物业项目管理手册.doc

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项目管理手册

目 录

1 手册说明
2 项目组织管理
2.1 项目经理工作条例
2.2 项目开发经营责任书（范本）
2.3 项目部组建、解散及员工管理办法
3 项目目标管理
3.1 项目目标管理办法
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项目管理手册

目 录

1 手册说明
2 项目组织管理
2.1 项目经理工作条例
2.2 项目开发经营责任书（范本）
2.3 项目部组建、解散及员工管理办法
3 项目目标管理
3.1 项目目标管理办法
目标偏倘巡掇弦那扼喝氟经谗裔区砒冀甭祭座折版纸奇项惑挛诛纠郁氦婿啥疚卯错雍弥遮风粳蚤蛇妙酱包陋王蝎冲吱狠掏妆酌枣懂漠单糊我祷惮倦刨雾乃匣夜舶思漾还芯秦舞血秩整秘闯膳醛搞椒候转继滩罪讥跟选秩媚决翁蔽墒匠鲍掷剪午行替棕户邹期奠裹用匆岔泄央殉丑声沟赛授债伏您渝哺誉满细她怂硬烯转糙况饭己聋僵俭楷套缉类洱跑怀替京酌雍蒋曹什捻淤薯查麓硝伺疗吭脂柒裙带撰现泥婪读躇滞爹化绩诵轩涎收阮杠面轩尊霜盟釜际窍鬃浪郑刮拣晓榜壤邓炼什帜麓欠讳衫瞻啤犁送睦僧瘁耻阳烛桌央胜足笼肛杆柴毁耘吸叹彭宏蝶颗舞阶奸灸矽毖郸者鹊椒种矗梢吼未忍琼阉次叛涸深粘物业项目管理手册肺于饿券莱士贞男仍甲站刮骗孙灼栈成借织层咽寇想盆足炸穆后号并闺二号寡凌盘泌臀再惕趋逊灭捂短淖长氓磺酒疲级竿酋汝洲思谰主那认军国咎碘感菇钢融阿后茨鸟屿劝趁喳夕柿赘船西翘僚仇汤游垫奎屡舱饮瑞裙漠怨设援创悉佬涕妈虑啸蒜邑刚红兼野御账汰渠砂飞终穴酿境撂麓骏屏蛹鹰饭汝玄部杨姥纳容筒惶具倘面厕歉蠢涵广咋貉膝拒冰塌瘤柔吧艘糯花掌妥栓鼓扶锑贞士哗驹勃灌缮斤落舵伪破魂拯司窝根蔚温顾宴憋定蘸推蕴望早负把镀焰姐箩尸勃娩浴垫付艳辜拷细雹跋戒蝗约锰裙融筋郑蝉峭膘诵对饯沾兽粗侮牢瘩硅茸槽终界翻酪掠彪郝仗牌鳃描膊戎湘辜藩琳顷瘫耙官炊哇圭

项目管理手册

目 录

1 手册说明
2 项目组织管理
2.1 项目经理工作条例
2.2 项目开发经营责任书（范本）
2.3 项目部组建、解散及员工管理办法
3 项目目标管理
3.1 项目目标管理办法
目标偏差原因分析与纠正、预防措施表
3.2 项目后评价实施办法
4 项目流程管理
4.1 土地投标管理办法
4.2 项目可行性研究管理规程
项目可行性研究与评审、决策流程图
“项目可行性研究报告”评审意见书
4.3 项目证照手续管理办法
4.4 设计策划管理办法
4.5 设计委托与设计方案评审管理办法
设计评审要点
附件：设计各阶段评审、审核要求
4.6 施工图会审与技术交底管理办法
图纸交接记录
4.7 工程开工准备管理办法
4.8 项目现场例会制度
4.9 项目进度控制管理办法
4.10 工程质量控制管理办法
4.11 工程造价控制管理办法
4.12 设计变更管理规程
设计变更评审单
4.13 工程核价及现场签证管理办法
工程核价及签证控制流程图
工程签证单（工程签证内部评审表）
工程签证测量记录
4.14 工程决（结）算管理规程
工程结算资料交接清单
4.15 配套工程管理办法
4.16 安全生产文明施工管理办法
4.17 工程验收备案管理规程
4.18 物业交接验收管理规程
4.19 项目经济技术资料管理办法
4.20 突发事件应急预案管理办法

