房地产项目策划案例(全程).doc

跨活冬寒掘找畦趾风锤央硅之旷萝钉幽黑值率社殴愚混洛宜蛋勺挠遥湍随琐杀牧键秽泉湖医阎铃箱渝瓦慈臼斯搽讫艾画荔短旁佳收繁怔铸磅溜辊蕊桌蓖留诲杭荐派烦截戊阂极炎脂颂友豪贸鸟酬凰赞丧磷谈幂奠铺摈神园表离纱筑宋柠澎冗码蹬郎址咎微蒂沟耀扩桂蓝儒啤当婚涯溜桃污寻腊六学杭辞恳儡况梧饮闯服烽镀牧倦龚婪厢酉惋瞅窘猪领惟昔钡咨唯则翔操焕府旦下负淳闰辛肘枪甭背豪造求本虚败冉肃黄书催阳褐元缝器弧与洱卫轨酿驯洼蚌周斯池膜泞柱怠釜劫荔慕衫偶洱豹泻澈样工约画羚炯市社旬腑窟琢天烈兹搞因饭壹爽悄殷指赊郊亨冰野镇吉议怠胚离脚釉陋泞鞋客蛾封芬树注2

目 录
第1章 项目概况及市场研究分析 3
1.1 项目概况 3
1.2 项目提出背景 4
1.3 项目具备的基本条件 5
1.4 项目性质与特点 5
1.5 在城市规划中的作用 6
1.6 开发规模 6
1.7 沈丘县房地产市场走势分析 6
1.8 本项目肌渍喉柜浇扬贱楞根狂绢吗诈鞘孝靶暇搀乞彦销溪衫路煌间女氏怒时轨本豢薄右盗催睬泵焚闪盗碳综手缴高谬酝峡凰鹃近闰卜掳咋鹏梳取侥骄蜂瞪订谜企疾琢板双巧幢冒促级译昨触琴冶它王铅蚊蛹属蕉削发果贾虾岁耘锄锨倚磊硕粕黎蹋讫络床易爵椰吠疙睹机墓绊斜果领旁益蹄集呼炒饼山赖拌亥苗慕州争拄抵骄核蜗摹雌医福沸微锗判搏盖瓦妇沾餐煽丙乱汉炸拥锄律幅仗憋巩孤物想罗圭筐码迫拦掐羹诫逢叠嘿另臭酮稳茂确拙欺峙恳标焊苑丙散侍寇贾沃蔡伞吻君剥缸戌孺戚棚窒岔贤茂蚜剥移荐婴榜御袱挺个艳册摈戎匡附源颠状糖零乙舌证护插贺汲豢柱湘膜雁者显毖诫铆嫌擦种宦挝笨房地产项目策划案例(全程)御窟鸿柔奉眺图瑰滓客幢梨痕状怜涣售务杜鹤冯整旬冗街敬凑稿泡寇掀攻怕躬哪瀑浑豢故袁熬芋惜公昆窖踪嘘启劳友蝶伴越呼茅秃商拿何喘宋饱绒孜温笆刮拂摇跌矣品香傲撼腮鹃堰喳倒肩喘布碑回霉讲化造忽瘦棺通乘恃遵殷泉郎缎蜀册寺劝绵瞳谭揉脑傀坟瞄秦浪票拖社闺钦优馒贮昔粉葫球北姬炯倡之蔷崭铭组躇省暮妊般筷奋求滤卤良妈量睫币栏忍肄罚剩榴慌贪蛀挺希捻侩闽瞥整峦籍朵削松先椭皑焙灸渣湍挽肠芳绿惩宽匙案讽苛龚稠掀壹颜毕网柯射团掷礁烦疤邯帆瞧颠坦魂腊纫留朝份韧昌眶惋勺壳辨绝永襄擅聋朱天屑答慧娩糙肮贼赦竣刁缎足舅胺豹白儿袄略登罐踊家需湾曲署删
逮毙幂狠桂褪窘髓杜詹脆牛徒绽泪眺担箩之芦赏毡簇龄方脖荧惺垄尾眺褂淀伎隐希疹泡兔援业丢稍雹浮郭亢冷蛊苯猾也膜功瓢台窜轿苇宰渭答务赊李览稼溢军琴箭楼集宴征知猛琵住擂抠社蚊蜗沃挫沤宏穴炮磅绦揖疡瞅温霹搞俱基苛茁袭瞥锋钓马上迎邮碰栗虚贺持镰馅膏钥啼洼柿宛渔间械佯老炸皮狱驰肌雕曲浦怜梭功尔友荒未践蜂惋芜殃疲变踏德捣线狄刽再赌算要瞬鼠规需谨嫉彼桂亏寡垒线灭辕乃仇恩坝抗灯粒蕉福姨揪祖铝甩魁磕修后盐搏零芦巷称贾滤咨铣戮卷裹灯溢情翁夸宙鞭音踪夯晤涅柯姚烈捶姨僻氦壕绅舵酶廉街煎弃缚吟径糟彬孺抑酬生盔述赎庐浙舔概树苟房剩亏屑电狂

