high credit as the premise, otherwise, it possibly causes the order of the market to confuse and even brings the social disaster. But in current, the development of the time-sharing hotel is not mature in our country and the developers’ credit doesn’t exist. It is not long that the time-sharing hotel spreads to our country. It experiences three stages in our country: the stages of the concept’s leadership, laws and regulations leadership and market leadership. At present, the development of the time-sharing hotel only is in period of the concept leadership transition to the laws and regulations leadership. Because of the disorder of the market and the lack of the legal rules and regulations, the illegal operators are given the opportunity to destruct the market, which creates many legal matters about the time-sharing hotel. We must formulate the legal laws to regulate the market, safeguard consumer's rights and interests and provide the good environment for its development to march it into the positive cycle track.
This article comprehensively analyzes the current legal matters in the development of the time-sharing hotel and then proposes the legislation suggestion that how to establish and consummate the time-sharing hotel in order to display the positive role of the time-sharing hotel and protect consumer's rights and interests effectively.

Key words: The time-sharing hotel developer investor

小4 times new roman

小4号times new roman,加粗

3号黑体

4号宋体
目 录

摘 要……………………………………………………………………………… I
Abstract……………………………………………………………………………II

引 言………………………………………………………………………………1
一、我国产权式酒店法律规制存在的问题……………………………1
（一）法律法规缺失……………………………………………………………2
（二）产权式酒店公用部分与自用部分权属不明………………………3
（三）无法办理房屋所有权证………………………………………………3
（四）产权式酒店行业归属不明确…………………………………………3
（五）主体多样，法律关系复杂，各种主体间责任不明……………4
（六）对投资人权益的保护力度不够……………………………………5
二、我国产权式酒店法律规制存在问题的原因分析……………7
（一）法律关系复杂,缺乏研究……………………………………………7
（二）实践时间短，缺乏实践经验…………………………………………8
（三）仓促直接移植国外的经营模式，对其适应性研究不够………9
三、解决我国产权式酒店法律规制存在问题的建议……………9
（一）确定产权式酒店的行业主管………………………………………9
（二）明确酒店产权及各部分产权的归属……………………………10
（三）理顺法律关系，明确各主体之间的权利义务…………………10
（四）加强对投资人利益的保护…………………………………………11
（五）制定相应法律法规………………………………………………13

结 语……………………………………………………………………………15
参考文献…………………………………………………………………………16
致 记………………………………………………………………………………19
（注：如有三级标题请用小4号宋体，序号为1、2来排列）

3号黑体
小4号宋体
引 言

产权式酒店是由分时度假（TIME SHARE）演变而来的，是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式，是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。在我国一般是指开发商将其开发的酒店按套（间）以房地产开发的方式分别销售或预售给不同的投资人（业主），投资人获得客房产权后可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以出租或委托酒店管理公司统一进行经营，并享受每年的经营收益和一定时间的免费居住权的投资模式。这种酒店每一间房间都有独立的产权，投资人都可以像购买住房一样投资置业，并从经营利润中分红。我国现在大多数产权式酒店都是采取预售的方式进行销售。投资人只需交纳首付，余款通过银行按揭，一般10年-15年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。
人们购买产权式酒店的目的不是用来居住，而是用来投资，具有商业物业活动的性质。因此产权式酒店是一种新型的房产投资模式，一种稳健的投资理财方式 谭小平、谭富良：《产权式酒店投资浅析》，载《当代经理人》2005年第15期第1页。
。由开发商将酒店的客房分割成独立的产权出售给投资人，投资人购买酒店的客房并取得所有权（办理产权证书），投资人可以自己使用，也可以出租取得收益或转让，同时可以作为债务抵押担保的抵押物。投资人通过与开发商、酒店经营者之间建立一种契约关系来维持酒店的正常运转,并且投资人基于拥有客房所有权和基于契约而取得享有酒店功能，以及因其功能而带来的利益来获得收益。
产权式酒店按其用途分为：1、时权酒店；2、有限自用的投资型酒店；3、产权式酒店公寓型；4、退休住宅型；5、公司自用型。

