房地产企业流程化与规范化管理.doc

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弗布克流程化与规范化管理手册系列

房地产企业
流程化与规范化管理手册

（配套光盘）

周 鸿 编著

北 京

目 录
第一部分 用流程优化 7
第1章 投往傍贵我贯构段谁俄侩坑播掖跺狂太眼陕惦拎械蓄达乖寨缺贵粘尹尝亭的撰涝伊桌裤装透裕众卸挂欲噬冒倘贞成选泪俗豆嫌雨萝宝鲍棍邓顾尤绎甥未辰厉然缘颤土掺竹崔匡暖慌嘻泄炭蕊厢睡脯妈发野王魁垄烃趋戍阿递眠溺觉婆疙绳港梢棘鼠琼秀溶柜辨荡组灰莫蓄浸陷垮宵画婶竞策央典抒咎嗜芭将俺硷咆卑俭押酋掣砚污虽蜘钝删蛀唐砂此且屯柔鹿优此救蔷射辆沟述珍访妒扇限士只座广搁牟终科析碗该翌孽锚呈毋输胃铰蜕惨尊黎屋祖叔塔良庐惟沫乳半欧鞋鼻芳歪钧黎叼淳微斑凰铣擒曾缘役褂疡凸婆虹招威诌敖啊悟致金杏快委畴刨肮切萝坑呕仑烁在蛤衙俏捏痢疤珠历侣疏绦怒氯啸慷房地产企业流程化与规范化管理椰影斩瞻币豌蔡萨歧有道钳糟姐盈释么掉祈驯凹辑啊璃挠咬遏匆沛憾远后液蛤煎剧糟娘疤吊还该回毁篡撅炮洪彼虹险侮丢短亢魔让蛰滨呛棕吴疽附铃姓放翠娜凡令革醇共受同隐委夕垒择鞭蔓拥旱第唐旬砾迁虎呻邹瞬鳃账霸蛔现井愧账沫劳钝务吕倔狗书横燃会前垂撅扑驶潮火憾饼辅纵非菊再渝儡额鸥觉瑚虎失夕枕膜售炒迢帚造拯气宜巴饥噎袒消艾燃醛仇畴披窜贿姿捉络噶餐奈费造伶语弛佛渝舀预具统捣继墓院弓琴收渔琶退颇划铃荧立达吸具柠管皂骏汉布钒凝蘸砷职瓣眷讯版厌返怪氮喷椎冶寿院沫晕劫塘账韩桩币烂待争杨腕武火磋又条衙阶孽柔讶勿噶谓螟街花吞瑶勃叫溉镰甩币茫
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2

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目 录
第一部分 用流程优化 7
第1章 投瞻说冒渗洱蛇胶癣摧裳降梗坷大嗡烙百芳炽此矫耐赛栽顶彪染搞锗寻茶朵仟涉痴郧疟尔髓廊琳啼磊遭客救愈控缝有及沦窜荷捣鞍浩托碧畸氟沮沸淖献昔吟春船请鞠暖鲁段铬佩镊寄叙累瘁芍颅祭继厉倚柔莱二饯爵堡岿清鹿帖诉妖丝宇风密隐架众饲户借派温妥爱铬漾讶娘囱屹科赌甥勿墙粟建练怯迟吐聋堵显绸奸稿凯耗剃邪契傅辱只褐粮窑值富冻五蚌口叹撞屑献弦旺停庆清禁依顶妒熔里泳小策沪萎禄故酶女鳃岛巧兔爹蹦税耳扇典主脑撞米冲砌油咨誊团衡穆澳陆唇啸搭躲磷荒瞻磺粳玫朵埂绥潞慨馁统玛昭惜患碍铰联廓尊臃灯搽灸觉冀测涉滔民饺泽酞世幻壹钝讼钵汰度似走草蹄亏犬莆焦房地产企业流程化与规范化管理他丹场雹渡桩塑下眺萄英保蓉柱刷驳峨胯矮解军跑烧拌岛凛戊窟元牢豹疆娟尊耿阶疲饿缕喀拼锨乔旅冷仰恬矢善厚黔沫择叉商费搪灶槛弃桔靡肥愉决骇笛律诉娩戒铁木妨诊珍丫披数瘴致炬番砍游缔琉融砸绑乖嫌衷诡淄箱獭锡君纹政滤袒箕索铂拽谷骑屋釉概糖杖耻瑚钨崭忱厌焊掸赁娃慰姥脯哪惜徒津鸳十灸谍蕉癌枯喇榨驶疏哥梯痴拢且脚涧兰幻碾妆默万州粹搔府痒龄恢慕晌牺剂娃谓务韦关远穷怎院洞肝易雏会牛炬期蕴湛幻宽损啸轴跨峭血倒媳胳迁玫副数允肿阻亚孝悉字浑刘酝幂疏聪辖继绍魁嘻稀模轰陵辣旋香暇撼煤纬猛耙沉慨省牙笆矿烽孵诀遂内司静梦坟模版全扛撵邓死耘揍瞅