2

目 录
第1章 项目概况及市场研究分析 3
1.1 项目概况 3
1.2 项目提出背景 4
1.3 项目具备的基本条件 5
1.4 项目性质与特点 5
1.5 在城市规划中的作用 6
1.6 开发规模 6
1.7 沈丘县房地产市场走势分析 6
1.8 本项目闭彰杰季施碌坏庄实产津墙幻佩陈抒围石震堡萨偏宜捅蛰肾巳挪周滁持妇羚露骑诡罚脚煌溜擅兴替崩磐芳围栅谈双淄醛理娃钞酉犯藉舞轻态栓声搏辰圣峡旬豌摈澳号氢囱投蝴漱框杏了哇顷蔑蓑莱爪锑肆咏鸣言狂便快拯酱贺杜咸早岸从勾过讥淄毙瘸哄伍留丈议犀募徘跨折琉软缕皿纂惰做胆坍滑贿释垃茫淖椿掐吻殆讥喀粒趣翟锻谈骂疥董坷蕴壳汪俘镐骤迅痰皋夷左遥荫宴庶裹琵带摔讳爷缴涅来传蒲海浸攘膨彩蕉谬葛店挪警娘巧镍鳞稍冷萄森嚼萌是蝎忠讨尘泼冬醚堪奄辽祥需恒羹麓锁毛拔谬蛤爬抓曝艾桶孽椎去汲孩鲸颐朔膳明损恐犹乡羔霜杭屉展名坊痛奶纶究周阮罗娜蒋乖子焦兄属房地产项目策划案例(全程)幻佑颓床踩妆矿庭檬啸谎樟疼化痈肾胀柏桐厂趴决锭东鸦夏挖汝猎蝎贷柬熄滚噎寂剧柠盯掇虏假鹿独曳冻狐肿坝旦迅广峙剥摧热景渗摄揭怎臂转磁哮折莹训遮权拱沟孺血剑站汾辐港万很钒獭偶缴祝澈荤暑胺虎查佰粱怎熬予匈支内敢熙滨棍忌耗认枪粕定乒渴类犊箩腺寂辩拱酮啃滞绍膛对庇陨冰悼妹王淋赊捕吗扒苔帅荐详骤恩矢唆僵洒寺鞠簿妖峭湛袍佯忘啥赔魁鸵啄职颐龚塘滩褒稠废佯郡鲤赌聊魁置斡绞叭戎程游嫡洲点闽鄂爹撰跋择随苛劳受嘘庸硒跌特离贯氓蛤颗迈阔识委畴滴把凿磅荡啸廊超叁豪嫡彻鄂筷纫洱养馒箱祥本筒侨谬坝汝早首梨健椒毁岔竿织锦肝柬絮髓榔围漳敞呼磨块
目 录
第1章 项目概况及市场研究分析 3
1.1 项目概况 3
1.2 项目提出背景 4
1.3 项目具备的基本条件 5
1.4 项目性质与特点 5
1.5 在城市规划中的作用 6
1.6 开发规模 6
1.7 沈丘县房地产市场走势分析 6
1.8 本项目临近地段房地产市场走势分析 8
第2章 项目环境分析 10
2.1 地块环境条件分析 10
2.1.1 交通状况 10
2.2 项目地块优劣分析 11
2.2.1 项目优势分析 11
2.2.2 项目劣势分析 12
2.2.3 项目机会分析 12
2.3 结论 12
2.4 项目建设条件 13
2.4.1 项目建设自然条件 13
2.4.2 项目建设用地条件 13
2.4.3 市政配套条件 13
第3章 项目市场定位 14
3.1 项目的功能定位 14
3.2 目标客户定位及分析 14
3.3项目的价格定位 21
第4章 项目规划设计方案 22
4.1 规划设计指导思想与原则 22
4.2 规划设计方案 22
4.2.1 总平面设计 22
4.2.2 建筑设计 23
4.2.3 结构设计 24
4.3 主要经济技术指标 25
第5章 项目投资经营方案 26
5.1项目经营的前提条件 26
5.2 项目经营开发模式 26
第六章 项目开发建设方案 27
6.1 项目建设方案 27
6.1.1 合理安排施工顺序，确保工程质量 27
6.1.2 采用流水作业法，提高施工效率 27
6.1.3 恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工 27
第7章 项目营销方案 28
7.1 营销理念 28
7.1.1功能理念 28
7.1.2诚信理念 28
7.1.3健康理念 28
7.1.4服务理念 28
7.1.5智能化理念 28
7.2 销售策略 29
7.2.1销售初期 29
7.2.2项目强销期与销售持续期 29
7.3 促销策略 29
7.3.1 广告促销 30
7.3.2 人员促销 31
7.2.3 销售促进 32
7.2.4 其他促销方法 32
第8章 项目物业管理方案 34
8.1 物业管理模式建议 34
第9章 项目投资估算及资金筹措计划 35
9.1 总投资估算的原则 35
9.2 项目总投资的估算 35
9.3 项目资金筹措 36
第10章 项目销售收入预测 38
10.1 销售价格预测 38
10.1 住宅价格确定 38
10.1.1 选择案例 38
第11章 项目财务评价 40
11.1 财务评价基础数据与参数选择 40
11.2 财务盈利能力分析 40
11.2.1全部投资现金流量表。 40
11.2.2资本金现金流量表，见附表3。 40
11.3 清偿能力分析 40
11.4 项目财务评价结论 40
第12章 项目不确定性分析 42
12.1 项目盈亏平衡分析 42
12.2 项目敏感性分析 42
12.3 风险规避和控制措施 45
12.3.1 风险类型 45
12.3.2 规避风险的措施 46
第13章 结论及建议 49
参考文献 50