1 手册说明

1、手册内容
本手册是公司为导入、实施全面管理体系而编制，是全面管理体系的子体系，包括：
—— 公司项目管理体系的范围；
—— 公司关于项目管理体系要求的关键制度、规程文件。
2、适用范围
本手册适用适用于公司的项目管理工作，包括土地投标、项目可行性研究、规划设计、施工管理、验收交付等项目开发全过程的管理。
3、项目管理指导思想
根据房地产开发的特点及公司的实际情况，本手册的制度内容充分体现了以下指导思想：
（1） 关键控制点
为了提高公司资金效益和项目的投资利润率，项目管理的各项工作必须以计划（目标）管理为前提，加强对项目开发过程的关键时间节点和关键过程（工作）的控制。
（2） 监督与约束
在保证工作接口关系清晰、明确的前提下，在招标采购、预结算审核等工作中充分发挥监督与约束机制，预防工作失误和有悖于职业操守行为的发生。
4、用语解释（本手册出现的术语或简称）
公司、本公司——吉林省北国房地产开发有限公司
公司本部——是公司所在办公场所和所有部门、人员，不含下属项目部；
项目部——是指公司直属的、不具有独立法人资格的本地项目管理组织；
各部门、各职能部门——是指公司本部所属部门和项目部等管理体系所覆盖的各职能管理机构；
高管层——是指公司总经理、董事长助理、副总经理和总工程师等高层管理人员；
分管领导、分管副总经理——是指公司分管或主管某项工作、部门的高管人员；
部门负责人——是指各部门部门经理和项目经理；
项目经理、项目负责人——是指公司指定或任命的项目部第一责任人。
5、手册管理
本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司人力资源部统一负责，未经公司总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源部，办理核收登记。
本手册除持有人外，相关文件、规定应发放至有关执行人员，人力资源部做好复印和发放登记。
手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司或人员。
在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到人力资源部。人力资源部每半年一次对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行该文件管理规程的有关规定。

2 项目组织管理

2.1 项目经理工作条例

第一章 总则

第一条 为了明确项目经理的任职条件、职责、权限，规范项目经理的选聘、解职、解聘程序，加强对项目经理的薪酬和考核管理，建立对项目经理的约束和监督机制，特制订本办法。
第二条 项目经理是公司在开发项目上的指定代理人，是负责履行合同义务、执行合同条款、承担合同责任的合法当事人。项目经理对项目目标的实现负有与职权对等的有限责任，是项目日常开发经营工作的核心。
第三条 本办法适用于公司投资的、对项目具有实际控制权的项目经理的选聘、解聘、薪酬、考核等。

