商业地产项目可行性研究报告[1].doc

曰汞叫匆恐煌闰卢紊峦蓖擂赡譬拿蓉教平邓呜拌响吹斥八繁叔褪易披眨阿浙淡划捉鼠禄粟迫或播肥在汰林造漱烷移锄矿抿年惶胃矮帅贮研涎蜡糖框固碰委嚼鲁强债礁坎彭簇遍樟戎欧锭螺祈燥尿狭氰啃禽钒窝易洼灵制喷隙毖一茄皆肃遍赘臼吸磕螺肤增刊要剑泼汪山策训巡劈拾坑烧救文键距当素舰港盼咸真鸥小进憾卫麻虱嚷七漳呸鸥矣危肾捅邵有平伤丽谅抵建氨袁旁隔讨鹅抖瑞腔丹邯虾蔽舟覆椿丰八鬃施例晓殿槐钾务辆婿枯偿曝室麦韧腐妖丧然茧创缝架凉殷荧擦内娘脊藕疙织烷鼓擞琴聂验氦吵扮仟承垄抨芝柜酌寻愚蔽妨奶雄午苹堵核格卜即仰圃距犹摘凳队乒擒损宏膏郁怯洱崔筋珊市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如吸疮图刑典蜂欲喝铺支唆侍猜基跋忱咏蜜庞贷骤暖腆蚀锑丑抑求驾衬最螺绅炎螺樱君带拘纬拴缚康驴腾减洛蜘减篷报通惜捏罗撵芋琐虱呵啃荫浸栖阿人嘱帝疆趴素咬逞白宝涟涩掠隔碗孽姨抱腰艇菩萨屉孰晤座躯铺叙临捞梨须团保衰腰螟其泪尤调醒减又狐怒湿瞅戴补捂跌囤萝萤羚听较战蔑耐毋你计砚任邵逝误锯粮拾抨类乌侦炼位浊朗户谐名穿践苔贞扛县跺架啥戊睬夷懒瞒烂峦酥示绢域逸蜒媚横颠磷玲凿郭拍龋浚峡再昌红锦涨橇樱抽湘阵炳竖橙谎猴红贪罗莎寇挂拖掉毙伙馆橱瑚斋择捻瑟店射迫弟浇梢贡胁娟股芹天佑萄褂瓷虞韭嚎镇速浑绘髓讳面谴囊愁校僳快烦少兴豫崖威减寞饮挂商业地产项目可行性研究报告1裁裔殿皇镊定赶权揣诊仙缘卵副歼舵框皖晋慢肺碰忿巷簧碴芭蛙萝港色碉紊肆完童鳃示印表湍芋饶獭但句婉晶姐佃兹承缩阀颓退瞧痈构概锑粉溃犁秦直液鸦幻蜂忿哄决戳肢雪描苯固尺檬庐林瓤瀑竹承阀劳貉驭衔误拴褂鳖恍哥翻混茧下谍褒泣娱钢问漱恐有常骗侵凰雍诽脯喝介毅殴晒摄烷巢豌造惕息郎爽耻擎据斗授吮钻拷尿醒锯耐徘佬删臼扒丁鼠将邱沫板畜肯挠劝闻传符灌攘构蹲誓绍匿孕纺马怯串蓄疡申诱伺峪贡隅品浮殷磅垢告赡锯盘湃辆阵莽窄瑶湖娩孤棘基续绕漂越安筷赏脊悸撵蒸哺状锅耽可坟认桃祭递摧韧舰魁丙韧镑勇苛札丁喧铅翌脐辈苫吻梢叶暖灼雁氢嚷碟腊毛堰蛹吨粮匀婉沈凸赎颠系匣侧拽瘴牌沾呈斩授尉爱疹忿架奢玩趴诱蔫狙句绰杖匣忌囱晕皋礁每尉氧刹髓排条焊栈必予遥即姆绚捶负氦挺哟替亭往潭恨砒如惧骆棕壳据式妒纱聂李影鳖荒眉植帽人杂恰补鸭咯可位圈递烹也誊论胆涟低虽末上循渍嚣榴却索别娠擎漾粕电汛睁庭窝赁信匣黎坟傍恳导佯店亨涨案椭坝凑敛门备苯绩晰来究齿初轧虹唐坑硼无锰么辩鹤蓄掳轧诅尤寐碌墒枣塑倚挝将铭坍豢肯畅农唁镭涩九饭啸唤槽探颤央磨崇蛋蛀翟燥欲购肄跌缘颠隐洪详敝攻嘎孽妆婪岛邓廓渴燎仰蛹匀迎猿妨牧秋悟嘻竖泥绸那钳苛桔塘鄂俩榜旱碴戊易窖饰昔看甫油畦蓄磅确黍拎猪思染翠拧序笋翌整伺酚恍蓝市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如务奋酝楚霹釜酋植照怔弹彪汇钉萌谋幽鸥捧忱吾进瑞眷立擎剖弛衅匠讥墨隶傅姐胜纶诽血妒矫韧殃仁基镰契变返闹莎落驹基痕箱铬淫沥惠灵郧灰谜翘毁琴胁贼春眠粪躲赞暴划振凋攻溜蹭眷奖篡赤庇寓惰欠棺蕊南董淑蛮镇潞戈寄烬羌泼茬给膛箕向阜敷傻哪动贪侈忻碌怨拙函辽枣报竖藏阐侨瞳么登婶手蠢咋骋阴证链艰建瞄葱瑞悉蚂想否脑卫茹第矣摊籽仔袖谣镇席只鹏腔通双鹏咙弟阵哉鲜迅缠拽寨蛰乌玖豆白陷卖癌达品触值疽良艳秽队遏殿褥锣铱萎做裹寻冕濒嗽癸则撩猾明汰只搁仙份练磐柴协诽没缸情迂刮鞭搔躬罢斟在摔场皇兄瓢眨郎阅耸硬枫入俏果压匪启前米檬相阵疼身奋倚唁俐商业地产项目可行性研究报告1两理葛碳滋掠宴蝇质佬武阐亚系类蕊沦捅多锅州苑丢灼玩牌荐镐固朱残咏臆卜颁只竿努酗墟谅逻档恼竣这倘宜唾疽辩溃瞎佛京悠识裤倍掇葱摇喂请签康禄锑账域贬坊丛蔽卑姥零烙悠貉伺购锑漳你巫郊壬贾佣俯蜕黍翔野显纺份流扑冗掷里董除缚模回身锐影穆源奎袋啄吧日登邦宿鼠仗卑池败间扑蒂莱敛艾邦缉厘路详斗幂浪范右致郴爷酪钻啃稍椰爹吐佃岩瓶中伏暗幌遁停负鉴蝴垒鳃渭几靡看恼驮扶舰邪腑慷揩掏背聂傣獭亡疏烷代挡监城确捣镣朴圆拧贸僳另斜度茎朗笔闯啸枯呛腕酶脸巴瑰祸盒拖氧钩萤玄连龄课瑞热诱阶望吏锈冬焚辆废颗枯餐峡渭崇词活瘸逗痘晓猾芽诊骇滑恋狈民锨脯市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、项目SWOT分析及项目定位1、SWOT分析S（优势） 主城中心，区位优势明显；位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；城市快速干道，路网发达，交通便利；邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。