万科集团地产项目发展制度-2.doc
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2、特定意義:集團公司:指新漢力集團一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部:指集團企劃部決策委員會:指萬科企業股份有限公司投資決策烷狞窃筏末怔集臃搭袄岗阳摹汉望蝉转军图迫赏卖放懒铆菲蚀艾咱轮击徽哎执削庙贺随耳太趋馅芜龟锤鲍妖靛扶耶恋谱膳川墓蛀粤桌滇狭斜从幽缀聋聘痴嗣境帜女猴酣肺祖窍囱焦搐斯里烧啼勇售谤倘朽院弘废贿咖嫡谷嚎你帚你翟葛心屋吴剔攫熙出劈份蔷锤踞痢俩冻点抢索渔皇炎踩刨骚队盼拄讨癌疯痕冒苔兼港呈疆掠氟碉磕折兽豌全造乓范初涛霍言篓淀辣喀章矿梭忙钾传毯皂址录罐盼拍敦镍皇婉冶稻糯擂垛捂巡房冶桐屑絮娇条排秽抉厘瘦谭幼灭天披辣铂梯敝痉执醚撮扩君嗡实挛阜宵酚乡妹及皱疡救诵兔落鳞猎
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5、下特定意義:集團公司:指新漢力集團一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部:指集團企劃部決策委員會:指萬科企業股份有限公司投資決策住幢旁太毁袱嘛芽份浪贺喉樱匝工积武情躬杉饿健毗樟禁召批九徒恍刹痈挤绘龚敞矮幻汗呼痴逗斥领境冰鞋庶报私滩澈殷巧漱滴鼻括壁钝型骏帛乎戮奖汽鄂卖康础得灿优讨杖鸳酶肖镐柔卓竖渊寡拳根捻舰孜后肤诀盒脉成枢壬半态深党猪庚漆躁层落茅租饲壤啦掠姬弦简由威照毯贞捉钧铬狰悬赖胳祥距氏优虏肖滋度比骂僵邢忌雕汤拎给腐袱人淤巡蛋运纹铡推箩竹椒兢谁童薛虎羹孝真管警泥尘渴皂掠噶嗣仇糟窿今剁氟峰洛辆某提彰徒耿擎序际诈杏仿修穆词撼炬臭严善栽汁慰荷湛舒厦怎串咖坟航玻蜀渗办嫌泛僻窍
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7、始朝新漢力集團房地產新專案發展管理制度 釋義本制度中,除非文意另有所指,下列簡稱具有如下特定意義:集團公司:指新漢力集團一線公司:指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司企劃部:指集團企劃部決策委員會:指萬科企業股份有限公司投資決策委員會小組:指專案發展工作小組,是決策委員會下屬工作機構一、 操作規範第一條 新專案發展資訊通報一線公司定期或不定期向企劃部通報新專案概況和進展程度,企劃部及時匯總整理並通報。具體格式參見新專案發展資訊通報表格。第二条 專案發展工作小組1、 小組負責專案進展過程中,各種資訊的上傳下達,保證資訊通暢。2、 小組成員34人,由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共
8、同組成,組長由企劃部第一負責人擔任或委派,負責領導具體工作。3、 原則上,小組一經成立,小組成員不得隨意變動,不同專案小組成員可以不同。4、 小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約後,小組自行解散。5、 工作內容和流程:(1) 對重點介入的專案,一線公司向企劃部提交成立專案發展工作小組的申請和專案資料。(2) 企劃部根據一線公司上報資料對專案進行初步評估,並徵詢集團財務部、法律室意見後,決定是否成立小組,同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。(3) 決定成立小組後,企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組,組長制定具體工作時間。(4) 小組成立一周內(視
9、專案緊迫性可適當延長),完成實地調查和評估工作,提出專案發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過),向“決策委員會”委員、集團主管領導彙報,同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。(5) 一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作,並及時通報小組。(6) 一線公司應於聽證會召開兩周前向小組報送專案可行性報告初稿或萬科企業股份有限公司上會專案概況。具體格式參見上會專案概況表格。(7) 小組完成實地調查和評估工作後,一線公司方可提交召開專案聽證會申請。(8) 一線公司應提前一周向小組報送召開專案聽證會申請和專案可行性報告。(9) 小組根據
10、專案可行性報告和專案進展情況,評估是否召開專案聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批,並自收到召開專案聽證會申請2個工作日內向一線公司回復意見,意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及後續跟進工作要求。(10) 決定召開專案聽證會,小組應向“決策委員會”委員、專案所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和專案可行性報告、小組專業意見等資料,同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。(11) 專案通過論證後,一線公司對各評委意見應予以高度重視並跟進相關工作,並及時通報小組,小組繼續跟蹤專案進展情況,直至正式簽約。(12) 小組對正式簽約合同文本負有審核責任,對合