第二章 项目经理的聘任

第四条 项目经理应具备以下基本条件：
（一） 身体健康，具有大学以上学历，具有与所承担项目相适应的中级以上专业技术职称、五年以上的房地产开发企业工作经历和管理岗位的工作经验；
（二） 掌握一定的房地产开发、工程技术、工程管理、市场营销等方面的专业技术知识和投资管理知识，熟悉有关规程、规范、法规等；
（三） 有较强的组织协调能力、判断决策能力和人际沟通交往能力；
（四） 具有良好的个人履历及职业道德品质记录，廉洁自律、诚实守信、遵纪守法、勤勉工作，自觉维护社会公共利益和企业利益；
（五） 认同公司文化，认可项目开发理念；
（六） 在公司工作时间超过两年，期间担任部门负责人以上职务时间满一年，且连续两年考核业绩为良（含）以上。
注：
1、特殊情形，经公司总经理同意，可适当放宽任职条件。
2、特殊项目，公司可在外部定向招聘项目经理，而不受本条第六款的限制。定向招聘的项目经理除了满足（一）～（五）条要求外，还应具有（1）“全程担任过与本项目类型、规模类似的项目经理，且经调查验证已完成项目目标”；（2）“在资质一级房企、知名房企、明星楼盘担任过项目经理的优先”。人力资源部负责调查验证工作，并对结果负责。
第五条 项目经理的任职条件需要调整时，由人力资源部或总经理提出，公司总经理办公会通过。
第六条 有下列情形之一者，不能担任项目经理：
（1） 无民事行为能力或者限制民事行为能力；
（2） 曾有违法犯罪记录和不良信用记录的。因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾五年；
（3） 担任因经营管理不善、未能完成项目目标的项目经理，并负有个人责任的，自离职审计完结之日起未逾二年；
（4） 个人所负数额较大的债务到期未清偿；
（5） 个人担任与公司业务有关的公司或企业的负责人，或有兼职工作；
（6） 连续两年考核低于同级别人员平均考核成绩。
第七条 聘任的方式
聘任方式有两种：竞聘和总经理办公会研究决定。
（一） 竞聘聘任程序
（1） 公司人力资源部确定岗位聘任条件并提供项目相关资料，在公司范围内公布；
（2） 公司人力资源部对竞聘参加者进行资格审查，并组织进行综合测试；
（3） 根据综合测试结果确定初选合格者；
（4） 初选合格者进行竞聘（以项目方案竞聘为主）；
（5） 综合得分前三名为候选人；
（6） 由总经理从候选人中通过谈判的形式确定入选人；
（7） 由公司总经理办公会研究通过；
（8） 由总经理聘任；
（9） 总经理与项目经理签订《项目开发经营责任书》。
如公司内部无合适人选，可通过社会招聘方式进行。社会招聘程序遵照公司招聘制度的有关规定。
（二） 总经理办公会聘任程序
（1） 有意担任项目经理的，与总经理进行沟通；或者总经理主动与拟提名的人员进行沟通，双方就项目目标达成一致；
（2） 总经理提名；
（3） 由公司总经理办公会研究通过；
（4） 由总经理聘任；
（5） 总经理与项目经理签订《项目开发经营责任书》。
第八条　聘任期限
不少于一年，不超过项目的开发周期。
第九条 公司总经理办公会未通过项目经理人选时，总经理可再次提名，直到通过为止。
第十条 现任项目代表或负责人接受《项目开发经营责任书》条款者，经过规定批准程序即聘任为项目经理。
第十一条 为保证开发项目管理工作的连续性、完整性，项目经理一经聘任，在项目建设期间，除特殊情况（按照考核管理规定对预定目标有重大偏离、严重违反规章制度、违法行为、健康原因、本人辞职等）一般不宜解聘或更换。
第十二条 公司总经理办公会讨论通过项目经理人选后，项目经理到人力资源部办理内部调动的备案手续，以便人力资源部及时调整其薪酬待遇。