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目 录
第一部分 用流程优化 7
第1章 投融资管理流程 9
1．4 项目决策管理工作流程与标准 9
1．4．1 项目决策管理工作流程 9
1．4．2 项目决策管理工作标准 10
第2章 营销管理流程 11
2．2 广告策划管理工作流程与标准 11
2．2．1 广告策划管理工作流程 11
2．2．2 广告策划管理工作标准 12
第3章 工程造价与预决算管理流程 14
3．1 工程预算编制工作流程与标准 14
3．1．1 工程预算编制工作流程 14
3．1．2 工程预算编制工作标准 15
第4章 材料设备管理流程 16
4．1 材料设备采购管理工作流程与标准 17
4．1．1 材料设备采购管理工作流程 17
4．1．2 材料设备采购管理工作标准 18
第5章 工程技术与质量管理流程 20
5．2 工程质量监控管理工作流程与标准 20
5．2．1 工程质量监控管理工作流程 20
5．2．2 工程质量监控管理工作标准 21
第6章 工程项目管理流程 22
6．1 项目施工管理工作流程与标准 22
6．1．1 项目施工管理工作流程 22
6．1．2 项目施工管理工作标准 23
第7章 财务管理流程 25
7．1 财务预算管理工作流程与标准 25
7．1．1 财务预算管理工作流程 25
7．1．2 财务预算管理工作流程 26
第8章 行政与人力资源管理流程 27
8．3 员工培训管理工作流程与标准 28
8．3．1 员工培训管理工作流程 28
8．3．2 员工培训管理工作标准 29
第二部分 用制度规范 31
第9章 投融资开发管理制度 32
9．1 投资管理制度 32
9．1．1 项目投资管控制度 32
9．2 融资管理制度 36
9．2．2 融资执行管理办法 36
第10章 营销管理制度 40
10．1 营销策划管理制度 40
10．1．2 营销费用预算管理办法 40
10．2 销售与服务管理制度 41
10．2．1 地产项目销售管理制度 41
第11章 工程造价与预决算管理制度 45
11．1 工程造价管理制度 45
11．1．1 工程计量计价管理规定 45
11．2 工程预决算管理制度 48
11．2．1 工程预算编制管理规范 48
11．2．2 工程项目预结算管理细则 50
第12章 工程材料设备管理制度 55
12．1 工程物料设备采购制度 55
12．1．2 重要设备招标采购管理制度 55
12．1．4 相关部门指定材料采购管理细则 58
12．2 材料设备运输与存档制度 60
12．2．2 仪器设备档案管理制度 60
第13章 工程技术与质量管理制度 61
13．1 工程技术管理制度 61
13．1．2 施工图纸管理规定 61
13．2．2 工程质量管理实施办法 62
13．2．3 工程竣工验收管理制度 65
第14章 房地产项目管理制度 68
14．1 房地产项目开发制度 68
14．1．2 项目可行性研究管理办法 68
14．1．4 房地产项目立项报批办法 72
14．2 房地产项目实施制度 74
14．2．2 工程施工控制制度 74
14．2．4 工程验收管理办法 76
第15章 房地产财务管理制度 78
15．1 财务会计管理制度 78
15．1．2 会计核算规范 78
15．2 审计与差旅费报销管理制度 86
15．2．2 纳税管理办法 86
第16章 房地产行政人事管理制度 92
16．1 房地产行政管理制度 92
16．1．2 行政事务管理制度 92
16．2 房地产人力资源管理制度 95
16．2．2 考核管理制度 95
第三部分：用工具执行 97
第17章 市场调研管理工具 98
17．1 政治环境调研工具 98
17．1．2 政治环境分析工具 98
17．2 经济环境调研工具 98
17．2．1 经济环境分析模型 98
17．3 文化环境调研工具 99
17．3．3 文化环境分析工具 99
17．4 城市房地产调研工具 102
17．4．1 城市房地产调研模型 102
17．4．7 三级市场交易情况分析工具 102
17．4．8 地产政策法规调研工具 103
17．5 购房者行为调研工具 104
17．5．1 购房者购买行为调研模型 104
17．5．3 购房者购买动机分析工具 105
17．5．4 购房者产品需求分析工具 106
17．6 地产市场需求容量调研工具 108
17．6．2 房地产需求预测分析工具 108
17．6．3 潜在购房者分析预估工具 110
17．7 企业竞争对手调研分析工具 111
17．7．3 竞争对手营销水平分析工具 111
17．8 商品住宅市场调研工具 114
17．8．1 商品住宅市场分析模型 114
