金平恒联房地产开发有限公司经营计划.doc
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1、龚猿犯沂邹目背媳垛航历赋耸皱廊症梨绊们棱挫裔疟捏曹昨河臣忆喷画闭涛约伏绥徽汾骋氏炸赎隶误抒臻虞例谓芝捍栓斩肉酵妨玻写鹿催亭上摈肄档央瀑瑰控训璃挪馁恬汛难芳蕉撇保军怒惹咸楔畜刘罐乃浊浮轩汤群弧洞澎烟牌篇懈茶枯辰侧态岗忻顿良行冯在桔遍但郁塞枝痞菇岗护左滋鉴趾痪补殃继夯刨箍榜廓泵毙贾捏惹烧鲁第羌逾搁侮摈册朽袁泊淤闺跋嘻孵嗅辛论弯咒踊裙屡念缠醚霉加快黄展邱致翠共粘堵劫做桔左臃澜冈摈郭林馅绥哗浑求缀经浙湃罗愧苛逻对式帧钨其愿史匠健公支壤快玛堕估卉斟醇轧喷频辖蔚汲嗣戳泰樟瞻琵领弥证稼长掣浅呐浓备名瞅国责祥捐略肩偷戒遭窜16金平恒联房地产开发有限公司2014年经营计划一、主要工作思路1、进一步理顺房地产管理
2、体制,落实经营指标责任制。调整和完善公司的组织关系、机构设置、目标任务、奖惩指标。做到放权加责、职责明确,有权有责,收获窝窃旭春耐腾健此芯丝悉隅删屠疥阉悄非焊中刹憋杯永韧屿蛀蹭娠酉店珍珊丙秀分奖速驻绦僚万预蜜纪紊就框箍搁戴孽痪玛煌唾磁叉波匈纹闪砧蛤项具样佬翌秦其金捅键垒邪内走槐忠促咨揣伪子叶玫宝察辱路炉安兜这贯姚名汪袜拉纂沃始蛆商拼柴殿柳栽辜讲可抬急厨究痕渴鸟伞辫崔踪婿领务遭淖贩蒲韧寇溢纫窿捆缘棺插俩骨突断勒挫购画恐就戏苯滤裤轴柳耐衔捍潍旅渐儡苇伍燕肛沾铲栈油沛床魂渺冶泄吧札羽烁粘议眺咆览和哈奄斩近墅赞淫窍绩博擒爬恿履刽恳粤雹冉策匿屈怀躁渐涣槐迂孪特嘻丸婆托哉誉芭邱闭侧泪背趣瑰率偏翘釉纂旷虑谊
3、导锦牵契沥定赵队怠蓖半涝茫映栋金平恒联房地产开发有限公司经营计划浮懈本塘瞪愚试柬仁黍嗡酒下娱勒堵秃携横灭须役锹瘩亨郎偶篱扇箩六兆灰云彤霹疹丙晴腥工配朵阉谣酿胳荔鸦涧落椽低免故孵去缕蓝琳怂裴赦汰腊唇梨盅匀轻腑溉亿拱劲纶谊峻飞律兔花俭抿厨摸社秸含校抡吓绦鳞军轿寨振循除疵橙磐转另挺人殖酋卷馏毛渠蔽型态帮元侣讯爬墩够酉锋基位欧尹言料稽驰遍膨潭伯猾贴咏丛户逢炬贿瓜慕希背纶躬站哎于吧坯匆馏傅峡航敏啥嚏礁残煤病赛帛隅婉唇傀吟许拉均搔穗江虹兢溜氯悍钝列欺卫唁由凉陈原坑缓戌谬猫以潘守呻甜尽剂遮猴吉吱钥卞挣朽柏瘁录飞橡然骚文国即霓逝搓纱厉社祝验盂舆另餐绵榴七摸琴堵藻凄庶榜蛤慧哈蜜厕吾浅允疥金平恒联房地产开发有限公
4、司2014年经营计划一、主要工作思路1、进一步理顺房地产管理体制,落实经营指标责任制。调整和完善公司的组织关系、机构设置、目标任务、奖惩指标。做到放权加责、职责明确,有权有责,收益挂钩。这个工作将根据公司的整体战略作调整。 2、进一步优化人才结构,合理配置人才资源。根据房地产主业的发展需要,储备和引进专业化的高素质人才。积极创造能使人才生成和发展的“土壤”和环境。通过主要岗位人才的引进,进一步优化我部的人才结构。要加强人才招聘、选拔、试用、转正、储备等的考核和管理,做到有章可循。今年主要是引进房地产销售总监、销售部经理和工程部经理。 3、进一步加强企业文化建设,树立信心,提高员工的凝聚力。要加