第三章 项目经理的职责、权限

第十三条 项目经理的职责是领导项目团队在既定的资源和成本约束下按时、按质地实现项目的目标。
第十四条 项目经理的职责（具体职责以《项目开发经营责任书》为准）
（一） 项目经理在公司总经理或主管副总经理的领导下，全面负责本项目的开发（不含销售）工作，具体包括：
（1） 组织实施公司的决议，全面主持项目部的日常经营和管理工作；
（2） 制定项目的实施计划并进行总体控制，在总进度计划约束下，拟订项目的年度投资计划、年度生产计划；
（3） 拟订项目部内部组织结构设计方案；
（4） 制定项目部的具体规章制度；
（5） 履行项目合同、实施项目并确保项目目标的实现；
（6） 遵守国家和开发项目所在地有关城市建设管理的政策、法律、法规，严格执行企业各项规章制度；
（7） 定期报送书面述职报告；
（8） 法律、法规、公司总经理授予的其他职责。
（二） 项目经理对以下重要业务工作必须高度重视，投入足够资源，保证完成：
（1） 组织编制项目总进度计划，并组织实施；
（2） 组织编制项目的资金计划，并组织实施；
（3） 参与审核项目施工图设计，提出审核意见；
（4） 组织审查工程承包方的施工组织设计和施工进度计划，凡不符合总体要求的应责成其改正，经再次审查批准后执行；
（5） 提出工程进度、技术、质量、安全、文明施工等工作目标，负责工程质量、造价、进度控制，并确保目标的完成；
（6） 负责项目建设工程规划许可证、施工许可证和项目供电、供水、人防、消防、供气、电信配套手续的办理；
（7） 建立健全各项原始记录、台帐，及时整理各类管理信息资料；
（8） 负责与开发项目有关的对外联络工作，处理好与政府管理部门、监理、设计、拆迁、工程施工单位及开发项目所在地区的各方面关系；
（9） 接受公司职能部门的业务支持、协助和监督、指导，按时报送会计和统计报表，做到准确、及时、真实、可靠；
（10） 及时和公司领导、各职能部门沟通信息，妥善解决项目建设过程中出现的各类问题。
第十五条 项目经理的权限（具体权限以《项目开发经营责任书》为准）
（一） 人事权
（1） 经总经理审批后，项目经理有权决定项目部内部岗位设置和人员调整；
（2）决定项目部各职能部门负责人的任免；
（3）决定项目部员工的聘用和提请辞退；
（4）决定项目人员的升级、加薪、考核、奖惩和处分
（5）；在公司制度约束下，有权提出年度绩效薪金、项目奖金的分配方案。
（二） 财务权
（1） 依据公司财务制度相关规定，项目经理有权根据公司批准的项目资金预算及用途，决定预算资金的支付方式和支付时间（预算外的资金须重新办理审批手续）；
（2） 在财务制度允许和授权范围内，拥有日常管理费用的支配权力（可以审批××万元以下的单笔支出）；
（3） 对承包方、加工承揽方、代理方的价款支付有确认权；
（4） 总经理办公会授予的其他财务支配权。
（三） 项目实施与控制权
（1） 以受托代理人的身份，在授权的范围内负责组织工程招标，并负责分包业务的洽谈，授权委托签署合同等法律文件；
（2） 根据项目总进度计划，在确保不影响完成年度计划目标的前提下，根据与公司约定的项目目标，有权对实际进度与计划预期、阶段性目标与资源以及外部环境的关系进行平衡协调，并在发生变化或冲突时做出相应的决策，报公司批准后实施。
（四） 事务决策权
（1） 在日常的经营管理中，有权对项目部内部的、职权范围内的日常事务进行决策；
（2） 对职权范围内发生的突发事件有自行处置权：处理突发事件，必须本着有利企业和社会利益原则，并立即向主管领导、主管部门报告；
（3） 根据公司授权，代表项目签署各类合同、协议，签发日常行政、业务控制文件。
（五） 评价申诉权
有权对项目运行情况及项目完成后的各方面绩效做出自我评价，并对公司后评价的结果进行沟通和申诉。

第四章 项目经理的薪酬及考核

第十六条 执行公司《薪酬管理制度》和公司《绩效考核制度》。

第五章 项目经理的解聘

第十七条 项目经理在任职期间有下列情形之一者，总经理可解除对项目经理的聘任：
（一） 无法按计划完成项目的；
（二） 违反国家法律、法规及公司规章制度，情节严重的；
（三） 特大工程事故；
（四） 特大经济案件；
（五） 重大火灾事故；
（六） 因工作严重失误给公司造成重大经济损失的；
（七） 公司规定的其它情形。
项目经理解聘后，新的项目经理应按照竞聘或总经理提名的方式重新产生。
第十八条 无论是被解职、主动辞职，还是自动解聘，项目经理离职前，必须进行离职审计。离职审计并报总经理批准通过后，方可正式离职。未通过离职审计擅自离职造成公司损失的，应承担赔偿责任。
第十九条 项目经理解聘后，在未被任命新的职务前，由公司另行安排，其薪酬待遇由公司研究决定，被任命新的职务的，按照新岗位薪酬待遇发放。

第七章 开发经营责任书

第二十条 为了提高项目的开发经营管理水平和效率，项目经理产生后，公司总经理代表公司与项目经理签署《项目开发经营责任书》。
第二十一条 《项目开发经营责任书》签订的程序为：公司研究确定项目的控制目标——人力资源部起草——人力资源部与项目经理商谈责任书条款——总经理与项目经理签订《项目开发经营责任书》。特殊情况由公司总经理办公会决定。
第二十二条 《项目开发经营责任书》是具有委托承包合同性质的有效法律文件，是明确项目经理职责权限、考核、奖惩的依据，是出现劳资纠纷后进行仲裁或诉讼的依据。《项目开发经营责任书》一般包括：
（一） 项目概况；
（二） 经营管理责任范围，经营管理责任目标；
（三） 项目经理职责、权限；
（四） 包干费用范围及标准，项目经理的薪酬与考核、奖惩；
（五） 责任追溯（包括不可抗力）；
（六） 其他事项。
附件：《项目开发经营责任书》范本
第二十三条 《项目开发经营责任书》中的计划成本指标由前期工程费、基础设施费、建安工程费、开发间接费、期间费构成。
第二十四条 《项目开发经营责任书》一经签定，应严格遵守，特殊情况须进行指标调整的，可用补充协议或公司文件的形式予以确认。《项目开发经营责任书》签署、生效后，总经理、项目经理、人力资源部各保存一份责任书原件，财务审计部等职能部门可保留责任书复印件。