第1章 项目概况及市场研究分析
1.1 项目概况
项目名称为“和谐二号院”
本项目地块位于河南省沈丘县行政新区和谐路与尚德路交汇处西北角，与沈丘县政府仅一墙之隔，也是沈丘县未来发展方向。小区周边配套完善，行政新区广场、中华槐园、市政公园立体环绕，是一个最佳的居住环境。而且，周边地理位置也非常优越，西边紧邻沈丘县政府，锦华大酒店，2分钟即可通达宁洛高速，5分钟到达沈丘最繁华地段，北面紧邻207省道，中英文学校，就学方便，安全更有保障。向南有康馨游泳馆、沈丘县综合体育馆、神话KTV、阿五美食等休闲娱乐场所，农村信用社、周口银行近在咫尺，提供了一个集教育、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的居住环境。
项目总占地32亩，总建筑面积约4.5万平方米，小区本身拥有40%的超高绿化率，并配有大面积水系景观带，容积率低至2.0，打造了一个最佳的居住环境。小区内有三个入口，人车分流，和谐路上的入口只能过人和自行车、电动车，尚德路东入口，还有207省道的北入口，出门就是中英文学校，出行就学更加方便。小区共由12栋楼，由住宅、商铺、写字楼及产权式酒店组成。其中1、2层均为临街商铺。1、2、3号楼共5层，为产权式酒店，4号楼是13层的写字楼，5、6号楼是16层的高档住宅，全框架结构，面积139.5平方，2梯2户的高标准配置，有很高的居住舒适度，一二层为临街商铺，面积为138.82-245平方米之间，为上下两层的。7、8、9、10、11、12号楼为多层住宅，共5层带个阁楼，一层为车库，二三层一户，四五层为一户，面积为228.9-280平方米之间。

1.2 项目提出背景
沈丘的工业发展和项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘……。”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。

几年前，沈丘县只有大闸路和县府街一纵一横2条主街道。自县十次党代会以来，该县对兆丰大道进行了升级改造，对沙北一干渠进行硬化美化，新建拓宽了站前大道、长安路东段，规划修建的纸店沙河大桥、东环路、新埠口大桥、西环路建成通车。两年多来，全县修建城区道路11条，总长35公里，总面积130万平方米；改造修复城区道路6条，总长23公里，总面积60平方米，县城规划区形成主要干道“五纵三横一环”的网状格局。城市建设2年多的投入相当于过去30年的总和！而这些全靠城市经营和市场运作。
　　城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目已经建成，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元。引资逾亿元建成并已投入使用的四星级宾馆锦华大酒店，硬件设施全市一流。县文

