某工业区物业管理服务方案.doc

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某工业区物业管理服务方案

一、物业管理服务成本测算（人均）
㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）
1）保安工资：1100元/月/人； 13200元/年人
2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人； 960元/年/人
3）其他不可预见费用：50元/月； 600元/年/人
4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年；
5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；
6）3年一次性装备费1000元
年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年
收入-支出=18000-18010=-10元 基本持平
注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元
㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）
1）保洁工资：700元/月/人； 8400元/年人
2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人； 960元/年/人
3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人； 2165元/年
4）其他不可预见费用：50元/月； 600元/年/人
5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年；
6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
7）3年一次性装备费1000元
年支总计：1）+2）+…+6）=8400+960+2165+600+1050+825+1000=15000元/年
收入-支出=15000-15000=0元 持平
注：三年一次性保洁装备费用：服装150元*2套=300元；劳保用品500元；鞋、帽、围裙等辅料200元
㈢、绿化：按照6元/平方/月计算
二、服务承诺
尊敬的XX工业区领导：
1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与XX工业区协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：
保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算）
保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算）
绿化服务费用：按面积6元/平方/月
2、根据XXXX工业区的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外）
3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，甲乙双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。
4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。
5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受XXXX工业区的公开监督。
6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。
7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。

三、保安、清洁、绿化管理规定
1、保安：（后附：工业区内防暴、防火、防盗处理流程）
门岗的八个必须
1）着装必须整洁；
2）姿态必须端正；
3）动作必须规范；
4）问答劝阻必须先敬礼；
5）必须坚持礼貌用语；
6）上下岗必须队列交接；
7）对不安全因素必须高度警惕；
8）应急处理必须反应迅速。
门岗的八个不准：
1）衣冠不整不准上岗；
2）不准歪、靠、坐、倚、躺；
3）不准闲谈说笑、看书看报；
4）不准戴饰品、手机，酒后上岗；
5）不准吸烟、吃零食、嚼口香糖；
6）不准袖手、插手和背手（跨立除外）；
7）不准与客人争吵；
8）不准擅离职守。
门岗敬礼的六种对象或场合：
1）上岗后第一次来宾；
2）上级领导；
3）重要业主、客户；
4）应答客人询问时；
5）在履行劝阻事项时；
6）向客人致谢表示歉意时。
门岗的仪容仪表：
1）按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材；
2）男员工不准留长发，不准留胡须、不留长指甲；
3）门岗进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞；
4）门岗上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满；
5）门岗接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。
2、清洁卫生管理规定
为保持工业区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约：
一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。
三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
四、不得饲养宠物，以免影响区内环境。
五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于道路走廊及公共场所。　
六、工业区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和支付粉刷费用。
七、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。
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八、请提醒进入工业区的工作人员，遵守区内的管理规定，维护区内的整洁。
