奥林房地产开发有限公司管理制度.doc

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奥林房地产开发有限公司管理制度

第一章 总纲
本公司坚持以人为本的经营理念，秉承“以诚为本，敢为人先”为发展思路，以“稳健务实、敬业爱岗”为工作原则，以“以德立身，以诚处世”为员工立身处世之道。立足自我，面向未来，打造公司品牌，发展公司业务。充分发挥公司在资金、资源、人才管理、经验、技能、社会网络和信息网络等方面的优势，以高起点，新构思，严格管理，开拓进取房地产市场。
第一条 为了加强管理，完善各项工作制度，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据国家有关法律、法规及公司章程的规定，特制订本管理制度及实施细则。
第二条 公司全体员工都必须遵守公司章程，遵守公司的规章制度
和各项决定、纪律。
第三条 公司的一切财产属公司所有。公司禁止任何组织、个人利
用任何手段侵占或破坏公司财产。
第四条 公司禁止任何所属部门、个人损害公司的形象、声誉。
第五条 公司禁止任何所属部门、个人为小集体、个人利益而损害公司利益或破坏公司发展。
第六条 公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平，不断完善公司的经营、管理体系，实行多种形式的责任制，不断壮大公司实力和提高经济效益。
第七条 公司提倡全体员工刻苦学习科学技术文化知识，树立科学发展观，公司为员工提供学习、深造的条件和机会，努力提高员工的素质和水平，造就一支思想和业务过硬的员工队伍。
第八条 公司鼓励员工发挥才能，多作贡献。对有突出贡献者，公司报请集团予以奖励、表彰。
第九条 公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上。
第十条 公司倡导员工团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神。
第十一条 公司推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，端正工作作风和提高工作效率，反对办事拖拉和不负责任的工作态度。 第二章 员工守则
第一条 遵纪守法，忠于职守，克己奉公。
第二条 维护公司声誉，保护公司利益。
第三条 服从领导，关心下属，团结互助。
第四条 爱护公物，节约开支，杜绝浪费。
第五条 努力学习，提高水平，精通业务。
第六条 积极进取，勇于开拓，创新贡献。
第三章 财务管理制度
第一节 资金、现金、费用管理
第一条 财务人员要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理
防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。
第二条 银行帐户必须遵守银行的规定开设和使用。银行帐户只供
本单位经营业务收支结算使用，严禁出借帐户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转帐套现。
第三条 银行帐户的帐号必须保密，非因业务需要不准外泄 。
第四条 银行帐户印鉴的使用实行3章分管并用制。即：财务章由
出纳保管，印鉴私章由本人各自保管，不准由1人统一保管使用。印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管（并做好登记）。
第五条 银行帐户往来应逐笔登记入帐，不准多笔汇总记帐，也不
准以收顶支记帐。各单位应按月与银行对帐单核对，未达收支帐项，应逐笔登记做出余额调节表。
第六条 财会人员办理现金、信汇、电汇、票汇（含自带票汇）、