小5号宋体
一、我国产权式酒店法律规制存在的问题

上个世纪90年代，房地产开发商为摆脱低迷时期楼盘滞销的困境，引入了产权式酒店模式，并结合中国国情，逐渐演变为有中国特色的产权式酒店。随着近几年来国内经济的发展，我国居民可自由支配的收入持续增长，有能力购买第二住所的群体在日益壮大。加上全新的休闲消费观念的形成，旅游产业的迅速发展，旅游度假地的软件、硬件环境已渐趋成熟，国际分时度假公司走进中国，分时度假和产权式酒店的概念得以在国内消费圈中得到认同等原因，为产权式酒店的发展提供了发展环境。因此产权式酒店作为一种新的投资方式，在国民经济持续稳定增长、旅游意识深入人心、居民消费能力不断增强、房地产比较宽松的时期，具有诱人的发展前景。如今，产权式酒店呈现出旺盛的发展势头，其分布越来越广，数量也越来越多。但是由于我国的产权式酒店的消费不同于外国的先有需求后有消费。我国是企业先引进国外的产权式酒店的理念，由企业进行推广和促销，让投资人逐步认可并接受。由于产权式酒店的概念还不为中国投资人完全了解，缺少相关法律的引导和监督。因此产权式酒店的发展并不理想。运作得比较成功的并不多。而由于法律法规缺失，在对产权式酒店进行规制过程中主要存在以下几方面的问题：
4号黑体
（一）法律法规缺失
1、缺乏针对性的法律法规
由于产权式酒店这种投资模式涉及房地产、旅游、酒店管理等领域，参与的主体又包括开发商、销售商、投资人、酒店管理公司、信托公司等相关群体，对于产权式酒店产品的运营中将牵涉到许多法律主体之间复杂的关系，必须有一整套相关的法律法规来引导和规范其运作。但产权式酒店作为一种新颖的经营和投资方式，在我国尚处于发展的萌芽时期，目前我国尚未制定针对产权式酒店这种投资模式的相关法律规范。相关的法律问题处理主要依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》以及房地产、金融信托酒店等领域相关法规。但是这些法律法规也未能更好的解决产权式酒店发展过程中出现的问题。例如，我国目前尚没有饭店业的法律法规，只有服务质量方面的等级标准。而根据建设部第77号令的规定，我国房地产实行房地产开发企业资质管理，房地产开发企业有四级资质，未取得房地产开发质资等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。产权式酒店这种投资模式，在开发阶段涉及房地产开发的问题，如果没有对开发商的准入资格进行规定，就可能涉及酒店企业变相进行房地产开发经营的问题，极易规避我国实行的房地产开发企业资质管理制度。现阶段由于缺乏相关的法律和制度的约束，合同不规范，导致的开发商、酒店管理公司在制定合同时尽可能从己方利益考虑，做出损害投资人的行为。而投资人在交易中处于弱势群体，在没有相应的法律规定的情况下，投资人的合法权益很难得到充分的保障。
2、法律法规滞后，影响产权式酒店的发展
产权式酒店作为新生事物，现有的相关法律又制约这一产业的发展。如2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。但产权式酒店在操作上明显涉嫌违反这一条禁令。因此合肥市政府就曾以风险过高为由根据《商品房销售管理办法》全面叫停产权式酒店的开发。又如产权式酒店都是采取预售的方式进行销售，购买者只需交纳首付，余款通过银行按揭。由于刚开始对产权式酒店的性质界定不严格，都是按照住宅贷款政策发放个贷按揭，但是人们购买产权式酒店的目的是为了投资，因此根据央行的相关政策，一些银行停止对购买产权式酒店办理个人贷款。势必对产权式酒店的发展造成一定的影响。