九、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
3、XX工业区绿化的种植型类及养护措施
根据XX工业区的特点结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体，是指除天然植被外，为改善环境而进行的树木花草的栽植。
一、园林绿化栽植类型
（一）、林木类
当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类，乔木、灌木中有落叶和常绿之分。绿化乔木有柳树、榕树（大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等）、玉兰树（白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等）、桉树（大叶桉、细叶桉、柠檬桉等）。此外还有阴香，人面树、木棉、柏树等。绿化用灌木有：福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等。除乔、灌木外，南方城乡不少单位把芒果、龙眼、荔枝等果树用作绿化，一举两得。另外，南国风光的标志树种、大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等高档亚热带树种，不但公园种植，而今在机关单位学校，常作首选绿化树种。
（二）草坪
草地植被，在单位绿化中种植面积较大，种植于平地为广场草坪，种植在坡壁和山丘为草丘（草山）。草地植被，水土保持效果好，不至于黄土裸露，绿油油的草地使人心旷神怡。当前南方单位、学校绿化用的草种有台湾草、大叶草、连地针叶草等。台湾草生长速度快，叶色浓绿，叶片细嫩一致，远近观赏效果好，宜种植在楼前门坪和空旷地带。大叶草耐旱耐瘠，叶片大，覆盖好，远视效果好，近看观赏差。宜植于坡壁、山地、边角地带。连地针叶草，叶小茎硬，匍匐生长，耐旱耐瘠，耐踩踏，生命力特别强，但观赏效果差，宜种于易踩踏地和坡瘠地。
（三）绿蓠
绿蓠是单位庭园内不可缺少的种植类型，既有观赏价值，又是区域间道路旁的隔离带，绿化中常见的绿蓠有平面绿蓠，园型绿蓠和造型（或造字）绿篱三种。这些绿篱中常种植的树种有：山子甲、福建茶、黄心梅等，山子甲粗生易长，叶色深绿，宜用于平面高大绿篱；福建茶粗生快长，叶色浓绿，宜用于近墙绿篱；黄心梅粗生，叶色黄绿，易造型，观赏效果好，常用于造型绿篱。
（四）花卉、盆景
花卉是园林绿化栽植类型中的精华，既有盆栽又有地栽，有草本和木本之分。花卉顾名思义以观花为主，在绿化的同时选择不同类型不同品种种植，也可人工调节其开花期，使单位一年四季鲜花盛开。绿化中常用的草本花卉有红绿草，颜色鲜艳，常用于种植图案，迎春宜用于立体绿化，还有紫萝兰、一串红、芍药、美人蕉、百合、菊花、海棠、纸爆花、满天星草、百年好合等。木本花卉有：杜鹃（三角梅）、茶花、含笑、梅花、杏花、桂花、大红花、龙吐珠、金苞、银苞花等。适宜室内栽培的阴生植物有：巴西铁、绿箩、花蝴蝶、龟背竹、绿霸王、富贵竹、发财树、金钱树等。盆景是植物艺术之精品，结合人工艺术造型而成，它是园中景，景中之最的小品。
以上各种林木、草坪，按园林规划设计要求和结合单位的实际，按需选择种植。
二、绿化养护的技术措施
在栽培学中，常言道“种三管七”，绿化中种植的都是有生命的植物，不少单位在园林绿化时，往往规划设计高标准，施工养护低水平，造成好景不长。在绿化养护管理上，要了解种植类型和各种品种的特特征与特性，关键抓好肥、水、病、虫、剪五个方面的养护管理工作。
（一）草地的养护管理
草地养护原则是：均匀一致，纯净无杂，四季常绿。据资料介绍在一般管理水平情况下绿化草地（台湾草）可按种植时间的长短划分为四个阶段。一是种植至长满阶段，指初植草地，种植至一年或全覆盖（100%长满无空地）阶段，也叫长满期。二是旺长阶段，指植后2－5年，也叫旺长期。三是缓长阶段，指植后6－10年，也叫缓长期。四是退化阶段，指植后10－15年，也叫退化期。
1、恢复长满阶段的管理
按设计和工艺要求，新植草地的地床，要严格清除杂草种子和草根草茎，并填上纯净客土刮平压实10厘米以上才能贴草皮。贴草皮有二种：一是全贴、二是稀贴。稀贴一般20×20厘米一方块草皮等面积留空稀贴，全贴无长满期，在养护管理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草皮是否压实，要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次，二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次，以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用1－3%的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用4－6斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高8－10厘米时，用剪草机剪草。
2、旺长阶段的管理
草地植后第二年至第五年是旺盛生长阶段，观赏草地以绿化为主，所以重在保绿。水分管理，翻开草茎，客土干而不白，湿而不渍，一年中春夏干，秋冬湿为原则。施肥轻施薄施，一年中4－9月少，两头多，每次剪草后亩用2－4斤尿素。剪草，是本阶段的工作重点，剪草次数多少和剪草质量的好坏与草地退化和养护成本有关。剪草次数一年控制在8－10次为宜，2－9月平均每月剪一次，10月至下年1月每二月剪一次。
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3、缓长阶段的管理
植后6－10年的草地，生长速度有所下降，枯叶枯茎逐年增多，在高温多湿的季节易发生根腐病，秋冬易受地志虎（剃枝虫）为害，工作重点，注意防治病虫为害。据观察，台湾草连续渍水三天开始烂根，排干渍水后仍有生机，连续渍水七天，90%以上烂根，几乎无生机，需重新贴草皮。渍水1－2天烂根虽少，但排水后遇高温多湿有利病菌繁殖，导致根腐病发生。用托布津或多菌灵，喷施病区2－3次（10天喷一次），防治根腐病效果好。高龄地老虎（剃技虫）在地表把草的基部剪断，形成块状干枯，面积逐日扩大，为害迅速，造成大片干枯。检查时需拨开草丛才能发现幼虫。
（二）绿篱的养护管理
绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。
1、绿篱的肥水管理
绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高，初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖40厘米深的沟，填上纯净肥沃的客土，或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥，这样植后生长快。施肥原则是：基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施，剪后必施。必要时还进行根外施肥。
2、绿篱的修剪
平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计欣赏效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至30厘米高时开始修剪。按设计类型3－5次修剪成雏型。修剪的时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理，中午、雨天、强风、雾天不宜修剪。定型修剪：当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪，每次把新长的枝叶全部剪去，保持设计规格形态。
3、绿篱的病虫防治
山子甲绿篱，常有木虱、潜叶蛾和白粉病为害，福建茶有木 、介壳虫、白粉病为害，黄心梅较抗病虫害，偶有木虱。以上虫病，用常规的杀虫剂速扑杀等和杀菌剂、多托布津、多菌灵等除治均能达效。
（三）绿化树木的管理
园林绿化中，树木种植面积并不是最大，但其所占的绿化空间最大，草地、鲜花、灌木、乔木合理搭配，体现了立体绿化的效果。创造了良好的小气候和优美的环境。另外，许多灌木树种植后可以通过修剪造型，亭亭屹立在草地和景点中，甚至可产生立体动感。
1、肥水管理
乔木树型高大，根系发达，根深幅广，种植时需要开正方形0、8－1、0立方米的大穴，填上肥沃客土高于平地30厘米才种植。在施肥方面，用肥种类以复合肥为主，N、P、K的比例1－3年的幼年树是5:3:2；三年以上的大树是3:2:1。施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋初各施一次，每次用复合肥1－2kg，小树少施，大树多施。施肥的方法是：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施，三年以上高大的乔木原则上可不施肥。
2、树型管理
绿化林木，通过艺术设计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，座落有置，是绿化成功的关键之一。乔木要求树干笔直挺拔，不要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝，灌木要求整齐有形有序，树形是树木不断生长和通过人工不断修剪而成，可修剪成园球型、方型、扇型、磨菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。不管乔木灌木要及时清除枯枝落叶，对大王椰、假槟榔等观茎树，要保证树干笔直干净，叶鞘大、干枯后不易自然脱落，要人工及时清除。
3、树木的病虫防治
绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重，其次是介壳虫，采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。除了药物防治外，栽培上要经常清理枯枝落叶，保持清洁，同时要排除渍水，必要时修剪后喷药。
（四）花卉的管理
鲜花是绿化中不可缺少的项目，目的是观赏其颜色鲜艳，形态各异的花朵，花卉有草本木本和藤本之分，有些品种一生（一个生长周期）只开一次花，有些一年才开一次花，不同的花卉品种开花季节和花期长短各不相同。为实现一年四季，鲜花盛开，除了科学搭配不同品种种植外，抓好管理是关键。
1、 地栽花卉的管理
地栽较多的是美人蕉、黄花草、多色花和桃、梅、杏花、桂花、含笑以及炮仗花，金银花等，在栽培上要求土地肥沃疏松，通透性好，保水保肥力强。肥水管理，前期肥水充足，以N为主，结合施用P、K，中期N、P、K结合，花前控肥控水，促进花芽分化，开花后补施P、K、N肥，可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土，除去杂草，结合施肥。草本花卉，多施液肥，木本花卉，雨季
可开小穴干施。植株高大的地栽花木，不能露根，适当培土，可防止倒覆。修剪覆盖，在生长中要及时剪去干枯的枝叶，另外在夏秋季节进行地表覆盖（剪下的台湾草），可保湿防旱和抑制杂草生长。病虫防治，每月打一次杀虫药，在修剪后或台风瀑雨前后喷一次杀菌剂，均有防治效果。
2、盆栽花卉的管理
盆栽花卉在园林绿化中主要指盆栽时花和盆栽阴生植物二大类，盆栽花卉是经过二个阶段培育而成，第一个阶段是在花圃进行培育，第二个阶段是装盆后生长到具有观赏价植或开花前后，摆放到室外广场（花坛）、绿化景点中，以及亭台楼阁甚至室内的办公室、会议室、厅堂、阳台。花圃培育盆栽花卉，首先选择各类各种时花和阴生植物，进行整地播种或扦插，（在阴棚沙池无性繁殖），幼苗期加强肥水病虫的管理，然后准备规格合适的陶瓷、塑料花盆，装上事先拌好的配方花泥，盆底漏水眼压上瓦片，装量八成，最后种上幼苗，分类摆放加强管理，长大或开花前后放至摆放点。
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4、绿化监督检查管理制度
为了更好对XX工业小区绿化的工作进行监督检查，保证XX工业小区的绿化能得到更好的管理及保护，让XX工业小区的园林绿化更加优美，，给业主营造一个园林式、花园式的工作环境，让业主工作更加舒适、自然，特制订本制度；
1）由管理处保安队长、保洁班长经常对XX工业小区的各区域进行巡查，发现有植物死亡或损坏一定要及时通知绿化主管，并填写《绿化监督检查记录表》，保证景华工业小区的绿化完好率达99%。
2）监督绿化工是否按规定对XX工业小区的绿化进行施肥、浇灌、杀虫、修剪等作业，保证XX工业小区的绿化不生虫、不缺肥、不缺水、不乱长等现象。
3）如发现XX工业小区绿化出现以上不良现象，要立即通知绿化主管进行养护、培植等工作。
4）每月由保洁班长定期对XX工业小区各区域的绿化进行巡查，并填写《绿化每月检查记录表》。
5）如发现有人乱踏花草或破坏植物，一定要进行阻止，保证XX工业小区的绿化能得到有效的保护，给花草一生良好的生长环境，也给业主一个自然的环境。
6）每月由相关人员进行检查，保证各项工作能更好进行。
四、XXXX工业区物业管理服务管理方案的实施
1、设想
企业的竞争由“产品质量、安全的环境、洁净环境”决定的，尤其是在洁净的环境与工作环境改善方面越来越重要，而“安全、放心、人性化”的物业管理服务已经得到当今社会及企业的普遍关注社会话题，因此引入XXX工业区的物业管理服务已经是势在必行了。
