论文-戴美娟.doc
《论文-戴美娟.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《论文-戴美娟.doc(15页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 浙江无剑律师事务所律师担任企业法律顾问的业务范围之房地产业务研究浙江无剑律师事务所 戴美娟【摘要】房地产业务是律师从事企业法律顾问服务,经常要接触到的一种业务类型。房地产业作为我国国民经济的的重要支柱产业,涉及一系列的法律、社会问题。我国政府从税收、信贷政策、市场准入、住房结构比例、土地供应、舆论引导等方面入手,进行多方位、持续性调整,促使房地产行业进入全面竞争阶段。这几年,房地产业务比重大幅上升,律师在代理该类业务时会碰到各种问题。本文从房地产行业发展历程出发,分析房地产交易环节中涉及到的法律问题进行分析研究,期望能为律师代理房地产业务,维护当事人合法权益有所裨益。【关键词】房地产行业 商
2、品房买卖 抵押与租赁目 录一 引 言2二 我国房地产行业发展历程2三 房地产交易环节5四 房地产交易法律实务8五 商品房交易律师法律服务11六 结 语12一 引 言 房地产行业作为我国新兴的行业。近年来,我国的房地产业得到了快速的发展。但是在房地产快速发展的今天,同样也暴露了不少问题,如供求结构的矛盾、房价收入比偏高、信贷风险提高、局部土地供应不足、交易不规范等,因此,有必要采取相应对策,实现我国房地产业的健康发展。笔者认为,律师代理房地产业务,应当对我国房地产业的发展历程、交易环节、房地产法规政策等有全面、深入的了解和研究,才能更好的服务当事人。二 我国房地产业发展历程我国房地产行业真正起步
3、于1987年。同年,深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌,突破了土地使用权不允许转让的法律规定。1988年4月12日,宪法(修正案)规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。这是一次历史性的突破,标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性。随后,房产商品化、开发市场化的局面向全国全面铺开。1998年4月7日,中国人民银行出台关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知,全面实行购房按揭政策,鼓励住房消费,极大推动了商品房的投资和交易。1998年7月3日,国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知,提出停止实物分配住房,逐步实行住房分配货币化。2002年5月9日,国土资源部签发招标
4、拍卖挂牌出让国有土地使用权规定,叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。到了2003年,全国房价一路看涨,土地拍卖价屡创新高。2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,通知要求从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让。这一年,房地产发展的热潮开始从北京、上海等一线城市转向内陆城市,房地产企业的全国化经营发展凶猛,外资开始成为开发商重要的融资通道。2005年3月26日,国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知,通知明确房地产业是我国国民经济的支柱产业。首度明确要采取有效措施,抑制住房价格过快上涨,并要求省
5、级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责。同年5月11日,中央七部委联合出台关于做好稳定住房价格意见的通知,此次房地产新政的关键词为“打击炒地”、“期房禁止转让”、“保证中小套住房供应”等。2005年,房地产调控文件密度加大,但房价一路坚挺。2006年5月17日,国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见,提出切实调整住房供应结构,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房等。同年5月24日,国务院九部门联合制定关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见,该意见要求明确新建住房结构比例。即自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济
6、适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。同年7月26日,六部委出台关于规范房地产市场外资准入和管理的意见,该意见对外商投资房地产市场准入予以较为严格的限制。2006年是房地产行业的多事之秋,密集的调控政策难以撼动房价高攀。显然,在中国金融业全面开放的背景下,流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。2007年1月16日,国家税务总局下发了土地增值税暂行条例,该条例规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,应当缴纳30%60%的土地增值税。同年9月27日,央行、银监会共同发布发关于加强商业性房地产信贷管理的通知,通知规定,将二套房首付比例提高到四成
7、,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2007年国家6次加息,十次上调存款准备金率。2007年,北京商品房预售均价首次突破万元,达12436.2元/平米华夏经纬网:中国房地产20年发展历程。http:/www.hu , 2014年6月3日访问。2008年4月16日,国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知,对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率20%的标准预缴企业所得税。同年10月22日,财政部、国家税务总局宣布:金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%。这是疯狂的一年