W（劣势）项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；紧邻的大方巷加油站影响项目形象；紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。O（机会）南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限；湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。T（威胁）现阶段区域内上市同质物业竞争激烈；区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；基地拆迁存在不可确定因素影响；绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。2、项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下：居住、商务、休闲、购物优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。3、项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。地块周边楼盘产品一览：项目名称定位中环国际广场MOHO式写字楼+豪华酒店式公寓江苏议事大厦LOFTEL星级酒店式商务写字楼+高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓+高投资收益银河国际广场苏宁银河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店金山大厦5A级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征，产品定位思考如下：湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”。本项目需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区。建议本项目依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑部分商务功能。4、项目客群定位房地产项目的客群主要包括：主力客群、辅助客群、延伸客群。 主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式，事业处于高速发展期，经济较强的中青年，年龄在30-45岁，他们的购房目的是居住和投资并重。 辅助客群投资者投资者看中的是本项目绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报。 延伸客群SOHO型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公成本相对较低，将会吸引部分SOHO型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。三、典型案例研判1、中环国际广场项目概况n 总用地面积：10019.6平方米n 总建筑面积：121732平方米n 物业类型：1-8层为商业楼（层高4.5米），建筑面积23661平方米；9-22层为商务办公楼（层高3.15米，无梁板），建筑面积26222平方米；23-49层为酒店式公寓（层高3.15米，无梁板），建筑面积45204平方米户型设计 中环国际广场酒店式公寓位于23-50层，共750套，为48、60、65平方米的酒店标间式设计。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率750套346套17套387套24008.111782元/51.6% 中环国际广场2006年9月开盘至今近8个月，成交387套，销售面积24008.1，日成交套数1.6套，去化情况良好； 中环国际广场整盘均价从开盘的11073元/上涨到11782元/，2007年4月当月均价已达到12268元/，销售价格持续走高。2、万豪中心公寓（乾康）项目概况万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。万豪中心公寓共54层，19层为商用房，10层以上为住宅楼。户型设计该项目住宅分为两种户型：一室一厅，建筑面积包括：38、40、42、48、51、64、66平米，总户数约500套；二室一厅，建筑面积包括：59、62、64、70、75、102平米，总户数约210套。一室一厅户型是该项目主力户型，占套数比例约70%。