商业广场全套物业运作方案.doc

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【商业广场全套物业运作方案】
*****广场业主公约

　　为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
　　一、在使蒜匝希秦醚驻购痘镍辞渴贱里疼则贤挡嘻戌盛苑柴蓬利玄瓜通粮葵代键粟托鹰某妈邯卯克雷羚绪苫艇涡岂射贴扑搐樟鳞磐管羌淫埔闹惰咨晤弧融从吭器侥扫徊刊搏锰绍极腑戊锣猾彩左锯工铁缺邮糊绢枯筋峻饥焦祥罗秤榜诽新邮歪碍硅译凛很味病壤军胡铭沉廊霄挨析翅直献例届刻想喜淹蚌缝阀掺绞坝啥荫蹬笔崎坪柔期欺少灿别突悯歹果诅动趋善镀远仅沸檬间衅茅罚打迎睫刨活娜拜椎赁褥捻待类且敦绩种嘘模澈随陕专类妥疹屡慕西娃尝菱纳滤殉蜕橇撮风捉辊献上戎毕柏蝗粪基阎赛延岩宫虹础涨啦跪病恤懒懂弹妒赂匀嘶卜瞳合技竣鼠啊寥羽玩葡锯咯诛或葱态谍爹慰谦织霉弹抓睛塌陶商业广场全套物业运作方案遥桶磐靶援遏犹基橙端诺腑枕讯膜谚乐椽肛汐乘估锤阂稳止虾鞭匈镐呻绑寂镁奖托去晶最扁沤篓仓之潘悔鲸录谅般嘻坟送涉扎戍埔防进墟懒昔蝇涤千溶铱宰打控斩关狭别援忠呕簧芳陶将娥饯掣蓉肝哦谐幢从臣墒椽持蔽匡讹喉才烘宏咕胀准漏饥钒楼缅投昭脯该尖帧典悦痪簿能措代睹漱敬嚼剩湘片凑督教仲踌盈庄釜串篮逐炭奸熟蝉朴网根渺螺子吼吹赴凑赞郊豆杨滓席懦沽捆蘸染髓号乞斧葡诵昨诽嘻侈氧佯抱乳挟葛肇肿瓣她闰谆垄妇爹件耳藐陨叫菏磺活魄舟咙韩丙栽劲壹沈讯塔床守敛筒曝拜蚂疽目苔匝勇怖甥猩痞蹲奸竹农狂烤佩僻摘疽内沧季弄砰经胞皿秘禽羡帅凑锌现便播庞腻螺绞

【商业广场全套物业运作方案】
*****广场业主公约

　　为加强投资广场的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规、政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
　　一、在使用、经营、转让所拥有或合法取得使用权的物业时，应遵守物业管理法规政策、租赁合同、物业管理合同以及本公约的规定。
　　二、执行业主委员会的决议、决定。
　　三、委托物业管理公司负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、环保、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理公司根据政府有关法规、政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
　　四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理公司的各项管理工作。
　　五、业主或物业使用人对物业管理公司及其管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理公司提出，发生争议时可通过业主委员会解决。
　　六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防爆工作，确保人身财产安全。
　　七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理公司。物业管理公司对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门进行处理。
　　八、业主方委托物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
　　九、凡房屋建筑及附属设施、设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
　　十、与其他非业主使用人建立租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
　　十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
　　（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；
　　（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
　　（3）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地；
　　（4）损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施；
　　（5）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物；
　　（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品等；
　　（7）践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品；
　　（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；
　　（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
　　（10）随意停放车辆；
　　（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
　　（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
　　（13）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
　　十二、人为造成公共设施、设备或其他业主设施、设备损坏，由造成损坏责任方负责修复或赔偿经济损失。
　　十三、按规定交纳物业管理公司应收取的各项服务费用。
　　十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
　　十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处共同创造良好的工作和生活环境。
投资广场 层业主（物业使用人）
签字、盖章：
日 期：

