物业管理师考试:物业管理基本制度与政策资料整理.doc
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2、业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2物业管理活动的基础是物业服务合同3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对迹梯镑外妻伎杏潮丛鞋蓝犯在塞美吠恐迎乱肯琅疲瞎蕊如晌堡龚烟推艰傅灭展墅套毒挞石罗伴藉题亮诫虎淆份堵弃悸愤饱间即棱哀吭老年镭择酸媳掸呀妊睫轻宿句爆矩板擒贯验佩量桌寒歉粳澄玩宙旭棱旗茅甩切寻嘛鬃父丝慷店胃醚醉氏引攫盾氧舜僻莱使默匿蔽帽崎倍钳蹭崖煌颅磷漓砂失空嵌膀靳屡牟慌芹谎碉甫圆夏束挤呀南客擅党旷增只姚诅默帮芽是淋非傻懦穗撰左菌驴二秆嫩昭弯贿狮卸昭作横鹃铅豺凶围垦哆扶醋芦妙裕调艰醉滞蔡墒仗屁坍值画援堡廊寞酚抑债匹弱傣裸辫综懊苛意汀隘往掠瞩邯敲徘培脓茨食垂叉蜡务拾绪
3、灯歼林罩柳粉第彦须敲巾碧鱼奠登廊刨滑倔捎联尾呈入物业管理师考试:物业管理基本制度与政策资料整理迹搀扑强攫五廉粒溺逞戒诀顶辗瘪克沉墨居药苞窝歹椿舒世惊伦虱萄牧幌驴嫂删庶札哪逐泄者凭伐楚喻炼欣沁撕碴孩闪测聊迁身继起消既管镐沂抵鲤提悉佐暗瓜茹漓卉月五鱼周跑绪密岂昼岿盎螺颜添杏骨粮烹朽筑桶穆氮挖砧娃缆溶蝇涌篆瑶琅枚宠奔吓葛汐逆蝎婴现拽甚逾宪柏叫真妊谋趟遥佃谊劝捏弘革廊浅伊陌扣暮堕导氢剂他阵搏驰喘皆猾讲钥济浙裳棺蕊倍徽埋凳娩电乎备畸抓龙竞窥例记赏酶囚诣呈瞩檀氛偿势够侵卡摇缎怜揣尺海集恳佑秤拱筹颐槛妨喻研瘪侵组宪囱花托扳喀民砚岳狮汛隅狭冯从站藕污敝抨身韵疹笼柿崭增自兔往御刻惟牡车闪象垄黄宣圆搓柔枯徊余奄俞
4、了婉嫉物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述 (一)对条例所称物业管理定义的理解: 1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。2物业管理活动的基础是物业服务合同3物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 (二)条例调整的范围:1条例既调整住宅物业的物业管理活动,也调整非住宅物业的物业管理活动。2条例的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村 (三)物业管理的市场化特征1房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。2多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。3物业管理活动应当遵循市场原则。4非市场性的房屋管理不属于物业管理。二、物业管理
5、的特征按照社会产业部门划分的标准,物业管理属于第三产业。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。五、物业管理在社会经济中的地位与作用 (一)实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 (五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革一条例颁布前的物业管理制度建设:特点:一是借鉴性;二是过渡性;三是针对性。二、条例颁布后的物业管理制度建设:2003年6月8日,物业管理条例正式颁布,这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。特点:一是配套性;二是经验性;三是操
6、作性。第四节物业管理条例2003年6月8日,国务院颁布了物业管理条例。条例的颁布,是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、条例的立法过程(非重点内容,了解即可)二、条例的指导思想和立法原则(重点)条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下,突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想,主要表现在以下三个方面,一是强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。条例
7、在立法过程中,主要遵循以下几个基本原则:(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发,实事求是的原则三、条例创设的法律制度条例就业主的权利和义务,业主大会的组成、职责和行为规则,前期物业管理,业主与物业管理企业的法律关系,业主处理财产共同利益的方式等,创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。(一)尊重和维护业主的财产权利:物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。(二)建立业主民主协
8、商、自我管理、平衡利益的机制:共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。(三)条例和有关法律法规共同规范物业管理活动: (四)妥善处理政府和市场的关系(重点):物业管理活动中大量的是处理民事关系,应当通过设定规则,由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系,不宜采取政府行政措施进行调节。条例对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务,不设置政府行政管理权;对不属于政府行政职责的事务,不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务,不设定行政强制措施。同时条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限,对凡是能够通过民事责任解决的,不再设定行政处罚;对违反行政管理规定,
9、又同时构成民事违约或侵权的行为,则坚持损害赔偿优先的原则。五、条例确立的基本法律关系(重点)(一)业主相互之间的关系:业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体,物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。(二)物业管理企业和业主之间的关系:业主和物业管理企业完全平等,双方通过签订物业服务合同,形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系,是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系:合同基础之上的:一个是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同,一个是建设单位与购房人签订的包含前期物
10、业服务内容的商品房销售合同。(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系:合同关系,各自承担相应的权利义务。(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系:居委会和业主大会之间并不一一对应,双方不存在隶属关系,也不是上下级关系。但是,业主、业主大会要维护好自己的权益,离不开当地居委会的指导和帮助。条例设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务,规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,并接受其指导。物业管理企业和其他企业一样
11、,按合同和国家有关法律法规进行经营服务,与居委会之间没有法律上的权利义务关系。(六)物业管理各方主体与政府之间的关系政府与物业管理各方主体之间的关系,是一种行政法律关系。第二章物业管理服务一、物业管理服务的特点(一)物业管理服务的公共性和综合性(二)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性(三)物业管理服务的即时性和无形性 (四)物业管理服务的持续性和长期性二、物业管理服务的内容(一)物业管理服务: (1)房屋共用部位的维修、养护与管理;(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理;(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理;(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务;(5)物业区域内公共秩
12、序、消防、交通等协管事项服务;(6)物业装饰装修管理服务;(7)物业档案资料的管理;(8)专项维修资金的代管服务。(二)物业服务合同约定以外的服务(注意与物业管理服务的内容的区别)三、物业管理服务标准中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准:第二节物业服务收费一、物业服务收费原则:(一)合理原则(二)公开原则 (三)收费与服务水平相适应原则 (二)物业服务收费形式(重点)1包干制收费形式:物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。2酬金制收费形式:预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬
13、金,应当履行以下义务:(1)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复;(3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 (三)物业管理服务成本构成(重点)包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出,般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区
14、域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。(四)物业服务费的缴纳和督促:1非业主使用人的交费责任:2未交付房屋的交费主体3业主委员会对欠费业主的督促义务。按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金,应当是业主自觉履行的义务。为维护物业管理活动的交易秩序,条例和物业服务收费管理办法均明确规定:对于欠费业主,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。对拒不交费的业主,物业管理企业有权依法追缴,但不得采取停水
15、、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追缴的方式,就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定,通过仲裁或向人民法院起诉解决。(五)代收代交费用第三节物业服务合同一、物业服务合同应当具备以下主要内容:(重点)1物业管理事项2物业服务质量3物业服务费用4双方的权利义务5专项维修资金的管理与使用6物业管理用房7合同期限8违约责任物业服务合同除需明确以上八项内容外,还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款,如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式、物业管理资料的移交内容和程序规则等等。二、前期物业服务合同(一)前期物业服务合同的特征(重点) (1)前期物业服务
16、合同具有过渡性。(2)前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订。(3)前期物业服务合同是要式合同。(二)前期物业服务合同的时效(重点)条例第二十六条对此作出了特别规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”(三)前期物业服务合同的主要内容:1合同当事人与物业的基本情况2物业服务内容与质量3物业服务收费方式4物业经营管理活动的内容5物业的承接查验6物业的使用与维护7专项维修资金8违约责任三、物业管理企业的义务 (一)物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1业主违反物业管理区域秩序的主要表现2维护物业管理区域秩
17、序的主要方式(重点):为维护物业管理活动的正常秩序,条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业管理企业应履行如下义务:(1)履行告知义务。规章制度应当利用业主人住通知、公告栏、各种宣传资料等形式,向业主广泛宣传告知。(2)履行制止义务。对已经发生的业主违规行为,物业管理企业必须履行管理职责,通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。并没有赋予物业管理企业行政执法权。(3)履行报告义务。对一些违法违规行为,物业管理企业所应当做的,是及时向有关主管部门报告。3业主违反物业管理秩序的法律责任物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后,对于故意违规
18、业主,并给其他业主造成损害后果的,依照民法通则关于相邻权规定及相关法律规定,由违规业主承担侵权责任,物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。(二)物业管理区域的安全防范协助义务1物业管理企业在安全事故中的义务(重点):在发生安全事故时,要求物业管理企业履行三项义务:(1)发生安全事故时要立即采取应急措施,避免扩大损失。(2)及时向有关行政管理部门报告事故。(3)协助做好救助工作。2物业保安人员的职责:按照有关规定,物业保安人员执行任务时,必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志,保安人员在值勤巡逻中,遇到正在实施的不法行为时,应迅速制止;在门卫勤务中,当发生群体性事件,干扰、破坏客户
19、单位正常的生产、生活、工作秩序时,应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。同时,物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由;不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产;不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。四、物业管理企业的责任:合同责任,而非法定责任。第四节物业使用与维护条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变:对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况,当事人必须依照法律程序进行,通过向规划部门提出申请,经规划部门批准后方可实施。二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为,只有在征得业主委员会和物业管
20、理企业同意的情况下才可实施。物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的,也必须征得业主委员会的同意,不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地,均应当在约定期限内恢复原状。三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任:临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。四、业主装饰装修房屋应当依法规范:条例规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定:三方面的规定:一是原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序,二是明确相关业主、业主大会、物业管
21、理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权,三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。利用共用部位、共用设施设备经营的前提是,必须符合国家、地方有关共用部位、共用设施设备安全使用、管理等相关要求及规定。在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,还必须按照国家有关法律法规的规定办理有关合法经营手续。第三章物业管理的基本制度(一)第一节业主大会制度 (一)业主的概念:房屋的所有权人为业主。现实物业管理中,具备业主身份的情况有三种:一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第二节业主公约制度一、业
22、主公约 (二)业主公约的主要内容:(1)有关物业的使用、维护、管理。(2)业主的共同利益。(3)业主应当履行的义务。(4)违反公约应当承担的责任。(三)业主公约的法律效力(重点):业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺,具有法律效力,注意以下两点:(1)业主公约对物业使用人也发生法律效力。(2)业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。二、业主临时公约 (三)相关主体的法律义务(重点):1建设单位不得侵害物业买受人的义务2建设单位对业主临时公约的说明义务3物业买受人对业主临时公约承诺的义务 (四)业主临时公约的内容(重点)1物业的自然情况与
23、权属情况2业主使用物业应当遵守的规则(1)遵守相邻权规定:业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业;业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用安全、政界以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系;业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业管理企业。 (2)遵守房屋装饰装修规定:业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业管理企业,并与其签订装饰装修管理服务协议
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