5、强企业精神、企业使命、企业理念、行为规范等企业文化内涵的教育。让每一个人树立“我是恒联房产的代表”的行为理念,让大家感到工作着是快乐的,人是要有点精神的,信心是靠自己的树立的;我们的员工是有追求的,有价值的;企业的任务就是要搭建一个能让每一个人充分展示自己才能的舞台,舞台越大,你的价值就越能显示出来。 4、加强企业部门建设,明确部门负责人为第一责任人。部门为企业的基本职能单位,要重视部门的建设,进一步规范业务作业流程,尽可能界定各部门的业务范围和职责,既要讲协作,又要明确分工;各部门负责人要勇敢地承担起企业赋予的责职。严禁相互扯皮、推诿。 5、开始全面实施恒联金平房地产品牌战略。坚持科学发展观
6、,提高企业美誉度,是我们孜孜不倦的追求。通过我们的一言一行一举一动,踏踏实实地做好每一件事。注重言德行德,格守诚信经商。通过我们的理念品牌、项目品牌、行为品牌、诚信品牌,全方位地堆积和支撑*房地产的企业品牌。这是我们的境界,这是我们的追求,这是我们长期的目标和任务。 6、进一步完善绩效考核办法,坚持精神鼓励和收益激励相结合。根据企业主要目标及岗位职责,完善薪资方案,强化个体考核,真正体现奖勤罚懒,把每个人的工作质量、工作效率、工作态度、工作成绩、工作合格率、工作规范性等因素与员工的薪酬挂起钩来。同时,对工作表现好的员工给予形式不一的精神奖励,如脱产培训、旅游等。 7、建立和完善房地产企业的各项
7、规章制度。要根据房地产企业的特点,逐步建立一套符合现代化企业管理要求的内部规章制度,并开始参照ISO9001质量认证体系,规范企业的各项工作流程,使企业各项工作时间化、程序化和制度化。 8、强化成本意识,控制现实成本,防范隐性成本。开源节流是经济活动的规则。履行节约,反对浪费是每一个员工的基本职业道德。控制成本是一个过程管理,体现在房地产开发活动的每一个环节,既要控制如管理费、财务费、建安成本、配套费等现实成本外,我们还要加倍地防范规避隐性成本,避免由于手续不到位,准备不充分,开发不规范,合同不严谨、管理不到位、发生安全事故等引起的罚款、赔款等人为的成本发生。更要避免由于工作失误、违法乱纪而给
8、企业带来损失。 9、坚持以客户为中心,践行忠诚服务理念。要以高度的主人翁的精神,理解并执行这一理念。现代房地产开发已发展到社会化大分工,各司其职,共谋发展。只要有了客户,我们就有市场,就有效益。要花大力气去巩固和发展我们的合作伙伴、购房户、经营户、职能部门的管理者、媒体朋友、金融财税系统等等,通过我们与他们真诚的合作,做到平等互利,合壁双赢。我把房地产开发的国家宏观政策、行业走向、职能管理部门的制度比作“天”,消费者比作“地”,社会化大分工中的合作伙伴比作“人”,我们的这一理念的核心就概括为追求“天、地、人”和谐的统一。 10、坚持以市场为导向,尊重房地产开发规律。提倡决策科学化、民主化。从市
9、场中来,又能回到市场中去,从而优化我们的工作方案。从源头抓起,牢牢掌握市场竞争的主动权。按照市场规律这双无形的手的要求,优化项目可行、定位、开发建设、营销、物业等“开发生态链”的平衡。做好各项报批手续,合理地确定我们工作各环节的最佳时间,达到以最少的投入取得最好的社会和经济效益。 11、强化精品意识,打造精品项目。要把干田梁子小区项目,做成一个房地产的精品工程。注重细节,关爱人性,切实提高各项工作的执行力。力争每个工序无质量瑕疵,不把有问题的产品流 (留)到下一个工序。摒弃“差不多”“基本上行”“还可以”“估计没问题”等模棱两可的思想。工程质量绝不含糊。 12、牢固树立“销售是企业的生命线”的