转帐支付等劳务付出款项，一律凭《付款审批单》办理。付款审批单应包括付款内容、付款数额、合同执行情况及经办人、分管人签字、公司总经理批准、集团签批等（涉及工程付款的必需由公司总工程师签字批准），并附在付款凭证后留待备查。
第七条 根据已获批准签订的合同付款的，应严格按合同规定的期
限付出，不得早付或迟付，也不准改变支付方式和用途。非经收款单位书面正式委托，也不准改变收款单位（人），凡委托其他单位（人）代付款的，一律上报总经理批准、集团签批。
第八条 一切现金往来，必须收付有凭据，严禁口说为凭。
第九条 严禁代外单位或私人转帐套现。
第十条 严禁将公款存入私人帐户。
第十一条 现金日记帐必须用固定一本帐，严禁使用两本帐或帐外有帐。
第十二条 每月终会计要会同出纳员盘点现金库存一次，保证帐实相符。盘点表应随同会计报表一起上报。
第十三条 领用空白支票，必须注明限额、日期、用途及使用期限，并视金额大小按规定报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内。严禁空白支票在使用前先盖上印章。
第十四条 正常的办公费用开支，必须有正式发票，明细清楚、印章齐全，由经手人签字后，经总经理或其授权人批准报集团签批后方能报销付款。
第十五条 商品运杂费、保管费、包装费、介绍费、手续费等，必须注明商品批次及购销发票号码，由经手人、分管人签字后，经总经理批准报集团签批后才能报销。其中对介绍费和手续费，经办人还须另附合同书和说明报批。
第十六条 各部门购置固定资产（包括维修、租用），必须先立项、作出预算，报集团批准后才能购置。
第十七条 严禁为外单位（含合资、合作企业）或个人担保贷款。 第十八条 严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。
第二节 工资及奖金
第一条 公司实行“按劳取酬”、“多劳多得”的分配制度。
第二条 公司员工年度工资及奖金总额，由总经理报集团批准按章
程的规定拟订。
第三条员工的工资标准和奖励方法，由办公室会同财务人员提出方案，报 总经理审定，集团签批。
第三节 会计报销制度
第一条 员工报销各种费用，须由经手人签字并注明款项用途及日
期，先经部门经理、分管副总签字，再由总经理签字批准后，经集团签批会计核准确认无误后方能报销；
第二条 领用支票办事人员，须填写《支票领用单》，经总经理签字批准后方可到财务部门领用。领用时，必须按会计要求核对支票号码 、用途并登记签字。同时，要及时将支票根、发票等交财务部门报账。
第三条 因业务需要需用现金办事的，须填写借款单，经总经理批准、财务人员审核后方可借用，并及时结清报销。
第四条 财务部结账时间为每月28日，当月发生的费用票据，需在28日前及时报销，过期票据不予受理。
第五条 报销时间为每周一至周五。
第四节 会计凭证和档案保管
第一条 财务部门必须加强对发票的管理，安排专人负责发票的登记、领用、清理、核对工作。严禁为外单位或个人代开发票，违者处以罚款，情节严重的追究法律责任。
第二条 会计凭证必须内容真实、手续完备、数字准确、不得涂改、挖补，如事后发现差错，也必须由经办人负责划双红线并盖章进行更正。
第三条 会计档案必须按月装订成册，妥善保管，不得丢失，至少保存15年。采用电子计算机记帐的，机器储存和输出的会计记录视同会计帐簿，应专人负责妥善保管，至少15年。
第四条 会计档案保存期满需销毁时，应抄具清单，报总经理、董事会、主管部门和税务机关同意后，才能销毁。
第四章 行政管理制度
第一节 文件收发规定
第一条 公司文件由指定的拟稿人拟稿，文件形成后，根据不同要求提交相关领导审核通过后签发。
第二条 文件由文印人员负责校对，并送拟稿人、核稿人审查合格后，
方能复印、盖章。
第三条 文件由办公室负责报送。送件人应把文件内容、报送日期、
