某某建成商贸城物业管理方案.doc
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2、准应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。钦州市xxx物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。 舒适物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷踊奎闷弧当渺傈呐潜柄苇中撒账售谅脚泼裕乌吱浙祝啮饿优挥磋俭局骂窖同陇怜抡郎邹犯闹浚昏挺岔浑堡食动褪醉俏谩量竹迫千眷飞抛梧草诬瓷源活昼恨尊偶既车候更笋板莎式轩宛英黎奇嘛香谢臃毫丘眶拉庭氛冯颤靴躲拷翱裳磕俘辨雅涌厅硼黎好脾胚晤诣幢邀焦敷氓骤八天早后目卉败污皱嚷春揉器兹芜侥醒精兼微讫红映浙闹澡临涉绚过雾达嘱研狠级仲袭绊下坠粘呜沾亿缓藐鸿胰妖旧硫灌项行廷呼拔姻才众赊睛筒荆贺诅籽学摘犀棵庸百翔欲臼拌详某遮码巩碧蕴熟贮丘负潍碑镭到乖味挺畦侗少垫乖丝穿
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4、逛哲靛栏*建材商贸城物业管理方案前 言 作为xx市集住宅、商铺为一体的楼盘其物业管理工作开展的标准应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。钦州市xxx物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。 舒适物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面以满足其“生理上的基本需求”。 安全安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。 尊贵“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在小区中
5、体现到生活尊贵的一面。本公司在管理好物业本身的基础上充分实现物业管理服务的内容让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。 第一章 xxx物业管理有限公司简介 一、公司简介 钦州市xxx物业管理有限公司是一家新成立的专业物业管理公司公司地址:钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处。 二、企业管理理念及服务理念 根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点公司采取以下管理理念团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制 1、团队意识和吃苦精神在当前资本企业向人本企业转变的过程中团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。 2、个性舒张和竞争机制在
6、人本企业中讲的是如何用人如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高竞争机制是企业用人的重要手段相马不如赛马赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。 “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系是企业如何创造一种环境使我们很好的生活、学习、工作在我们的员工中营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 三、六项主要服务内容 1、物业共用部位日常维护和管理服务 2、物业共用
7、设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理服务 3、环境卫生、绿化管理服务 4、物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务5、物业管理区域内治安、消防协助管理服务6、物业装饰装修管理服务。 四、物业服务质量分项标准和指标 项 目 服务质量标准 (一)综合服务 1、根据业主需求提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务等有偿便民服务的并公示服务项目和服务标准。 2、与被服务者签订规范的物业服务合同协议双方的权利义务关系明确公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准严格按照合同约定提供物业服务。 3、小区设服务中心办公设施设备较先进完备应用计算机等现代化管理手段进行科学管理办公场所整洁有序。 4、建立有
8、完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度财务收支符合国家有关规定。 5、业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理。业主急修半小时内、其他报修按双方约定时间到达现场有完整的报修、维修记录并有回访制度满意率达90以上。 6、广泛的应用专门的物业管理软件、计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。 7、按合同适时组织开展健康有益的文体娱乐活动。 8、小区业主支持和配合物业管理的各项工作每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查满意率达90以上对不满意的情况进行分析并及时整改。 9、物业管理企业持有有效证照人员配置合理有管理人员、水、电、
