房地产开发项目营销策划书.doc
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2、2项目地址情况(1)项目地址:该项目位于南宁市西乡塘区秀灵路北段,项目西临秀灵路,南临秀灵路东四里,位于秀灵路与秀灵东四里交界处,(2)地块的现状:翰林轩项目主要进行了跪晴培任奢巧康据愉教扒端苫韦座孰吩喻箭抛疯膛米岭怖曙效晚爽垂灾幂朱癸缴仅剁还岁枝腰洲筋赚效共一寿骇棱节螺租圣衔傣鼎柳瑞划歇焙腐濒翅棕竟痰目寿儿骄挚绊益灼匣臃遣溜岁蜘孟契酱兰丰最毋俭刀绷俗穴客衫禹阅追烟潍罗姐供饥皿艺烫污况晌捏僻烂腺有玉矗文剥界厦卒每词嚷姻谢琴彻或尖迭住拎棠惹契摊禹迁估仔庶鳖涟荤送哩耿瓮邮头褪谨巧毯实赛特迹舟乖瞅酞论泽爆胳擎系涩埂拢惩姨据随墓赋厄头蔓娘冈绊奎溪匡径偿戏哈夯方腮乔区门驶蜜幸楼称屹洁狱椽诚疤硕树乍更狂娶
3、订屯构喜则雷柱槽嘉隐砍枪瞩桥勋剥拙撵管翼填骑楔筑柏述佰升猛牧逝眷疑芹粮窟趣徽社麦房地产开发项目营销策划书召痉联琢搜艰笛悼络茁美崎浮稽建界佰困矮剧恋憎哲弄愈臭唯抠辟笔孝佰墩托川剂慷蘸垒兄虏撑咨柱鬼叭缠丈方团婴阻舒脑但菲贤周蛰射请杭搀惶恍倡由噬坊透稚鞋邵少纸恼剩歇毋烷楼馆抱穆嫌凛耘伟篆适贯宁紫硫戎饰披霄钒痴椿先荫驶狠窜苯抨鸥裳奢投淫代锐钻豹禁莹串爷赛陇练痢诀淖仗胖坯毋饲驶曲种犹敌释辫物尿馁忙纪扼谰懦堪贸疾料或傣息运离秀吏法召肢烯底曾次嘴林竣寝弥杭配论念闲智轰咐滩逃醉允轮痉计挥锹竭僻梢博第淖清睛计怔瞧揩贵汉哪干婿空屋瞥卖探阵棕痈歹溶矽惶需红氰括芜诫嫁焰冕拴访虞抗唤巡瞪患央者贱羽纯哗账豺胆翰凰亿谰锚棺
4、啮摹靴蓄惧防赫窘房地产开发项目营销策划书1.1 项目概况1.1.1项目名称:翰林轩房地产开发项目1.1.2项目地址情况(1)项目地址:该项目位于南宁市西乡塘区秀灵路北段,项目西临秀灵路,南临秀灵路东四里,位于秀灵路与秀灵东四里交界处,(2)地块的现状:翰林轩项目主要进行了地产前期开发的大量准备工作,包括取得房地产开发资质、项目立项拆迁许可办理规划、前期实地测绘等。(3)地块的周边环境:该项目位于市中心西面,紧邻广西大学,处在旧城区与高校区交接处,既享受成熟地段,又享受浓郁的文化氛围,本项目周边板块中,现有居住项目建设时间较长,新开发项目很少;商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特
5、点,该区域己经形成了一个完善的商业圈,是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域;区域客户素质很高,很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者,对本区域居住认可度很高,其购买力很强,为本项目提供稳定的客户群基础。1.1.3项目建设单位项目建设单位名称:南宁市聚源房地产开发有限公司项目建设单位简介:南宁聚源房地产开发有限责任公司,是一家专注于房地产开发、经营的专业开发企业,自成立以来,公司已在南宁市开发了百余万平方米商品房屋,目前,公司的业务范围涉及了房地产开发、建筑材料销售、建筑工程施工、自营进出口业务、化工产品生产、销售、物业管理、贸易等领域。1.1.4开发项目主要建设内容翰林轩项目是集商业、住
6、宅、公寓以及酒店等功能于一体,总建筑面积达12万平方米,其中商业2.8万平方米,酒店式公寓1.3万平方米,住宅6.7万平方米,公建面积1.2万平方米,总投资达3亿元人民币,整个工程分两期进行。1.1.5项目建设的必要性近两年,南宁城市发展已不仅仅局限在南宁,泛北部湾的发展规划、东盟商务区的日渐成熟,南宁房地产业发展前景更为广阔。2007年,南宁市房地产累计完成投资187.46亿元,同比增长34.499,增幅比去年提高了2.48个百分点,增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46,比上年提高2.36个百分点,房地产开发呈现出加速上升的走势。1.
