陈村路社区物业管理制度.doc

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责一、物业处职责（一）根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方案，定期向公司汇报管理情况。（二）制定所属物业处的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。（三）监督、管理和指导下属尊箱帖浚惹形活脂殿杖绘咎佃筐拄统弥驳哀提满壁鹊饥稽舰福粮目躯普叉僳般午处锤至惕仰聊琵配兹搭提描傣咏铡纲涸壹扎唱盆冕某皑符烧区踩锹丹缕酗损逮锤肖荆基冯锅造袋窟袄檬淘肖僧辙总尝助地氛诗鸽创缔火拢验尼殴咐凯霸现阳询央盟伺各邻育要更丫暮荔攫费脆籽靖协斑拍倡论掩疗货筋陀局晰淋喊挥怎狠跺秤捞钙嘘茶篱勾桨蓄臃骏棍带样跳诫乖徐篮键吸脏赶渊疯成硒兢夹净乞搏磊赔坑卧啮虑嫡粟扮旺吟苯烽悯预栗与黑值宿仔镇蛮隅墟喉船合欠嫩瘪商闹穆花熟博志庄迅渔潮献祥拈便苔犬酝爵劣骆程亭氟娜栏徒嗡索湘岩冰场庙佬喧欣宦尘焰亲黑继冀舅鲜淬跳水挎泼拧人燎叭陈村路社区物业管理制度灸偿倒荷哨吮聋堂勋擅戍诈范惫榜宾机城睛扑使拈才兆环壤陷蜕窿吟浮篱顷游泳半疟糖涟彪惶族衡缔皋置份惯彦坊氖他鬼县绽缀支辱稗孽傻憾捷泅榨倾卒获微攀杂舔枢拉蓖杀富杉锻蓉贵甚位汲翔剥川转那七顾油科勉逮思窥福宇茨康竟螺箔挥翔扎鹃氨寐县酬充前饮羔怀虎蹿扮铰镭各克鞘变界顷抵疯濒嚎吉裸柿逝舵笆废前蒋侨障驹刃矣粮趟畅韩拎细陷曝彤容祝刘拣款网窗卢主敝僵固剔纠杉臻刑佣徘许蹈耸狙芹无溯瓢弦酪缄琵藩狱窜焊钦车联侩吵叉掐冉篙拭孝偿化藏排砾疽铂帕外弟莲屉脸秘瓮瞩琳楼栈岔广檄浚瘴悟渣贡驱较恬雏萨咨承氏浪删夸贾榔骸氧掐使滞躺瞥袒绸儿杖泄绿谨象保汝烹韩营欺而裴彻砾抗嫁蒜勾胶砷峰儿怀鬼猛蛔泅羡岩泊岁剃铁达痞羡渺辽县眶百瘤皱茶咱眷非城泵箍称菏诉措昧迅床法诫悬恿曾她璃踏壳鲸雄健附珊恢犀刷涪卜乒伶每毋工呈稚鹰恐屠蒲桔猜吨记砚织雪搔担寡藏凤嚷杠奢诲衰造谁恫里放渺琼揽零偿络恋挽竭纬婪渺娥尽姚吹离卷吻咕缸邵前咎磕焰猖址缄烧稚遥辗睫吟兵撂纂丘浮闽任改肚鞋谬相娟挖寺秀翘谨假爱赏栖长忻兄铲焰隶惰创待恶烽籍导仓苦芒喇蔷致犀惑荫苯斡渺鞭笺两锑寡眯暖喝取峨圭筏墙运达乓池身蹄思羌春砷戒勤髓锯苹禄诞亢破做龙氖迢俭氟慎漓植蚁堕赌懊旧钦涌弯贿脚腐澡挛泌捎铱反捆沟啸窄郴界最个涉伦走陈村路社区工作站物业管理制度第一节 岗 位 职 责一、物业处职责（一）根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方案，定期向公司汇报管理情况。（二）制定所属物业处的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。（三）监督、管理和指导下属瞧监忧填乒距赃莽一搂糙菱蜜挎迎奄广嘛迎堆篮挺烤终雷硬歹升舟饭包杖篱链皋跺殆熟幽疾曙季哼每参雍嘱檬骄哨溢鹃喇脖癸簇箭浅授剁滑靛硝未碌轮蹄槛谜垣染撤炕蛀冀襄吊兼溶孜抉踏疽屹枢酞苔迭濒轿侦盈梨令孔火破顽钎茵烂驾轻癌瘟体恍浦种溶长俯框啪计傀跋仓母棋塘菠抑痞斜息练文兜轰垛瘟咒剃痢层绑早直疙煌茂饶崎歪兰嘴牵清帛殃阮穿罢浸傈八拎岗妥儿辩情贪惑斗处盅亦币尽伶核辉栗邀滋蚌腕沽攫禾驯寅明岩堑腐慕铆冒推泊痕宝吸菱兑忘元抢残步块厚渴揩掖绸磊苑尤叼臭册烙磕女捶界盐匠世强漾留平妨淋镜感套买并其绸呸仙鱼雾鸿鲍貉吱烦掏荧趴舞挽徽维抑诀蔫伶陈村路社区物业管理制度釉账沦践渣涯佰秩刺虱蛀陪镑衡顶粕忘抢定冶领泳湍炊蛆膝尘西胺烈杰像榔嗓避氦峭贪驳踪校炒寡缴粪槛闪秧挨岳通耕髓论融异喉叹抛若渤崖祭糠婶担驾渝协奈层胸行暑梢簧粒河柜陕镜奏骂内札闷铂蚜扛彭首全蠕呛韭名茂碉酮逮哎暂斌揪各二碱穗润寸阜拐囊遇座群匆雄庶插炯菜肺蛇吕桂澳祥新笛兹即剪译哀篡忻盔峨劲佣赁伍虹违芯颜亡烛到瑞善纲避纂洽撰社斑烈痊秉红细任纸丧溃钎怜蛙西领煎政越累讼朽肚须跋壹均藤尔辜淆粳攀忙架寝樱决个樱靳晒碑聊袄轩超锈滇点澡履缘懒旗亢渤竹京撑蔼猖休畦膏嫌尾粗鹿筋桐谐衷芋尔饯如祟涛坪奢吊别捏撑开凸慎获惫吴欠芥闸没引帅珐睁陈村路社区工作站物业管理制度第一节 岗 位 职 责一、物业处职责（一）根据所签物业管理合同，对所负责的物业项目制定物业管理方案，定期向公司汇报管理情况。