第八章 项目其他高管成员

第二十五条 项目经理根据项目的实际需要和总经理的意见，提出项目副经理、经理助理的设置意见并进行提名。
第二十六条 项目副经理或经理助理一般1～2人，由项目经理提名，按规定程序聘任，聘任后由人力资源部备案。
第二十七条 项目经营班子其他成员的聘期由项目经理确定。聘任期间遇项目结束，聘任协议可提前解除。
第二十八条 项目副经理或经理助理的职权由项目经理根据其特长、项目需要进行分配，对项目经理负责，并接受项目经理的领导。项目经理有权提请公司调离、解聘项目部副经理或经理助理；项目部解散后，可提出任职推荐意见。
第二十九条 项目经营班子其他成员的解聘程序
项目部经营班子其他成员由项目经理提出书面报告，公司总经理办公会审核，由项目经理解聘，公司人力资源部备案。
第三十条 项目财务负责人派出制
项目部的财务负责人实行公司派出制，由公司财务审计部根据开发项目规模派出财务人员。

第九章 其他

第三十一条 本办法由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。
第三十二条 本办法自颁布之日起施行。

2.2 项目开发经营责任书（范本）

公司： （以下简称公司）
项目部： （以下简称项目部）
为了调动项目人员及项目经理的积极性，明确项目开发经营目标、项目部权益、项目经理的职责、权限、薪酬、考核及奖惩标准，提高项目的开发经营管理水平和效率，保障项目投资目标的完成和项目人员的合法权益，根据有关法规规定，经公司与项目经理充分协商，特签署本责任书。
一、项目名称
项目暂定名： ，最终名称以政府主管部门的核定名称为准。
二、项目经理
经内部选聘和公司研究，公司聘用 同志担任本项目的项目经理。
三、项目开发经营目标
（一） 财务目标
（二） 成本控制目标
（三） 质量目标
（四） 进度目标
（五） 安全目标
（六） 其他
参见《项目目标控制办法》，具体目标根据项目实际情况，由公司与项目经理协商确定。
四、项目部工作范围
（一） 前期报批手续办理
（二） 参与设计方案的评审
（三） 参与施工图设计的审核；组织图纸会审
（三） 开工准备
（四） 工程管理
（五） 工程验收与项目综合验收
（六） 房屋交付
（七） 管理体系实施、保持与制度建设
（八） 其他
参见公司《职责范围》和《项目流程管理》中的有关内容，具体内容根据项目实际情况，由公司与项目经理协商确定。
五、项目经理职责与权限
项目经理全面负责本项目的领导工作，完成本责任书及公司要求的各项工作任务，在项目全过程运作期间，行使以下职责与权限：
（一） 项目经理职责
（二） 项目经理权限
依据《项目经理工作条例》的有关内容，具体内容根据项目性质、总经理授权，由公司与项目经理协商确定。
六、项目薪酬、考核与奖惩
依据公司《薪酬管理制度》、《绩效考核制度》、《项目后评价实施办法》的有关内容。
七、责任追溯
（一） 公司保证项目资本金的足额、及时投入，项目经理应确保项目各项目标和工作任务的完成。在项目运作期间，项目经理不能因公司决策原因而追溯公司的责任，但可依据资本金的投入比例和时效而追溯公司的责任；项目经理未完成目标和工作任务时，公司有权依据第六条内容、结合项目实际情况追溯项目经理的责任。
（二） 不可抗力
1、不可抗力的界定：参照国家有关规定进行界定。
2、若因不可抗力原因，导致项目部无法完成考核指标，项目部不承担任何责任，不提取任何奖励。项目部人员的工资、福利待遇等，按公司现行文件执行。
八、其他
1、本责任书一式三份，总经理、项目经理各存一份，公司其他部门可根据工作需要留存复印件。
2、本责任书可根据各年度公司经营目标、项目实际情况进行调整。相应条款以调整后的内容为准。
3、本责任书的调整内容、本责任书的附件以及与本责任书内容有关的公司决议、规定等均与本责任书有同等法律效力。
4、本责任书一经签定，即具法律效力，是公司对项目及项目人员包括项目经理进行考核、薪酬发放和奖惩的依据，是发生劳资纠纷后进行仲裁或诉讼的依据。
5、本责任书自总经理、项目经理签字后生效。
本责任书附件：
附件1：
附件2：
附件3：

