项目公司管理规程.doc
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1、 项目公司管理规程目录一、 编制说明 共 5条 第3页二、 管理规程 第4115页1. 前期开发 第48页(1) 工作内容 共9条 (2) 职能要求 共10条(3) 管理规定 共5条(4) 运作流程 共6条(5) 表式示例 共50条(6) 相关制度2.工程管理 第976页(1)工作内容 共15条(2)职能要求 共12条(3)管理规定 共18条(4)运作流程 共6条(5)表式示例 共50条(6)相关制度 共14条3.营销招商 第7783页(1)工作内容 共5条(2)职能要求 共22条(3)管理规定 共18条(4)运作流程 共4条(5)表式示例(6)相关制度 共1条4.行政管理 第83119页(1
2、)工作内容 共9条(2)职能要求 共15条(3)管理规定 共12条(4)运作流程 共2条(5)表式示例(6)相关制度 共12条5.商业管理 第119122页(1)工作内容 共2条(2)职能要求 共8条(3)管理规定 共12条(4)运作流程 共2条(5)表式示例(6)相关制度项目公司管理规程一、编制说明(一)本规程系对伦达地产控股公司旗下之项目公司,在经营、管理 中的规章制度作出规定,并对操作流程,作模式上的定型。同时,适当在工作方法上给予引导与规定。(二)本规程根据伦达地产控股公司的运作规程,从前期开发、工程管理、营销招商、行政管理、商业管理等方面入手,针对内容、要求、规定、流程、表式、制度6
3、个方面,提出项目公司在运营过程中的要求和切入控股公司6大中心管理机制的执行规范。(三)本规程的拟定,旨在全面提升、规范项目公司的经营、管理。同时,对伦达地产控股公司,在制度规范建设、中心管理时效、岗位配置强度、对接服务能力等方面,也提出了相应的联动要求,以使本规程起到实用、积极的作用。(四)本规程将在伦达地产控股公司制度规范和其6大中心管理细则出台后,作进一步修正、深化、改编(包括原集团地产事业部文号的相关制度)。(五)本规程将于2011年5月1日起正式试行。二、管理规程(一)前期开发规程1. 工作内容:选址、规划、可研、勘察、设计、报批、招标、配套、验收、测绘等工作及相关联的内外联络工作。2
4、.职能要求:(1) 配合、跟进控股公司设计工作,展开图审(内外)、设计修正、技术交底。(2) 办理规划许可证、施工许可证等相关证照。(3) 办理总包、指定分包工程的招标代理委托和相关报批手续。(4) 负责水、电、气等配套专业工程的设计牵线、方案平衡、用量申请、进度计划、施工跟踪、整体验收。(5) 维护规划、消防、环保、卫生、房地局、建设局等职能部门的关系,协调并展开相关报批工作。(6)负责可研、勘察、方案设计之联络及相关前期报批手续。(7)跟踪配套工程的计划、进场、施工、竣工、验收及档案资料完备。(8)项目所在地政府或职能管理部门政策、信息的及时追踪与沟通汇报。(9)临水、临电申请。(10)联
5、系房、地产测绘,申办初测、终测报告。3.管理规定:(1) 严守业务机密。(2) 把控业务招待额度。1000元至5000元范围的招待,须先请示,经项目公司公司总经理批准,方可进行;5000元至2万元范围的招待,须由项目公司总经理与控股公司总经理协商后执行;2万元之上的招待或业务支出,须由项目公司总经理请示董事长,方可执行。(3) 配套工程的成本控制,须密切与控股公司开发管理中心保持研讨,在审核预算、形成纪要或确定性文件后,方可实施。(4) 严格把控代理服务机构或单位的选用,原则上向公司提报3家以上具备资格的对象,经公司组织筛选后,上报合作要素及合同要点,经批准后,细化执行。(5)公司行政管理制度
6、。4.运作流程:(1)向项目公司总经理的全面汇报与请示。(2) 与控股公司投资发展部,保持方案和规划报批阶段的信息传递。(3)与控股公司开发管理中心,保持设计、图审、配套工程成本的研讨。(4)与项目公司工程部的业务横向沟通、协调。(5)与项目公司办公室的档案汇总。(6)按控股公司房地产项目网络计划通用图式,开展前期工作。 5.表式示例(1)政府职能部门报批建设工程设计招标项目登记表建设工程设计方案送审单建设项目选址意见书的通知建筑工程设计方案审核意见单建设工程设计方案的批复*年固定资产投资项目信息标准表式建设用地规划许可证建设用地规划许可证申请表建设用地批准书日照分析报告土地使用权有偿出让合同
