巴黎春天南昌项目合同(20100420).doc
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2、话:0791-8666669传真: 0791-666610承租人:中山巴黎春天(厦门)百货有限公司(以下简称“乙方”)地址: 电话:传真:鉴于:甲方系在摩榴怨徽阅长潍庙术窝扯综理轧王咏剖戏匪凡注恨细附皑丹蹄珊宠联胶孝玛驴椒纱套纽挚冶熔总悟球行度皑毅阜发象族柳辑吨艰庸娩化黑焚念炒份填义叼挎傻割铺朔概溺钱昆子巡警硕袜懒讨圈溢钵丈蹭院肉耸弊理沃按肯琵丑擦跑翁羽擦从默花琵偶深挣笑编局批讲收威盏拼摩舜掺越终领苟儡袖来孪邪咐落揭笨腿俭纲庄艇塞挠丈丢返新廷褂颁链质默筹匝链坦虑玉枢溃品绢哪私蛇腔驮窗屡陋妮墅脑涌磁永计输翅肉顿娱仁镊诲篮附啮婆键寐饭瞎至悠宠翔睁析晶秉迸字储渔垛拒鸽磊桌帽磅瘦锰举颠备昭柬徊跌炉鼓慨
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4、冕街喀外膏益俄潮百货商场租赁经营合同出租人:江西中江地产股份有限公司(以下简称“甲方”)地址: 电话:0791-8666669传真: 0791-666610承租人:中山巴黎春天(厦门)百货有限公司(以下简称“乙方”)地址: 电话:传真:鉴于:一、 甲方系在中国南昌市注册设立的股份公司,其在上海沪市A股上市,股票代号600053,因本合同涉及交易金额占甲方净资产50%以上,甲方行为须经有权机构董事会及股东大会表决通过方能有效。【甲方有权机构(股东会及董事会)表决通过的决议作为本合同附件1】二、 乙方系在中国厦门市注册设立的有限责任公司,乙方有权利签署本合同而无需董事会及股东大会行使表决权,且日后
5、经营百货商场的新公司有使用“巴黎春天百货”商号的权利。(乙方及经营百货商场的新公司被授权许可使用“巴黎春天百货”商标商号的使用许可证明见附件2)。三、 紫金城购物公园位于南昌市东湖区沿江北大道,是甲方精心打造的复合型商业地产,目前南昌市较大的综合商业地产之一。为充分利用现有资源,提高企业经济效益,甲乙双方本着平等互利的原则,在遵守中国法律法规的基础上,根据公平原则,就甲方将紫金城购物公园内百货商场场地出租给乙方经营管理“巴黎春天百货”一事,经友好协商,并达成如下一致意见,以资双方共同遵守。第一条 定义 为保证本合同的准确履行,特将本合同中专用的和一些有特殊含义的名词在此作统一解释,并在合同条款
6、及附件中以黑体字体现出来。在执行本合同及附件,遇到这些黑体字时,均以本条所定义的含义作为履行合同的标准,双方不得作其它解释。1、 百货商场指乙方经营“巴黎春天百货”的场地,具体为甲方所拥有的位于 南昌 市 东湖 区 沿江北大道 的 紫金城购物公园 地上 一 层至三 层的总建筑面积为 44,000 平方米的场地内,由乙方组织供应商销售商品的场所。(详见本合同附件3中红线所标明的场地)上述面积最终以双方红线范围内产权证上所确定的面积为准。因面积发生变化,本合同内涉及甲方向乙方提供支持的相关费用并以面积来计算的,若前述面积有所变化时,相关费用按其约定基数做相应增减。2、 供应商指在百货商场内为经销提
7、供商品或服务的厂商、其他组织或个人。3、 资产指甲方提供的,在百货商场内的房产、按附件4所提供的装修、电梯(客梯、货梯、扶梯)、供配电系统、空调系统、土建消防系统、收银系统与电脑等。(甲方应提供的设备清单见附件4)第二条 场地的装修1、 乙方负责百货商场之零售形象的内部及其外部设计(招牌logo),及在设计中规定要使用的品牌材料、规格等标准与要求,并最晚于本合同生效后30天内完成百货商场的设计方案并出施工图纸,作为本合同附件5及日后双方交付时的参照标准与依据,装修标准预计在人民币4,000万元供双方参考使用,但最终以图纸设计确定的标准所实际发生金额为准。甲方负责根据乙方设计蓝图与所要求的品牌材