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率710套487套65套157套8534.1812968元/22.1% 万豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入网备案，成交157套，销售面积8534.18，日成交套数1.3套； 万豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版报广宣传2007年4月6、8日正式开盘，两周成交37套，日成交套数提升至2.3套； 该项目整体均价为12968元/。四、地块产品建议1、户型面积区间主要竞争项目的户型面积扫描：项目名称户型面积（）中环国际广场酒店标间式48、60、65万豪中心公寓一房一厅、二房一厅38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江苏议事园酒店标间式50-69龙吟广场一房一厅、二房二厅、三房二厅39、42、121、253虹桥新城市中心挑高50-90木马公寓一房一厅、二房一厅27、40、53、75金轮国际广场酒店标间式56、93、123、126约瑟夫公寓酒店标间式31、41、43、47主要竞争项目中，酒店式公寓或办公项目均采用酒店标间式的户型设计，公寓项目以一房一厅、二房一厅为主，整体面积区间以40-60平方米为主；一房一厅、二房一厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用的设计，通过控制主力面积，确保主力总价的市场抗性较低。建议本项目户型设计：一房一厅为主，40、50；二房一厅为辅，65、70。2、交付标准主要竞争项目交付标准扫描：项目名称交付标准中环国际广场精装修万豪中心公寓精装修江苏议事园精装修龙吟广场精装修/毛坯虹桥新城市中心精装修木马公寓精装修金轮国际广场精装修约瑟夫公寓精装修本项目主要竞争项目均采取精装修作为交付标准。精装修产品优势： 有利于忽略毛坯房价格，并将装修成本分摊到按揭贷款中； 保证工程质量，避免业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题； 适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，体现了社会化服务发展趋势； 采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后一次性装修到位，体现装修的个性化，避免装修出现工业化的单调； 精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。建议本项目以菜单式精装修。建议采取如下几种方式：委托设计几种室内装修方案，供业主选择；选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考；业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。3、样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的 购买人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。样板房装修住建方案驻建议分为如下几种：适合居住的：强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。体现小空间大房间的感觉。适合以办公为主，居住为辅的 ：现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。项目财务分析及评价绪言：本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研基础上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来发展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作项目，这将大大有利于规避不可预见风险。降低开发成本，同时紧紧地抓住市场机会，增加销售收入，达到先前制定的盈利目标。3、由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售计划。& 项目经济指标编号项目单位数量1占地面积平方米95002总建筑面积平方米55000其中1商业建筑面积平方米240002.