7、建设工程报建表建设工程报建信息卡建设单位工程专业技术人员和管理人员核定申报表建设工程规划许可证施工许可申请表建设工程施工许可证建设工程质量监督书民防工程建设(方案阶段)意见单民防工程建设(建设工程规划许可证阶段)核定单民防工程建设费减免表民防工程施工图审查申报表民防工程建设(初步设计阶段)审核意见单民防工程施工图审查表建设工程质量监督报告建设工程竣工验收备案表建设工程竣工规划验收合格证明建设项目(工程)档案验收合格证工程竣工档案编制验收和报送建设项目环卫专业意见征询表建设项目环卫专业意见征询答复书建设项目初步设计送审表建设项目环卫配套设施施工图送审表建设项目施工图设计环卫专业审核意见书建设项目
8、环卫设施竣工验收审核申请表建设项目环卫设施竣工验收审核通知书建设工程消防设计审核申请表建设工程消防设计审核意见书房地产初测、终测报告临水、临电配套申请(2)内部审批土地状况调查编制设计任务书建设工程勘察、设计合同工程勘察、设计廉政责任书项目公司内部工作联系单(一)地块信息1、地块名称: 2、所在城市: 省 市 区(县)3、所处区域: 市区 城郊结合部 郊区 开发区 新区4、项目四至:东至 南至 西至 北至 5、技术指标:用地性质: ,用地面积: 亩(合 万), 建筑密度: ,(1)政府公布容积率: ,总建筑面积 万,(2)可争取容积率: ,总建筑面积: 万6、项目现状:(1)净地:协议土地价格
9、: 万元/亩(2)毛地:地上建筑业主: 国有 私人,预估拆迁成本: 万元(折算为单位地价: 万元/亩)7、供地时间: 年 月(二)周边环境1、商业环境:距离市级商业中心 米 项目周边: 大型超市 百货公司 批发市场 专业市场 商业街 星级酒店 休息娱乐2、交通状况:距火车站 米,距长途汽车站 米,距飞机场 公里 项目周边: 公交车站 地铁3、公共设施: 政府机关 医院 学校 公园 广场 地标建筑4、自然环境: 水景 河景 江景 海景 森林植被5、区域规划: 居住区 商贸区 CBD 交通枢纽 大学园区 工业区(三)周边市场1、住宅售价: 元/,销售情况: 快速 平稳 缓慢 滞销2、街铺(步行街)
10、售价: 元/,销售情况:快速 平稳 缓慢 滞销 街铺(步行街)租金: 元/天,出租情况:满租 空置率较低 空置率高 3、办公楼售价: 元/,销售情况: 快速 平稳 缓慢 滞销4、酒店式公寓售价: 元/,销售情况: 快速 平稳 缓慢 滞销(四)项目规划建议项目地上建筑面积: 万,其中:1、住宅: 万,占总建筑面积的 %2、商业: 万,占总建筑面积的 %(1)出售商业(街铺、步行街): 万,占商业建筑面积的 %(2)自留商业: 万,占商业建筑面积的 %3、酒店: 万,占总建筑面积的 %(自留物业)4、酒店式公寓: 万,占总建筑面积的 %5、办公: 万,占总建筑面积的 %(五)效益预测1、成本预测:
11、(1)+(2)+(3)= 亿元(1)土地成本:地块面积 亩* 单位地价 万元/亩,小计 亿元(2)建安成本:总建筑面积 *单位造价 元/,小计 亿元(3)管理成本:(土地成本+建安成本)*15%= 亿元2、销售预测:(1)+(2)+(3)+(4)+(5)= 亿元(1)住宅:销售面积 万*单价 元/,小计 亿元(2)出售商业(街铺、步行街):销售面积 万*单价 元/,小计 亿元(3)自留物业面积:自留商业 万+自留酒店 万= 万 自留物业价值:自留物业面积 万 *单价 元/,小计 亿元(4)办公:销售面积 万*单价 元/,小计 亿元(5)酒店式公寓:销售面积 万*单价 元/,小计 亿元3、税费:
12、销售收入合计 亿元*10%= 亿元4、项目毛利:销售收入 亿元-成本 亿元-税费 亿元= 亿元(六)资金筹措1、土地出让金: 亿元,首期支付50% 亿元; 二期 亿元 6个月支付 1年支付2、启动资金:建安成本 亿元*10%= 亿元3、资金筹措:信托投入: 亿元,占土地出让金的 %4、资金投入:(1)最少资金投入:(土地出让金 亿元+启动资金 亿元)-信托投入 亿元= 亿元(2)最多资金投入:土地出让金 亿元+启动资金 亿元= 亿元6.相关制度(岗位责任制待项目公司自定)(二)工程管理规程1.工作内容:成本、进度、质量、安全的控制与管理,工艺、工序的调节与协调,专项工程的议标,施工方案的审议、
13、报批,现场组织与协调,签证和决算的把控,例会的组织与控制。2.职能要求:(1)强化成本控制意识。从图审中,寻求材质、工艺方面节约的可行性。(2)严格把握进度计划,有效组织、督促施工进度。(3)熟悉施工图纸和施工组织设计,熟悉合同文件,熟悉项目的允许投资和施工预算,严格按合同条款执行。(4)严格审核现场签证,在把好工程质量关的同时,采纳各种合理化建议,减少工作环节,努力降低工程造价。(5)负责编制标的、工程预算、决算及办理施工、工程材料、设备采购合同事务。(6)负责设计、施工期间涉及建筑结构等方面的图纸审查、设计变更、施工技术、安全质量等技术工作。(7)负责涉及水、电、气方面的设计、审图、设计变