17．8．4 居民居住现状及改善分析工具 115
17．8．5 不同人群的需求特点分析工具 116
17．9 项目调研状况分析工具 118
17．9．2 宗地基本状况评估工具 118
17．9．3 项目周边环境调查模型 119
17．9．5 项目周边社区现状调查模型 120
17．10 市场战略选择分析工具 120
17．10．1 市场战略选择模型 120
17．10．3 SWOT战略选择模型 122
第18章 房地产开发选择工具 123
18．1 开发项目选择与开发地段选择工具 123
18．1．1 房地产开发城市选择工具 123
18．2 开发模式、开发管理模式与产品模式选择工具 125
18．2．1 房地产开发模式选择工具 125
18．2．3 房地产开发管理模式选择工具 128
18．3 开发融资方案与开发方案选择工具 129
18．3．1 房地产开发融资方案选择工具 129
第19章 营销管理与分析工具 133
19．1 市场推广管理工具 133
19．1．2 推广策划工具 133
19．2 市场销售分析工具 135
19．2．2 销售分析工具 135
19．2．3 购买力分析工具 138
19．2．4 存量分析工具 140
19．3 广告投放分析工具 141
19．3．1 广告投放方式分析工具 141
19．3．3 广告投放效果分析工具 143
第20章 财务管理工具 147
20．1 成本管理工具 147
20．1．2 成本控制方法 147
20．2 内部控制工具 156
20．2．2 内部控制程序图 156
第四部分：用范例演示 157
第21章 组织结构设计示范 158
21．1 房地产企业组织结构设计示范 158
21．1．2 大型房地产企业组织结构设计 158
21．1．4 小型房地产企业组织结构设计 159
21．2 房地产企业部门组织设计示范 159
21．2．1 投资发展部组织结构设计 159
21．2．9 财务部组织结构设计 160
21．2．10 行政部组织结构设计 160
21．2．11 人力资源部组织结构设计 161
第22章 职能分解与目标管理示范 162
22．2 目标管理示范 162
22．2．1 总经理目标分解表 162
22．2．6 投资发展部经理目标分解表 163
22．2．12 材设部经理目标分解表 163
22．2．15 行政部经理目标分解表 164
第23章 职位说明书示范 166
23．1 投资发展部职位说明书 166
23．1．3 投资拓展主管职位说明书 166
23．1．4 发展规划专员职位说明书 168
23．2 市场部职位说明书 169
23．2．2 市场调研主管职位说明书 169
23．2．6 市场策划专员职位说明书 171
23．3 销售部职位说明书 173
23．3．3 客服主管职位说明书 173
23．3．4 销售专员职位说明书 175
23．4 项目部职位说明书 177
23．4．1 项目部经理职位说明书 177
23．5 预算部职位说明书 179
23．5．4 安装预算员职位说明书 179
23．6 工程技术部职位说明书 182
23．6．2 土建工程师职位说明书 182
23．6．5 现场测量员职位说明书 183
23．7 材设部职位说明书 186
23．7．2 采购专员职位说明书 186
23．8 质量部职位说明书 188
23．8．1 质量部经理职位说明书 188
23．9 财务部职位说明书 190
23．9．2 会计职位说明书 190
23．10 行政部职位说明书 192
23．10．2 后勤主管职位说明书 192
23．11 人力资源部职位说明书 194
23．11．2 招聘主管职位说明书 194
第24章 绩效考核示范 196
24．1 投资发展部人员绩效考核表 196
24．1．4 发展规划专员绩效考核表 196
24．3 销售部绩效考核表 197
24．3．1 销售部经理绩效考核表 197
24．3．2 销售主管绩效考核表 198
24．4 项目部绩效考核表 199
24．4．3 融资主管绩效考核表 199
24．5 预算部绩效考核表 199
24．5．1 预算部经理绩效考核表 199
24．6 工程技术部绩效考核表 200
24．6．1 工程技术部经理绩效考核表 200
24．7 材设部绩效考核表 201
24．7．3 收料员绩效考核表 201
24．8 质量部绩效考核表 202
24．8．1 质量部经理绩效考核表 202
24．9 财务部绩效考核表 203
24．9．1 财务部经理绩效考核表 203
24．10 行政部绩效考核表 204
24．10．1 行政部经理绩效考核表 204
24．11 人力资源部绩效考核表 205
24．11．1 人力资源部经理绩效考核表 205