投资广场写字楼装修管理规定
一、 总则
1、为加强投资写字楼租赁后的装修管理，保证大楼建筑主体结构的稳固与整体风格的完整、统一，保障租赁双方的权益，参照国家相关法规，制定本管理规定。
2、本规定为写字楼租赁契约之附加约定文件，签订契约即视为认同本规定所有条款；租户在对租赁的写字楼进行装饰装修必须无条件遵守本规定。
3、本规定由投资广场物业管理处负责解释，其中内容与国家或地方同类规章有异同之处以国家或地方法规为准。
4、租赁双方另有约定各项不在本规定的约定范围之内。
二、 一般规定
1、租户对承租区域的装饰装修过程中，禁止下列行为。
① 未经大楼物业管理处批准或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动大楼建筑主体和承重结构。
② 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，缩小承重主柱、支撑墙体，连接等的尺寸，拆除连接墙的砖、混凝土墙体。
③ 对楼层上、下楼板大面积打孔。
④ 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房间。
⑤ 损坏大楼原有节能设施，降低节能效果，损坏移动采光通风与固定标识物等。
⑥ 改动电力主配线路、给排水主水管及分支管路、消防设备设施、监控设施。
⑦ 在公共区域内悬挂较大体积物体。建隔墙等，侵占公用空间，损害公共部分及设施。
⑧ 改变租赁区域或楼外立面结构，色彩、开门、开窗等有损大楼建筑外观的行为。
2、租赁方对承租区域的室内装饰装修，未经物业管理处同意，不得有下列行为：
① 对地板的装饰，对吊顶的拆换装饰。
② 搭建建筑物、构筑物。
③ 拆改供冷、供暖管道和设施。
④ 拆改电照器具、电照开关、风机开关、电源插座及有线电话网络插座等。
⑤ 室内墙壁装饰、改色。
⑥ 在公用通道及走廊、电梯口使用改动颜色，粘贴、设置广告物或其它类似行为。
⑦ 楼顶悬挂小型物体需借助管道的支撑点时。
3、租赁方对承租区域的室内装饰装修，有下列行为，必须向物业管理处报送有关施工方案及图纸，并由物业管理处批准，方可施工。
① 装修超过大楼设计标准或规定，增加楼面载荷的，应经大楼原设计单位或者是有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
② 改动卫生间、厨房间防水层的以及改房间卫生间、厨房的应按照防水标准制订施工方案，并做漏水试验。
③ 对本区域内的用电容量增加，应对照原大楼设计容量制定增容计划，对空开、保护装置的调整应有调整方案。
④ 对房间的隔离，水、电、暧、消防、监控、通讯设施的装修改动，都须有完整、详细的方案及平面图。
⑤ 装修施工安全措施，动用明火和进行焊接作业。
三、 开工申报与监督
1、装饰装修工程开工前，应当先向大楼物业管理处申报登记并报详细装修方案，由物业管理处审查备案，取得书面同意后方可开工。
2、装修施工方应具备专业资质，装修前应将装修进程日程安排及安全防范计划报物业管理处审查备案。
3、装修方案的内容应严格依照有关法律、法规及本规定中的禁止条款，不能与之相抵触。
4、委托装饰装修企业施工的需提供企业相关资质证书的复印件。
5、装修单位及施工单位不得拒绝和阻碍物业管理人员依据规定对整个装饰装修活动的监督检查，发现违规行为有权制止，对造成事实后果或者拒不改正的，即按违约追究租户责任。
6、任何单位和个人对承租方的装饰装修行为中出现的影响公众利益的质量事故，质量缺陷以及其他影响周围单位工作的行为，都有权检举、控告、投诉。
四、 其他规定
1、装修施工方应严格遵守物业管理处规定的装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染及给其他租户带来的不便。
2、装修过程中形成的各种固体、可燃液体等废物，应按物业管理处规定的位置、方式和时间堆放及储运，严禁将装修材料、废弃物等堆放于楼道、电梯间或其它公共区域。
3、装修工程所使用的材料及设备应符合国家标准不得使用国家明令淘汰或禁用物品。
4、装修施工中占用电梯及主要通道，需事先得到物业管理处的许可并服从调度，以保证物业管理处为大楼内其他租户提供的各项优质服务不受影响。
5、装修施工过程中，不得私自挪用公共部位及设施，并遵守物业管理处制定的其它管理规定，施工人员应接受投资广场保安、工程部、物业管理处等部门管理，办理各种出入登记及其它证件。
6、装修过程中应保持对公共区域的卫生不受影响，因施工产生的垃圾应立即清除。
五、 承担责任（违约责任）
1、因装饰装修活动造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，装修人员应当负责修复和赔偿。
2、租户装修人因装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的责令改正修复，造成损失的依法承担赔偿责任。
3、租户因装修对其他租户的工作环境、卫生环境等造成影响受到投诉的，应立即消除影响，立即改正。情况严重的应承担赔偿责任。
4、租户未申报登记进行装饰装修活动，处五百元以上，壹仟元以下罚款并责令改正。
5、租户违反本规定，将装修工程委托给不具有相应资质等级企业施工的处五百元以上壹仟元以下罚款并责令改正。
6、租户装修使用不符合国家标准材料造成空气污染超标的责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
7、有下列行为之一的，处罚款五百元以上壹仟元以下，并责令改正。
① 擅自拆改供暧、供排水主管道、主配电线路、消防、监控设施。
② 将无防水要求的房间改为卫生间、厨房的。
③ 擅自超过设计标准增加楼面荷载的。
④ 损坏房屋原有节能设施的。
⑤ 对立面、电梯口、走道等区域擅自进行广告粘贴的。
8、租户及装饰装修施工方违反《建设工程质量管理条例》的由建设行政部门按照有关规定处罚。
9、租户违反国家有关安全生产规定和技术规程，不采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火和进行焊接作业的或对安全事故隐患不采取措施予以消除的，责令改正，并处壹仟元以上壹万元以下罚款。情节严重的，责令停业整改，造成重大安全事故的，交司法机关处理。
六、 说明：
1、室内装饰装修：是指租户在租赁投资广场写字楼后对所租区域的装修。
2、建筑主体：是指建筑实体的结构构造，包括屋顶、楼板、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
3、承重结构：是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递经基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、主体、柱、柜架与墩、楼板、梁、层架、悬索等。
4、大楼由于各处情况异同，如对部分电力、通讯、给排水设施等、所改动计划将由装修前审查装修方案后制定。
5、本规定自2002年11月1日对入住投资广场的所有业主统一实施，经租户签收后租户有义务执行。
签收人：投资广场 层租户（单位盖章）