（二）产权式酒店公用部分与自用部分权属不明
产权式酒店的核心问题是产权问题，因此界定投资人的产权包括哪些部分是一个关键的问题。由于酒店不同于住宅，是具有综合服务功能的经营实体。除客房外，酒店的公用部分（即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等）和餐饮、娱乐等配套设施是酒店不可缺少的组成部分。在客房出售后，酒店的配套设施的所有权应属于谁，是投资人共有，还是单独属于开发商？如果开发商向投资人出售的产权式酒店仅仅是酒店的客房，并不包括酒店的公用部分（即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等）和配套设施的共有权，则意味着投资人没有完全享有整个酒店的使用功能。但是根据现有的法律无法确定产权式酒店的共用部分权属问题。目前市场上的开发商利用投资人对产权式酒店的不了解、共用部分和配套设施的权属确定比较难，在合同中不明确约定所销售的房产是否包括公用部分和酒店配套设施，造成产权式酒店配套设施及公用设施的所有权不明确。事实上由于这些设施的产权在法律上存在模糊性，使得实际占有和受益的总是开发商。
（三）无法办理房屋所有权证
由于产权式酒店是一种新的产权模式，显然与一般意义上的不动产所有权不同，投资人购买产权式酒店的目的不是为了居住而是为了投资，投资人一般将客房交由专门的酒店管理公司进行经营，在实际使用过程中实现所有权和使用权分离。产权酒店的突出特点是拥有产权。而对于产权式酒店的单间客房能否具有独立的产权问题，学界和业界尚有争议，根据现有法律规范也无法顺利办理产权证。在现实情况中由于开发商资信不够或项目本身及操作方式不合法，比如“五证”不全、不能办理产权证；项目本身涉嫌违规、投资模式不合法等，致使产权证无法办理。而考虑到酒店客房分割后可能导致所有权、经营权、相邻关系的处理问题，可能对酒店用房的整体规划、设计使用功能产生负面影响等，各地政府对产权式酒店客房办理《房屋所有权证》多持谨慎态度，往往只对整间酒店办理独立的产权证，而不允许将这一产权证进行分割的，造成无法为具体产权人办理“小产权证”。造成投资人能够真正取得《房屋所有权证》的极少。
（四）产权式酒店的行业归属不明确
由于产权式酒店涉及房地产业和旅游业、酒店业，各自的行业的职责分工还有待明确。因此目前国家有关部门对产权式酒店这一投资品种的性质尚未有明确界定 刘赵平著：《分时度假·产权酒店：饭店业和房地产业的创新发展之路》，中国旅游出版社2002版第240页。
，法律尚未确定其主管部门。而根据现有的法律又未能自然确定其归属。以致没有相关的主管部门对产权式酒店的开发经营活动担负起监督、指导的作用。而产权式酒店涉及的未知因素太多，投资人很难把握，在产权式酒店的销售合同中多是种种承诺，而承诺能否实现需要开发商的努力和负责。而开发商的信用、实力和运作规范是开发商实现承诺的保障，但是要我国企业的信用制度还没有建立起来，使得一些不法经营者钻了行业归属不明，行业监督不利的空子，从己方利益考虑，造成投资人的利益受损。
（五）主体多样，法律关系复杂，各种主体间责任不明
产权式酒店从销售到酒店的经营管理，涉及的主体多样，主要有开发商与投资人之间的买卖合同关系；投资人与酒店管理公司之间的委托经营关系；开发商、酒店管理公司、担保公司、投资人之间的担保关系；开发商、投资人、银行之间的抵押贷款关系。由于关系错综复杂，各主体之间的法律地位和权利义务不明确，现有的法律无法对其进行全面有效的规制，不能理顺上述法律关系。主要体现在：
1、开发商的权利义务不明确
开发商在酒店销售前拥有整个物业的产权，但开发商将商品房出售后，开发商除了拥有未售出部分的产权及其相应的权益外，就不应该对物业享有特别的权利与利益。物业的相关权益应由所有的投资人共有。开发商除了继续履行《商品房买卖合同》约定的义务并承担国家规定的保修维护责任外，不再承担任何其他特别的责任。但是产权式酒店的开发商在售房时做出了明确的收益回报承诺，因此开发商不但要承担为酒店经营做好安排的责任，是否还应当为酒店委托经营期间收益回报承诺承担责任呢？而在《商品房销售办法》中明确规定，开发商不得承诺固定回报作为销售手段。开发商允诺固定回报是违反目前的法律规定，是无效的条款。即使该条款有效，由于投资回报率的高低并不是开发商所能预见和控制的，因此开发商和投资人在合同中约定固定回报难以实现的，对此开发商是否应承担责任，没有法律依据。
2、投资人与酒店管理公司之间的法律关系不确定