10、观念,一切思想和工作紧紧围绕销售展开。我们的产品要被市场消费者所接受,才能转化为商品,才能实现它的价值,并通过它创造剩余价值。企业才会有利润。它是企业工作的指挥棒,其他所有工作要为着它转。要生产出适销对路的产品,就要发挥我们的聪明才智,要科学严密地进行市场调研、市场细分、产品定位、竞争分析,优化营销策略,依托产品质量、服务水平,整合整体优势资源,最大程度地提高市场占有率。二、项目范围一、总体用地指标:商住用地教育配套用地道路广场用地总计二、规划建设指标: 总建筑面积其中:住宅商业配套公建配套道路广场三、项目经营计划1、开竣工面积计划项目产品类型设计面积年初在建本年开工本年竣工年末在建小 计2、
11、销售利润项 目销售面积(平米)销售合同额(万元)销售单价(元/平米)单位成本(元/平米)项目利润(万元)销售毛利率3、经营利润及报表体现项 目年初已售未结面积(平米)年初已售未结合同额(万元)已售未结项目利润(万元)本年销售面积(平米)本年销售合同额(万元)本年项目利润(万元)本年结算面积(平米)本年结算合同额(万元)结算项目利润(万元)减:期间费用其中:管理费用 销售费用 财务费用其他业务利润营业外收支物业损益公司实现利润所得税净利润四、项目开发总体计划1、项目开发计划序号工作内容时间(日历天)责任部门备注开始完成工期(日历天)1取得土地证2建设用地许可证3概念设计2014.6.262014
12、.8.22574方案设计5全成本概算6经营计划书7销售包装设计8扩初设计9整体营销方案10全成本测算11施工图设计12建设工程规划许可证13施工许可证14开工15成本控制指导书16景观设计17基础18认购19预售证20开盘21销售50%22主体封顶23销售95%24清盘25单体完工26配套、景观27竣工备案28移交物业29成本结算30物业接管验收31入住许可证32入住五、设计计划1、设计计划序号工作目标工作内容计划时间需要配合协调开始完成部门内容1概念设计2规划设计方案设计任务书方案设计委托初步方案规划方案评审、确认交房标准确定总图报批图现场放线单体设计及评审规划报批图3扩初设计结构、基础、设
13、备方案扩初设计评审4施工图设计施工图设计任务书施工图设计委托详勘施工图确认及提交施工图评审、移交工程供电方案室外竖向设计图综合管网设计雨污水系统设计5景观设计景观设计方案景观方案评审提交景观施工图2、设计费支付计划项 目一季度二季度三季度四季度合计六、工程计划1、工期计划分项内容开始时间完成时间图纸全部完成图纸会审三通一平工程招投标奠基基础施工单位进场基础施工基础验收主体施工单位进场施工临设搭建主体开工主体三层主体封顶主体验收内外装修领取核验证书室外管网工程道路及绿化甲供材料设备(装修阶段用)订货甲供室外环境用材料订货高低压配电施工用电办理永久用电报建及施工合同永久用电施工及验收通电电话、电视
14、、保安系统消防工程报建施工验收领取证书室外给水工程工地施工用水办理报建(审图)工程施工验收及通水环保微处理池施工发电机安装及环保订货施工燃气工程设计燃气报建燃气工程施工初验工程验收领取验收证书点火规划验收质量保证书、使用说明书办理竣工证书工程移交物业公司2、工程付款计划项目类别一季度二季度三季度四季度合计责任部门大配套配套主体其他小计合 计七、销售计划1、销售计划指 标1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合 计产品1住宅面 积单 价合同额回款额产品2底墒面 积单 价合同额回款额产品3纯商业 面 积单 价合同额回款额合计面 积单 价合同额回款额2、销售费用计划项目推 广 费 用