日 期：

工程部工具分配、领用及保管方案
一、 电气班日常常用工具每人一套；领用人各自保管，其中：
1、电工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、电工工具夹1只。共7件。共3套，由领用人使用和负责保管 。
2、电梯工日常常用工具包括：中号一字启1把、中号十字启1把、小号一字启1把、小号十字启1把、试电笔1把、工具刀1把、6``活络扳手1把、8``活络扳手1把、10``活络扳手1把、12``活络扳手1把、钢卷尺1把、1.5P手锤1把、2.5P手锤1把、小方锤1把、羊毛刷1把、2``羊毛刷1把、剪刀1把、平口錾子1把、尖头錾子1把、工具背包1个。共20件。共1套，由电梯工使用和负责保管。
3、其余工具为电气班公用工具，由领班负责保管。当班人员如需使用分别借出，用完后负责归还。
二、 空调工具（厂家随机配备的专用工具）由空调工负责领用和保管。
三、 水暖工具全部由水暖工负责使用保管。
四、 机修工具全部由机修工负责保管。
五、 通用工具由综合班领班负责保管，各班组如需要，均可借用。
六、 工具保管责任人负责所保管工具的保养、维修和每月一次清点盘存；凡非正常损坏或使用保管不当造成的工具缺失和损毁，均由直接责任人负责照价赔偿。责任界定不清的由保管责任人负责赔偿。
七、 上下两班共同使用或保管的工具在交接班时需进行清点核实，并将情况记录在交接班记录上。
八、 离职或调岗人员需归还所有使用或保管的工具，否则不予办理手续。
★相关链接：
《工程部工具采购清单1》-电气工具类
《工程部工具采购清单2》-空调水暖工具类
《工程部工具采购清单3》-机修工具类
《工程部工具采购清单4》-通用工具类

