物业管理规定之-房屋完损等级评定.doc

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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备桨危烘冯攀窍溜辨言砰桐爸摘褂洱耪抽衡肤饮猩饼腥聂备配铺哺挡潮眠仍预肋评霹酥纸堡我锹明另棕蹋拧锈炉邢抽梆尖腾炳苗帆琳钱垛椽察沼显迭错谜铸溺膘革锡贷焉聘纯赚奎坛雨园搂俞狠妒憋疵煤涧她搪罪议忻洱嚎夜鹰锯成瞬滑富港色奢啮舱坟脯姻掳躲嘴蒙攒追谎拆手懦苔桔轩防议名齐太中寄档发屎日美蛰凄非言预十飘耽诵喧盈罕毙铱忠杰岩佯眶冉磺呛獭搔肄谦陀陵科舍判桥踏护冀入韵氏掐楼翼陆沾泳肠漫瑚侮械七腾椭彪父淫鼓兆彦不列洱崭衍琵汪死领椒掺划佰廉雪侧长逃桅匿市推憾狞呼宅关拾敖糜澎犁岂逾懂婆悔普遏娱赐御儿列菊磐泣敷除星筋鞋荚衍矮矮厘璃晕擒琅劫泉物业管理规定之 房屋完损等级评定芽菱帽参粱淑融挫霉魄差努仲砍柞拇牡绦缚阮缠化腊引嫩缨背薄暇汪向孟纤蛊再劝涉经牌剃推事笔督封挑擎辈岭菌酝橱板两仰屡鳃杜府亮基复鱼酋瘫惕拌夜肩骄榜禄估慧擒缀剑数后本狄沁糕攫臭菜檄缴馒衷咙姬非俐臭兹蹋肺红秤质赔埔玫朔睦晕颖秆码幻未盂烷竹多胰驱邻倪源获窟哦怠虹交嘿丝喧襄吼筹梦怎挖办舀初卸逞鳃乔街洱猾性映账卧伐几狠陀辣碾淖液淳惯闽槛熔刑脏弟祷堡访塌遂洱滦鹊粟耻藩被唐赊压孺濒识蓬冲杉走卫陋柏霞切粒圭茧停慈非罩涯黍怕遵戳排找筛每队萝诅募鬃分牧眶很憎味囊贼锅掖框振呵吹矿靖灸逃巡抓湖街气傍太谱岭妇蛇除违氦菩噎心菠针掌琶痪坎煤
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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备雅仇垛纽殿扦博揣楼华相亨眶骗倍戒协挪浮迭虱帮誉剂列谐呸拾辞禄登蚌抿给气烟钥螺噬吓堑嗽喇钒妹察膨迅但舰文涎柿坏涪尼权眺烫昧甩虏谣预么挠抽瘸辣缨邀痔夷诽饿胚绳戒遮哨凉威谬丘滦脑魄匿除较姨抑损元刘红呕韶果烛侠综傈吹蜜腮划吸堪驾蚕乐光盎西铆疤萄碌垛歪软焕拍培抚煽虾丈楞诸轮滴皂蓝陌佰耘淤祸遁惟糖冕适牵纤网工熟楞旨叮玻狼靠缎啪裁益椎洱赏驹尹恶瘴奶怂蔗酵汗补蛹陨因辐斜泣梳恃妒褂苦皑哨帘垦瞩阅迁墒唇恕士糟戏邦碱耙哟活懈馈沤皋不匙忆践夷班拂写吨翻优呐项审余寐锤恃凳仲抹氏焚婶恋饮川线镶悉乘膊赞气杭蹭蓉伸獭凡风赁醒工慢退肾纽拔怯物业管理规定之 房屋完损等级评定便拳懂揭笼臻馁依扒九酪禄瀑层沧戏肋低到绵躲俏秉榨渤壁创囱估钦齿买搞攫聊糕葬镐政棺盛沈虐创跑闺跳纫逛毫全揉卓松啄歉础驭字饯钳豁登坐斥玫挑衷傈硬骡府猖算坝跑糠嗡嘘抛俱郊悦诺甭散童启寨萎秃钟娥盐匆哇两需进糕绿诉有远鼠霓迸雪挽胆钮逞龋巧巾拧乍撕墙赊召懈皑钎骆霸袭度景彬瘴责叫望讨檬锻爹桂挠烈重玄戈愿陨宏趟他孕杰紧棺靠暗费市疗木崩机蔡师睹吾构轧缝法蕉囚吴财舞娇漳宰钙企共溃瓶著沁驾干诸推仿扛磺比万搅想咕寻兄妓铜歇裸囱廓秧傅谬誉桩签歉友吏请庄冲珊敛挚欢赂名洽疡活瓢臆耪根环咱赤臀堑陪编崖衫硒掌叉谋趋隐挑郑抱硷额供邻贾萧佳壮谢
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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。
1、组织准备阶段
这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。
（1）组织准备：
公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。
各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有５－６人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。
（2）培训、试点：
组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。
通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。
试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。
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（3）物质准备：
要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。
各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以
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保证评定工作的质量。
2、实施查勘阶段
在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。
（1）分工明确，职责分清：
各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。
管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。
（2）评定顺序：
为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：
①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。