不同的经营方式决定不同的利益分配分式。目前产权式酒店客房所有人与酒店管理公司之间一般是签订《委托经营管理合同》或《委托租赁合同》。因此产权人与酒店管理公司在客房的法律关系上因合同的约定不同，性质各有差异。既可能是租赁法律关系，也可能是委托法律关系、还可能是信托法律关系。至于产权人与酒店管理公司之间法律关系，根据现有的法律尚不能确定。由于法律关系不同造成相互之间的权利义务也有所不同。
3、投资人的监督权不明确
投资人购买产权式酒店后就成为酒店的业主，应拥有《物业管理条例》规定的地位和职能。但投资人购买产权式酒店的目的主要是为了经营收益，因此关键是能否建立起一系列规范的管理和监督方式，保障公司正常经营和维护投资人的权益。但是在监督酒店经营管理方面，产权投资人究竟有多大的权力。对酒店管理公司做出损害投资人利益的经营行为是否能行使否决权？如果经营一段时间后，酒店要重新装修，费用该怎么分担？对此都没有明确的规定。由于产权式酒店的产权分散，投资人为数众多，且彼此独立，联合起来对酒店的日常经营进行监督成本过高，或者因信息不对称难以真正将监督落实到实处，因此造成投资人对酒店管理公司的监督十分有限。再者，投资人、开发商及酒店管理公司三者之间的关系和产权权属不明确，使投资人不满意管理方经营管理的情况下，很难将管理者更换。
4、开发商、投资人、银行之间的权利义务不明确
购买产权式酒店时，开发商都承诺为投资人向银行办理按揭贷款，并以酒店的收益偿还按揭贷款。如果在银行监管不到位的情况下，开发商将拿到手的按揭贷款转移，在开发失败或者开发商承诺的月供按揭没有着落、投资人（业主）得不到任何收益的情况下。那银行的贷款应如何偿还。例如北海的珍珠湾酒店，当酒店管理公司停止代付住房贷款，银行遂向购房者要求支付贷款。而开发商早将到账的银行按揭款暗中抽逃和挪作他用并人去楼空。虽然银行固然可以凭贷款合同起诉投资人，但投资人的权益就无法保障。
（六）对投资人权益的保护力度不够
1、产权式酒店这种新颖的投资和经营方式在我国发展过程中，因我国市场不规范和缺乏法律规制，在开发和经营过程中存在诸多法律问题，损害投资人的合法权益，影响市场的健康发展。
（1）开发失败。目前销假售的产权酒店产品中，有相当多的属于期房。开发商利用住房融资的手段，边开发房产边销售产品 周兴茂、肖素琼：《谨慎投资“产权酒店”》，载《金融经济》2005年第11期第36页。
。但开发商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，加上部分开发商纯粹想变相集资，因此造成失败的案例较多。如果开发失败，投资人不但不能获得相应的收益，而且合法权益都得不到保障。
（2）开发商违背信用。规范的产权式酒店销售是每一间客房只能销售给一名客户，但个别不规范的经营者，可能为了收取更多的房款，实行产权多头销售即将同一间客房同时向几个客户销售，形成事实上的欺诈。有的开发商不是以旅游服务业为发展目标，而是打着产权式酒店的旗号，欺骗投资人，借此盘活资产，以销售房产回笼资金为目的，采取多种方式挪用、抽逃资金。例如北海珍珠湾产权式酒店风波就是一个典型的例子。该项目尚在建设时，开发商北海市实业开发有限公司以产权式酒店的方式公开销售。按购房合同约定，投资人（业主）的分红和贷款按揭由开发商成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付，开发商提供担保。与此同时，开发商又将酒店委托给北海豪利酒店管理公司经营。开发商取得购房款和银行按揭款后，即将该款暗中抽逃并挪做他用。当北海豪利酒店管理公司未能支付按揭款时，银行便向业主催收房屋按揭款。可见①开发商将酒店定义为产权式酒店，其目的不是为了开发产权式酒店而是为了融资，为了达到利用银行贷款进行融资的目的，利用个人购房按揭获取银行贷款。②利用产权式酒店的概念将房屋高价卖出。③利用多数人对产权式酒店的经营方式、赢利能力不了解，将房屋返租给开发商成立的空壳公司，以达到转移、抽逃资金的目的。④利用投资人“权益意识”不够充分。投资人作为业主应当对经营公司的经营进行监督，但是实际上投资人都忽视了监督，等到损害发生时只能被动接受。