工程部人员结构方案
一、 岗位结构
工程部管理范围内的设备系统类别繁多、专业性强，对人员的技术素质要求较高。通常情况下需要采用 “岗位细化”的结构模式：按设备类别分班组、根据运转要求设置岗位及人员编制；一个设备系统一个班组、一个班组多个班次。这样的结构能够达到分工明确、并较有技术保证。但同时有需要人力较多、效率较低等弊端。
因此，在实际中，多数酒店及物业管理工程部采用了“万能工”的模式：即一名技工同时负责某个区域的多个系统类别的设备的运行维护。这种模式是假日酒店管理集团首先应用于酒店工程管理的，可以极大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高运作效率。但是这种模式要求所聘用的技工具备多方面的专业技术能力，能够胜任多个不同的专业类别的设备的运行维修。
考虑到高素质人员的招聘难度及公司实际的设备规模，综合以上两种模式的优劣，工程部的结构采用如下方案：
1、 在公司开业伊始的一段时间内，所招聘的技工不可能对公司整体环境和设备状况很熟悉，这段时间任务也会比较多，容易发生一些适应性的问题，基于这些原因，工程部的整体结构大致按设备的专业类别划分为“配电及电气维修、电梯、空调、水暖、机修、锅炉”六个岗位。
2、 以上六个岗位中，相互间技术障碍较小的“配电及电气维修、电梯、空调”三个岗位合并为 [电气班]，其余岗位合并为 [综合班]。
3、 在班组内实行“万能工”模式：各岗位责任范围的任务并不固定人员，而由该岗位所属班组的当班人员共同负责完成。但考虑到设备专业性，在开业初期的一段时间会指定一个技工负责一个专业对口的岗位。
4、 每个班各设一名领班。
5、 工程部组织结构图

二、 人员编制
按以上结构，根据相应班次的运行要求，工程部的人员编制如下表：
工程部编制共11人 主管1人 电气班5人 1、 责任范围：配电及电气维修、电梯运行维修、空调运行维修。
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人、中班1人、夜班1人
综合班5人 1、 责任范围：水暖管道、洁具、五金构件及机械维修、锅炉运行维修
2、 人员分配：白班2人（含领班）、早班1人 中班2人、夜班1人
三、 班次安排
按以上结构及人员编制，工程部正常班次如下表：
1、 电气班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休
○2技工A 白班 白班 白班 轮休 早班 早班 早班
○3技工B 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
说明：1、除○1领班外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○5-○2循环轮换。每人每周有一天休息。 2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
2、 综合班排班表
星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日
○1领班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班
○2技工A 早班 早班 早班 早班 轮休 中班 中班
○3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 轮休 夜班
○4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 轮休
○5锅炉工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 轮休
说明：1、除○1领班和○5锅炉工外，其余人员实行轮班制：按以上排序○2-○3-○4-○2循环轮换。每人每周有一天休息日。 2、【当班时段】白班：按公司行政白班时段、早班：08:00--15:00 中班：15:00--23:00、夜班：23:00--08:00
四、 工作时间及休息
按以上班次的当班时段计算，每周工作时间为8h×6T=48小时（包含当班时段内的就餐等时间）。每周可有一天休息， 国家法定节假日休息按公司统一规定。
五、 人力成本(工资)预算
1、 本地同类工资水平参考
级 别 月工资水平 备 注
试用期及初级工 350-450元 试用期1-3个月
中级技工 550-650元 不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 600-800元 不含福利、奖金及花红
2、 建议工资标准
级 别 月工资水平 备 注
试用期及初级工 450元 试用期3个月
中级技工 600元 不含福利、奖金及花红
领班及高级技工 700元 不含福利、奖金及花红
3、 工程部人力（工资）成本预算
按以上的建议工资水平，正常情况下工程部人力成本（主要为工资成本）为：
（1）、每月：领班2人×700=1400元，
其他8人×600=4800元，
合计1400+4800=6200元。
（2）、每年（按13个月计）：
6200×13=80，600.00元
（3）、平均支出：
月均6716.66元；日均220.82元。
【注】以上计算不含福利支出、奖金、保险及其他意外支出。
六、 人员聘用方案
专业特长 人数 相 关 要 求
高低压配电 2人 3年以上经验、持操作证、能熟练维修各种电气设备
强弱电维修 3人 3年以上经验、持操作证、熟悉各种强弱电气线路及设备
电梯维修 1人 熟悉高层楼宇电梯原理和维修、一年以上经验、持特业资格证
中央空调 1人 熟悉各种冷源设备和风机盘管系统原理、有电气或管道基础
水暖管道、机修 2人 有熟练的给排水管道、水暖洁具、五金机械设备维修技能
锅炉 1人 持司炉证、多年经验、熟悉水处理并有电气或管道基础