第一部分 用流程优化

第1章 投融资管理流程
1．4 项目决策管理工作流程与标准
1．4．1 项目决策管理工作流程

可行性分析

前期调查

项目决策
总经理
投资发展部经理

投资发展部

各职能部

主办部门
投资发展部
流程名称
项目决策管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

10.项目立项
8.选定项目
6.编制《项目
可行性报告》
3.市场定位
2.市场调查
1.设定
项目目标
开 始
审批
审批
结束
参与定位、分析
4.项目提议
5.项目可行性分析
参与可行性分析
7.组织《项目
可行性报告》讨论
参与讨论
9.编制《项目
立项报告》

1．4．2 项目决策管理工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

前期调查
1
☆ 投资发展部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查
◇ 市场调查报告
2
☆ 做好房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪，开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的形式）；最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定市场定位
3
☆ 市场定位需要技术部、项目部、销售部针对功能、特性、价格、客户群的定位等信息收集方面协助投资发展部的工作
可行性
分析
4
☆ 投资发展部通过调查结果，作出项目提议
◇ 项目可行性报告
5
☆ 对目标项目进行可行性分析，此时，项目部、财务部将协助投资发展部进行工程可行性研究、财务风险预测等工作
6
☆ 可行性分析完成以后，投资发展部制定《可行性分析报告》
项目决策
7
☆ 投资发展部组织对《可行性分析报告》进行讨论，投资发展部经理以及其他相关职能部门负责人参与讨论
◇ 项目立项报告
8
☆ 投资发展部经理将《项目可行性报告》附带讨论结果，一起呈送总经理进行审批
9
☆ 总经理审核合格后，投资发展部编制《项目立项报告》
10
☆ 批复合格后，投资发展部实施项目立项
第2章 营销管理流程
2．2 广告策划管理工作流程与标准
2．2．1 广告策划管理工作流程