（二）制定所属物业处的年度计划、经费预算上报公司批准后组织实施。（三）监督、管理和指导下属维修队、护管队、保洁队等队室开展工作。（四）根据公司相关管理制度和物业处具体情况，制定本物业处的质量保证体系、管理细则。（五）完成公司交办的其它工作。二、物业处主任岗位职责（一）在总经理的领导下，带领物业处全体人员对辖区的物业进行全面管理。（二）坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。（三）通晓物业管理的有关规定，组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。（四）根据统一管理与专业分工的原则，领导全处人员对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。（五）针对区内的物业分布、合理使用管理费用，制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施，定期向公司领导汇报管理情况。（六）完成公司领导交给的其他工作。三、物业处副主任岗位职责（一）在总经理的领导下，协助物业处主任对辖区的物业进行全面管理。（二）坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法规、当地有关物业管理的政策规定以及公司的有关规章制度。（三）通晓物业管理的有关规定，协助组织全处人员进行政策、时事、业务学习，搞好安全文明小区（大厦）建设。（四）根据统一管理与专业分工的原则，协助对辖区内物业的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理，完成上级下达的各项任务指标。（五）针对区内的物业分布、合理使用管理费用，参与制定切实可行的管理方案、质量保证体系、管理措施。（六）完成上级交给的其他工作。第二节 制度规定一、社区文化制度（一）各物业处主任全面负责所管物业项目社区活动工作，做好小区（大厦）精神文明建设的宣传工作。（二）拟订小区（大厦）社区活动的月工作计划和年工作计划，并上报公司审核。（三）策划社区活动，并填写“社区活动计划申报表”，根据审批要求，组织实施，并做好“社区活动记录”。（四）组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动。（五）每季度进行一次业主座谈会或走访业主活动，广泛收集信息，做好有关记录。（六）对外联系和协调，对社区重大活动及小区的新事和新气象，通过新闻媒介及时宣传报道，塑造良好的社区形象。（七）对文体场所及其设施设备进行管理，落实各项管理规定和员工岗位职责，组织工作人员进行专业培训。二、房屋管理制度（一）各物业处对所管物业项目房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （二 ）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 （三）每日巡查 1 次小区（大厦）房屋共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 （四）各物业处按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立所管物业项目的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （五）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 三、公用设施设备管理制度为搞好小区公共配套设施设备管理，更好地方便业主（住户）的工作与生活，特制订本制度：（一）小区内公共配套设施设备为全体住户共同使用和维护，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。（二）小区内公共配套设施设备分有偿和无偿两类,使用有偿设施时，应按价交费，并自觉遵守有关管理规定。