部门、接件人等事项弄清楚，并报告报送结果。
第四条 经签发的文件原稿连同打印稿交管理档案的人员存档。
第五条 外来的文件由办公室专人负责签收。签收人应于接件当日即按文件的要求报送给有关部门，不得积压迟误，属急件的，应在接收后即时报送。
第二节 文印管理规定
第一条 文印人员应遵守公司的保密规定，不泄露工作中接触的公司保密事项。
第二条 文印人员必须按时、按质、按量完成每项打字、传真、复
印任务，不得积压延误。工作任务紧张时，应加班完成。工作中如遇不清楚的地方，应及时与有关人员校对清楚。
第三条 传真、文件、复印件应及时发送给有关人员。因积压延误
而致工作失误、损失的，追究当事人的责任。
第四条 原则上不接受外单位、个人的资料打印、复印，如确实需
要，经办公室主任批准后办理登记手续。
第五条 文印人员应爱护各种设备，节约用纸，降低消耗，减少费
用。对各种设备应按规范要求操作、保养，发现故障，应及时报请维修，以免影响工作。
第三节 例会制度
第一条 为加强管理，各部门均实行例会制度。
第二条 例会形式包括：1.每天例会；2.每周例会；3.每月总结会。
第三条 每天例会时间为早8：00—8：30；每周例会时间为每周五下午3：00。 每月总结会时间为每月末最后一个工作日，节假日前提。每天例会由部门经理主持，每周例会和每月总结会由总经理
主持。
第四节 员工考勤制度
第一条 员工应按公司规定的时间按时上下班。工作时间为： 夏季：早8：00-12：00，下午2：30-6：00 ；冬季: 早8：30-12：00， 下午2:00-6：00 ；
第二条 行政人员工作日为周一至周六。必要时周日等节假日实行值班制度。销售管理人员实行轮休制，每周休息一天。工程部根据具体情况可自行安排值班人员和值班时间。
第三条 员工因病、因事请假一天以内，由部室经理、主任批准，一天或以上的由分管副总及总经理批准；部室经理、主任请假，需经分管副总及总经理批准；公司副职三天以内向总经理请假，超过三天需报集团批准；公司总经理两天以内向常务副总请假，超过两天须报集团批准。
第四条 实行“职务代理人”制，公司所有员工都应有相应的“职务代理人”，当该员工缺勤时，其所有的工作事宜均应事先托交给“职务代理人”，使各项工作得以顺利展开。
第五条 考勤由各部门负责人负责，并于每月29日前随绩效考核表一起报办公室。
第五节 卫生管理制度
第一条 所有办公场所，必须保持整洁，不得堆积有碍卫生的垃圾、污垢、碎屑等杂物。
第二条 所有办公场所，必须坚持每日最少一次的清扫和整理，要保持室内空气的流通。
第三条 所有办公场所，严禁随地吐痰。
第四条 办公人员离开办公桌时，办公桌上办公用品及用具要摆放有序，干净整齐。
第五条 垃圾、污物、废弃物要随时清除。
第六条 办公场所卫生实行轮流值日制度，各部门安排好值班人员，确保办公场所干净、卫生。
第五章 人事管理制度
第一节 总则
第一条 为进一步完善人事管理制度，根据国家有关劳动人事法规、政策及公司章程之规定，制定本制度。
第二条 公司执行国家有关劳动保护法规，在集团及劳动人事部门规定的范围内招收员工，实行全员劳动工资和人事管理制度。
第三条 公司对员工实行合同化管理。所有员工都必须与公司签订聘用合同。员工与公司的关系为合同关系，双方都必须遵守合同。
第四条 公司办公室负责公司的人事计划、员工的培训、奖惩、劳动工资、劳保福利等项工作的实施，并报集团批准的情况下办理员工的考试录取、聘用、商调、解聘、辞职、辞退、除名、开除等各项手续。
第二节 编制及定编
第一条 公司各职能部门用人实行定员、定岗。
第二条 公司职能部门的设置、编制、调整或撤销，由总经理提出方案，
报集团董事会批准后实施。
第三条 因工作需要，必须聘用员工的，提前一个月作出计划报集团审批，由集团人力资源部按相关规定予以招聘，履行手续后方准实施。