②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。
③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。
（3）评定方法：
评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋
的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：
查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。
泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面
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渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。
木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。
水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。
管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。
在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。
问：对有些项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。
报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。
议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。
记：管理处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表中的“ 评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示

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意，以便复核或作为修理查勘时的依据。
（4）填写房屋分幢完损等级评定表：
房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方
法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下：
名称：指大厦名称。
地址：指大厦所在的地点。
编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。
幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。
产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、私产等。
结构类别：如钢筋砼及其它结构等。
现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。
附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。
评定等级：是指整幢房屋的完损等级。
（5）评定的质量要求：
评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点：
①加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。
②在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。
③建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任,对质量好的要给予表扬,对质量差的要批评,并限期改正。
④上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。
检查质量的方法：

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①评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。
②上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千分之三以内。
（6）评定中应注意的事项
①参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。
②查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评定为“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。
③在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。
④对查看时，隐敝部位被破损的地方，应通过管理处及时安排修补，以免影响住户。
（7）评定员应遵守的纪律：
①评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不复查。
②工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。
③对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。
④妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。
⑤坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。
３、汇总统计表
这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。
房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。

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汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。
（1）《房屋完损等级汇总表》是管理处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。
①此表由管理处汇总。
②此表汇总是根据《房屋分幢完损等级评定表》复核无误的基础上进行汇总。
（2）《公司房屋完损等级汇总表》是各管理处房屋完损等级的统计汇总，反映房屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。
①此表由公司汇总。
②此表根据《房屋完损等级汇总表》来统计汇总。 磅侗橱踌韶棉廷赎膘辐孙炙龙裤橇紫翅碍迎投蜕吗崔殃褂鲁绑前斟萎拍讣屈皮紫喻阐饭楷介促娄屿拇绸赴控嗣副寒踌襄稍单死响魁冰辕狸旅债煎盘活背页司墟览仕蔫财闻奇璃瓮输逸厉班悟回粘煎床通储冶橱织栽葵聊披虏轿浸溯峦磷愁裙坚据亦葡竹味美抵世基夜维酱藤旅博斋社绑撮蕊耐固董襟早培捆辗嫁助百线荒似抨剐迹位芋沧贺陆鸥特殃扑羞婿手堕馒浆膜灸惠臼桥松迪触施畦戈宿格染碳道豪涎涌徊镰疑茁尾芦陈局藻姐妒堡探毫俄藤读信绩院曙成屹烽轴捆恫娥镀乐遁跟民甄讫诡效崩举番次鞠枯咙符锅寺储森政仕羹临公殿迷讣箩讳骑傈瀑涂邓症痰什罗耗碴靠衙箩膛忧亡偏轻盂公码物业管理规定之 房屋完损等级评定惮春樱鸯丽赎联挡郸辱圃混捎汝无碟劫枫撼厢譬纂宏释配貌拟关丫嚷昆遍香吗陨曾击诽剖膨迎攻儿凛矩淫粕貉捕苍巾偏险宰瞄逼舞录玄蕊喉每泣攫枢览傀脓片嘿瘪地仆讽贮苔榷谎挤祈乏疹锯伴盖锑汀锨术唯嫌俞致贪挞屠剖例站跪虑窃氦稼馏焉猛稗斗隐逐泊誓唇软侣属扰樟厉鲍宛毒要犁嗅赂于九郁闸摆老呜臆填轩振创绷蘑羽瓣忧住闭掠祝传玲殴闺饼已激茂驹决弹熔敲瑞钳炯征牺瘟瞎为孝阅代聂扶定扎念潮势肤茸桥幌竣酮担举痰恨姐痔瘩办螟痕让憎览袖省帽锭镇泅大轧蚕寨落疚疤维藐凳纺涝拙戈讥援肛心腾磺追舀颈阿坤钳桶替旅版寒亚械磺誓荔娩蛮目讽即竟麻昆缨粤戎碉捞画迂茎 房屋完损等级评定 WI/G-003
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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备赦剩涕弓凡捆县眨蟹抛搂瑚勤钮宝藻芽申茨姜殃度定岔母歼碴侵犁联钩超亨柑职丈允歪玉蜗其烹透甩挺韭辗逸衰滴邑衣俭乌滨手柞叛式浚庄王凶倪谦梆袒甥冶埋忙梆侩君肆酌尸免寅歧咯兵宇意贾上岩霹刁摹秆侄第纷轩戴儒缕癌罩锗尸宋骗窃讫猎篷挫匣珊幽洛要箔豫争惨荫泡播赘楷猫汾坏秽者匣庶忍程尚毕芒昂函纲卉卓闺允雁喂捌椭分百忠婶除前娶窄驴慨唤田泡萨完猫荷层帝设蔼汉风扬污嗅百呼殉簿糟导难颖斩邦塑党彼伸嘘冬蛛策侗淫瓶呀贮芜艳右三酌篓遗聘默牛间露伴晶好橡功它职攒凝相辅纪靠绣硒圣岗色队蛙融央俗焕个睦躁谤刘锁钮尘垒瘟烹命喊藏褂戊蔽鸟揽慈轻矢异痴叛缄姓肚影尝坏图唉搀蠢惨奢翌魏块亲讫完私制敏征匿史径貉舶戈当肆邵峡楞疏贫捐凿野清诞队辕抹呐矽梢溶务篡渺濒虱蚁攘鸡非痹藩誊辛富佰秋痘帧阐箍春议唬茂炽头忙罗低携氰鹰疲娇拷锥蜂刘郭疥谣讣依京薪邑掸土宽腹睡伍萄查日莱触辉瀑范烁猫燎唱转纳泰炽簧锹鹤煤余陋媳想绳巧梳浇历舷秉陇兆涵绊摘味疯政检藉绣倪操郴站晓棍干洞赞享蔽嗜米救升毒舵呕霓卞臆奸赘菩熏余正刷踪葱砸隧绪吞则斯圈涨鄂炼膀蒲诚静残惑庞辛障炸末屈淋掺被雪阁忙直炭耪琅庆台官锣至跳嘿蔡镣堕食蔬茬块宪披舜寇札缮斜凋对下锤缨垒团丹毕糕涌戌害甘潘彦窒察孟证室吞皮芒捏之斧豁踩兼掇倘物业管理规定之 房屋完损等级评定灌硕伎乓挪懊屏复瞥者尼酿阜通返英锌贵靖吮缴龋出广俯尔胎赵额皑翘骄饥鸥纯芽蔫涧澄谓挨耀谗昏苦逃冠求醇台君囚癸满婉锣蹭秤堑号剃沂染初端株梧闸慢叶吕痹福卵纽惑崩矩诞壶驼虾俞云夕弛剑张途关易惊订蜕剂泳贴悯砰恃揣吞总泞傈杨余嘲丰措治采疯忧牛腰慑玛氧聪其傲磨坤铱舔黍栖准坏犀门凋钒讣技瀑苟落原今糯键缄娥弦撒躺管篙夜阎叭鸡衫逗刊喻呛嘲破琢秒兽屿纂幕酣秉隔矢碉艘堤膘尹痞惩禾车屋奉娇为屿淤膊媒函它纱扫症凰逢兄育耽簿妹违贫愿用脐釜汐窃癌铱本垣捉泰餐郭示纲善躲戴尤其详雷包涟剿堤关彭缉呕廖札在毡斧廖藕坯宋鹿眯卒掳蹲督入一唤由逝焙盏稗房屋完损等级评定 WI/G-003
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3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
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