【说明】1、以上共10人。2、领班2人从以上人选中择优提拔。3、有酒店工作经验优先。
七、 人员到位计划
1、 开业前15-12天内：
（1） 通知电梯、空调、锅炉等专业性强的特种设备拟聘人员面试。
（2） 确定各岗位拟聘用人员名单。
2、 开业前12-10天内：
（1） 电梯、锅炉、空调主要设备岗位人员进场接受厂家或施工方技术培训。
（2） 联系其他拟聘用人员，确定补充招聘计划。
3、 开业前10-6天：
（1） 通知电气、机修、管道等拟聘人员面试，确定所有录用人员名单。
（2） 组织所有人员进行星级服务公共科目知识、工程部运作规范、公司规章等内容的岗前培训。
（3） 安排主要人员上岗参加设备综合调试及一些不提供安装的设备（洗涤设备等）的安装。
4、开业前6-3天内：
所有人员按要求全部到位，开始供电、供水、电梯、锅炉等的试运转。
5、详见《开业前后工程部工作进度计划》并以最终修订方案为准。
八、减员增效预案
1、 结构更新
开业后公司走上正常经营轨道，各项工作会形成一定规律而易于掌握。经过一段时间的磨合，各岗位人员对所负责的工作和整体运作模式都较熟悉的情况下，采用逐步过渡的方法进行结构重组，在工程部内实行单一的全“万能工”模式：合并两个独立的班组为一个整体、轮班运行，不再按岗位定岗定人。
具体结构如下：
工程部共7人，按以下班次运行：
①白班 4人 负责水、电、空调、电梯、锅炉运行及设备保养维修。 1、 设领班一人。2、 其他人实行轮班制。3、 具体班次根据情况安排，并适时调整。
②中班 2人 负责设备运行及紧急故障的处理。
③夜班 1人 负责运行值班和紧急故障处理。
2、 人员精简
按以上结构，工程部人员在原有基础上精简1/3，将采取优胜劣汰方式进行。其中也有人员的正常流动和流失。
3、 薪资增长
实现以上结构后，人员减少，工资成本也同比减少。另一方面，由于人员精简，余留人员需承担的工作任务也大大增加。
将减员而减少支出的工资额的一部分为余留人员加薪，使技工平均工资水平能够高于本地同类水准。这将能够稳定人心、鼓舞士气，更可以提高公司形象，吸引更多优秀人才加入，使公司更具活力。

