2014年房地产估价师考试试题及答案.doc

2014年房地产估价师考试试题及答案

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单项选择题
　　1.下列不属于房地产区位因素的是(　)。
　　A.交通
　　B.用途
　　C.环境
　　D.楼层
　　答案：B
　　2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为(　)万元。
　　A.96
　　B.192
　　C.240
　　D.480
　　答案：D
　　3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为(　)元/m2。
　　A.3000
　　B.3277
　　C.3295
　　D.3599
　　答案：C
　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为(　)。
　　A.036
　　B.122
　　C.2.78
　　D.325
　　答案：C
　　5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是(　)。
　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
　　C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
　　答案：C
6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为(　)元/m2。
　　A.3300
　　B.3324
　　C.3335
　　D.3573
　　答案：C
　　7.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为(　)万元。
　　A.93.75
　　B.115
　　C.293.75
　　D.315
　　答案：D
　　8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在(　)下的估价结果具有近似性。
　　A.同一估价原则、同一估价时点
　　B.同一估价目的、同一估价方法
　　C.同一估价目的、同一估价时点
　　D.同一估价原则、同一估价目的
　　答案：C
　　9.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2;建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2;市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/m2。
　　A.200
　　B.300
　　C.700
　　D.1000
　　答案：B
　　10.某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为(　)元/m2。
　　A.2160
　　B.2175
　　C.2181
　　D.2205
　　答案：C
多项选择题
　　1.下列属于土地使用管制的事项有(　)。
　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0(建设工程教育网提供)
　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发
　　答案：A.C.E
　　2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有(　)。
　　A.该房地产的实际价格等于名义价格
　　B.该房地产的名义价格为50万元
　　C.该房地产的实际价格高于50万元
　　D.该房地产的实际价格为50万元
　　E.该房地产不存在名义价格
　　答案：D.E
　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格(　)。
　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息
　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化
　　E.卖方和买方急于完成交易
　　答案：A.D
　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产(　)时，便为最高最佳使用。
　　A.与外部环境最协调
　　B.达到规模递增
　　C.内部构成要素的组合最适当
　　D.外部环境与内部因素相关联
　　E.外部环境要素为最适当的组合
　　答案：A.C
　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括(　)。
　　A.环境
　　B.地形地势
　　C.外部配套设施
　　D.内部基础设施完备程度
　　E.装饰装修
　　答案：B.D.E
6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。
　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)
　　答案：A.B
　　7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有(　)。
　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
　　B.重新购建价格是在估价时点的价格
　　C.重新购建价格是客观的价格
　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
　　答案：A.B.C.D
　　8.在运用成本法时最主要的有(　)。
　　A.区分计划成本和实际成本
　　B.区分实际成本和客观成本
　　C.结合实际成本来确定评估价值
　　D.结合实际开发利润来确定评估价值
　　E.结合市场供求分析来确定评估价值
　　答案：B.E
　　9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有(　)。
　　A.功能落后
　　B.功能缺乏
　　C.环境污染
　　D.交通拥挤
　　E.正常使用的磨损
　　答案：C.E
　　10.根据净收益求取的不同，收益法可分为(　)。
　　A.直接资本化法
　　B.投资法
　　C.收益乘数法
　　D.利润法
　　E.现金流量折现法
　　答案：A.E
合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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