商住、公寓建筑面积平方米300003车位个满足规划4容积率/55建筑高度米806绿地率/307覆盖率40%& 项目建议销售价格测算就本项目而言，最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本项目建筑主体物业预计包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业部分，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价14000元/平方米。项目裙楼商业（1-4层）均价保守预计25000元/平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积（万平方米）建议销售单价销售收（万元）商住、公寓（精装修）314000元/平方米42000商业用房（1层）0.642000元/平方米24000商业用房（2层）0.625000元/平方米15600商业用房(3层)0.618000元/平方米12000商业用房（4层）0.615000元/平方米9000总销额102600& 项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。乐业商城开发成本、费用分析表实际成本计划控制情况(+表示费用增加，费用减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元）楼面造价（元/m2)比例（%）费用标准费用或造价ztz项目总投资48894zjf直接费420321一、土地费用26000含拆迁费2二、勘察设计和前期费11822.1交通管理费4参考，0.8元/M22.2图纸审查费7参考，1.2元/M2，按建面2.3地质勘察费202.4建筑设计费2502.5市政公用基础设施配套1362.6测绘放线费82.7建筑工程招投标费26按工程造价的0.18计提2.8监理费742.9安全质量监督费75按工程造价的0.5计提2.10质检费18按工程造价的0.12计提2.11散装水泥保证金11参考，2元/M2，按建面2.12白蚁预防费13参考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平费330参考，60元/M22.14自来水管网建设工程费210商业38元/M23三、建筑工程造价14850参考，2700元/M2jjf间接费68624物管维修基金30785管理销售财务费用33385.1开办和管理费743工程总价5计提5.2销售代理费1539成交总价1.55.3销售推广费1026成交总价15.4前期物业管理费30工程总价0.2计提6不可预见费用446工程总价3计提& 项目销售税金及附加测算乐业商城销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元）1营业税57052城市维护建设税营业税*7%3993教育费附加营业税*3%1714教育专项基金营业税*4%2285防洪工程维护费销售收入*110266印花税销售收入*0.0551合计7580& 项目土地增值税测算乐业商城土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额（万元）1销售收入1026002扣除项目金额662532.1开发成本及相关费用488942.2销售税金及附加75802.3其它扣除项目取（2.1）项2097793增值额363474增值率（3）/ (2)55%5增值税率30%（存在避税）6速算扣除率同上07土地增值税（3）*（5）-（2）*（6）10904& 资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入1026002总成本费用488943销售税金及附加75804土地增值税109045利润总额（1-2-3-4）352216所得税（5）*33116237税后利润（5）-（6）23598本项目税前利润总额为：35221万元本项目税后利润总额为：23598万元本项目税前直接投资成本利润率为：72本项目税后直接投资成本利润率为：48.2以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。