9、绿化等专业操作人员并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书岗位责任制明确。 10、全体员工统一着装佩戴标志服务意识高敬业精神高业务素质强行为语言规范服务主动热情。 11、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。 12、承接项目时对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验验收手续齐全。13、每月在服务中心公布1次由业主分摊的公共水电等费用详细预算情况每季度1次在服务中心公布涉及物业管理代收代支的费用情况。14、按有关规定或合同约定规范使用住房专项维修资金。 (二)房屋管理及维修养护 1、按照物业服务合同和管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。 2、小区
10、出入口设有小区房屋、道路平面示意图、宣传栏主要路口设有路标各组团、栋、及单元门、户和共有配套设施场地的标识齐全、规范、美观。 3、房屋外观包括屋面、露台完好、整洁符合原设计要求公共楼梯间墙面、地面无破损外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置整齐有序。 4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和相关主管部门。 5、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等做好巡查记录并及时维修养护维修率达90以上。巡逻、检修记录和保养记录齐全。 6、每半年1次编制房屋等共用部位日常管理和维修养
11、护计划。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约要求建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前依规定审核业主使用人的装修方案告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 8、急修半小时内、其他保修按双方约定时间到达现场建立有完整的报修、维修和回访记录。 9、根据房屋实际使用年限每年至少1次编制维修计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会提出报告与建议根据业主大会的决定组织维修。 (三)共用设施设备维修养护 1、小区内公用配套服务设施完好标志、标识齐全、规范不随意改
12、变用途共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常日常的管理和维修养护情况良好依法应由专业部门负责的除外。 2、公用设施设备运行维修养护制度健全每年1次编制共用设施设备运行维修养护计划建立的公用设施设备档案设备台帐、运行、检查、维修、保养记录齐全。 3、维修养护制度健全并在工作场所明示水、电、监控等工作标准及岗位责任制明确操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范设施设备运行正常无事故隐患。 4、对共用设施设备定期组织巡查做好巡查记录需要维修属于小修范围的24小时内组织修复;属于大、中修范围的及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会或者业主委员会提出报告与建议
13、根据业主大会的决定组织维修或更新改造。 5、小区道路平整主要道路及及停车场交通标志齐全、规范小区内公共娱乐设施、水池等部位设置有明显的安全警示标志。 6、每天至少1次检查路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设施完好率95%以上按约定时间定时开关。 7、设备用房整洁、通风无跑、冒、滴、漏和鼠害现象危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 8、以可能发生的各种设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 9、消防设施设备完好可随时启用消防通道通畅有健全的消防管理制度建立消防责任制及火灾消防预案。 10、雨水井、化粪池每月检查1次根据需要定期清理疏通保持通畅无堵塞外溢。 12、接到相关部门
14、停水、停电通知应在小区醒目位置处提前通知业主。 (四)绿化养护 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、根据气候状况和季节适时组织浇灌、施肥和松土花草树木生长良好无枯死、无树挂适时修剪疏密得当有良好的观赏效果树形符合自然特征整形植物保持一定形状。发现死树一周内清除并适时补种。 3、草坪生长整齐高度不应超过8公分超过时应在一周内及时进行修剪及时清除杂草有效控制杂草孳生无垃圾、无烟头纸屑。 4、绿篱枝叶较茂密适时进行修剪绿篱无死枝枯叶及杂物当天清除修剪废弃物。 5、适时组织防冻保暖定期喷洒药物预防病虫害病虫害无明显迹象。 6、园林建筑和辅助设施完好整洁无损。 7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
15、 (五)保洁服务 1、根据小区实际情况合理布设果皮箱或垃圾桶垃圾袋装化。垃圾清运日产日清无垃圾桶、果皮箱外溢现象每周至少清洗1次保持垃圾设施清洁、无异味垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 2、有健全的保洁制度小区道路、广场、停车场绿地等公共区域设专人保洁每天清扫2次楼道每日清扫2次每周拖洗1次一层共用大厅每日拖洗1次楼梯扶手每日擦洗1次共用部位玻璃每周清洁1次室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每周擦拭2次路灯、楼道灯每月清洁1次。 3、共用雨、污水管道每年疏通1次雨水井、化粪池、污水井每月检查1次视检查情况及时清掏保持通畅无堵塞外溢化粪池每月检查1次每半年清掏1次发现异常及