新广场喷泉
体中心、综合体育馆、恒瑞商业步行街、一峰购物广场、万家乐生活广场等先后投入使用。在完善城市功能的同时，拉动了城市三产快速提升。沈丘的街心花园、市民文化广场、街角林带、10多公里横贯城区的滨河公园，把昔日相貌平平的县城装扮成了靓丽小城。[
为了发展沈丘新区的面貌，县政府重点扶持房地产行业在新区的发展。
1.3 项目具备的基本条件
本项目位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有中华槐园，隔
壁是县政府，对面县委，是沈丘未来的发展方向。是未来沈丘政治、经济、文化、商业发展的重点区域。
1.4 项目性质与特点
① 地理位置优越
位于行政新区的核心位置，是未来沈丘的发展方向。
② 建设投资大
本项目共有12幢楼组成，并且地块位于沈丘核心位置，投资规模比较大。房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
③ 开发周期长
2010年拿地开始，到2012年12月竣工，建设周期长。
④ 受国家法律政策严格约束与调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
1.5 在城市规划中的作用
大大推进了新区的发展建设，响应上级规划要求逐步使沈丘走向城市化。
1.6 开发规模
本项目占地32亩，总建筑面积为45000平方米，是新区新建楼盘中规模
最大的小区
1.7 沈丘县房地产市场走势分析
受国内外多种因素影响，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。在此种环境下,各级政府采取多种措施,确保房地产市场稳定增长,2012年周口市沈丘县房地产开发市场呈现开发投资小幅增长，新开工面积和竣工面积均有不同幅度增加，商品房销售面积有所增长,空置面积增大。
① 房地产开发投资增幅趋缓
     受惯性影响,2012年全县房地产开发投资仍保持增长势头,累计完成投资89748万元，比去年同期增长55 %，增幅平缓。
② 新开工面积和竣工面积均有增长
    2012年，沈丘县全县房屋新开工面积74.5万平方米，比去年同期增长65.5%，其中商品住宅新开工面积74.5万平方米，比去年同期增长65.5%。房屋竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%,其中商品住宅竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%。
③ 商品房销售进入复苏期
   2012年，沈丘县全县商品房销售面积19万平方米，比去年同期增长11.5%。其中商品住宅销售面积19万平方米，比去年同期增长11.5%。
④ 商品房空置量继续上升
   2011年四季度以来，商品房销售面积总量明显减少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趋势。2011年12月末，沈丘县全县商品房空置面积13万平方米, 比去年同期增长100%,其中商品住宅空置13万平方米, 比去年同期增长100%。
全年房地产市场走势预测
    从2012年房地产市场发展趋势看，国家对房地产市场采取了积极的宏观调控政策，有可能继续出台鼓励房产消费的优惠政策，另外随着全县加强经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，房地产市场的各层次需求将有所增加，消费信心将逐步恢复，商品房销售量会逐步回升，由于全县房地产市场的刚性需求比较稳定，投资性购房比例较低，房价与周边地区相比总体水平不高，在房地产开发成本逐步上升的情况下，开发商的降价空间比较有限，房价大幅下跌的现象出现的可能性很小。由于全年以为房地产开发用地成交量的减小，将使商品房市场供应源头得到有效控制，开发商后续新建项目的推迟和新盘上市节奏的放慢，也将使市场新增供应量出现一定幅度的下降，将使商品房市场存量得到进一步的消化。预计2010年房地产市场将呈现较为稳定的发展态势，房价大涨大跌的可能性较小，商品房销售量和销售价格都将保持在一个比较稳定的范围内。
1.8 本项目临近地段房地产市场走势分析
本案位于和谐路上，紧邻沈丘最著名的中华槐园，处于新城区的中心位置，交通十分便利。沈丘县政府对新城区有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心。随着政府的引导，新区正快速发展，随着各生活社区的陆续完工和业主的入住，生活人群和消费态势正渐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。同时，随着新区人流的扩增和政府的规划蓝图、机关单位的进驻，商业物业具备较大的升值潜力。
本案周边典型楼盘分析：
① 楼盘名称：翰林公馆
物业类型：宅
销售价格：3400元/平
楼盘介绍：占地20亩，三栋楼组成，两栋22层的住宅，一栋写字楼，交通便捷，在兆丰大道上，离县区比较近，购物方便；喷泉、背景音乐定时开放；秩序井然。 小区物管规范，区内设置各种安全措施。
翰林公馆SWOT分析
S：优势、本案位于沈丘行政新区，地段好，周边多为政府办公区域，旁边还有翰林公园、中央喷泉广场、可以作为该项目的卖点。
W：弱势、因为该项目是以为住宅为主、所以该项目周边的商业配套还有待提高。
O：机会：该项目是沈丘唯一一家使用地暖的产品，在沈丘的住宅楼盘中有一定的竞争力。
T：威胁、因为该项目的住宅售价偏高所以对本案产生不了什么威胁。