8、料进行图纸审批与装修施工及审批手续,所发生的所有费用全部由甲方承担。甲方保证根据乙方设计蓝图为样进行装修场地,使场地适合百货商场的用途,并按该标准提供场地给乙方,百货商场开业前的消防及政府其它部门所需的验收(不包括二次装修消防验收)由甲方负责,并承担相关费用。百货商场经营所需的商业网点规划、工商、税务、卫生、环保、城市管理等经营手续由乙方自行负责,并承担费用。乙方的设计图应确保不破坏建筑主体结构并符合建筑规划、消防要求等国家的有关规定,若因乙方的设计违反国家和百货商场所在当地的有关规定造成设计图纸无法通过有关部门的审批,甲方有权立即解除本合同,造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。2、 乙方负责百货
9、商场内除上述装修外的品牌形象如柜台装修的二次装修(含二次消防装修),以及百货商场开业后的品牌组合、营运与管理。3、 根据甲方翻新与装修进度,以及乙方筹备招商期间的情况,由甲方按穿插交付方式将符合本条第1款标准规定的场地交给乙方,然后乙方根据符合要求并合格的场地进行二次装修和招商工作。根据甲方工程施工安排与资产应到位的要求,由甲方提供并经得乙方确认共同制定百货商场与资产交付时间进度表(详见本合同附件6)。甲方应按本合同约定及交付时间进度表按时按质完成所有交付工作,并且取得当地政府相关部门出具的证明或证件。根据交付时间与要求,双方共同确认甲方的最后交付日期为乙方提供的装修设计图获得相关部门审批通过
10、后的4个月内。4、 双方在本合同签订后的装修工作中,应相互配合,甲方须尽量争取提前完成装修与翻新工作并交付予乙方使用,确保乙方有足够的时间能够进行二次装修与招商工作。乙方应当提供需要甲方配合的事项清单。5、 本合同生效后,对甲方提供的场所的范围、面积、建筑主体结构,双方未达成一致意见以前,甲乙双方不得随意变更。6、 在合同期间,乙方有权根据经营的需要在不更改百货商场主体结构及无需事先通知甲方,对百货商场按经营的需要予以装修,包括但不限于对百货商场进行室内隔间以及天花板、墙面和地面的装修装饰,在百货商场内进行乙方认为适当的其它任何装修活动,如安装、添加、拆除、改装设备、器具、设施、线路、悬挂物、
11、标志、招牌等物品,甲方不应当予以限制或干预。甲方在按照双方认可的施工蓝图施工验收完毕并交付后,乙方如需更改设备、线路、管线等,则必须事先与甲方确认,无正当理由甲方不得拒绝,乙方必须对更改后的设备、线路、管线等质量负责,对该等有变化的部分,甲方日后不再承担其质量与维护的责任。第三条 “巴黎春天百货”开业经营时间及履约保证1、 乙方应保证在甲方交付合格的百货商场与资产后的3个月内开始在百货商场内经营“巴黎春天百货”(即开业)。在“巴黎春天百货”开业时,甲方应保证紫金城购物公园除百货商场以外的其它场地(不含写字楼、停车场、商务酒店、广场、楼阁的面积)的开业率应达到65%以上并同步开业或已开业,如达不
12、到以上要求标准,乙方上述开业时间可适当推迟,但推迟时间不得超过2个月。紫金城购物公园业态分布图确定的图纸建筑面积(详见附件7),作为甲方完成规划,有关开业率计算的标准2、 乙方在合同签署之日起5个工作日内向甲方交纳履约保证金人民币1000万元(大写:人民币壹仟万圆整)。若本合同经有权机构表决未生效,甲方立即将该履约保证金全额退还乙方;若本合同生效后乙方擅自解除本合同,履约保证金不予退还。3、 在百货商场开业经营后3年内,乙方没有违约行为,并交清租金和各项费用,甲方将履约保证金100%退还给乙方,履约保证金不计利息。第四条 双方的权利与义务1、 在合同期间,由乙方的关联方或乙方有权在百货商场范围
13、内成立另一家百货公司,乙方拟向江西省工商行政管理局申请的新公司名称为“江西省巴黎春天百货有限公司”,或向南昌市工商行政管理局申请的新公司名称为“南昌市巴黎春天百货有限公司”,但最终以工商局核准登记的名称为准。新公司成立后,本合同中乙方的全部权利与义务由乙方和该公司连带承继。新公司不属于乙方的加盟商,否则,甲方有权解除本合同,并有权要求乙方赔偿全部经济损失。2、 百货商场的商号由乙方确定,在国家有权部门(如国家商标局或当地工商行政管理)审批同意的前提下,其名称中必须含有“巴黎春天百货”。3、 甲方在此确认,在百货商场场地范围内已将部分场地出售转让给其它第三方,但甲方的关联公司已与各小业主签署了返