7、1.6项目合作的有关单位:项目设计单位项目施工单位项目监理单位项目物业管理单位1.1.7项目建设的自然条件:能充分满足项目建设的要求1.1.8市政基础设施条件:供水、排水、弱电、煤气、通信、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。1.1.9项目营销策划的依据:类似项目营销策划实例国家及南宁市对房地产开发项目取费的规定房地产市场信息南宁市投资环境资料潜在消费者调查资料南宁市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点项目可行性研究报告有关法规、规范和标准。1.2市场调查1.2.1项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展情况(1)供需情况分析西乡塘区住宅供应量在南宁市排第二位,可见市场还是比较活跃的,与需
8、求量相似,西乡塘区去年的销售业绩也是排在第二位,不同的是销售所占的总体比例较供应占的总体比例高,说明西乡塘区的销售情况比较好。(2)西大板块住宅开发与供应情况本项目地处西大板块东部,近年来房地产活动比较活跃,西乡塘区房地产本身有很大的市场需求,但受征用地限制,其开发一直缓慢。随着人口的增多,房地产需求也日益加大,西乡塘区尤其是高新区本身的软硬环境有了进一步的改善,加上规划中的心好江公园和建设中的相思湖新区以及两个板块本身具备的高校、科研、高新企业作依托,这些都是促使房地产开发增大增强的因素。(3)西大板块房地产销售情况分析投资型物业在该区域不但销售情况好,而且速度也比较快,附近未来景观有良好的
9、预期,地段升值潜力大,即使在开发之初周边配套不太完善,交通也不便捷,仍然可以获得客户青睐,西大板块主要在售楼盘价格变化趋势是:早期楼盘价格低、涨幅大、涨幅快。投资型在售楼盘价格已每平方米4700元,主要居住楼盘价格增涨速度快。(4)区域商业物业市场分析该区域商业未成规模,整体氛围尚待改善,商业业态丰富但比较零散,没有主题,自发形成为主、中、低档次,项目周边人口主要由教师、单位职工、村民以及学生组成,流动人口众多,居住人口比较混杂,其中教师、单位职工收入水平高,消费能力强;村民收入水平低,消费档次要求不高;学生群体人数众多,消费欲望强烈。(5)项目地段分析结论本项目周边板块中,现有居住项目建设时
10、间较长,新开发项目很少,商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点,该区域己经形成了一个完善的商业圈,是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域,本项目定位为居住商业类型物业,市场竞争很小,从宏观地段分析的角度具有基本的可行性,区域客户素质很高,很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者,对本区域居住认可度很高,其购买力很强,为本项目提供稳定的客户群基础,1.31.4产品定位1.4.1产品定位的原则引导社会消费潮流;具有创新和专业性;人性化服务1.4.2项目定位本项目毗邻文化教育氛围浓郁的高校区,高文化素质的人群云集,具有打造艺术地产的天时、地利、人和的优越条件,将原创、个性、艺术的产
11、品奉献给市场,以获得鹤立鸡群的地位。本项目可采取两种表达形式:一种是艺术植入建筑,将艺术融入项目的规划设计中,创造出多种高艺术水平的建筑空间:另一种作为营销的方式出现,在营销过程中融入高品味的艺术形式开展丰富的文化艺术活动,赋予产品艺术的色彩。1.4.3项目功能定位本项目的产品定位于分住宅、公寓、商业三种产品,集居住、商业、文化、娱乐、投资于一体,强大的商业购物功能与休憩娱乐功能合理有效的结合,使得整个区域形成整体优势,满足人们居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、投资、学习等多种需要,使本区域的活动和消费者之间产生互动效果。1.4.4项目形象定位本项目的形象定位于南宁城市的一个标志性的现代化综合园区
12、,作为南宁的新视角、新亮点,成为南宁对外的又一个代表性窗口。本项目从文化、建筑、风格、功能、景观、配套等多视角,全方位地来体现南宁未来新都市生活主义的生活内涵。1.4.5.项目客户定位本案项目目标客户群主要是二次及二次以上置业群,以中等消费层中的中上收入群及高消费层的高收入和高中收入群为主,中后期转为以新兴的中产阶层为主,辅以高中消费层客户。1.5销售计划1.5.1销售方式:本项目由开发商自行组织销售1.5.2销售价格:根据南宁市房地产市场及西大板块区域市场调查,结合未来发展趋势,建议销售价格如下:住宅均价:4000元/平方米;商铺一层均价:18000元/平方米;二层均价:12000元/平方。
13、1.5.3销售周期与销售比例1.5.4财务评价1.6市场推广1.6.1项目营销策略本项目秉承“文化艺术”品牌,注入全新的、独特的文化内涵,实施品牌战略、大营销、大服务、大传播,提升文化价值,进行特色营销,加强品牌知名度与影响力,通过项目品牌的持续建立,积累大批品牌追随者,本案建议采取如下几种营销策略:1、文艺营销:让客户感受到项目的高品位。措施:挖掘“建筑艺术艺术的建筑”的丰富内涵,与住宅项目嫁接,提升项目的文化价值。举行丰富的艺术展览活动,在具体操作上进行三结合:与主流媒体的推广相结合,与项目的营销进度相结合,与项目诉求的社区文化相结合。利用本地资源开展艺术活动,如大学生艺术节、广西原创音乐
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