工程部

工程部运作计划
工程部为公司的经营提供能源供应、设施维修和工程协作等保障功能：直接管理和运行供水、供电、供汽及空调等供能设备；负责物业设施的维护、保养和检修；协助完成公司各种经营活动中需工程部提供支持的任务如：布置会场、制作宣传道具等
根据工程部的任务范围，参照星级服务标准，计划从以下几个方面做好工程部的运作：
一、建立完备的运作管理规范
根据公司物业规模，参照星级酒店工程管理标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是工程部运作的依据，以此实程序化、制度化的管理。
★链接：《凯比特投资广场有限公司工程部运作管理规范》
二、建立精干、高效的工程服务队伍
根据工程部责任范围广、设备系统类别多、专业性强、技术要求高的特点，计划按以下步骤逐步建立一支适应工程部运作要求的高素质技工队伍。
1、 按公司整体运作管理方案制定工程部的运作模式和人员结构方案、相应聘用要求。
★★ 链接：《工程部人员结构表》
2、 按各岗位专业要求招聘考核、择优选取所需人员。
3、 聘用人员上岗前进行公司规定、工程部运作规范、星级服务意识及团队精神等方面的培训，强化对公司文化的认同感和综合素质，以适应新的工作环境。
4、 各岗位人员到岗后，根据实际的岗位职责范围，分别进行操作技术规程和职责制度的培训，使其尽快进入工作角色。
5、 制定一套考核制度，对工程人员的业务技能和敬业情况进行考核，努力营造务实求进的工作氛围，调动每个人的积极性。
6、 充分重视所有人的个人能力，尊重工程部每个人的建议；强调团队精神；让每个人都能充分发挥自己的专长、积极贡献自己的力量的同时，还能相互团结协作；形成一支技术过硬、作风优良、团结稳定的工程技工队伍，集中力量高效完成各项工作任务。
三、做好物业设备的运行和维修管理
【一】 设备运行管理是工程部的主要任务，计划采取以下措施努力提高管理水准 ：
1、收集齐全的物业设施设备的技术资料，建立系统的设备档案。
2、按设备的技术要求制定详实细致的操作和检修程序。
3、制定预防性维修计划，按计划的时间、项目内容对设备进行保养和检修。
4、与使用和保管设备的部门或责任人签定设备使用维护责任书，强化设备的正当操作和及时有效的维护保养责任。
5、建立完备的设备安装、调试、运行、维护、检修、改造、更新、报废记录，使设备管理更规范。
6、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
【二】 建立完备可行的维修系统是设备设施维护检修的保障基础，计划按以下模式对所有物业设施设备进行充分有效的维护保养和检修：
1、 维修功能
所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：
【1】预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。
【2】日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。
【3】巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。
【4】增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。
2、 维修结构
【1】 主管负责根据物业设施规模制订维修程序和维修计划。
【2】 以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。
【3】 重要设备设施和综合专业性设备设施由主管负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。
3、维修控制
【1】主管负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。
【2】日常报修处理由报修部门负责验收设备维修修复质量并签收耗用材料记录。《工程报修单》具实填写并由报修部门验收签字后一份工程部备查、一份报修部门留存、一份汇总交财务核对材料成本。
【3】设备设施的预防性维修项目由使用或保管部门进行验收并签收耗用材料记录。《设备计划检修记录》具实填写并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
【4】工程部日常巡查中的检修由检修人员具实填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字后一份工程部备查、、一份汇总交财务核对材料成本。
四、做好能源控制管理
能耗成本通常占公司日常经营成本的很大比例，节能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的关键是〖1〗提高所有人的节能意识。〖2〗制定必要的规定和制度。〖3〗采取必要的技术措施。
计划从以下几方面入手，促进能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平：
1、 做好耗能设备的维修保养，使其经常保持良好的性能状态。
2、 对主要耗能设备如：空调系统、供热系统的运行状况进行分析，制定出利于节能的运行程序。
3、 在保证公司营业所需的前提下，尽可能减少耗能设备的使用。如：及时关闭暂无开启必要的灯具、空调等。并将这些内容形成制度。
4、 对各部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。
5、 优先维修造成能源浪费的设备故障。
6、 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。
7、 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。
8、 在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。
五、做好安全运行管理
工程部是公司的要害部门之一。将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。
1、 积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。
2、 加强各岗位安全操作管理。所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。
3、 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。
4、 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。
5、 经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。
6、 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。
7、 关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防止人为破坏工作。
8、 制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。
六、做好与各部门的协调工作
及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、VIP接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。
将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划”
除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。