公司： 项目经理：
（总经理签字） （签字）

2.3 项目部组建、解散及员工管理办法

第一条 为了明确项目部各岗位人员的到位和离任时间，规范项目部的组建和解散程序，特制订本规程。
第二条 本规程适用于公司各类本地项目部的组建和解散。
第三条 组建程序
（一） 公司与土地单位，或与合作单位达成初步合作意向后，公司开始组建项目部，或向项目部派驻公司代表。
（二） 在项目立项后，项目部成立前，项目前期工作由市场发展部负责，或由总经理指定的专人负责。
（三） 在项目基本确定、具备启动条件后，公司按照《项目经理工作条例》的有关规定，产生出项目经理。
（四） 项目经理产生后由总经理或项目经理提名，公司总经理办公会讨论批准产生出项目部领导层其他成员。
（五） 项目经理拟定项目部的内部组织机构设计方案和部门、岗位设置、人员编制方案，经人力资源部审核后，报总经理批准。
（六） 内部组织机构设置方案经总经理批准后，项目经理开始选任项目其他人员：
（1） 项目经理首先在公司内部选任项目人员；
（2） 当公司内部现有人员无法满足要求时，项目经理可在其他项目部选择人员（在征得项目经理同意后，到人力资源部备案，办理内部调动手续）；
（3） 当公司内部人员无法满足要求时，项目经理在征得总经理同意后，向人力资源部提出人员需求，由人力资源部负责统一招聘。
（七） 项目经理根据项目进度和实际工作需要，在选任项目人员时，可陆续选任。
第四条 聘任期限
项目部高管人员中的其他成员的聘期由项目经理确定，原则上不少于一年，不长于项目周期。一般员工聘期为一年。聘任期间遇项目结束，聘任协议可提前解除。
第五条 岗位责任书
（一） 项目经理需与项目部的其他高管人员及一般员工签订岗位责任书。
（二） 岗位责任书包括任职期限、任职岗位、免职条件、绩效考核、薪酬福利等内容。
（三） 任职期限届满，项目经理有权决定终止或续签岗位责任书。
（四） 任职期内，若员工未能达到绩效考核要求，项目经理有权解除或变更任职。
（五） 岗位责任书由项目经理起草，报公司人力资源部备案。
第六条 项目的终止
（一） 项目出现以下情况时，应适时进行终止：
（1） 项目目标已经实现；
（2） 项目的目标已无望实现，工作开始放慢或已经停止，但不能继续延长项目时间；
（3） 项目组织或环境发生重大变化，使项目无法继续开展；
（4） 项目目标已经实现，约定工期截止时间已到，公司和项目部应共同及时把项目推向结束阶段，及时确定结算时间，避免因迟缓的项目结尾，导致管理松懈和增加无端的费用，以及项目拖延带来的负面效应。
（二） 在项目目标已经实现的情况下进入项目终止阶段，项目部应做以下工作：
（1） 通过规定的各项验收，项目部和公司共同对项目预期目标结果进行确认，并协商项目部结束工作的时间；
（2） 作好分包合同的结束工作，包括合同款项的支付，对遗留问题列出清单，提出处理意见；
（3） 进行材料设备付款的对账和结算，取得材料设备结算单，上报公司财务审计部；
（4） 根据公司有关制度进行项目的移交工作，包括：工程档案、图纸、文件、项目总结报告，办公设备等，并提出剩余物资的处置意见；
（5） 进行项目总决算，订立责任书双方确认项目最终成本，并根据财务报告做出项目分析和评价；
（6） 经过项目经理与项目成员的协商，提出人员安置意见，上报公司审核后，报人力资源部备案。
（7） 项目经理提出项目的结束报告，内容应包括：记录项目建设过程中出现的问题和处理的结果，遗留问题及处理意见，项目各项预期指标的实际结果，整理集中有用的文件，对未来项目提供建议和启示，提交公司。
第七条 项目部的解散
在项目终止或项目结束后，项目部应予以解散。项目部解散后的项目人员安排规定如下：
（一） 项目部临时聘任的工程师等人员，在所分管的工程竣工验收后、任职可以终止时，项目经理在征询主管人员意见的基础上，提出继续留用或解聘建议书，报人力资源部。经研究，可以继续留用的，经当事人同意，人力资源部办理续聘手续，可调入其他项目部；公司和其他项目部暂不需要的，项目部办理解聘手续，予以解聘；
（二） 公司在项目后评价完结后项目人员解散。除了已经或将要调入其他项目部的人员外，其他人员到公司人力资源部报到，服从人力资源部的安排；
（三） 项目部解散后，项目人员在未被任命新的职务前，其薪酬待遇按照待岗工资标准发放；被任命新职务的，其薪酬待遇按新职务的岗位薪酬标准发放。特例情况由公司总经理办公会研究决定其薪酬；
（四） 具有独立法人资格的项目部解散，执行《中华人民共和国公司法》和《（项目）公司章程》的有关规定，办理清算、注销手续。
第八条 劳动关系
项目部所有人员与公司签署劳动合同，其工资由公司直接发放；项目经理在与公司签署劳动合同的基础上签署《项目开发经营责任书》。
第九条 任职工资标准、项目奖金
（一） 在项目部期间的工资福利执行公司《薪酬管理制度》。
（二） 在年度绩效工资或项目奖金发放前，项目人员调离项目后，不影响绩效工资和项目奖金的应得收益：项目经理应根据该岗位人员的绩效考核结果，根据公司绩效考核制度给予应得的绩效工资；公司根据该岗位人员对项目的贡献、项目经理的意见和公司项目奖金分配方案给予应得的项目奖金。
第十条 其他
（一） 本规程由公司总经理办公会负责解释。
（二） 本规程自颁布之日起施行。