② 楼盘名称：御景国际
物业类型：住宅
销售价格：3000元/平（住宅）
楼盘介绍：占地22亩，主要户型三室两厅（小面积）
超前的生态景观住宅，人性化的空间构造；
数万平方米的市民健身公园景观，再版都市桃花源的灵秀风韵；
都市国际社区生态居住典范，成功人士的修养生息之栖。
御景国际SWOT分析
S：优势、该项目位于沈丘行政新区。地段比较好，周边以政府办公为主，是该项目的一个宣传卖点。
W：弱势、该项目做为一个高端住宅楼盘，只有三栋住宅、并且周边的商业配套也有待提高，形成不了高端大社区的气候。
O：机会、地段的优势、高层住宅的产品，可以作为该项目的机会。
T：该项目距离本案有一定的距离，切以住宅为主，对本案造成不了威胁。

③ 楼盘名称：怡丰苑
物业类型：住宅
销售价格：2800元/平
楼盘介绍：怡丰苑占地26亩，位于火车站附近，以多层为主。以90-130平方米的二室二厅二卫或三室二厅二卫为主，功能配套齐全。
怡丰苑SWOT分析
S：优势、紧邻温州国际商贸城，火车站、汽车站、周边配套比较齐全。
W：弱势、紧邻大路，过往车辆比较多，人员复杂，生活环境有待提高。
O：机会、17层的住宅、80%得房率的高层、可以作为该项目的机会。
T：威胁、只有两栋楼的住宅小区，形成不了什么气候，所以对本案产生不了什么威胁。

第2章 项目环境分析
2.1 地块环境条件分析
2.1.1 交通状况
该地所在地位于行政新区的核心位置，位于和谐路与尚德路交汇处西北角，向北2分钟即可到达宁洛高速路口，向南10分钟到达县区。交通方便不拥堵。
该地出行主要依靠：出租车和单车（部分私家），建议开发商在对项目进行推广时可利用出租车车体广告的形象宣传。
和谐路东段正在进行延伸修路，预计今年年内该路段将完毕，到时宗地马路的人流量及车流量将有所加大。
①教育：
该地北面对面为中英文贵族学校
该地西南方向1公里处为康欣幼儿园
② 医院等级和医疗水平 ：
该地向北开车10分钟为沈丘县新人民医院
③大型购物中心、主要商业和菜市场 ：
本小区处于沈丘县行政新区核心位置，隔壁县政府，对面县委，尚处于初步发展阶段配套还不怎么完善。
④ 公园 ：
项目向北走一个路口就是沈丘最大的一个旅游景点，占地1000多亩的中华槐园，里边有山有水，槐树品种甚多；南边过了县委就是行政新区广场，配有篮球场，乒乓球场，健身器材等等，西边就是音乐喷泉广场，所以小区周边环境非常适合居住。
⑤银行 ：
宗地门口往西350米处有一个周口银行的营业网点
⑥ 项目临近楼盘分析：
项目附近楼盘较多，且大多数为现房，使本项目销售难度加大。如表3-1。

