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国家职业资格全国统一鉴定

企业人力资源管理师论文
（国家职业资格二级）

论文题目：  浅析如何降低企业员工的流动性    

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所在省市： 石家庄
所在单位： 石家庄金色未来教育

浅析如何降低企业员工的流动性
[摘 要]：房产经纪行业最早起源于唐朝，自房地产经纪行业诞生之日，其二手房租赁、买卖领域起到的作用是功不可没的，现今房产中介成为房地产市场发展的重要组成部分。然而，随着社会的日益发展，便引发了房产销售管理的一些体制机制性矛盾和问题，而且随着房产中介的发展越来越大，这些问题主要体现在管理不到位、快进快出、素质不高、关系不顺等问题相继出现。如果我们放任不管将会危及到二手房市场的稳定。
[关键词]：人力资源，降低离职率
一、房产销售人员流动性管理体制存在主要的问题
（一）公司机制不完善，员工福利待遇不稳定
现下房产中介多数没有正规的用工合同，多是企业自己定制，员工不能享受国家法律所规定的五险一金制度，有的企业享受保险，但报销比例甚是惊人。这些都造成员工不能享受公司的福利待遇，但却被要求承担公司员工的义务，尽管员工通过自己的努力，收入丰厚，但是仍然没有让员工有自己是公司的一份子的那种感觉。很多公司现在经常是对面试员工，你愿意干就干，不愿意就算。所以很多社会经验不足的员工为了累计社会经验都会选择屈服。她们觉得反正我干不了多长时间，先当个尝试把！再加公司外部房产经纪人又缺乏社会认知度，造成了其无职业归属感的边缘处境，失落感往往就这样伴随着多数的销售人员。
（二）不同的价值取向和行为目的
房产中介公司，其经营的目标是利润的最大化，希望个人理业务素质高、敬业精神好，而且佣金低廉；而经纪人追求的是以较少的劳动获得较高的报酬，实现自身利益的最大化，也就是高佣金收入。公司拓展业务的策略是要求销售人员重视业务质量，将客户利益和公司利益放在首位。而经济人在佣金收入的利益驱动下，对业务质量和公司经营的好坏关心不多，尽管各公司都大量宣传职业道德，但有的经纪人仍把客户和公司的利益于不顾，误导客户，擅自承诺，违规操作等道德风险时有发生，这些都严重损害了保险公司在客户心中的形象，同时也加大了公司的经营风险。
（三）工作时长不固定与中层领导艺术
房产经纪人绝对是一个辛苦活，冬天冰天雪地的带看，夏天烈日炎炎的做资开。好的房产经纪人都是客户一个电话，随叫随到。一般的看房都是人们下班了。才有时间看房，所以工作时间不固定，你能经常看到晚上10点了，中介公司的灯还亮着。中层领导在一个企业起着非常重要的作用。可以说他是维系在老板与员工之间的纽带，当一个中层不懂领导艺术，心胸狭隘，背后嚼舌。这个行业本身认可度就不高，销售人员在找不到在公司的存在感，那结果可想而知了!
（四）人员流动性过大，队伍整体不够稳定
销售理念的“高挑战，高回报”特征决定了销售人员队伍的高流动性。一些人不适应销售工作而被自然淘汰，这是比较正常的。但近年来市场竞争空前激烈，各家公司为保持一定的增长率和市场份额，大量的吸收招纳同业人员，虽然同业人员能短时间带来利益，也省却培训新员工的时间和财力，但这些人员在公司一段时间后，当别的公司出现挖人状况，他们可能就是最动摇的那批人。当一批中层管理人员离职时所带走的人员却相当惊人。各家公司在人员方面的互挖墙脚，使得整个房产经济行业显得非常混乱。这种进进出出使得中介公司不断增员、培训、育成、流失的怪圈，最终仍难以形成稳定的销售团队。造成公司人力、财力、物力的大浪费，客户投诉日益增多，房产经济行业的整体形象受到严重损害。增员难、留人难更已成为房产中介销售队伍管理者们的共同感受。
（五）二手房行业的整体销售队伍素质偏低，社会认同度差
现下二手房销售市场上，经济人多是农村出身，学历不高，专业水平参差不齐，在庞大的销售队伍中确实有不少精英人才，但从整体上看，销售人员的素质普遍偏低，除开道德素质外，更体现在专业水平低下，没有过硬的专业知识，很少经济人会真正通过从客户需求出发，甚至有些公司会出现签单前，客户是上帝，签单完我是上帝的现象，造成许多客户悔不当初，又没有投诉渠道。很多小中介公司吃差价，蒙人骗人的花招层出不穷。从而给房产经济行业带来相当负面的影响。社会认同低，在销售职业尊重度社会调查排名中趋于低位，成为不太受社会尊重的职为群体之一。