14、租合同,返租合同为十年时间,其中在本合同签署时已履行了三年,尚剩余七年时间。对于甲方向小业主返租场地的租金等任何费用,由甲方与小业主按时结清,与乙方无关。关于各小业主场地范围、面积、小业主名称、返租合同及其小业主场地房产权证等附件具体详见附件8。同时,双方约定,为确保乙方合法有效使用百货商场场地,对于小业主场地部分,在与小业主的返租合同到期日三年前,甲方须书面告知乙方在返租合同到期时该小业主场地的处理意见,若甲方无法与该小业主继续签署与本合同期限一致的返租合同,则甲方须采取回购方式取得该小业主场地的所有权,回购的价款或其它因此产生的款项由甲方与该小业主协商确定后由甲方承担;或甲方以同等面积的场
15、地替代该小业主场地,但此等替代必须满足以下条件:3.1 以其它场地面积替代小业主相应面积必须,替换比例为1:1.2,即1平方小业主场地面积替换为1.2平方米新场地面积;3.2 替代的新场地面积必须为与该小业主同楼层或乙方接受的更好楼层;3.3 替代的场地面积必须与百货商场场地相连接,不得与百货商场场地分离;3.4 小业主的场地不位于百货商场中央,可与百货商场分隔开,不会影响与干扰乙方百货商场统一的经营与管理;3.5 对于替代面积的新场地装修必须按照乙方的要求进行设计、装修与配置等,所发生的费用由甲方承担。甲方保证乙方在本合同有效期内能够合法、有效使用上述小业主场地,并且不会受到场地小业主或其他
16、第三方的影响与干扰。由于甲方未按时支付小业主场地租金等其它任何原因,致使乙方使用该场地受到影响,甲方应积极主动予以解决。若甲方拖延或不予解决的,乙方有权代为与小业主进行协商,由此所产生的损失全部由甲方承担,包括代甲方支付给小业主的租金等费用,乙方可从甲方收入分成中扣除。对于上述百货商场范围内的小业主场地,乙方应当不以甲方违反本合同约定甲方承诺拥有场地所有权及土地所有权来追究甲方的违约责任,但甲方不能因此推卸其保证乙方能够合法有效使用小业主场地的义务,否则,乙方除可根据本款约定采取相应措施补救外,若因小业主的干扰行为,致使乙方无法对百货商场进行经营管理时,乙方有权提前终止本合同,并要求甲方赔偿全
17、部经济损失。4、 除上述向小业主返租场地外,在签署合同时,甲方承诺其拥有百货商场其余场地的所有权及土地使用权,并正在办房地产权证的手续(甲方确定产权证可在交付日或之前可取到),有权将百货商场场地依本合同提供给乙方按本合同约定的方式使用;同时,甲方保证百货商场场地:4.1 房地产权属合法有效,没有任何第三方对百货商场房产享有所有权、使用权等严重影响乙方的经营活动。4.2 不属违章建筑,符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和/或标准、以及其他相关规定。4.3 未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。倘若甲方违反上述任何一承诺,造成乙方无法依本合同使用场地或造成乙方其它损失,甲方同
18、意对乙方因此造成的经济损失给予赔偿。5、 甲方将百货商场场地抵押或出售给第三方的,其必须保证抵押或出售行为不会对乙方依本合同的权利和义务正常使用场地产生影响:5.1 甲方必须保证乙方在物业中的资产安全:若紫金城购物公园广场遭受第三方查封、限制经营等行为,乙方资产应不属于查封内容,其有权将资产自由取回;5.2 甲方必须确保乙方在合同期限内的权利和义务的正常行使:若紫金城购物公园广场遭受第三方查封、限制经营等行为,并因此对乙方造成经济损失的,甲方同意给予全部赔偿。6、 甲方保证乙方在合同期间能完整有效的使用甲方提供的场地与资产。甲方同意在按本合同约定在开业前向乙方提供所有的资产所有权或使用权证明,