14、更、预算、施工安装过程中的技术工作。(8)组织编制招标文件,办理施工、监理招标有关手续。(9)起草并参与商谈、签订施工、监理承包合同(包括其他代理服务合同)。(10)认真、及时做好建设项目所需材料、设备的性能、价格等的咨询工作,以便做好投资控制工作。(11)现场管理负责人应严格要求施工承包单位按照投标书、施工承包合同、设计文件及先行施工验收规范的要求施工。监督监理单位、施工单位严格执行材料见证取样制度,严格控制到场的各种材料、设备的质量,严禁不合格材料、设备用到工程上去。监督监理单位、施工单位严格执行隐蔽工程验收制度,及时做好隐蔽签证,不得事后补办签证手续。负责组织各工种现场负责人及有关单位和
15、人员参加各阶段的验收工作和各种形式的工程协调、联系会议,并做好记录,负责办理各种验收手续。(12)加强工程技术档案的管理,全面、完整地收集工程技术档案,保证工程技术档案的真实性和安全性。3管理规定:(1) 严格控制有增加投资的设计变更。凡超过10万元之变更,须在公司上报控股公司后方可执行。(2) 严格签证流程,从变更源头抓起,进行过程控制。除突发事件外,一般1000元以上之签证,先向公司书面提报详尽理由,经公司总经理同意,方可在工程例会安排。1000元至1万元至签证,由项目公司总经理组织专题会,讨论通过后,方可执行。1万元至10万元之签证,须委托专业审核,并取得控股公司(开发管理中心合约部)认
16、可,方可执行。10万元以上者,提前10天申报控股公司,由控股公司(或委托项目总经理)召集建筑公司、监理公司设计院3方,开现场四方会议解决,并将解决方案书面上报董事长,经批准后方可执行。(3) 签证的确认,除公司设定的权限外,另须遵循如下3条原则,方为有效。a.完工申报、监理查验、工程部复查。b.监理查验、工程部复查均同时2人参与确认。c.总经理或工程副总最终确认。方为有效。(4) 工程预算、决算,应在日常工作中,强化成本意识。汲取工程例会及相关会议之明确条文,累计台帐(其中包括:因图纸变更、工艺调整、工程量增减而产生的定性、定量的签证),作为送审资料的重要附件。(5) 合同签署规定:a.无特殊
17、情况(甲指分包特种工程除外)下,严格杜绝合同拆分。b.30万元以上之合同,须先提报控股公司同意,并取得合同文本批复后,展开询价招标签约。c.100万元以上之合同,除经控股公司同意,另须经董事长确认后,按规定执行。(6) 在合同中,要充分明确工程承包范围和方式。并细化承包人的工作范围、材料设备采购的有关规定、工程设计变更及变更价款的确定等有关涉及投资的条款,使承包合同尽量完善,力争一步到位。(7) 凡是建筑面积平方米以上,结构物万元以上、装饰装修万元以上、采购材料万元以上、采购装饰材料万元以上、采购设备万元以上建设项目的勘察设计、施工、装饰装修及监理,必须进行招标。投标单位不得少于三家,在上报控
18、股公司(开发管理中心)后执行。(8) 不适宜采取招标的特殊工程,必须与控股公司总经理协商,报董事长批准后,方可发包。(9) 不准私自滥雇,不得向无资质或无相应资质的施工企业发包,更不准在工程发包中搞私相授受、营私舞弊活动。(10) 严格按合同约定付款,并按下述要求执行。 a.严禁提前申报。b.严格把控现场申报条件,特别是工序和质量遗留问题的处理状况。c.分项工程验收的合格文书或监理公司验收意见。d.坚持按建筑公司、监理公司、项目公司的顺序,由各自派驻现场的管理人员按序分别验收,在确认符合条件后,按流程申报。(11) 施工现场管理由公司工程副总或工程部经理负总责,各施工现场严格执行现场管理负责人
19、制度,公司对施工现场的任何意图都须经过现场管理负责人。(12) 工程开工前,现场管理负责人应负责与有关单位和人员联系,组织实施现场的“三通一平“工作,并会同施工承包单位做好施工现场现状图及其它原始记录,作为有关分项工程决算的依据。现场管理负责人应组织审核施工单位提交的施工组织设计,施工中严格按审批的施工组织设计执行,不得随意扩大施工现场范围。(13) 所有工程预付款、进度款及材料款的拨付程序:首先由施工单位按合同约定提出拨款申请、送监理公司审核、公司工程部签署意见、公司财务部核定后报总经理批准;然后由公司财务部根据总经理签发的批准意见书付款。(14) 如因工程需要,需在合同外额外支支付工程款的
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