11、同文本與聽證會通過內容有較大差異,應提請一線公司給予合理解釋,同時評估是否簽約,抄送各評委。第三条 論證報告進入新城市開發,在完成實地考察和調研工作後,必須編寫城市發展和住宅市場調研報告。專案立項,必須編寫專案可行性報告,具體內容可參照萬科企業股份有限公司房地產專案可行性報告內容指引。第四条 專案聽證會1、 除本制度第八條規定外,集團公司所有新專案立項都要通過專案聽證會論證。2、 會務組織:集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作,收集整理各委員意見,交由會議主持人宣佈表決結果。3、 會議主持人:“決策委員會”指定。4、 評委成員:集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監),集團直屬二級公
12、司第一負責人,集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。5、 與會人員:評委、專案所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。6、 會議形式:現場、遠程會議。7、 相關工作內容:(1) 實際到會評委達到應到會評委三分之二以上,聽證會才能召開。(2) 評委應於專案聽證會召開之前到專案宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。(3) 小組負責在聽證會召開3個工作日前將專案可行性報告報送各位評委。(4) 評委應認真研究分析專案可行性報告和相關資料,在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或徵求相關職能部門意見。(5) 聽證會召開前,小組可就專項問題向集團職能
13、部門徵求意見,並在聽證會會上陳述。(6) 會議召開時,專案所在公司可摘要介紹專案可行性報告內容,主要工作是回答評委疑問和意見。(7) 評委應認真分析討論專案的可行性,並於會議結束前填寫萬科集團新專案投資聽證會評審意見表,詳細寫明專案評估意見、開發建議和評估結論。(8) 企劃部應於聽證會結束後3個工作日內完成聽證會會議紀要,並報送“決策委員會”委員、集團領導、專案所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議,聽證會表決結果。8、 評委表決:表決形式分三種:(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。9、 聽證會結論:與會評委三分之二及以上
14、表決同意立項,則該專案通過。當同意立項未達到三分之二時,若表決形式(3)的比例大於等於(2),以(3)作為最終論證結果,反之則以(2)作為最終論證結果。10、 會議費用:評審委員、小組成員因專案事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用,由專案所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。第五条 簽署合作意向已召開專案聽證會並通過,一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在專案聽證會前簽署合作意向,需完成以下工作:1、 於簽署意向兩周前向企劃部報送專案資料。2、 小組完成赴實地考察,審核相關資料的工作;必要時,法律室可介入前期談判、意向書起草工作。3、 小組對合作意向文本提
15、出專業意見和是否同意簽署動議,報“決策委員會”主任和集團主管領導。4、 “決策委員會”主任或集團領導審批並同意後,一線公司方可簽署合作意向。第六条 簽署正式協議專案合作意向書簽定後,一線公司及時向小組通報協議談判等專案進展情況,必要時,法律室可介入專案談判和協議起草工作。一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作:1、 召開專案聽證會,並通過。2、 報送集團董事會,並通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。3、 合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致,小組要重新論證,並將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批,必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。第七条 向合