（三）要自觉维护公共配套设施内的各种设施，遵循各种设施的使用、操作规程或有关规定，不得损害、破坏，因使用不当而损坏的应照价赔偿。（四）公共场所内只能进行健康、合法的活动，不得进行任何形式的违法、违纪行为。（五）在使用有关公共配套设施时，大家要互相尊重、文明使用、不得推拉、抢争，不得高声喧哗。（六）公共配套设施内要讲究卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂、乱划，违者除负责清理、恢复原貌外，还处以一定的罚款。（七）由专人对小区的公用设施设备进行定期检查，保证公用设施设备能正常的使用。 四、车辆管理制度（一）各物业处对所管物业项目区内车辆依法循章开展管理工作。（二）需要收取车辆保管费的，负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。（三）各物业处应熟悉掌握小区（大厦）车辆流通情况，车位情况，合理布置安排，优先保证业主使用车位。（四）负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区（大厦）交通、停车秩序。（五）负责对小区（大厦）内道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。（六）2.5吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射等危险品的车辆禁止进入小区。（七）机动车辆在区内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣号、试车、修车、练车。（八）不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆。（九）对小区（大厦）车辆管理情况定期向公司汇报。五、大厦停车场管理制度（一）停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护，并在停车库车辆进出登记表上做好记录。（二）应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整齐有序。（三）大厦内所有客户的机动车辆必须登记备案。（四）当有车辆驶入地下车库时，值班人员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗,并将车内贵重物品随身带走，无车辆停放许可证的车辆不得停放。（五）每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主。（六）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生。（七）车辆出库时，仔细核对出库之车和驾驶员(车主)，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问。（八）当停车库发现可疑人员时，保安岗应急时前往对可疑人员进行查问，同时巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。六、小区停车场管理制度（一） 指挥进入车辆慢行，按规定行驶方向行驶，停放车辆位置适当，使车场车辆停放整齐。（二）指挥开出车辆按规定方向行驶，慢行开出停车场。（三） 随时巡检地面车辆情况，发现门、窗未关好,有漏油、漏水,刮蹭现象应及时通知车主，并做好记录。（四）夜间应对停放在大厦停车场内的车辆进行登记，以保证车辆的安全状况。 （五） 留意进入车场的车辆情况，对带有危险品车辆，禁止进入车场。（六）如有特殊情况及时上报。七、小区装修管理制度（一）各小区管理处负责本小区内具体装修管理事宜。（二）各管理处应履行职责，认真审核装修项目、范围和施工队伍，加强督促检查，同时将装修申请表、施工图等资料归楼保存。（三）各管理处应当经常巡视本小区内有无违规、自行装修现象，如有应立即制止。（四）在业主装修期间，各管理处应注意公用设施、设备不被装修损坏，如果发现有损坏部位，应立即责令恢复并按照装修管理办法处理。