运营管理部工作职能说明书1.doc

运营管理部部门工作职能说明书
运营管理部负责不动产投资管理中心投资项目运营模式的研究及运营项目的出租、招商及物业管理，提升物业价值，促进投资收益目标的达成，为公司项目运营管理服务。具体包括运营综合管理、运营监控管理、运营协调与支持、运营绩效管理、重大项目跟踪等五项职能。
一、 运营综合管理职能
配合项目前期定位
1. 配合公司不动产投资发展进行项目论证，就项目的前期定位及可行性给出建议；并就特定项目给出专业数据及可行性分析；配合相关部门对新项目的确定给出运营方面的意见。
2. 负责公司项目运营模式的研究及确定，从运营角度,对产品各专业配置进行评审。
3. 收集养老、商业地产等方面的相关信息，建立及维护招商租赁的数据库。
4. 收集市场信息，建立信息数据库，并与外部各公司品牌连锁商建立良好关系；
项目招商与租赁
5. 在公司的授权下，负责选择、推荐运营管理、商业管理公司，并负责资质审查，参与洽谈合同；
6. 参与招商项目的谈判工作，配合公司各项目公司的招商、租赁工作。
综合运营管理
7. 在公司的授权下，推动公司不动产项目开业和经营。
8. 起草公司运营管理各类文件，建立和完善具体的工作制度和流程。
9. 在公司授权下，就项目筹建和经营事宜与项目管理方进行沟通、协调，参与监督项目的日常管理工作。
10. 监督公司运营中日常运作，如有问题及时向公司汇报。
11. 负责策划编制公司物业服务方案,监督物业公司的日常管理。
12. 在项目物业外包时，参与选择物业服务公司，负责物业招投标、合同及有关物业服务项目的评审组织工作，确定相关《前期物业管理合同》中的内容，审定物业公司提交的物业管理方案。
13. 监督、指导与管理物业公司的前期管理筹备工作，包括：组织架构设置、员工招聘、员工培训、前期费用预算与使用、物业管理费测算等管理方案实施工作。
14. 监督物业管理公司日常管理工作，督促物业管理公司按照《前期物业管理合同》要求及审定的年度工作计划、财务预算实施物业管理服务工作，降低消耗，节约费用，提高经济效益。
15. 审核物业公司提出的物业管理服务年度工作计划、财务预算和决算；
16. 组织项目公司对物业公司提供的物业服务进行监督和评估。
二、运营监控管理职能
（一） 运营状况监控：
1. 根据不动产投资管理中心管理规范及相应制度，实时或定期收集投资项目相关运营数据。
2. 定期整理、汇总、分析投资项目运营数据，并与项目运营管理公司进行沟通，全面了解项目的运营状况。
3. 建立运营报告规范制度，定期撰写投资项目的运营报告，汇报运营状况、运营问题、运营风险、面临机会及重大事项的处理情况等内容。
（二） 运营风险监控：
1. 建立并完善运营风险监控体系，监控投资项目的运营风险。发现的运营风险，在定期的投资项目运营报告中加以汇报。
2. 提出应对运营风险的方案及措施，供不动产投资管理中心领导参考。
三、运营协调与支持职能
1. 协调项目运营管理单位与业主公司之间的运营活动。
2. 协助处理投资项目的外部关系。
3. 协助办理有关项目的报审、报批工作。
4. 协助、配合物业企业、养老运营单位、商管单位等前期工程介入工作，包括：建筑设计、装饰装潢、设施设备方面的建议和落实，确保所建设之物业满足使用、经营、管理之要求。
5. 协调项目公司与运营公司完成各类营运类事务的处理，协调解决相关问题。
6. 协助各项目公司所开发项目之交接工作，监督各运营单位的入住工作。
7. 协助各运营单位做好社区各方面的精神文明建设工作，以优良的服务提高公司和养老社区的知名度、美誉度。
8. 负责政策、市场及竞争企业的相关信息的收集、分析及研究工作。
9. 及时上报发生的重大事件并跟踪了解解决情况。
四、运营绩效管理职能
1. 对绩效指标完成情况进行监控。
2. 对运营绩效进行评价。
3. 对运营绩效指标进行调整。
五、重大项目跟踪职能
1. 对重大项目实施全过程进行监督。
2. 对重大项目的投资价值就运营管理方面及时进行分析、评价。
3. 对项目投资价值产生的重大差异，了解原因，提出解决对策。
六、与中心各部门工作职能划分
1、 投资立项阶段
运营管理部、市场部、投资管理部共同完成项目策划、市场定位、运营模式等前期工作。
2、 项目建设阶段
运营管理部、设计部、项目管理部、工程部、物控部共同完成项目筹建工作。
3、 项目运营阶段
运营管理部、财务部、市场部共同管理监督投资项目的运营。

3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)