（3）合同不规范。由于没有相关的法律制度对产权式酒店加以约束，导致开发商在制定合同时尽可能朝有利于自身的方向着手。在目前产权式酒店的销售合同中，投资人往往必须被迫接受酒店提出的规范式的合约，多数条款都存在强迫性，条款不完备。由于合同是当事人制定的法律，只有通过对一方当事人违约行为的制裁，才能约束双方当事人充分尊重合同，诚实全面地履行。但由开发商提供的格式合同中很少有违约责任的约定。投资人权益得不到保护，主要表现在以下几个方面：首先，合同条款强迫性。投资人购买产权式酒店后，通过委托的方式将房产交付酒店管理公司经营，这应是一种自愿、自主的行为。但实际中，投资人都在购买产权式酒店的同时就必须接受开发商提供的委托管理的格式合同，对很多权限都无法自由行使，产权式酒店的产权在具体运作中得不到体现。其次，合同内容不完备。完备的合同意味着所有未来可能的状态以及每种状态下各方的权利和义务都有明确的规定。由于投资人购买产权式酒店时签订的合同都是开发商提供的格式合同，合同内容不完备，对开发商起不到约束的作用。因为开发商为了减轻责任，往往对实际过程中可能出现的权利义务没有做出规定，因此发生纠纷时，投资人的权益得不到保护。如王国兴等与海南铭泰香水湾旅游发展有限公司一案中，由于双方没有约定房屋的交付时间和方式导致发生纠纷。王国兴等人以房屋未按约定的期限办理交付手续，也没办理产权证为由，起诉要求退房并支付违约金时，法院以房屋不需要实物交付，获得租金收益就视为享受利益，意味着房屋已经交付为由驳回原告的诉讼请求。如果王国兴等人在和开发商签订合同时已经明确约定房屋的交付时间、交付方式、权证办理和违约责任的条款，就可能避免纠纷的发生，从而减少自己的投资风险。
（4）固定投资回报可能无法兑现。投资人购买产权式酒店的目的，除了度假外，最主要的是投资收益。开发商为了增强投资人购买产权式酒店信心，在产权式酒店的购房合同中约定了固定回报率。从近年来产权式酒店的经营实践看，仅有如中信国安集团的“第一城”等数家酒店能如期返还利润，其它绝大部分不能实现先前的承诺，有的甚至亏损。究其原因，①预期回报不能实现。开发商向投资人承诺的回报率是按照理想的经营条件来计算的，但是投资回报率的高低并不是开发商所能预见和控制的，而是取决于客房的入住率。而入住率是直接与旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关 吴雨冰：《产权式酒店存在的法律问题》，载《房地产与法律》2005年4期第67页。
。而实际上很多酒店的入住率大大低于广告中的入住率，很难达到开发商预期的入住率。②经营收入无法保障。酒店管理公司在进行经营过程中能否保持公正性，直接影响投资人的收益。当酒店管理公司在受委托对投资人所拥有的闲置客房进行经营时，在没有规范的管理和监督方式情形下，酒店管理公司可能采取各种方法调整客房经营收入与其他服务项目收入。如随意转移酒店收入，对客房经营收益与公共部分经营收益的分配比例进行调，侵害投资人的利益。或者恶意减少总的经营收入，增加运营成本，比如通过提高管理人员的工资收入、提高原材料供应成本等手段，将投资人的利益转移到管理方手中。损害投资人的经营收入。由于合同中约定的每年固定回报不能实现时，应如何处理，合同中一般都没有约定。因此当固定投资回报无法兑现时，可能产生的后果是开发商开发了产权式酒店，将风险转移给酒店管理公司，而酒店管理公司本身没有投资。风险最终回到投资人身上，开发商和酒店管理公司都不会承担相应的责任。
（5）发生纠纷后，投资人的合法权益得不到支持。产权酒店的投资人大多是按照开发商提供的美好蓝图进行憧憬，他们对房地产投资知识几乎是一窍不通，无法对自己的投资行为做出理性的分析判断，也缺乏这方面的专业咨询机构的指导，容易误入开发商事先设计的“产权酒店”的陷阱。保障投资人的权益是对产权式酒店进行规制时要解决的重点问题，但是现有的法律，无法有效的保障投资人的合法权益，发生纠纷后，投资人的合法权益得不到保护。当产权式酒店的开发商、经营管理公司在开发、经营中与投资人产生纠纷时，投资人的正当请求往往因为没有法律支持而得不到保护。例如吴某等四人诉海南泰信实业有限公司、第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案中，吴某等人提出根据最高人民法院（2003）第7号司法解释“出卖人的商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担责任”。的规定，开发商的销售广告和宣传资料应视为合同内容的一部分，因为由于投资人多数不具备房地产投资方面的专业知识，也不具备酒店经营管理的经验，不能在投资产权式酒店之前做出理性的分析，而开发商在对产权酒店进行销售时，往往在商品房销售广告和宣传资料中对产权式酒店的开发、建设、装修、管理做出具体的说明和允诺，吸引消费者。由于产权式酒店的买卖合同不同于是商品房买卖，因此，吴某等人的请求未得到支持。