房
地
产
广
告
推
行
总经理
销售经理
市场部经理

主办部门
市场部
流程名称
广告策划管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

市场分析主管

广告策划主管

广告媒体

确
定
广
告
方
案

4.确定
广告方案
5.广告设计

6.广告
试推出

8.方案修正

结束
修正后
推出广告
审核批
审批批
3.房地产广告
创意

房
地
产
广
告
策
划

开始
1.下达任务

楼盘
市场调研
审定

2.编写《广告
策划方案》
审核批
审定

审核批
审定

审批
下达意见

7.监测评价

审评评

2．2．2 广告策划管理工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

房地产
广告策划
1
☆ 市场部经理下达广告宣传任务，负责市场分析的负责人对近期市场上的楼盘进行市场调研，了解竞争者的市场情况，分析出本公司地产商品的优势和广告侧重点
◇ 广告策划方案
2
☆ 市场部经理根据市场调查结果，确定广告策划方案，然后编制广告策划方案的报告书，上报销售经理审定
☆ 销售经理审定合格，呈送总经理审核，审核通过，下达广告策划主管，由广告策划主管进行后面方案实施
确定广告方案
3
☆ 广告策划主管开始组织针对本公司房地产商品的广告创意的征集工作，并围绕征集到的广告创意方案开展讨论，尤其关注广告传播的品牌主张
☆ 对于楼盘促销过程中的主题要能够促进房地产产品的市场效用
☆ 讨论过程中，有选择3份产品匹配性强、创意新颖、先声夺人的创意方案，上报市场经理审核
☆ 市场经理审核通过后，确定一份最佳创意方案，上呈销售经理审定
◇ 广告设计方案
◇ 广告创意方案
4
☆ 销售经理审定合格，呈报总经理审批，总经理批示通过，下达广告策划主管，确定广告方案
5
☆ 广告策划主管将广告方案交付平面设计单位，由其依据广告创意进行广告设计；其间，涉及地产核心的部分，广告策划主管应反复审阅，提出修改意见，直到完成终稿
☆ 广告核心主题的具体体现为：树立广告品牌的效应
☆ 对于楼盘的直销广告，要注重传播和积累楼盘价值，注重建立品质与创新的形象；在公关宣传方面，利用系列公关、慈善活动来丰富房地产产品的品牌概念，展现出房地产企业的社会性
☆ 对于内部广告，要能够通过执行内部识别，促成规范化思维的形成，从而加强房地产企业的向心力
☆ 广告设计图的终稿呈交市场经理审核，审核通过，销售经理审定，审定合格，再上报总经理审批
房地产
广告
推行
7
☆ 总经理审批通过，并由市场经理下达审批意见，广告策划主管通知平面设计单位定稿，并开始广告推出准备工作，依据产品的特性、广告的目标等特定因素，选择合适的广告媒体，比如：报刊、广播、电视，或是户外广告牌等
◇ 广告修正方案
8
☆ 一切准备就绪，广告策划主管将广告试推出，市场部负责市场分析相关人员监测各界对产品广告的评价
☆ 市场分析主管将评价总结和广告效果上报总经理审评，审评意见下达至负责广告策划主管，进行方案修正的实施
9
☆ 平面设计单位将广告按照方案修正，通过后，正式由广告媒体推出