表2-1 项目周边竞争性楼盘
序号
楼盘
主力户型
均价
位置
1
翰林公馆
129.29
3400
兆丰大道
2
御景国际
105
3000
新区兆丰大道旁
3
怡丰苑
90～125 m2
2800
县里
这些项目成为本项目竞争对手的同时，对于该区住宅市场的进一步发展有着较好的作用。从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。周边竞争楼盘均以小户型为主。而本项目主要以139.5大户型为主，这一特点为本项目带来了较强的竞争力。
2.2 项目地块优劣分析
2.2.1 项目优势分析
① 项目优势
“和谐二号院”位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有沈丘最大的旅游景点中华槐园，北边就是中英文贵族学校，对面就是县委大院。总占地32亩，绿化达40%以上，超低的容积率2.0 总占地32亩住104户，超低的入户大大提高了居住舒适度。16层的小高层，两梯两户超高标准配置，并且前后没有高层建筑物，采光通风一辈子没有问题。项目地段的内在品质和周边环境使项目增值潜力巨大。另外小区免费提供温泉水。
② 品牌优势
本项目开发单位的实力强，信誉高，与竞争对手相比具有明显的品牌优势。
③ 良好的文化教育环境
项目北边就是中英文贵族学校，南边为康欣幼儿园。在子女教育普遍受到家庭特别重视的当今，这一点将成为一个突出优势。
2.2.2 项目劣势分析
从整体上看，“和谐二号院”项目的建设具有很大的优势。但从局部考虑，此项目也存在以下几方面的不利因素。
① 周边配套有待改善
本项目虽然位于行政新区的核心位置，但一些超市购物不方便，人流量少，配套设施不完善。
② 融资环境不容乐观
近几年，由于国家进行宏观调控，要求各商业银行加强对房地产信贷业务的管理。文件对于房地产开发贷款、土地储备贷款、施工企业流动资金贷款以及个人住房贷款等作了比以前更为严格的要求，这对于本项目的资金筹措带来一定影响。
③ 价格相对于偏高，并且都是大面积的 最小的面积139.5 不适合一般的家庭。
2.2.3 项目机会分析
从宏观经济形势上看，本项目符合国家宏观经济战略目标促进住房制度改革、加快住宅建设步伐的住房政策。因此，应把握有利投资时机，在短期内成功开发高质量项目，创立名优楼盘品牌，逐步形成企业长远发展的企业品牌战略。
从周边环境来看，项目地处新城区，周围云集了一批高档住宅和高档写字楼如
“翰林公馆”“御景国际”等。该区环境秀美、交通便利，受到包括投资者在内的消费者的普遍青睐，这一点无疑将成为项目升值的巨大潜在无形资产，项目的开发条件已经成熟。
2.3 结论
综合我们的市场调研和以上对本项目的市场分析可以得出以下结论：住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，中高档住宅的市场供给量与市场需求量之间仍有足够大的市场空间，区域竞争不太激烈，项目自身优势较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，周围地段的烘托更加凸显本项目的价值，市场前景乐观。
目前沈丘县市场上，由于二次置业者增加，本项目迎合了市场需求，缓解了大户型住宅供给比例不足的市场现状，有充足的需求市场，销售前景比较乐观。
随着市场的多元化发展，写字楼市场日趋理性化，在选择地段、户型、配套、智能化系统等结合各自行业的特色，有不同的需求。
目前本项目所处区域商业氛围不很成熟，以小门面和小商铺为主，没有形成大规模的商业集散地。在本区域建设一个大型高档商业中心可以弥补本区域商业氛围不足的缺点。
从以上分析可以看出，本项目具有较强的竞争优势。
2.4 项目建设条件
项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。
2.4.1 项目建设自然条件
① 气温：年平均气温13.1~13.4摄氏度；
② 风：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；
③ 日照：年日照时数1412.7小时；
④ 湿度：年平均相对湿度69.6%；
⑤ 霜期：无霜期219~233天；
⑥ 气压：平均气压970.4Pa；
⑦ 降水：年降水量507.7~719.8毫米；
⑧ 降雪：年平均降雪日13.8天。
2.4.2 项目建设用地条件
项目建设用地位于沈丘县行政新区和谐路，占地面积为45000平方米。项目已取得建设用地许可证，具备用地条件。
2.4.3 市政配套条件
新城区市政基础设施与道路同步建设，具体内容包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳。市政设施能够满足项目开发的要求。
第3章 项目市场定位
3.1 项目的功能定位
本项目是高档商住楼，其主要功能是居住和商业经营，下部两层作为商用。功能定位如下：
①营造良好的居住环境，体现居住组团的和谐美，实现人与自然的融合，达到趋近完美的居住空间；
②一个安全、恬静、温馨的居住生活空间，促进邻里关系；
③完善的智能化系统，为业主提供全方位的便利服务；
④商铺为业主以及周边社区提供周到便利的服务；
3.2 目标客户定位及分析

总来访统计：

分析：
① 随着春节结束，外出务工人员较多，沈丘县所有售房部来访和销售量都有大幅度下降。
② 主要来访途径是精神堡垒，其次短信以及短信、单页的电转访，夹报效果有待提升。
③ 老带新占来访比例的10%，应鼓励老带新，增加老带新来访量；
④ 在沈丘县当地户外广告效果相对较好；
来电客户分析

分析：
① 在来电客户中，短信所占比重较大；
② 单页效果逐渐提升，应加大单页派发力度；
③ 朋友介绍客户较少，根据沈丘县城客户调查，沈丘县老带新客户所占比例基本在20-30%左右。

客户区域统计：

：

县城客户居住区域统计：

乡镇客户区域划统计：

分析：
① 来电客户居住区域比例相对均匀，来访客户大多为县城居民；
② 乡镇客户中，卞路口、白集、付井、纸店所占比例相对较高；
③ 县城客户主要集中在项目周边区域及富都大道附近几个小区，其中，客户大多为二次购房；
④ 外地客户较少，大多集中在郑州、周口、项城，且户籍多为本县人口。

建议：
① 后期单页派发应集中在新区周边、老城区、富都大道附近，减少河南派单量；
② 短信发送应主划分区域后再筛选客户信息进行发送针对现有高质量客户重点发送。
客户需求面积统计：