二、如何才能降低二手房市场人员流行动性，主要从以下几个方面入手。
（一）严格房产经济公司员工福利制度。
房产经济公司应向正规化，企业化发展。于员工签订国家法定制式用工合同，并按国家标准要求，为员工缴纳五险一金。这样做不光提高了员工的在职时间，还为公司造就了一个良好的形象，增加社会竞争度与认同度。公司还可以定期组织员工交流，拓展。不指为了充实沉闷的生活，更是一种交流情感，培养团结力的渠道。员工会慢慢的懂得自己是公司的一部分，公司挣钱自己才挣钱，自己只要经过努力就能够得到公司的赏识，并且得到社会的认可，提高销售人员的认识度，使得销售人员的流动性减少，不仅能够保证大量的人才不会流失，还可以保证有大量的人才的流入。
（二）深入开展培训和感恩教育，引导销售人员树立正确的人生观、价值观。
对新入行的销售人员大部分都是抱着淘金和急功近利的思想而来的，公司要在培训中把“公司即为家”作为基础课，及时杜绝不良心态的萌发。例如，正确处理做人与做事的关系，自觉树立“业先立人，以德立业”的观念；正确处理职业道德与展业技巧的关系，遵纪守法，规范经营，诚信做人的关系，以优质的服务和高尚的品格赢得客户的信赖；正确认识地产销售行业的光明前景，增强销售人员对行业的认可度和从业信心；正确处理精神和物质的关系，以高尚的精神和正确的人生观指导个人实现自我价值；更重要的是要培养员工的感恩理念，感恩社会，感恩客户，感恩公司，树立“诚信为本，客户为上，公司为家”的观念，时时怀着一颗感恩的心来做事情。当人人都能怀着爱心做事的时候，才能使销售人员用自己的爱心创造更大的价值与空间。
（三）企业是家，中层是兄长。
了解员工的心声才能更好的让员工为你工作。人性化的关怀，定期与员工互动，在公司人人平等，没有等级观念，让员工感觉在公司和在家一样。如果员工见到老板就像老鼠见猫似的，那这样的公司能留住人才怪。作为中层干部，既要努力工作，又要善于学习，要善于总结实践经验，不但要总结成功的经验，还要注意总结失败的教训。中层干部必须有包容的心态。要心胸宽广、胸怀博大，做到小事讲公德、大事讲原则。多给新人机会，学会放权，这样你可能会收获意想不到的惊喜。
（四）建立客户部和信用评价制度
房产经济公司可建立客户部，其主要工作收集整理客户资料，回访顾客，处理投诉。通过顾客回访，作为考评员工服务质量的依据，急时发现不足，并督促改正。维护好顾客，为企业创造好的品牌精神。对员工实行信用评价制度，建立健全的奖惩体系，不以罚为目的，奖励带动员工积极性！对业务不认真、投诉多及有劣迹或不良表现的人员要建立“黑名单”进行内控。
（五）从招聘入手把好选人预留，增强全体员工素质
现下“招聘难”已经成为流行趋势，很多公司人力部门为了招到指定人数，多是在“凑”人。不看你的以往工作经历，是否合格，只要你能到职就行。这正是促成人员流失，社会认可度差的关键原因。在筛选简历的时候，一定要严格把控，工作经历多，在职时间短的一定要严格把关。良好的专业知识和丰富实际工作经验是销售人员成功的前提。选用的销售人员要从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业独立核算都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，我国房地产中介服务业是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。加之，目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状。销售人员可以通过多种形式和渠道选用。要高标准，严要求，要遵循“择优选用，宁缺毋滥”原则，充分考虑年龄、学历、工作阅历等因素，以保证我们的队伍具有较高的专业素质和业务能力的同时，降低流动性！

参考文献：
[1] 黎宗剑  营销之道  中国市场出版社   2006
[2] 覃学腾  保险营销员流动性管理机制的研究  2011

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责