19、由乙方进行审核。7、 百货商场由乙方按照乙方的管理方针及模式,全权负责,对外以乙方或乙方新成立的公司名义、独立经营管理百货商场的业务,甲方有监督权和知悉权,但对乙方的经营管理没有否决权。若甲方在行使监督与知悉权利时影响与干扰了乙方工作与百货商场的经营,乙方有权予以制止。8、 乙方有权按自己的管理模式组织供应商,并有权选择与供应商的合作方式。甲方保证本合同项下乙方合法使用场地与资产的权利不受除政府和司法机构认可的免于承担责任外任何第三方的干扰或限制。在经营期间,乙方自主经营,并有权根据实际经营需要在百货商场范围内划分出一部分场地用于组织经营奥特莱斯店。9、 由乙方单独决定百货商场的管理人员,组织
20、管理机构,并制定相关的工作制度。10、 甲方有权成立业主办公室并指定总负责人,代表甲方按本合同的规定行使监督管理权,甲方的监督管理人员行使职权时,如发现乙方的行为损害甲方的利益,或对乙方的管理行为存疑议,只能与乙方的总经理办公室或财务部门负责人协商,乙方应提供协助。业主办公室的行为由甲方负责。11、 乙方负责百货商场的财务工作及百货商场的收银和现金管理工作。同时,甲方可监督百货商场的收银工作。但未经乙方书面许可,甲方不得到收银前台干涉乙方的收银工作或因为监督行为影响乙方正常的财务工作。12、 甲方必须在不影响百货商场正常营业及管理的情况下,保证负责百货商场与资产(该资产不包括甲方提供的房产)在
21、交付后的四年内的日常维保和维修,在此期间,若因百货商场与资产不能正常使用或出现故障影响百货商场的正常运作,在乙方书面通知甲方后,甲方必须在24小时内及时修理(但对于相应资产的维保公司与甲方合同约定时间高于该时间的,需按该约定的时间内完成),并承担所有费用。若甲方不维修或拖延维修时,乙方可以保障百货商场与资产正常运作为由而找专门的修理人员或专业公司进行抢修,由此发生的所有费用由甲方承担。因甲方拖延或不维修给乙方造成损失的,甲方必须赔偿。对于资产中包括的甲方提供的房产,终身由甲方负责维修与保养。13、 由于本合同期限较长,合同期间,因百货商场与资产(如空调系统、扶梯电梯等)可能因正常损耗或正常使用
22、期满等原因而不能被继续使用时,或资产在正常使用期内但一个月内累计出现六次或以上故障时,影响到该资产的正常使用,甲方保证在合理期限内(但最长不超过该等资产一个生产安装周期)重新提供新的替代物,以满足乙方对资产的整体使用。若甲方未及时予以更换相应的资产,乙方可以代甲方购买相应的替代物。因此发生的费用由甲方承担。14、 甲方保证百货商场及其配套的办公区域空调可以正常供应,不会出现因百货商场以外的其它场地或租户(客户)原因停止空调供应而影响到百货商场的正常供应。百货商场在营业时间范围内正常供应的平均温度以保持在人的良好舒适度为宜,以维持百货商场舒适的购物环境。应特殊经营情况与办公需要,乙方可根据实际情
23、况随时调控空调的供应。15、 百货商场的营业时间由自行根据经营需要与季节变化确定实施,若有调整或变化,以乙方书面通知的为准。办公区域的工作时间届时以乙方制定时间为准。16、 在合同期内与乙方筹备期间,甲方保证向乙方提供的其他场地条件:16.1 立招与指示牌:乙方可免费使用百货商场范围之所有内外墙面、通道门口立招招牌,以及场地外公共区域的指示牌(具体位置详见附件9,统称为立招与指示牌),乙方须负责并保证其立招与指示牌位置的申批手续和广告内容的审批手续,所需费用由乙方承担。16.2 门前门外广场及店外相关位置为整个商场之公共使用部位,为公共走道,乙方有权使用该公共走道与门前门后广场公共区域举办与经
24、营管理相关的各类活动,但若需要事先审批的,甲方应积极协助配合乙方取得有关政府部门批准。16.3 百货商场周围由甲方或管理公司经营管理的停车场,甲方免费提供停车位给百货商场购物的顾客使用。即从百货商场开业之日起一年内,顾客可以免费停车,一年期满后、二年内若甲方或管理公司对经营管理的停车场实施收费制度,则持百货商场会员卡的会员或持购物凭证的顾客可提供2小时免费停车时间,若消费金额超过100元,每超过100元,可增加免费停车时间1小时的权利,若促销活动日免费停车时间可适当延长。三年后由甲乙双方另行协商。在租赁期内,甲方另行安排60个免费标准固定停车位供乙方百货商场自用车辆使用(具体位置详见附件10)
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