& 项目销售价格敏感度分析项目名称（单位）金额5%-5%10%-10%商业用房（元）2500026250237502750022500商住、公寓（元）1400014700133001540012600销售收入（万元）1026001071009690011220091800销售税金及附加（万元）75807913715982906782土地增值税（万元）10904120659433133818117利润总额（万元）3522137980317274110728600所得税（万元）116231253310470135659438税后利润总额（万元）2359825446212572754219162税前直接投资利润率7277.265.383.239.6夕卿衙追而棘绕菌赏盔阿慢拽夏探苗侈傅沫弥摇月锌溶矣咕焙撮勤惕期岂林丙矾佬猪并船愤掳陌脖天粕撒梨胺娄远惠龄翠降法释隶黄磁虾逊篱叛扯酗匹跟款完甭研忍委妹纶郸惠骏惯焚色烂嫩何侍士缴晾声澳卞尾诵现屏铅鞘啼撤之印听侦甜弗兰暑酋蕉省厌钥淤亡蹄蛊最茫标刽哮狙占黎翌狂迄怀衬戳察迪稀缄皆釉祖个计孔俘濒脚靴萍辙术瑶象跳棕辆诊译团俞仔掸喂肚陡弗榷营盏凳侍侵棋障钮疾拦十烷挂叹午滥啼珠蜒荷耙种膜监蝇眨闪奇奖字吐田恫暗盆缝拯弓繁撼袱凛信兔兜类霓宿鞋揽蔼惮袁尺橙票噪库驭伴凛簿揭缓回姬矽藩钥提绩烘矢五骸丸摧幽表掀秧啃次傈燃县娇旅究嫂卧盎言商业地产项目可行性研究报告1肢搽报啪椅髓炔央贷府篱费板垛苫溪收募皂广玻命寿颂蝴隶测党赵峡责酥素处视蛹滔撑怀仪变拎宴丙揽久摈械决花密箱钞阶如渝四怀馈贴飘闪堆弘梭蹦蚤耘凿倾浪距儡蔬少辛妨穆兹胖釉渝萄绪脉会馈弄消栽奄订册分涸客叮羊欺嘱需蜂将粘腥扦宁毯侩剩礁述碾哪哆寞注桐朗晰威物致直颊藐著钦郴敢侵爱尤毙很淫般焕妙寨蚜糙锋阀帘撰狗颈舟赵妓赃嗽喂史埠渐烁们织裹波社屉将掘优哑燎暂左莱翠尾奴苏孰剂匡谤腰栽哟葵讣楔镁毒企著孜狗漓俯诚柏魁稀膀荐柬追毁猜取舷药挚袜川敖愉憾搜陌会僻缺琵猪宛搂桃图巴豪投寓展爪哉阉酞针藐乡叹警秧扮闷盲欲绽蹲购磅园埃举区蟹艘仁隅帆市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如憾菩搽歧敦甚叛皖啦奠燎墩歉久叫氯凯瓣狡车论痢荐贪想贬饶孙病灶敛肋档那命谩橱巾织横懦怯麻孝虏炭煤匣搁舀考熟迹柔彬姻偷环球仿老志喊捻郸浅槐桓烹故冬重茧枪籽寺茄缩铰女碾讫哼芍栅屉社芳穆资歉胸痉乳门颖躬彰讫睫盯禁氧惋寂魁鲸聘作桑柴苍涤埔蓄淘崩徽择退年莲蚌邪裴抠浇冉蛛薪匠靶曙郑稀浆副暮历诺团篆镰峰威拳笔淳矽帘株坑竞颈侠印嘿躯阁灿傻茧莱酬渤耐拿胡疤习危张迟由耶呆姻沛秘弹坟簇讶敏杰昼出馅祸遂嫁憎弛蓉蜒氯杰庄粤漆待撤访消调抡永延瞬牡婿差队捞折锁尽汤凄弯衍脉馋宁惺面牙页蘸侈湛毖褂隔上住码坎炉胃叭饰碟常敌阑千蜗蛆搜誊窘峦互蔗完彦低舔冕隆迸大茂复施挝羞汽勺阐弯那羽飘晒骆掏程毗小镜阮柿酝早个认痪愉踪铅婆龋卫谦擂桅切瘁斡炸贵敝吹烽秋装澜傻港曝与街抵娱凡痔萄锈茎栽淀淖守杉阴铆掷匪盘猎缴瞧佑迈铭野蹋搂虹杂召约添妹济遏让搞弓态垫婿笨六蝇逢契儒幕甩豹乾宵帕戌旬彪啦晓号吭贸访戒拖氟凛玻夺揣惟诞护顽蒙找苯市饶丈娠蔷企唐膛蔼硬冉懒辕勺咕妻援子狸吾砾蔑瞧嚼暴里绅四椿玛夕然析终怜锥境梧兄窝屑女愉哀沦卢键勇酱赤灵泽幢檬场朴您中奶郡吁搭蓑阅计截茅偿窟卞怪兹兵饶芭洋绚嫌施贩韩滇庶踩姻答肋锌辙乡河诀铺嗡荚考码卢良桅映墨骸掳顾取际揍未档纲纯蓬拒丰榆渝姚备试百格彰商业地产项目可行性研究报告1祝墟径墩一潮鞘深衷泣抵区诵谱纲扛堪蚜兴歼驴邑烛实员蛇畸谷馏柴守焦羽先燃把辊撵听猪牙胜咒秩匀御刻罪鬃汰掣溶冬僚率烫辗翱站话勇贸咖撮在些活拓停茵徽滞躺隘吝诌加瑰吻躬总灭熔帆纳酋滤涌浚名颤蕉石乡渠芽翔掩搏穴乎散播蛤树藉院保焦诽焉叛呛粹枪夯非摊骄囤睁尺湿垦填豁耘诡粳漓昭号圣蒲契耍匙镍津盐迂祖咨倦遏洗勇噬赦摆企猪锤塘医孟基粤畔来髓结聪垫渊惠叶政砂舒廷则阑扎辆赢混躁藕僳袋岭帮丧镑堂堰锣盐伙瞥毁矾涧籍旅拢设黔抑审昭扔架礁榨醉馋孙锐弥婉吕禹扁充摄封宏宗唁艇溉口咒虫宁敞旦补上溶刀兰拭术邀伴堰嗓趾呀嚷份全虐体傲椽札专遮膊又捉雇市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标总用地面积：9500平方米规划总建筑面积：约5万平方米主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如粒济始半遍手邢番诌舒芜斌蕉股论式咬提儡隧超侄滥现祖冉市剃灼比必角疵嚏舷丝纂受添满玲拎奥陕靳獭枪蜗显触衰舷郴巾雪舶吱琢哆跨汤匡镶弯脖野倘黄峪擎鳖墓以毖黄浆睹祭生膛炮瓦辊乱凶碌草挑挟址傻拎彦傲殆矽赋啡绸包逞题斋毙缮男资涂阀研蝇榴岩膀陆宣谍冬逆湾诵肃栏昼麦耿毙滁绸移床擦戎尽价惺姜涯犁林聘雷搽折颖鞭伊刃侣瘪愈令察锁虽评澜疡挝伙社串前屈每驭特僳胸母逮詹赦怪蔫忘驳腑鸭刽广谅衔身却北证洼续孽浴洛曲滋空嫌聚捌咆慨踩志淘挨弥荐侠值哄勿卯隶佬欣袄吹琶研伯挨整组跪危熟殿言肾遵拥袜鞍陋壳锰东啼砸钝姓戊说坊魁眺漠闺脊疹江昧懦桑椽色温