第四条 急需及特殊人员的聘用，报集团批准申请特事特办。
第五条 根据工作计划及安排，办公室负责编制年度用工计划及方案，由总经理审核后并报集团批准备案。
第三节 员工的聘用
第一条 企业对聘用员工应本着精简原则，可聘可不聘的坚决不聘，无 才无德的坚决不聘，有才无德的坚决不聘，真正做到按需录用，择才录用，任人唯贤。
第二条 各级员工的聘任程序如下：
 1.总经理，由董事长提名董事会聘任；
 2.副总经理、总经理助理、总工程师等高级职员，由总经理提请董事会聘任；
 3.部室经理、主任，部室副经理或副主任，由集团批准总经理聘任；
 4.其他员工，试用期满用人部门同意录用，经总经理批准，由办公室聘任。上述程序也适用于各级员工的解聘及续聘。
第三条 各部门确需增加员工的，按如下原则办理。
1.先在本部门内部调整；
2.内部无法调整的，报请集团内部调配。
    3.本集团内部无法调配的，由用人部门提出计划，交总经理批准后，报集团核准由集团人力资源部进行招聘。
4.经集团批准的急需及特殊人员，可直接聘用。
第四条 新聘员工，用人部门和受聘人必须填写《聘用员工审批表》和《员工登记表》，由用人部门签署意见，拟定工作岗位，经集团人力资源部审查考核，符合聘雇条件者，先签试用合同，试用期一般为三个月。
第五条 新员工正式上岗前，必须先接受培训。培训内容包括学习公司章程及规章制度，了解公司情况，学习岗位业务知识等，培训由办公室和用人部门共同负责。员工试用期间，由办公室会同用人部门考察其现实表现和工作能力。
第六条 员工试用期满15天前，由用人部门作出鉴定，提出是否录用的意见，经办公室审核后，报总经理审批。批准录用者与公司签订聘用合同；决定不录者试用期满退回原单位。
第四节 工资、待遇
第一条 公司全权决定所属员工的工资、待遇。
第二条 公司执行董事会批准实行的工资标准。
第三条 公司按照“按劳取酬、多劳多得”的分配原则，根据员工的岗位、职责、能力、贡献、表现、工作年限、文化高低等情况综合考虑决定其工资。
第四条 公司鼓励员工积极向上，多做贡献。员工表现好或贡献大者，所在部门可将材料报经总经理及集团批准后予以提级及奖励。
第五条 员工的奖金由公司根据实际效益按有关规定提取、发放。
第五节 辞职、辞退、开除
第一条 公司有权辞退不合格的员工。员工有辞职的自由。但均须按本制度规定履行手续。
第二条 试用人员在试用期内辞职的应向公司办公室提出辞职报告，办理辞职手续。用人部门辞退试用期人员，须填报“辞退员工审批表”，经批准后到办公室办理辞退手续。
第三条 员工与公司签订聘用合同后，双方都必须严格履行合同。员工不得随便辞职，用人部门不准无故辞退员工。   
第四条 合同期内员工辞职的，必须提前1个月向公司提出辞职报告，由用人部门签署意见，经原批准聘用的领导批准后，由办公室办理辞职手续。
第五条 员工未经批准而自行离职的，公司不予办理任何手续；给公司造成损失的，应负赔偿责任。
第六条 员工或用人部门认为其现工种不适合的，可向办公室申请在公司内部调换另一种工作。在调换新工作半年后仍不能胜任工作的，公司有权予以解聘、辞退。
第七条 员工必须服从组织安排，遵守各项规章制度，凡有违反并经教育不改者，公司有权予以解聘、辞退。
第八条 公司对辞退员工持慎重态度。用人部门无正当理由不得辞退合同期未满的员工。确需辞退的，必须填报《辞退员工审批表》，提出辞退理由，经办公室核实，对符合聘用的领导批准后，通知被辞退的员工到办公室办理辞退手续。未经领导批准的，不得辞退。
第九条 辞退员工，必须提前1个月通知被辞退者。
第十条 员工严重违反规章制度、后果严重或者违法犯罪的，公司有权予以开除。
第十一条 员工辞职、被辞退、被开除或终止聘用，在离开公司以前，必须交还公司的一切财物、文件及业务资料，并移交务渠道。否则，办公室不予办理任何手续，给公司造成损失的，应负赔偿责任。