8、,房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演,各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年,此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏,市场观望情绪浓厚,房价企稳。因房市转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮百度文库: 2008年房地产调控政策汇总。 2014年6月3日访问。2009年3月,央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性;同年6月,银监会提出严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇;同年12月,央行四季度例会重审2010年要执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。2009年楼市销售火热,多数房产公司销售收入创历史新高中国指
9、数研究院、中国房地产指数系统、中国房地产TOP10研究组:2009年中国房地产政策盘点和2010年展望。 2014年6月3日访问。2010年1月7日,国务院办公厅关于促进房地产市场平衡健康发展的通知出台,就增加保障性住房和普通商品住宅有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等相关问题予以规定。人们对于房价下跌的预期虽然十分浓厚,但也十分脆弱,市场处于极度胶着状态百度文库: 2011年我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析。 2014年6月3日访问。2011年1月26日,国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控
10、工作有关问题的通知出台,就进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、加强税收征管、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、坚持和强化舆论等作出了规定。房地产调控政策频出,观望气氛浓厚,住房购置成本增加上海易居房地产研究院和中国房产信息集团合作出版的2010年中国房地产报告。 2014年6月3日访问。2012年,房地产调控政策稳中趋紧,在保证经济发展的背景下坚持调控不放松,通过差别化信贷等手段,支持合理自住需求,抑制投资投机需求;保障房建设力度持续加大,1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万
11、套,基本建成505万套,已提前完成年度700万套新开工任务目标中国指数研究院:2012年中国房地产政策盘点。2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确中国指数研究院:2013年中国房地产政策盘点。有消息称,国土部将在2014年6月底前出台不动产登记条例。目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿,同时国土部还部署有关司局准备起草不动产登记管理办法,并编制相应技术标准。专家分析,此举意在消除“信息孤岛”,全面掌握房产信息,为房产税开征铺路,不动产
12、登记制度可能会引发一轮房产抛售。2014年的房地产销售进入有史以来最冷的冬天搜房网:2014年或间接影响房地产市场政策大盘点。三 房地产交易笔者下文就依据法律规定可在市场上自由交易的商品房的交易行为进行分析探讨,不包括受政府限制的各类商品房屋。一、新建商品房预售新建商品房预售,指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。笔者认为,从预售到完成办证交割的时间较长,实务中一般多为2-3年,甚至更久,具有较大的风险性和投机性,涉及广大购房者的切身利益,如果处理不当,容易引发群体性事件。虽然我国颁布实施的城市商品房预售管理办法及关于进一步加强房地产市场监管完善商
13、品住房预售制度有关问题的通知等规范性文件,明确规定了对商品房预售实行预售许可制度、预售合同登记备案制度、明确规定预售必须具备的条件等,但还是远远不够的。实务中因商品房预售不规范行为引发的纠纷屡见不鲜,律师作为房地产企业的法律顾问时,尤其要注意预防商品房预售中常见的不规范行为,如应当向买受人出示商品房预售许可证,售楼广告和说明书中应载明商品房预售许可证的批准文号,不得分层、分单元的办理预售许可,预售合同签订后30日内完成备案登记,土地抵押的必须在预售合同中明示等。二、新建商品房现售新建商品房现售,指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,由买受人支付房价款的行为。笔者认为,现房销售与预
14、售相比,买受人可预见性更高,风险相对较低,但也不是单纯的一手交钱一手交房的问题。实务中,现房销售也常有违约发生,如房地产企业将已设立抵押或已售的房屋出售给买受人、因买受人的原因不能办理按揭贷款、延期办证、逾期交款、因价格大幅度波动引起的单方违约等,这些都是律师担任房地产企业法律顾问时可能碰到的问题。三、商品房抵押商品房抵押,指抵押人以其拥有所有权的房屋,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保行为。债务人不履行债务时,抵押权人(债权人)有权依法以抵押的房屋折价或以拍卖变卖房屋所得的价款优先受偿 乔路:企业法律顾问实务全书,法律出版社2013年2月第2版,第416页。根据我国目前法律规定,涉
15、及房地产抵押的法律主要有:物权法、城市房地产管理法、担保法及相关司法解释、房屋登记办法。值得注意的是,物权法与担保法对房屋抵押登记的设立规定略有差异。笔者认为,如果当事人在不动产抵押过程中未办理抵押登记手续,抵押权不发生法律效力。实务中,常见某甲与某乙订立了房屋抵押合同,但未办理抵押登记,随后某甲又与某丙订立了房屋抵押合同,但办理了抵押登记。当某甲不履行债务时,由于某丙办理了抵押登记享有抵押权,根据物权法第187条规定,抵押权已设立,某丙可以行使抵押权优先受偿。而某乙由于没有办理抵押登记,不享有抵押权,仅能通过追究缔约过失责任等方式求偿。四、商品房租赁商品房租赁,指出租人将房屋交付承租人使用、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 论文 戴美娟
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。