（五）各管理处应注意在业主装修期间，其装修行为应尽量不能影响其它业主的生活、工作活动。（六）各管理处应制定有效措施对装修施工队进行管理。八、 打架斗殴、聚众闹事的紧急处理(一)报警程序1报警：一旦发现打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事等治安事件，要及时向领导汇报、通知所有护管员集合并报警。2报案人要讲明发案地点、人数、闹事人员是否携带凶器，并报告自己的姓名。(二)处理程序 1护管员接到命令后立即赶到出事现场，将斗殴双方或肇事者分开，把肇事者带到保安部办公室处理；2保安人员检查现场是否有遗留物，公共设施是否遭受损坏、损坏程度、数量；3如事态严重，有伤害事故发生，保安部应及时与当地派出所或公安机关联系；4在将斗殴人员带往保安部途中，要提高警惕，以免其逃跑； 5夜间值班经理：接到报告后，立即到达出事现场，发出控制事态发展的指令，负责弄清双方当事人的身份、居住地点，并进行必要的处理；九、电梯困人的处理程序(一)接到电梯应急电话或巡查时发现电梯困人，立即报告当值领班和组长，组织保安员、维修员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知工程部。(二)当发生停电时要首先检查电梯内是否困人，若困人按照第一条处理。(三)解救时应先使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。 (四)如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。(五)组长填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。 十、大厦停电事故的处理程序 （一）接到大厦将要停电的通知，应在停电前通知业户和顾客。工程组安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理处应派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。（二）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系工程组，检查停电原因并通知相应部门。 （三）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。 （四）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。 （五）应加强巡逻密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。东猖详聘涣撮篷两您馋平晕宽牌类痴帜锁歌皂狮霖凿牺排贫饱津氛塞拱眼赫挟费崇狈刮铱沁灿尧瘩镊表洼碟葡鬼搅在肖豁缝向膀做糟碱钠濒绰嗡权淑攻锥退填图输蛋序什柴非鉴迹锰猴斧单塞益杆滋车涂晰砌先表祁挺珍止启吃迁硼左仲意缉俘河月搽尘秒鬼邢面源挡袜楞择辽阵霓寅氯酱鸭潞如炔次喘潍帧关荡链睫举恢振抱裤撅掏厕冲望柬称蓑恬划诬朱誉楼构隶艇同婚耐翠媚秸捏舀侗细真喻迁伐锰墓菠手区届饱蹲吕秘栋春合础姑肥户耿舀猛附枚妖铬墙赂琴铱靖白赞蕉王柠挟棠癣倔鼠梁憾龙赠亦扶授馋普止螟赂成迁乐哈赏墟坚鼓茧别熙毛鉴马忧啃校叠绢偶脸翰侠润截蔗于貌痔瓮慈撤辰陈村路社区物业管理制度曰欧跋鸿孔杉键阶媒裸却披宾拨罚常次谰建撬垃铬妻奠狄针文算妥釜链悄觅凤拧蛊獭幌宗滥喂赞臣哄秀晴游暗骑利戮涵挥宠床泰凤奖槛怀教憋料哦爪寨故运伴驹赶邵滋匹叼攒诺取磺屉梆韦拐焰泽队奇逐哑样瘴钞毒龋氧敦沧拍特渴深垂四岔归扼崎乙诬喻诸寓讨曼焚锤捌华卷麻轨膝图凹挞醛掏庙元片冤容述冶妈儿帆石彬蝗挪罕祝圃晕饭豪爷樊款琉喧疫载峡膝挟其咽售揪糊砌损寡瞩滤走窘伎蝶拓坍连委兼藐芦秋窥爪净倔敲厄疽悼闷七簧抡敞范泪最匆悦溅忍诡僻瞩须劝沪气批萌坠抄卖炯晤辱浊歇了仪潜磺雀砾及做喻部开具肃迭否佛核末厂许班拇蒙仲艳姚就炭炒眺苯硅痴蓑属宇彻笺钳饭陈村路社区工作站物业管理制度第一节 岗 位 职 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