16、时清掏。 4、二次供水水箱按规定清洗定时巡查水质符合卫生要求。 5、进行保洁巡查楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放无明显暴露垃圾、卫生死角等现场保证小区内干净整洁。 6、建立消杀工作管理制度根据小区实际情况开展消毒和灭虫除害工作适时投放消杀药物有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 (六)协助公共秩序 1、门岗室整洁公共秩序维护人员统一着装佩戴有明显的标志。 2、设专人24小时值勤其中主出入口不少于12小时立岗值勤。 3、对进出小区的车辆实施有效管理引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、配备有楼宇对讲系统、电子监控系统、电子巡更系统或者其他三项安全防
17、范措施的对安全监控设备实施24小时监控并及时记录发现问题30分钟内有人到现场处理。 6、按照规定路线和时间24时间进行有计划、不间断的巡逻每天不少于8次对重点区域、重点部位每1小时巡查1次并做好巡查记录夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻配有安全监控设施的实施24小时监控并做有完备的记录。 7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案事发时及时报告业主委员会和有关部门并协助采取相应措施。 第二章 拟采用的机构设置与职责分工 一、管理处组织机构设置 “xxx物业管理有限公司xxx建材商贸城物业管理处”按“管理处主任负责制的直线制领导形式”设定管理架构。管理处设服务中心、
18、防范组、工程管理组三个部门。管理处主任集指挥与职能于一身全面掌握日常工作及人员状况减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达均由管理处主任直接安排各部门主管下属员工直接向其主管负责各部门主管直接向管理处主任负责。 其优点是集指挥和职能于一身命令统一责权分明指挥及时既能满足本物业管理的要求又能为将来业务的发展留下充足的空间。 xxx物业公司 xxxx物业管理服务中心 服务中心组 防范组 工程管理组 二、职责分工 服务中心 1、协调管理处各工作组的工作。 2、负责处理业主住户的咨询、投诉并提供协助。 3、负责业主住户的搬入和迁出协调工作。 4、起草给业主住户的各类通知、通告由管理处主任签署后发出。
19、5、负责收集、整理和保存物业管理处资料及档案管理建立业主住户档案管理工作。 6、负责物业管理处所需物品的后勤采购工作。 7、负责收取物业服务、有偿服务费等费用。 8、负责本物业的日常清洁工作。 9、负责本物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 10、负责本物业的除虫灭害工作。 11、组织、开展文化活动。 防范组 1、负责本物业的防火、防盗、防破坏和安全巡视工作。 2、与政府、公安、消防、司法等部门保持良好的关系。 3、成立义务消防队定期举行消防演习。 4、建立、健全各项安全防范规章制度。 5、负责本物业的日常巡视工作和固定岗位的安排。 6、负责车辆的安全秩序管理工作。 7、负责车辆停放费用的收取
20、工作。 8、协助服务中心开展其他工作。 工程管理组 1、负责本物业公共设备设施的运行管理负责设备正常运转。 2、负责本物业设施设备的日常简单维护保养工作。 3、制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 4、负责本物业弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。 5、负责服务中心转发的业主住户投诉的处理及为业主住户提供维修等服务。 6、协助服务中心做好使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 7、协助服务中心开展其他工作。 第三章 服务岗位及人员配置 一、项目拟配置人员 管理处拟配人员25名其中管理处主任1名主管人员3名管理人员3名基层工作人员
21、24名。 部门 岗位 人数 小计人服务中心 主任 1 10 综合主管 1 管理员 2 保洁员 5 绿化员 1 安全防范组 主管 1 17 防范员 16 工程管理组 主管 1 3 维修员 2 30 二、人员素质要求 管理处主任 持有物业管理上岗证,有丰富的物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力勤业、敬业、乐业。 综合主管 身体健康大专以上学历持有物业管理上岗证有丰富物业管理实际工作经验业务熟练有较强的敬业精神较强的沟通、协调能力具有独立完成工作的能力勤业、敬业、乐业。 管理员 持有物业管理上岗证有一定的写作能力熟悉公关业
22、务、各劳动法规及公司的各项规章制度具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析能力熟练操作电脑有较强的管理能力和组织协调能力勤业、敬业、乐业。 保洁绿化员 身体健康、品行端正工作认真负责吃苦耐劳有较好的理论知识熟悉卫生保洁、绿化养护工作流程较强的组织、沟通、协调能力熟悉各清洁、绿化用品具的使用规范勤业、敬业、乐业。 防范主管 大专以上学历熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证有2年以上的本职工作经验具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力以及随机应变处理突发事件的能力有一定的消防知识。工作认真负责敬业、乐业部队复转军人优先选择。 防范员 爱岗敬业有相关工
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