3 项目目标管理

3.1 项目目标管理办法

第一章 总则

第一条 为了明确项目目标的确定过程和目标的内容，规范控制程序，确保项目按事先制定的计划、实现最终目标，特制定本办法。
第二条 目标控制是指项目管理者根据项目跟踪提供的信息，对比原计划（或计划目标），找出偏差，分析原因，研究纠偏对策，实施纠偏措施的全过程。
第三条 公司采用PDCA过程方法制定目标并进行目标控制。职责分配如下：
公司总经理提出项目目标，公司总经理办公会讨论、批准目标，公司考核委员会按照绩效考核的方法测量偏差，公司总经理办公会提出纠偏与改进措施，主管副总经理协助、监督、检查纠偏与改进措施的实施，项目经理具体执行实施纠偏与改进措施，并及时沟通实施效果，公司考核委员会按照绩效考核的方法进行再测量偏差。
第四条 项目目标控制的程序：

制订控制目标
跟踪实施、掌握信息
原因与趋势分析
采取纠偏行动

第二章 项目目标的制定

第五条 在取得项目的土地使用权或与合作单位签署合作协议并项目定位之后，公司组织人力资源部、成本合约部、财务审计部、企划营销部和项目部等测算项目开发经营目标。测算后的项目开发经营目标应经总经理办公会讨论审定。
第六条 公司总经理办公会讨论、批准项目开发经营目标。经批准的项目开发经营目标是评选项目及项目经理绩效、发放绩效工资、超额利润分享奖金、进行目标控制和项目后评价的依据。
第七条 每年的项目生产计划发布后，各项目经理负责拟定本项目的年度计划，并报公司总经理办公会讨论批准。
第八条 经批准的项目年度计划是评选项目及项目经理年度绩效、发放年度绩效工资、进行目标控制的依据。
第九条 《季度生产计划》由项目部报办公室核定。人力资源部根据核定的《季度生产计划》组织考核。季度目标作为评价项目及项目经理季度绩效、发放季度绩效工资的依据。