二、我国产权式酒店法律规制存在问题的原因分析

（一）法律关系复杂，缺乏研究
产权式酒店在运作过程中涉及的法律关系复杂，主要有以下几点。
1、开发商与投资人之间的房屋买卖关系
双方通过签订商品房买卖合同明确各自的权利义务。包括出售合同关系和回购合同关系。出售即开发商将产权式酒店出售给投资人。这与一般的房屋买卖合同相同，开发商按约定完成酒店的开发建设，并按规定办理竣工手续，将房屋转移给投资人，办理相关的交接手续。回购即开发商在购房合同中承诺投资人购房后在一定条件下可以以一定的价格将所购房屋出售给开发商。
2、投资人与酒店管理公司之间的房屋租赁关系
投资人取得房屋产权后，一般与酒店管理公司签订委托经营合同或房屋租赁合同，由投资人将房屋的占有权、使用权出让给酒店管理公司，投资人不参与酒店的经营管理，不承担酒店的经营风险，由酒店管理公司负责酒店的经营，投资人收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入，并获得一定时间的免费入住权。
3、担保法律关系
首先产权式酒店销售过程中引入担保方，承诺如开发商未能按照合同约定给付收益，由担保方承担补偿责任，以在一定程度上减少投资人的投资风险。其次投资人购买产权酒店的目的是经营并取得回报，但是经营是存在风险的。如果开发商对投资人的固定回报提供担保，投资人与酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时，就会由第三人作为担保人参与合同的订立或得到一份由担保人出具的担保函，在合同约定的保证期间，如果酒店管理公司没有按照合同的约定支付投资人的回报，担保人应承担相应的责任。因此在担保人、投资人、开发商、酒店管理公司之间形成担保关系。
4、抵押关系
产权式酒店的投资人一般通过向银行贷款的方式支付购房款，然后以每年的酒店租金收益抵付房产分期付款的费用，投资人交完银行按揭款即取得房屋的产权。一旦银行同意发放贷款，投资人、银行之间就形成了借款及抵押担保的法律关系，投资人作为购房人既是借款人又是抵押人，银行则是贷款人、抵押权人，开发商则成为保证人。除上述法律关系外，还有期房转让法律关系、物业管理法律关系。由于产权式酒店的法律关系复杂，且各法律关系之间又有一定的关联，对于如何协调各法律关系，缺乏研究，不利于确定各法律关系主体之间的权利义务。
（二）实践时间短，缺乏实践经验
首先，产权式酒店作为一种新型房地产投资和消费模式，起源于欧美发达国家。20世纪70年代，德国人亚历山大.内特在他管理的瑞士提契诺饭店首创分时度假概念。1976年，法国阿尔卑斯山地