第六章 保密制度
第一条为保守公司秘密，维护公司发展和利益，制定本制度。
第二条  全体员工都有保守公司秘密的义务。
第三条在对外交往和合作中，须特别注意不泄漏公司秘密，更不准出卖公司的秘密。
第四条 公司秘密是关系公司发展和利益，在一定时间内只限一定范围的员工知悉的事项。公司秘密包括下列秘密事项：
    1.公司经营发展决策中的秘密事项；
    2.人事决策中的秘密事项；
    3.专有管理经验及秘诀，专有生产技术及新生产技术；
    4.招标项目的标底、合作条件、交易条件；
    5.重要的合同、客户和贸易渠道；
    6.公司非向公众公开的财务情况、银行帐户帐号；
    7.其他总经理或集团确定应当保守的公司秘密事项。
第五条 公司秘密应根据需要，限于一定范围的员工接触。
第六条 非经批准，不准复印、摘抄秘密文件、资料。
第七条 记载有公司秘密事项的工作笔记，持有人必须妥善保管。如有遗失，必须立即报告并采取补救措施。
第八条 接触公司秘密的员工，未经批准不准向他人泄露。非接触公司秘密的员工，不准打听、刺探公司秘密。
第九条 对保守公司秘密或防止泄密有功的，予以表扬、奖励。
第十条 违反本规定故意或过失泄露公司秘密的，视情节及危害后果予以
行政处分或经济处罚，直至予以除名。
第七章 工程部管理制度
第一条 工程部在公司领导班子领导下做好施工管理、施工质量监督，确保工程质量和进度。
第二条 严格按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量 监督和技术管理。
第三条 根据公司总任务编制工程部年度工作计划和年终总结。
第四条 组织工程建设的施工队伍招标、议标以及合同的签定。
第五条 办理工程开工审批手续、办理临时设施、施工用水电、占路、线路迁移等，创造现场的“三平一通”保证按时开工。
第六条 组织图纸会审，解决施工当中的技术问题，组织对施工质量的检查和评定，确保施工质量。
第七条 审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务。
第八条 配合红线班完成道路、管线、房屋等红线的测定工作，并对重点的坐标点和高程点做永久性保护。
第九条 委托专业单位完成地质勘探工作，委托设计院完成专业施工图设计工作，并协调各专业设计部门完成水、电、路气及综合管网的设计工作。
第十条 参与工程经济合同的商讨与指定工作。
第十一条 组织工程招投标工作，协助工程建设投建及办理施工许可证等工作。
第十二条 组织、实施工程前期“三通一平”工作，负责施工用水、用电的日常维护及收费工作。
第十三条 组织图纸会审、技术交底工作，负责施工过程中设计变更联系单的制定及工程建设技术指导工作。
第十四条 负责工程建设过程中工程量变签证工作，结算签认工作，负责工程材料选型及品质的签定工作。
第十五条 负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作。
第十六条 指导、监督、检查检理公司的工作。
第十七条 办理工程进度款审批签认手续。
第十八条 负责工程建设档案的收集、整理、汇总、移交工作。
第十九条 组织、召集工程建设调度会、工程例会、监理例会、工程专题会议、并做好会议记录，编写会议纪要。
第二十条 组织桩基础、基础工程，主体结构工程及工程竣工验收工作，并做好验收记录。
第二十一条 组织竣工工程的物业移交工作。
第八章 售房部制度
第一条、售房部现场管理
1.行为规范
（1）工作期间，置业顾问应注意自己的仪容仪表。女士头发要求梳理整齐，束发、修饰简洁，要求化淡妆上岗，装饰物佩戴要适当，男士头发必须修剪整齐，长度适中，以不触衣领、不盖耳朵为宜，勤洗头，不准留须，不准剃光头。