第三章 项目目标控制措施

第十条 项目目标控制方法是以各种文件、报表、图表等为主要工具，以定期或不定期地召开各类有关人员参加的会议为主要方法，再加上沟通各方面信息的通讯联系制度。
第十一条 为了强化目标控制，公司对各项目采取的目标控制方法包括：
（一） 项目控制文件
项目控制文件是项目控制的标准。项目实施中，对数量、质量、时间、成本、效益的控制标准均来源于这些控制文件，以控制文件为依据。公司通过以下控制文件来进行目标控制：
（1） 合同——执行《经济合同管理办法》；
（2） 管理制度——公司各级人员要严格执行公司的各项管理制度；
（3） 工作规程——执行本手册及公司其他管理体系文件的各项工作规程；
（4） 职责划分——公司通过明确部门职责、部门间工作接口关系，在各工作规程中进行职责分配等进行职责划分。各项目部、各部门必须严格按照职责划分各司其职、各负其责，工作中要发扬团队精神，并及时向上级提出职责划分的改进意见。严禁推诿扯皮、推卸责任；
（5） 计划文件——计划是项目实施工作进行以前预先拟订的具体工作内容和步骤。公司各级人员要树立“以计划为主”的观念，不断提高预测能力和市场应变能力，确保完成既定计划。未经正式批准，严禁擅自调整计划。
为了在项目控制中及时获得准确、有效、全方面的信息，保障项目控制活动的顺利进行，各部门、各项目部要及时提出各类控制文件的改进意见，人力资源部要真实地记录、及时地汇总、全面系统地分析意见或建议，不断完善控制文件，确保与各项目部建立全面沟通与协调一致的工作关系。
（二） 项目控制会议
公司通过总经理办公会及其它与项目有关的各类专题或协调会议来检查、评估项目目标的完成情况，分析问题、找出对策，并安排下一阶段的主要任务和目标。具体包括：
（1） 计划完成情况；
（2） 计划未实现的影响原因；
（3） 工作何时能完成；
（4） 资源需求，是否采取纠偏措施；
（5） 何时才能回到计划轨道；
（6） 下一步工作安排。
项目控制会议执行《会议管理制度》等有关规定。
第十二条 项目目标控制的原则
（1） 针对未来的控制原则；
（2） 主管人控制原则；
（3） 控制关键点的原则；
（4） 例外（突发或应急事件）原则；
（5） 灵活控制（动态）的原则；
（6） 提高效率的原则。
第十三条 项目进度控制
执行《项目进度控制管理办法》。
第十四条 项目质量控制
执行《工程质量控制管理办法》。
第十五条 项目资金控制
执行《工程造价控制管理办法》
第十六条 项目安全、文明管理
执行建设部有关标准规定。
第十七条 为了进一步强化目标控制措施，公司在各项目部严格推行《绩效考核制度》，通过绩效考核、且考核结果与绩效工资直接挂钩的方式来跟踪目标实施情况，掌握实施信息。

第四章 偏差分析与纠偏

第十八条 公司各部门通过项目控制会议、日常对比分析、绩效考核等方式测量项目目标的实现或完成情况，找出实际完成情况与计划目标之间的偏差，进而对偏差产生的原因进行分析。
第十九条 偏差产生的原因一般有：
（1） 资金供应不及时到位；
（2） 项目定位不准确；
（3） 决策中有疏漏；
（4） 计划制订不合理等。
鉴于各偏差产生的原因有关联或互为因果的关系，原因分析时要找出“直接原因”和“间接原因”。
第二十条 分析出偏差产生的原因后，责任部门应采取纠正和预防措施进行纠偏。纠正和预防措施涉及到其他部门的应填写《目标偏差原因分析与纠正、预防措施表》经总经理批准后，传送相关部门落实。
附：目标偏差原因分析与纠正、预防措施表。

第五章 附则

第二十一条 本规程由公司总经理办公会负责解释，修改时亦同。
第二十二条 本规程自颁布之日起施行。

目标偏差原因分析与纠正、预防措施表

项目名称

项目经理

分析日期
年 月 日
计划目标

偏差

完成结果

偏差原因
直接
原因

间接原因

分析部门

分析人
（签名）
纠正措施

预防措施

跟踪验证
情况