物业物业管理服务于XXXX工业区的功能性价值主要体现于前三个层次，而附加性价值依托于后三个层次。全方位、系统化、层次化、多元化的综合服务是我们的工作方向。因此本公司除了向XXXX工业区提供一般的保安、日常保洁以外，还可以提供绿化养护服务。
2、物业管理服务关键在于不断的值守、整理整顿与清洁维护
公司将不断的加强对全体保安、保洁进行岗位职责和环境卫生意识
培养与培训，尤其是抓紧对新进来的保安、保洁培训，并使之掌握
运用正常值守和保洁管理的方法和技巧，“安全优于一切”、“卫生
服务质量第一”是贯穿于每天的工作之中，靠的是责任、认真、负责。
3、物业管理服务管理方案实施步骤
⑴与XXXX工业区交流、沟通直至签约；
⑵招聘并培训保安、保洁（5天）；
⑶购置服装及保安装备、保洁用品，对保安、保洁进行适应性见习上岗训练；
⑷按照XXXX工业区作息时间进行适应性上岗考察；
⑸上岗15天后再培训考察（试用期2个月）；
⑹向XXXX工业区汇报保安、保洁管理工作；
⑺与XXXX工业区再交流、进行改善对策。
4、保安、保洁人员配置、分工与职责
⑴ 保安人员配置：2人（男）、；保洁人员配置：1人（男）
⑵ 分工：1、保安周一～周五每天2人同时上班，每天晚上常住工场。周六、周日轮休；
⑶保洁周一～周日上班，周六休息
⑷ 绿化实行按时、按季进行施工、维护与管理，人员由公司适时安排。
XXXX物业管理服务有限公司
保洁质量标准
一、正门、广场
1、绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
2、所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。　　
3、阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
4、扶手：无污迹、无水迹。
5、墙面：无污迹、无乱张贴物。
6、门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7、指示牌（包括大厦招牌）：无污迹、无积尘、
8、消防栓：无污迹、无积尘。
9、出入口栏杆：无污物、无阻塞。
二、洗手间
1、地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2、墙面：无污迹、无乱张贴物。
3、天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4、光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5、窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
6、镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7、洗手盆：表面光洁、无污迹。
8、镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
9、排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
10、尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。
11、厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。
12、厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
13、手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
14、门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
15、地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
三
四、电梯及走廊
1、地面：无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。
2．天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
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3．光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4、墙面：无污迹、无乱张贴物。
5．铜牌：无污迹、无积尘、无铜油迹。
6．水牌及指示牌：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
7．门户（管井门、隔烟门、厕所门）：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
8．垃圾桶：桶体光洁无污迹、无痰迹；烟灰缸盖上无烟头、杂物；桶内垃圾不得超过桶口。
9．消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
五、露台（包括天台、平台、阳台）
1．消防栓：无污迹、无积尘、无乱张贴物。
2．地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。
3．地面：无堆放杂物、无垃圾、无污迹。
六、垃圾房 无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化，将所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾，要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。　
七、消杀 无蝇、少蚊、少虫。
八、灭鼠、灭蟑螂。

九、茶水间
1、地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。
2、墙面：无污迹、无乱张贴物。
3、天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
4、光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。
5、洗手盆：无污迹、无茶叶及杂物。
6、垃圾桶：垃圾不可超过桶盖。
7、地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。

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