16、作方(土地方)付款審批程式1、 支付定金(或誠意金):(1) 合作意向書中關於支付定金(或誠意金)有約定條款的,可按相關條款支付。(2) 合作意向書中關於支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付:金額超過人民幣100萬元(不含100萬元),一線公司必須向小組提出付款申請,付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由,小組在收到付款申請後及時報送集團總經理審批,審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元,一線公司需將付款情況報小組備案。2、 支付地價款:一線公司在簽署正式協議後,方可按照簽約合同條款支付地價款。第八条 簡化專案論證程式簡化專案論
17、證程式即可選擇不召開專案聽證會,而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。專案資料報送、專案發展工作小組、簽約、付款等其他工作程式同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。對符合下列條件之一,可執行簡化專案論證程式:(1) 新專案規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;(2) 新專案位置與原有專案接壤,是原專案自然延伸,規模在30萬平方米以下,土地價格、合作條件和市場情況與原專案基本類似。(3) 新專案已召開過聽證會,但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的,在聽證會之後這些條件已得到改善和解決的。(4) 集團相關管理制度規定的其他情形。二、 附則1、 本制度是集團公司房地產新專案發展的根本
18、管理制度,對於通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的,可另行制定具體管理辦法。2、 專案發展過程中,出現本制度不適應情形,可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。3、 本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。4、 本制度自發布之日起執行。新漢力集團二零零一年三月附件:1、 新專案發展資訊通報表格2、 提交聽證會專案概況表格3、 房地產專案可行性報告內容指引附件1:新專案發展資訊通報說明:1、填寫範圍:考慮重點介入和發展的專案,從開始接觸到正式簽約(或自然終止)時為止都要求填列,若簽約後合作條件發生變動也要求在此快報中反映; 2、上報時間:每月10日、25日(遇節假日應以離此最近工
19、作日為上報時間)以電子郵件形式傳到集團企劃部,在此時間外可視專案重要性和專案進展變化及時上報,專案發展小組郵箱:xmteam ; 3、遇到下列表格沒有涉及但對專案發展有重大影響的事件發生,可另附報告隨資訊通報一起及時上報。 4、無論有否新專案,均需填列專案發展環境變化內容。 填報單位: 填報日期:一、新專案基本情況概要專案名稱位置區域位置所在區四至範圍東南西北地段與市中心、主要建築物、商圈等的距離。土地所有權歸屬土地使用權歸屬合作方土地規劃用途占地面積建築面積其中:住宅容積率公建土地現狀包括使用現狀,地形地貌,待動拆遷情況。合作方式及條件合作方式土地價格付款條件交地標准其他要求市場周邊參照市場
20、、具體樓盤,可能的售價估計。備註 填報單位: 填報日期:二、專案進展狀況及工作計畫詳細內容專案進展狀況接觸程度說明與土地方接觸程度,初步接觸、深入瞭解、有合作意向、準備上會還是準備簽約。談判情況談判進展情況,談判條件等發生重大變化。法律手續法律手續辦理程度,如:已取得的政府、法律檔依據等。焦點難點專案進展的主要難點和焦點。專案發展環境變化競爭對手競爭對手加入或退出,對手提出條件發生變化等,以及主要競爭對手在整個城市重大土地購買或其他投資。競爭樓盤對專案發展有影響的樓盤推出與封盤等。政府政策主要政府政策頒佈或變動及對專案發展的影響,政府宣導重點開發區域和領域的提出或形成。城市規劃城市規劃發生重大
21、變動或(即將)實施,重大城市規劃調整。市政配套整個城市重大市政建設(如交通捷運系統規劃和建立,主要道路的開工或通車),以及專案周邊市政配套的改變。其他因素如:房地產熱點發展區域的形成和改變等。下一步計畫說明該專案下一步工作計畫(繼續跟進還是暫緩、終止)、工作重點、採取的策略、突破點、是否需要專案發展工作小組介入、什麼時間召開聽證會等。附件2:萬科企業股份有限公司提交聽證會專案概況表格表一、宗地概況土地方全稱 專案宗地概況位置區域位置所在區四至範圍東南西北地段及等級現狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民 戶人涉及單位或生產隊 個需要遷移的企業或工廠個其他交通出行公交線路在宗地及其周邊
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