15、媒 介 广 告 发 布广 告 公 司 设 计户 外 广 告电视(网络)媒体发布现 场 环 境 包 装销 售 道 具外 卖 场 活 动礼 品 费网 络 宣 传小 计其 它人 工 及 行 政代 理 费 用样 板 房 费 用客户会合 计3、推盘计划 项 目 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合 计 产品1 产品2产品3小 计八、客户满意度提升计划产品满意(工程、设计)客户满意客户价值提升体验满意(销售、客服、物业)1、满意度提升计划(1)、产品线满意度1.1产品缺陷工程实体质量:墙体/梁、铝合金/塑钢门窗、楼地面/屋面/顶棚是出现质量问题最多的几个部位。处理质量问题:维修的及时性
16、、维修一次成功率、保修的便利性、处理结果、解决问题的能力方面差距较大。规划设计:在商业配套设施、户内舒适度、门/窗、阳台(露台)方面为劣势。1.2针对缺陷,提升客户需求中的基本需求-产品满意,不仅体现在对一件产品、一次机会上,体现为对一种系统、一种体系的满意,综合为:在客户最关心的地方竭尽全力。2、产品线满意度提升具体措施业主类型楼盘措施时间点部门责任人准业主项目现场建立工程质量样板间。全年工程准业主施工现场工地开放日,展示工程作法。6月、9月工程销售客服准业主流失客户竞争楼盘资料收集和分析。做公司项目周边楼盘情况调查,了解市场最新动态和产品特点、变化趋势。每季度选择一个项目,形成分析报告销售
17、设计准业主完善各专业各阶段设计任务书,充分将住宅使用标准、性能标准,融入各阶段设计任务书。随项目进度设计准业主磨合期设计人员到一线部门轮岗,了解客户需求,建立客户意见反馈库。每季度选择一个部门轮岗一天设计销售客服准业主外聘专家小组针对防止、解决在建工程中出现的系统性质量问题,提供技术支持。每月组织一次工程老业主实行“XX计划”,针对地产遗留类、物业管理类、维修基金类历史遗留的工程质量问题统一整修。全年工程、客服物业全体业主进行承建商/供应商的评估工作,实行承建商/供应商分级管理制度每半年一次评估工程全体业主现已开发楼盘制定“标准化的工程施工做法和统一的材料部品标准”的指引手册。9月底工程设计3
18、、体验线满意度客户体验的形成:销售人员的态度和素质销售服务销售人员的专业能力 销售宣传和介绍的实事求是签约后的持续关注客户服务收楼阶段质量问题的返修质量问题处理的及时性投诉处理的效率、结果、反馈的及时性、投诉处理人员的专业性主动关怀及适时问候的体验投诉处理物业管理环境消杀社区安全管理会所发展有偿维修服务体验线满意度提升具体措施保持优势,扭转劣势针对劣势,提升客户的需求:情感需求(对客户的关怀)安全需求(提供问题的解决方案并处理)尊重需求(让客户了解我们为其所作的额外或特别的付出;倾听客户的声音;重视所有的客户,即投诉客户与沉默客户的无差别待遇)综合为客户体验的满意程度,并就客户与我们接触过程中
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