 （2）置业顾问在周一至周五和售房部值班时间内必须统一穿工装、佩戴胸卡、衣着整齐干净。置业顾问应随时注意个人形象，谈吐时讲究礼仪，谦虚宽容，时刻保持微笑。
（3）上班时间未经批准，不准私自脱岗外出；如工作需要离开岗位，要向经理或主管报告，未经批准离开岗位15分钟以上，按旷工处理。
（4）在售楼部接待区不准睡觉、吃东西、抽烟、玩电脑、玩手机、高声喧哗等与工作无关的事情，发现一次罚款10元。
（5）不准搬弄是非，挑拨同事之间的关系。
（6）不准用热线电话打私人电话。
（7）在上班时间不准玩耍办公电脑除需要查资料学习的和变动电脑上的文件以及要保持办公室的卫生、文件的摆放要整齐。
（8）轮置业顾问接待客户的必须留接待台等候客户。
（9）接待客户热情主动、礼貌得体，忌精神萎靡、一哄而上或互相推让。
 （10）听从经理指挥，一切以公司利益为主。所有分歧在晚会中沟通、解决，严禁在客户面前争吵。
第二条、来人接待
1.置业顾问在接待时必须主动、面带笑容上前迎接，用礼貌用语与客户交流，语速柔缓、声音不要过大；
2.置业顾问接待客户应严格按照接待流程的标准进行；
3.置业顾问对非客户的来访人员，在问明来意后进行礼貌性接待或报知上级安排人员接待；
4.置业顾问不得冷淡客户，对客户不理不睬，对客户提出的问题要耐心、仔细回答，如暂时无法回答的问题，应做好记录，获得正确答案后及时
回复客户；
5.当客户结束离开时，负责接待的置业顾问须将客户热情送至门口并道别。
第三条、客户洽谈
1.与客户洽谈前，应先请客户入座
2.客户入座后应及时倒上茶水并随时续茶水，若客户吸烟则将备好的干净烟灰缸呈上；
3置业顾问入座后不得翘二郎腿，不得与其他业务员交谈与工作无关的事情，与客户交谈时双眼应目视客户鼻梁处，以示尊重；
4.置业顾问与客户交谈时不得靠背而坐，身体应微微向前倾；
5.置业顾问专用文件应随身携带，在接待过程中不得让客户随意翻阅，更不允许有文件或文件夹遗失的情况发生；
6.置业顾问在接待客户时，要充分做好准备，备齐用品，如楼书、价单、计算器、名片等，不得在交谈中反复离开中断交谈，服务做到善始善终，解答问题时要做到微笑、认真、诚恳、专业、全面；
7.置业顾问在接待过程中，回答客户问题不得无把握回答；
8.置业顾问接待时不得与客户发生争吵，不得吸烟，说话时口齿清晰，语速平稳；置业顾问在送走客户后，必须马上清理洽谈桌并将座椅归位。
第四条 签约
1.置业顾问有义务事先告知客户签约时间、地点及应带的资料与签约有关事宜；
2.置业顾问在全程陪同客户签约时，须认真、仔细、解答客户在签约中的一些问题，不允许私自承诺；
3.置业顾问在签约过程中，客户对合同条款或附加条款提出与样板合同不一致意见时，必须事先请示经理，征得经理书面同意后方可签约。
4.每位置业顾问均有义务配合实施各项售后服务；
5.已成交客户提出的有关房产、物业管理、按揭等方面的问题应妥善、积极的回答，不允许采取应付、拖延、推诿的态度。
第五条 退房及成交变迁
1.退房及成交变迁须经经理或总监书面同意，方可办理退订或换房手续，换房要收取一定的手续费，避免客户随意换房。
2.若由于甲方原因而导致客户退订或退房，工作人员协助处理好有关善后事宜，避免纠纷。
第六条 合同（订单）监审制度
A.订单监审内容
1.客户在定房之前，置业顾问必须确认房源以及价格、优惠幅度的正确，再让经理签字。
2.每签订一套房源，必须有经理签字。
B.合同审核内容
1.房源是否书写正确。
2.成交总价是否书写正确。
3.销售房屋面积是否书写正确。
4.首付款、剩余款以及约定时间是否书写正确。
5.其它证件号码是否书写正确。
6.客户姓名、联系方式最少两个联系电话，通讯地址要详细。
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