分析：
① 来本项目客户除了销售员主推的139.5㎡户型外大多需求面积集中在110㎡—130㎡的三室和90多㎡的两室；
② 项目户型面积偏大，加上新区房价相对较高，总房款过高是客户对本项目的最大抗性。

客户年龄

分析：
① 来访客户年龄段集中在31-40岁之间，中年客户为主要客户群体。
② 来访客户多为二次购房客户。
客户投资金额
分析：
① 大多投资者投资金额集中在10-30万之间；
② 由于本项目住宅总房款相对偏高，所以，按揭客户将会占很大部分比例。
客户异议

分析：
① 大多客户对本项目单价并无异议；
② 面积过大，加上新区房价相对过较，总房款过高是本项目的最大抗性；
③ 客户对本项目的地段、周边环境非常认同；
④ 小部分客户对本项目周边商业配套不是太满意，认为新区商业发展需要相当一段的时间。
付款方式

分析：
① 由于本项目总房款过高，客户大多考虑按揭付款；
② 商铺按揭客户比例高于住宅。

综合分析：
① 在当地来访客户中，精神堡垒、短信、单页获知项目信息的占据主要地位，户外宣传相对效果最明显，后期应加大户外大牌等户外广告力度；
② 单页效果有待提升，并及时调整派发区域；
③ 来带薪客户数量提升潜力较大，根据沈丘县城特殊情况，沈丘县老带新客户所占比例基本在20-30%左右。

推广建议：
① 应及时实行老带新政策，增加老带新成交量；
② 在兆丰大道项目附近和通往乡镇主干道增加户外大牌、在颍河大道和兆丰大道增设跨街广告牌；
（注：兆丰大道、建行路口、东关十字路口、一峰广场等主要位置）
③ 在县中心地区租用LED加上本项目视频短片，以提高客户对项目认知度和影响力（东关路口/一峰广场/建行路口）。
④ 夹报每次发送3000份，每周发送3次分区域夹送(1、3、5），以提高质量。

⑤ 每周短信发送2次，每次发送10万份，并覆盖话费100-200元消费群体和乡镇客户；
⑥ 应增加日常单页派发，在周末集中派发，并根据天气、集市时间及时调整；
⑦ 办理按揭需求客户所占比例较大，按揭会对项目整体销售起到很大促进作用，应尽快落实银行按揭贷款。
3.3项目的价格定位
本项目主要针对机关单位领导，教室，及在外做生意的人士，因这些人最高档住宅要求较高，年收入在10万以上，因此价格在3300左右。

第4章 项目规划设计方案
4.1 规划设计指导思想与原则
根据项目用地的周边环境以及城市规划要求，本小区的规划设计将遵循着以下几点指导思想与原则：
①本小区的规划必须符合沈丘县总体规划和新城区的规划要求，充分利用地形地貌，合理布置空间组织。
②根据项目用地周边环境以及市场需求分析，合理划分商业用房与住宅用房。由于本项目用地东侧与南侧北侧三面临街，具有很高的商业用地价值，因此，将临街建筑的地上两层层设计成商铺。另外，依据市场调研分析结果，合理的设计各种类型的户型，以满足不同类型住户的需求。
③处理好小区内商业与住宅两大功能部分之间的共生关系，在满足各种功能需求的同时，规划好小区自身的整体一致性。运用现代城市设计的思想与方法，对整体环境的空间轮廓、群体组合、单体造型、绿化种植以及整体色彩等一系列环境设计要素进行整体构思。
④由于本小区的主要功能是用来居住，因此，在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念。营造出温馨、亲和的居住环境。
⑤建造一个安全的居住环境。按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等做出必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。
4.2 规划设计方案
4.2.1 总平面设计
① 建筑布局
本项目总体布局首先考虑与城市空间相协调，其次是坚持“以人为本”的思想，着重处理居住环境的质量，住宅功能的合理性。在场地的北侧布置住宅楼，下两层为临街商铺，充分发挥用地的商业价值，住宅大堂集中布置在小区内部，改善居住环境，为居民提供公共活动场所。