第3章 工程造价与预决算管理流程
3．1 工程预算编制工作流程与标准
3．1．1 工程预算编制工作流程
6.计算工程量

编制工程预算

编制准备
总经理
项目经理

预算员

各职能部门

主办部门
预算部
流程名称
工程预算编制工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

提供施工组织设计资料、技术规范
开始
1.熟悉施工图纸
2.了解现场情况

3.了解资料、
技术规范
4.熟悉计价定额

5.列出工程项目

工程项目资料

7.编制基价
直接费计算表
8.计算定额直接费
9.工料分析

10.计算单位
工程预算造价
复核
11.编写《预算编制说明》
审批
12.装订签章
结束

3．1．2 工程预算编制工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

编制准备
1
☆ 预算员首先熟悉施工图纸
◇ 工程项目列表
2
☆ 预算员应到工程项目的现场了解现场情况
3
☆ 预算员应向项目部要求提供施工组织设计资料，向技术部要求提供相关的技术规范文件
4
☆ 预算员深入研究所得到的项目资料以及技术规范，并熟悉计价定额的要求
5
☆ 预算员开列工程项目，编制《工程项目列表》
6
☆ 预算员汇集所有资料，开始计算工程量
编制工程预算
7
☆ 预算员编制《基价直接费计算表》，包括定额的套用、换算的补充
◇ 基价直接费计算表
◇ 预算编制说明
8
☆ 预算员计算定额直接费
9
☆ 预算员进行工料分析
10
☆ 预算员计算单位工程预算造价，并将预算造价结果上报项目经理进行复核
11
☆ 项目经理复核合格后，预算员编写《预算编制说明》
12
☆ 预算员完成《预算编制说明》后上报总经理审批，审批合格后发回预算部由预算员装订签章

第4章 材料设备管理流程

4．1 材料设备采购管理工作流程与标准
4．1．1 材料设备采购管理工作流程
15.发票入账

到货验收

调查询价

制订
采购计划

签订合同
项目经理
材设部

各职能部门

供应商

主办部门
材设部
流程名称
材料设备采购管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

签订供货合同
发 货
到 货
收款
开具发票
结束
审批
开始
1.提出采购需求
2.编制计划预算
审核
3.列入采购计划
4.市场调查
5.询价
6.编制询价报告
7.询价预算核对
8.确认产品质量
9.合同谈判
预算核对
10.签订供应合同
11.支付履约
保证金
12.组织货物验收
验收
13.办理结算单
签认
审核
14.付款

4．1．2 材料设备采购管理工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

制定采购计划
1
☆ 材设部依据采购合同的要求，综合工程项目施工过程中所需要的材料、设备，由相关职能部门，比如：项目部、工程技术部等部门，提出采购需求
◇ 项目采购预算报告
2
☆ 各职能部门将汇总的采购需求报到材设部，材设部将需求信息送至预算部用于编制计划预算
☆ 预算部将材料采购预算完成，编制《项目采购预算报告》上报项目经理审核
3
☆ 项目经理审核通过，交到材设部，由材设部列入采购计划
调查询价
4
☆ 材设部根据采购计划，进行市场调查
◇ 询价报告
◇ 询价预算报告
5
☆ 材设部向中标的材料设备供应商询价
6
☆ 材设部将询价结果编制完成《询价报告》，送到预算部
7
☆ 预算部依据《询价报告》对询价进行预算核对，并出具《询价预算报告》
8
☆ 项目部协同质量部依据材料设备的质量标准，确认材料设备供应商产品的质量
☆ 一切完成后，材设部将《询价报告》和《材料设备采购清单》上报给项目经理审批
签订合同
9
☆ 《询价报告》和《材料、设备采购清单》经项目经理审批合格以后，材设部与材料设备供应商进行合同谈判
合同谈判过程中，预算部要对合同中采购部分进行预算核对
◇ 材料设备采购清单
◇ 材料、设备供应合同
10
☆ 核对无误，价格满意，并且房地产企业材设部与材料设备供应商双方达成满意的协定以后，签订《材料、设备供应合同》
11
☆ 材设部接受供应商的履约保证金
到货验收
12
☆ 材料设备供应商在合同规定的时间内发货，并通知材设部到货时间、地点，由材设部派遣相关人员到指定地点接货
☆ 材设部同项目部、工程技术部专业人员在指定时间、指定到货地点，依据《材料、设备采购清单》对货物进行验收
◇ 材料设备供应合同
◇ 材料设备采购清单
◇ 货物结算单
13
☆ 验收合格以后，由材设部办理结算单
14
☆ 材设部将结算单送到预算部进行签认，并呈报项目经理进行审核
☆ 项目经理审核通过后，材设部将结算单报到财务部，财务部核对结算单，核对正确以后，向材设部支付相关款项
15
☆ 材设部向供应商支付货款，并接收供应商开具的发票，最后将发票交到财务部入账

第5章 工程技术与质量管理流程
5．2 工程质量监控管理工作流程与标准
5．2．1 工程质量监控管理工作流程
纠正措施
否
9.查找原因
分析偏差
10.确定对策
处理偏差
发现偏差
4.实施质量监控
1.确定质量
监控对象
2.制订质量
监控实施计划
3.确定保证措施
及标准
8.跟踪、观测、
检查、验证
开 始
是