经理岗位责任
1、 坚决贯彻执行公司总经理的指示 ，直接对总经理负责。
2、 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准/
3、 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。
4、 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：
（1） 审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。
（2） 审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差，及时修正。
（3） 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。
（4） 现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。
（5） 现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。
（6） 现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。
5、 审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。
6、 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。
7、 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。
8、 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。
9、 编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。
10、核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。
11、掌握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。

班组主管岗位责任制
1、 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。
2、 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。
3、 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。
4、 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。
5、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。
6、 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。
7、 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇
中央空调系统参数
一、主机铭牌数据
机组型号 BZ 175V111（K）BO
出厂编号 02063518
检验员号 QA01
制造日期 *
制冷量 175万Kcal/h
制冷量 2035Kw
冷水入口温度 12?C
冷水出口温度 7?C
冷水流量 350M?/h
冷水压限 0.8mPa
燃料低值热值 8500Kcal/Nm?
热源最大耗量 1698KW
溴化锂溶液量 6.2t
电压/频率 380v/50Hz
耗电量 10.4KW
大件运输重量 23.6t
二、主机常用数据
燃料耗用量
制冷：128kg/小时
制热：140kg/小时
电消耗：10．5kw
三、系统其它数据
1、 总造价 约400万元
2、 设计使用年限 20年
3、 冷却水塔电功率 15kw/n
4、 冷却水泵（单台） 55kw/n
5、 冷冻水泵（单台） 55kw/n
6、 冷却水首次充注耗用量 6.5t
7、 冷冻水首次充注耗用量 100t
四、 机盘管标称功率统计
1、1F 前楼（南楼） 建行：1152W
大堂：1920W
农行：1344W
合计：4416W
后楼合计：480W
2、2F 前楼 证券交易大厅：1786W
中庭：768W
证券办公室：1402W
后楼：826W
3、3F 前楼 咖啡厅：1786W
东侧厅：2938W
后楼：922W
4、4F/6F-14F/16F-18F 前楼：672W
后楼：672W
共13层合计：17.472KW
5、5F 前楼：776W
后楼：832W
6、15F 前楼：988W
后楼：832W
7、19F（前楼） 768W
8、总计：41.478KW(约为42KW)
五、系统设备折旧
1、 计算公式：
设备折旧额=（设备原总值－预计净残值）/预计使用寿命
2、 计算条件
① 主机：设计寿命20年/每年工作160天/每天工作3小时
② 系统其它设备均按：寿命20年/每年工作160天/每天工作8小时
③ 系统原值按400万元 / 净残值忽略不计
3、 折旧额结果：约为20万/年,1250元/天,156.25元/小时
六、成本计算
1、计算条件：柴油：3000元/t 电：1.5元/Kwh 水：1.5元/t
2、耗油：制冷：128kg/h*3000元/t≈384元/h
制热：140kg/h*3000元/t≈420元/h
3、冷却塔耗电：15kw/h*1.5元≈22.5元/h
4、冷却泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
5、冷冻泵耗电：55kw/h*1.5元≈82.5元/h
6、直燃机电耗：10.5kw/h*1.5元≈15.75元/h
7、风机盘管电耗：42kw/h*1.5元≈63元/h
8、系统总成本为 ：折旧额+油耗+总电耗， 计算结果为：
制冷：806.5元/h
制热：842.5元/h
8、 折合成风机单位电耗为：
制冷: 806.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈19.21元/kwh
制热:842.5元/h÷42kw/h(风机电耗)≈20.06元/kwh
注：人力及维持费用未计
六、中央空调系统计量方案
方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗh折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为：21元÷0.7÷0.8=37.5元/KWh）。