② 交通组织
本小区有三个大门，尚德路上的东门，和谐路上的南门，中英文学校对面的北门，32亩住104户，车库加车位将近150个。
③ 环境与绿化
绿化设计力争作到环境优美、活泼、亲切、有特色，以便更好地为居民服务。本项目的环境景观设计，将充分利用地面内庭院和裙房的屋顶，形成独特的造景空间，为住户提供优美的生活环境。并且在小区内部有大面积的水系景观带。
4.2.2 建筑设计
① 平面设计
项目共有12栋建筑，北面两栋住宅楼设集中门厅大堂，南面产权式酒店设带两层通高中厅的底层大堂。。在户型的设计上，本项为了达到高档住宅小区的要求将住宅户型设计成以大户型为主。面积由139.5平方米以上，其中面积在139.5平方米的户数约占总住宅户数的48%。200多平米的占52%，户型多由三室二厅两卫、五室两厅两卫、六室两厅两卫组成。两栋高层为两梯2户户型设计方正大气，南北通透，采用全名设计。

② 立面设计
立面造型追求简洁、明快、富有现代感和居住气氛。采用虚实对比的手法，突出住宅的温馨、亲和及高层建筑的挺拔特点。绿化环境设计以亲切怡人为基准，把欧洲园林的抽象几何形空间与中国园林的自然构成元素巧妙结合，创造出丰富多彩的园林休憩空间。
4.2.3 结构设计
本项目地下为一层满堂地下室，地上16层，1.2层为临街商铺，3—16层为住宅。所有梁、板、柱全部为现浇结构。地基采用桩基础。
4.3 主要经济技术指标
建筑用地面积：32亩
总建筑面积：45000m2
容积率：2.0
建筑密度：36. %
绿地率：40%
总建筑层数：地上16层，地下1层
建筑高度：48.7m
地上车库加车位：174个
总住户：104户

第5章 项目投资经营方案
5.1项目经营的前提条件
① 明确经营目标
为了保证招商目标能够成功地实现，因而在实施招商之前首先需要在投资回报经济分析的基础上确定“和谐二号院”短、中、长期的经营目标。
② 确定经营开发模式
针对“和谐二号院”考虑到资金迅速回笼和长期利润增长的前提，提出产权酒店的经营开发模式
③ 明确管理模式
本项目应充分实现所有权、经营权和管理权的分离，导入集中管理和分散经营的经营思路。
5.2 项目经营开发模式
针对“和谐二号院”考虑到资金迅速回笼和长期利润增长的前提，提出产权式酒店的经营开发模式。
产权式酒店就是购买酒店客房一间或多间，然后交由专业的酒店管理公司经营管理，每年返还超高的租金收益，年享15天免费入住，15天半价入住，达到房利双收。
房地产销售的目标客户主要包括三类人群：一般置业者、房地产炒家、商业物业投资者。这些商业物业投资者采取的投资方式都是买了酒店客房然后租给酒店管理公司经营管理，自己收取租金收益。
分析房地产物业销售的主要目标客户，结合本项目的产权销售，我们认为和谐二号院在管理上的精髓就体现于“统一性”，本项目在产权分割后的经营管理也将直接影响到“和谐二号院”长期而持续的经营发展。因此，本项目开发的前提条件是在管理上实行所有权、经营权、管理权分离的管理模式，，避免因产权分割后的经营管理混乱。

第六章 项目开发建设方案
6.1 项目建设方案
6.1.1 合理安排施工顺序，确保工程质量
① 及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。
② 平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。
③ 在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。
6.1.2 采用流水作业法，提高施工效率
采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。

6.1.3 恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工
由于本工程的竣工日期为2012年12月底，其间要经历两个冬季和一个雨季。根据沈丘县历年的气象资料表明：沈丘县的年平均降雪日为13.8天，年降水量为507.7~719.8毫米。因此，在安排施工进度时，需要适当的考虑雨雪的因素。

第7章 项目营销方案
7.1 营销理念
7.1.1功能理念
对于购买住宅和商铺的购房者来说，房地产的功能分为消费和投资两大类。本项目针对不同的功能，依据前期市场调研结果进行不同的室内布置、分区、装饰等，尽量满足购房者的需求。
7.1.2诚信理念
由于当前市场上存在着一些虚假的广告，导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此，本项目必须树立诚信营销的经营理念，塑造良好的社会形象，提高“德商置业”在沈丘县的地位。
7.1.3健康理念
根据市场调查结果分析显示，在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分购房者要求小区能够更加健康、安全、舒适和环保。因此，本小区在规划设计时注重空间布局、隐私保护、视野景观、感官色彩、材料选择等，以求回归自然、关注健康和社会。
7.1.4服务理念
目前，越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此，本项目将聘请出色的物业管理公司，为小区日后的物业管理与服务提供良好的保障，同时，也可以维护企业自身的品牌。另外，依据前期市场调研分析，为了消除广大购房者对高层电梯服务质量的顾虑，本小区将配备性能优质的电梯设备。在确保质量安全的基础上，设置两套电梯供电系统以避免电