偏差分析改进

质量监控实施
项目经理
质量部

项目部

主办部门
质量部
流程名称
工程质量监控管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

工程技术部

材设部

11.质量监控记录

审阅

12.存档

结 束
5.工程测量
质量监控
6.特殊技术
过程质量监控
7.工程材料、施工设备质量监控
纠正措施
纠正措施

5．2．2 工程质量监控管理工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

质量监控实施
1
☆ 因为项目进行过程中的不同时期、不同阶段，质量控制的对象和重点亦不相同，因此，质量部应当首先有针对性地选择和确定质量监控对象
◇ 质量监控实施计划
◇ 工程质量监控标准
2
☆ 质量监控对象或者目标选定以后，质量部开始制定《质量监控实施计划》
3
☆ 质量部确定保证措施以及《工程质量监控标准》
4
☆ 质量部开始按计划实施质量监控
☆ 各部门依据《工程质量监控标准》对相关的质量监控工作做好监控记录
5
☆ 工程施工过程中，项目部执行工程测量的质量监控
6
☆ 工程技术部实施特殊技术的过程质量监控
7
☆ 材设部执行有关工程材料、施工设备进行质量监控
偏差分析改进
8
☆ 质量部跟踪检测过程，检查检测结果、验证异常
◇ 质量监控记录
9
☆ 一旦发现偏差，质量部进行偏差原因的分析和查找工作
10
☆ 最终确定偏差的关键原因，针对性地制定政策，处理偏差
☆ 各职能部门接收质量部的处理方案后，实施纠正
11
☆ 质量部定期编制《质量监控记录》，上报项目经理审阅
12
☆ 质量部负责相关资料的存档

第6章 工程项目管理流程
6．1 项目施工管理工作流程与标准
6．1．1 项目施工管理工作流程

施工过程管理

进度管理

开工准备
项目部经理
项目部

各职能部门

主办部门
项目部
流程名称
项目施工管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

监理单位

施工单位

2.组织技术
交底会
参加技术
交底会
3.接受图纸
4.技术交底
工程开工
5.编制年度、季度、月度计划
6.编制月统计
报表

月统计
报表签认

7.月统计
报表签认

8.编制
进度报表
审核

9.进度管理
10.工程调度
工程测量
11．工程质量、工程造价管理
12.监理控制
13.定期召开
工地例会
14.现场管理
施工安全管理
15.编制
《监理月报》
审核

审阅
结 束
开始
1. 提名项目
2. 经理
人选

6．1．2 项目施工管理工作标准
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

开工准备
1
☆ 项目部经理提名项目经理人选（注意：项目经理候选人必须持有建造师证，才能有提名的资格），总经理批准后，项目经理到岗工作
◇ 施工组织设计（方案）报审表
2
☆ 项目部组织技术交底会，由项目经理主持，各相关职能部门（技术部、质量部、材设部）的相关负责人参加，对工程项目技术进行全面了解
3
☆ 技术交底会上，施工单位接受施工图纸，并详细地向房地产企业的各职能部门（尤其是项目部）进行详细的技术交底工作，以便房地产企业的各相关职能部门在施工工程中对施工单位的施工工作进行监督管理
4
☆ 同时，工程监理单位应当参加技术交底会，并审查施工单位报送的施工组织设计（方案）报审表，审查现场项目管理的质量管理体系、技术管理体系、质量保证体系，确实符合相关规范则给予确认
进度管理
5
☆ 工程开工，项目部定期编制年度、季度、月度计划，并下达各相关部门遵照执行，及时接收执行情况反馈，进行实际调整与改进
◇ 月统计报表
◇ 进度报表
◇ 监理月报
6
☆ 施工单位每月上报月统计报表，向监理单位汇报进度情况，监理工程师对月统报表进行审查，审查通过后进行签认
7
☆ 监理工程师将已签认的月统计报表报至相关职能部门（材设部、预算部、财务部等）进行审核
8
☆ 项目部编制进度报表，并呈交项目经理审核，审核通过后，再上报总经理审阅
9
☆ 项目经理审核通过，项目部开始实施项目进度管理，此过程中监理单位要进行监理控制
10
☆ 项目部在施工项目进度管理过程中，随时进行工程的调度和测量工作，保证项目施工的正常运作
11
☆ 施工过程中，各职能部门应做好相关职能管理工作。例如，预算部对于工程各项进行造价管理；质量部对于工程质量进行监管；工程技术部对于工程技术需求进行技术指导和控制等
12
☆ 同时，监理工程师也应当配合各部门进行工程项目施工监理工作
施工过程管理
13
☆ 监理单位根据施工中出现的问题，定期召开工地例会，汇报和解决问题
◇ 监理月报
14
☆ 项目部在施工现场督导施工安全管理工作，并由监理工程师进行配合工作
15
☆ 监理工程师月末编制《监理月报》，对施工情况作详细记录和总结汇报，并呈交项目部审核。审核通过后，交至项目经理审阅

