浅谈社区物业管理的现状(终稿)第三回合.doc
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-浅谈社区物业管理的现状、问题及对策院系: 哲学与社会学学院 专业: MSW 2013级 学号: 201331160 姓名: 程书高 浅谈社区物业管理的现状、问题及对策摘要:社区物业管理作为我国的一个新兴的服务业,进入中国市场不足 30 年的时间,发展却是异常迅猛的。经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著。但是,实践过程中的矛盾和问题也在不断出现,这是值得反省和深思的。本文从当前我国物业管理的现状入手,找出存在的问题,并给出了相应的解决方案和建议。关
2、键词:社区物业管理 现状 问题 对策引言随着我国经济建设迅速发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济和人民群众的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物,受地域经济发展水平政策规范城市规划设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影
3、响,其规范化规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。1. 物业管理发展现状 进入20世纪90年代,国家建设部开始有计划的推进社区物业管理服务。1994年3月,国家建设部在沿海开放城市物业管理试点的基础上颁布了城市新建小区管理办法,明确指出“住宅小区应当逐步推行社会化,专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理”。此后,我国城市物业管理进入了快速发展的时期,取得了显著成效。其主要表现是:1.1房地产市场发展迅猛,新旧住宅小区物业管理普及率大幅提升近几年来我国的房地产市场发展十分迅猛,国家统计局日前公布的数据显示,去年12月份,全国70个大中城市
4、中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城 市有8个,持平的城市有8个,上涨的城市有54个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.2%。价格同比下降的城市有26个,持平的城市有4个,上涨的 城市有40个。同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过2.4%,涨幅比11月份回落的城市有1个。2012年全国商品房销售面积11.1304亿平方米,比2011年增长1.8%,其中,住宅销售面积增长2%。商品房销售金 额64456亿元,增长10%,其中,住宅销售金额增长10.9%。去年12月末,全国商品房待售面积3.646亿平方米,比11月末增加2893万平方 米,比2011年年末增加7752万平方米。其中
5、,住宅待售面积比11月末增加2166万平方米。国家统计局日前公布的数据显示, 2012年,全国房地产开发投资7.18万亿元,比2011年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)。其中,住宅投资49374亿元,增长11.4%,占房地产开发投资的比重为68.8%。2012年,全国房地产开发企业房屋施工面积57.34亿平方米,比2011年增长13.2%,其中,住宅施工面积43亿平方米,增长10.6%。房屋 新开工面积17.73亿平方米,下降7.3%,其中,住宅新开工面积13亿平方米,下降11.2%。房屋竣工面积9.9亿平方米,增长7.3%,其中,住 宅竣工面积7.9亿平方米,增长6.4%
6、。2011-2013年房地产市场发展势头并未有明显下降的趋势。所以,我国房地产市场的迅猛发展为物业管理市场提供了广阔的空间。 其中新住宅小区基本上都实行了物业管理,旧住宅小区也在逐步实行物业管理。据有关部门统计,1994年以来我国城镇超过1万个5万平方米以上的新建商品住宅小区普遍实行了物业管理,初步改变了小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。与此同时,许多城市也努力把物业管理推向旧住宅区。目前,深圳市的物业管理覆盖已达90%以上,上海、天津、广州等地区突破60%。1.2物业管理企业发展迅速,初具规模 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进
7、城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示,目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域,约11大类,其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。服务项目包括房屋及相关设施设备维修养护、社区保安、环境卫生保洁、绿化、家政服务、物业中介等、1.3 物业管理立法工作有了明显的进展1994年以来,国家建设部及有关部门先后出台多项部门规章及一些规范性文件,如:1) 城市新建住宅小区管理办法(1994年建设部)。2) 城市公有
8、房屋管理规定(1994年建设部)3) 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年计委、建设部)4) 物业管理企业资质管理试行办法(1999年建设部)5) 物业服务收费管理办法(2004年建设部)6) 物业管理企业资质管理办法(2004年建设部)7) 物业服务收费明码标价规定(2004年建设部)8) 物业管理条例(2007年建设部)9) 中华人民共和国物权法(2007年建设部)10) 物业承接查验办法(2011年建设部) 广东、江苏、江西、上海、天津、重庆等省市也相继出台了地方性物业管理条例。明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务,使物业管理初步做到有法可依,有章可循
9、。1.4网络技术与物业管理相结合 现代网络技术的应用与物业管理技术的结合,创造了现代物业管理的蓝图。局域网、社区网、智能网络的开发、利用,为现代物业管理提供了一个可供操作的平台,既可大幅提升管理效率,降低管理成本,也可以将各种经营与物管主业有机结合。2物业管理存在的主要问题2.1 物业管理公司没有准确把握物业自身定位,服务意识有待提高物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准
10、造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。2.2 法律法规不健全,物业管理运行机制有待完善我国物业管理法律政策的框架体系是一个缺乏国家大法指导的不完整结构体。由于缺乏符合我国国情的、系统而科学的物业管理体系的指导,各地在实际的操作中往往只是模仿成功的经验,而没有根据实际情况来解决问题,因此存在不少偏颇之处,从而造成理论始终落后于实践。地方性
11、、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。据统计,我国现有的物业管理企业大多数是开发商自己成立的物业公司,或者是从房管所转变而来,管理水平村参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的 10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。物业管理在早期介入、前期管理、招投标
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