酒店管理分析--酒店经营分析2015.docx
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1、酒店管理分析 酒店经营分析酒店经营分析五星级酒店生意好有三个原因(一) 一是设计专业化、功能合理、配套齐全、环境高档豪华、服务规范、安全性强、管理水平高,所以价格也高,可以保证足以维持运行成本的营业收入并另有盈余;(二) 二是因为当前追求财富、讲面子、论排场的社会风气极为盛行,五星级酒店恰好迎合了这种人数不多但消费力极强的市场需求;(三) 三是外商、外国游客和政要也更多选择五星级酒店入住,因为只有五星级酒店才有可能和国际酒店的条件接近或相同。也有一些近年新建的五星级酒店生意不太好,占的比例不大。原因有四:(一) 一是在不具备条件建五星级或五星级已经太多的地方建了五星级酒店,投资失误;(二) 二
2、是“追求华而不实”,只大不精,没有专业化规划设计,设计失误;(三) 三是缺少高水平的管理理念和人材,运营失误;(四) 四是只把五星级酒店做“门面”,做资源,带动城市形象或帮助房地产业,在不小心的自信中失去了规避市场风险的警惕,是定位失误。北京、上海、广东的大多数五星级酒店都属于“生意好的五星级酒店”。为什么?因为它们很少有这些失误,它们大多是由国际酒店集团管理,大多请国外酒店专业设计师设计,软件、硬件都不错;它们有市场、有品牌、有声誉、也有面子,它们是19.87%中的主力军。也有极少几家失败的,给政府、银行和投资人背上了很大包袱,这些失败者一般会具有上面提到的四种失误的特征。从经济学意义上看,
3、酒店都是资产。既然是资产,就有可能是良性资产或不良资产,避免酒店成为“包袱”。成为“泥潭”,就应该从最初第一步起全面封锁衍生不良资产的一切可能性,全面禁绝使酒店踏上失败之路的所有旧思想、旧习惯、旧做法;全面敞开通向专业化、国际化、市场化的、正确的、科学的酒店规划设计的大门。那些比较成功的五星级酒店部是很有价值的资产,它们的专业化诞生和专业化发展又使这种资产不断升值,它们为城市经济,城市形象做了不小的贡献,也为酒店业界提供了学习的样板。可是由于前面提到过的“社会风气”的原因,以及其他种种因素,很多很多想去学习五星级酒店样板的业内人士都把学习注意力停滞在对外观和表面效果的模仿上,而全然不会探寻这些
4、效果之所以产生的原理和过程,好像学棋的人只学几招棋路却不去研究棋谱,只有浅力而无深功。这种浮表的、简单的、匆忙的“考察”和学习目前太普遍了、太流行了。不仅酒店业内如此,投资方和酒店老总还会带着设计师和施工单位一起去“考察”,他们大量地拍照、收集印刷资料。北京、上海、广东和海南的优质五星级酒店有相当一部分酒店消费源来自这些考察队伍,可敬、亦可叹!什么是酒店的“棋谱”呢?就是用来指导酒店建设项目或改造项目,从始至终实现专业化运行过程,并为酒店带来成功的一整套理念。知识,规范和具体的方法与技巧。五星级酒店需要有“谱”,三、四星级酒店也要有“谱”,一、二星级的经济型酒店更要有“谱”,因为有“谱”就能有
5、慧眼、有功力、有章法,就能摸到规律,就能稳操胜券。事实上,酒店不论大小,不分尊卑,只要有“谱”,就不会有那些失误,就都能成功。这个“棋谱”要写出来会是一册不薄的书,而且写得再多也难免有失于对发展的预测,只能是对基本常识、基本规律和经验的阐述和归纳。但如果从前面提到过的几个“失误”谈起,倒也可以从反面引述出酒店棋谱中的一些主要成份:(一) 投资失误。这种失误主要表现为酒店规模与市场需求不吻合;酒店地点与客源群距离过远或交通不便;以及酒店类别与当地气候,环境。文化、经济,社会习惯。消费结构等因素相矛盾。武汉已有几家五星级酒店,都是城市商务型大酒店,生意尚可,但房价偏低。现在又有数家新五星级酒店在筹
6、建之中,规模、性质基本类同,并无鲜明特色;广州的老牌五星级酒店曾经辉煌但年事略高、房价已颇灵活,现在也有若干正在筹建的新五星级酒店欲后来居上,而老五星级酒店服务档次并不低,新五星级又未必有内行主持操作,这种重复带来的竞争很可能是两败俱伤,显然是投资上的浪费,也会是投资者最终的遗憾。虽然乍一看城市又加了几座漂亮的象征繁荣的大楼,企业又多了几块“利好”的资产,但其实质却是非经济性,是不利的。我并非主张少建酒店,而是呼吁多建酒店,关键是要与市场需求真正吻合,建最合适、最成功的酒店。有个别五星级酒店一不小心建在高速公路或城市高架立交桥的侧面,一公里之内没有出口,而且受环境影响,从远处无法看见,即使从其
7、面前经过,酒店外观又无特征,使人并无印象,大大降低了应有的竞争力。还有的酒店明明在依山傍水的风景区,却一定要设计为城市型酒店;明明可以利用当地文化、当地材料,针对当地消费能力建设“适销对路” 的酒店,却偏偏要加大不必要的投资、不必要的空间、不必要的规模,使酒店刚一建好就已经不堪重负,好比偏要在小河湾里造一条大船,虽然高大气派,但自重过大,吃水太深,根本无法航行,只好慢慢烂掉。(二) 设计失误。这种失误在酒店业建设和装修改造中十分普遍。主要表现为:1. 以民用建筑设计和二次装修设计取代专业化的酒店设计;2. 酒店总规划。交通规划。功能规划。设备规划。投资回报分析、风格定位、市场定位、建筑设计、室
8、内设计、艺术品设计、酒店形象识别系统(VIS)设计等等各专业设计内容被分离、被减少、被忽略,不能形成整体化的设计链,经常出现装修设计唱独角戏的现象,导致后期发现问题再多次修改、推翻;3. 酒店规划设计与酒店经营完全脱节,主持“基建”工作的人不懂酒店,而懂酒店的人却只管“筹开”,管不了前期的“基建”工作,直到经营者接管权力后再花钱改正错误;4. 酒店投资人对专业化酒店设计的认识局限。这种全局性的整体问题使中国(内地)大多数酒店建设和改造项目仍然在非专业化的设计思潮和习惯做法中徘徊,甚至有些外国设计师也来迎合我们这种国情,他们一改在美国、欧洲处处“为酒店经营设计”的精确把握和娴熟的手法,反而非常夸
9、张地把奢华、繁琐、空大、浪费甚至相互冲突的装饰元素用在我们的酒店中。我曾经听一位美国酒店专家谈到亚洲华人的酒店文化观中有很多崇尚气派、面子和排场的成份,有时候竟不惜为此牺牲一些酒店的经营原则。令人痛心的是外国设计师在迎合这种酒店文化观时,把中国(内地)一些原本经典的酒店样板摧毁了,原来的雍容高雅、富于文化气质的豪华、原来的人气、原来的亲情、原来的品位都被空空大大全无灵魂的家具和工艺品展览会般的大堂取代了。这样的失误或许由“风气”所致、或许由经济热潮的影响所致、或许由浮躁的心态所致、或许由非酒店性的某种情结驱动所致。无论如何,花巨大的钱把原本正确的精典的改成世俗的、华而不实的,这种失误比初来乍到
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