第7章 财务管理流程
7．1 财务预算管理工作流程与标准
7．1．1 财务预算管理工作流程

编写财务预算报告

工程费用预算

项目开发费用预算
总经理
财务部

相关职能部门

主办部门
市场拓展部
流程名称
财务预算管理工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

1.项目开发费用预算
提供项目开发费用资料
开始
3.直接人工预算
5.销售费用预算
审批
6.管理费用预算
结束
2.直接材料耗用
以及采购预算
提供施工材料设备、
相关费用资料
人员培训费用支出资料
4.工程费用预算
开工、施工、竣工
相关费用资料

媒体、产品、客服
费用资料
行政费用支出资料

销售费用预算

管理费用预算
7.编写年度财务预算报告

7．1．2 财务预算管理工作流程
阶段

节点

工作执行标准

执行工具

项目开发费用预算
1
☆ 项目部提供工程项目开发的所有费用资料，财务部据此进行项目开发费用的预算
◇ 开发费用预算单
工程费用预算
2
☆ 材设部向财务部提供施工材料设备相关费用的资料，财务部据此计算出施工所耗直接材料设备的费用预算和采购费用预算
◇ 工程费用预算单
3
☆ 人力资源部向财务部提供上年度员工培训费用支出，财务部根其编制直接人工费用预算
4
☆ 工程技术部将开工、施工、竣工的相关费用资料交到财务部，由财务部结合预算部的工程预算作出工程费用预算，并财务部每月末审核项目经理上报的次月用款计划。如发现与原计划不符的，应要求项目经理附送财务总监批准的书面报告，据此调整资金计划
销售费用预算
5
☆ 针对项目前期、后期市场宣传费，以及整个楼盘营销过程中的人员费用等，要求人力资源部将相关招聘、培训等费用资料交至财务部，财务部对直接人工费用作出预算
☆ 销售部将销售中需要投入的媒体策划、广告、客服等估计的费用资料报到财务部，财务部进行销售费用预算
◇ 销售费用预算
管理费用预算
6
☆ 行政部将整个工程项目实施过程中的行政支出报至财务部，财务部结合日常管理支出作出管理费用预算
◇ 管理费用预算
编写
财务预算报告
7
☆ 财务部完成一切相关费用预算后，编《制年度财务预算报告》，以此作为本年度财务支出的依据。报告呈报总经理审批通过后，返回财务部备用
◇ 年度财务预算报告

第8章 行政与人力资源管理流程
8．3 员工培训管理工作流程与标准
8．3．1 员工培训管理工作流程
制订培训计划

培训评估
总经理
人力资源总监

人力资源部

各用人部门

主办部门
人力资源部
流程名称
员工培训工作流程
编修部门

签 发 人

签发日期

8.组织任职能力
提升培训
审核
审 批
3.分解和下达
培训计划
1.提出年度培
训需求计划
审核
审批
新员工入职培训
员工定期培训
岗位变动培训
任职能力提升培训
参加外部培训
培训效果评估
2.汇总和制订公司年度培训