当前保定市区住宅小区物业管理收费执行标准.doc

当前保定市区住宅小区物业管理收费执行标准1、裕康嘉苑小高层 (中远房地产)物业管理费：0.65元/月/平米 。 电梯费：一层免收 二层为基础价 25元 3元/层递加。自来水二次加压费：1.5元/吨+基础水费单价停车费：2、复兴苑小区（经济适用房 宏源地产）物业管理费：0.4元/平米/月 多层 高层（18层） 统一价格电梯费：一层免收 二层为基础价 10元 3-12层3元/层递加 13-18层 2元/层递加二次加压费：六层以上 10元/户/月停车费： 露天固定车位 5000元 时限10年（一次性收取） 即42元/月3、华中雅典城(华中地产)物业管理费：0.9元/平米/月 （高层）电梯费： 一层免收 二层基础价20元 3元/层递加（注：物业费、电梯费捆绑收取）二层加压费：12层以上收取 2元/吨停车费：地下固定车位 900元/月阳光佳苑A区 （建设集团广厦地产）物业费：0.6元/平米/月停车费：固定停车位 75元/辆/月花倾城小区物业费：0.7/平米/月电梯费：一层免收 二层为基础价 35元 4元/层递加新一代C区 物业费：0.65元/平米/月二次加压费：1元/吨假日山水华庭（华中地产 华中物业）物业费：0.7元/平米/月前期物业管理的介入费用与建设单位怎么算的，有哪几项构成 2011-4-20 19:00 提问者：zhuzhenghuiheh 其他回答 共1条 2011-4-20 21:17 kasso13 | 六级 1.物业场地及办公室建设，构建费用。包括办公材料，人员工资，工程材料等2.业主入住率划分资金供给。业主达到一定比例的入住率，建设单位除工程部全部撤出，物业公司自负盈亏。3.工程维修费用在交房及保修年限由建设单位承担。 赞同0| 评论 2011-11-22 问题一 前期物业管理的介入费用 先期业主的入住比例前期物业管理合同备案需要什么东西？ 2 .小区建筑面积及平面图纸2.小区物业使用说明书及相关资料3.物业公司营业执照复印件及资质证明4.其他要求提供的相关资料物业服务企业法人营业执照、资质证书、前期物业服务合同复印件、物业服务费标准预算，临时业主公约！呵呵应该就这么多，还有一个是当地房产局物业办的一个备案表 赞同0| 评论 前期物业管理的重要意义 2011-9-21 11:12 提问者：follow10 | 浏览次数：63次2011-9-21 11:15 最佳答案 一是物业产品再生产内在规律在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入管理，将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。物业前期介入管理的优点主要表现在以下几方面：物业前期介入管理是为业主把好验收关1、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主(小业主与发展商)共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物业前期介入管理是后期管理的基础1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证1、物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。3、根据社区的持续发展要求，作为物业前期介入管理工作的一个重点，是通过环保、节能的服务来避免现代工业文明所造成的空气污染、水污染、噪音污染和能源浪费，改善整个社区的生态环境，做到花香草绿，空气清新，水源充足清洁，道路平坦、干净，垃圾及时清运，环境宁静幽雅。应该说这也是物业管理公司最基本的服务内容之一。物业前期介入管理同时也是一件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时，物业各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人才的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。房地产发展商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理，前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用。通过物业前期介入管理规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业企业都能达到满意的目标。浅析物业管理的前期介入来源：中国物业管理协会 作者： 发布时间：2010-08-10 浏览: 19 我有法律问题要咨询 现代房屋尤其是高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。由于前期物业管理的特殊性，认真研究物业管理的前期介入，具有十分重要的意义。一、前期物业管理的含义前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。它是整个物业管理活动的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。建设部颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第二条明确界定了前期物业管理的概念，把前期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。” 二、物业前期介入的重要性物业管理提前介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。1前期介入管理是整个物业管理活动中的关键环节，是搞好物业管理的主要基础。物业管理条例总共70条，其中前期物业管理就有11条，并就前期物业管理设专章，由此可以看出前期物业管理的重要性。前期物业管理活动对搞好整个物业管理有着举足轻重的作用，是关键环节和主要基础；它涉及管理区域内全体业主的共同利益。2前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理物业前期介入，不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划，保证物业施工的质量，达到完善物业使用功能的目的；而且能保证业主的长远利益。同时，物业前期介入，有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪，减少三方之间的矛盾，减少前期遗留的诸多问题等。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业，有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”，互惠互利，共同发展。因此，物业管理的前期介入，是实施物业管理的重要的基础，是做好后期物业管理的重要前提，是化解矛盾的一种手段。三、物业管理前期介入的时机和方式1. 在规划设计阶段介入，积极参与物业建设项目的设计，完善物业的作用和管理功能，避免物业建成后存在使用和管理上的问题规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受所从事的专业的限制，基本上是从技术角度考虑问题，对于管理的要求往往考虑不足，这就可能造成物业建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案，提出一些合理化建议，完善设计细节，降低管理成本，从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。有效的避免因设计的合理性而给业主使用和物业管理带来的不必要的麻烦。2在项目建设期介入，强化物业的施工监理，从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾在物业建设期，物业管理企业作为物业建成后的管理者，对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况，及时提出调整改进不合理的设计，及时监督存在的问题，纠正不符合用户需要的建造形式，协助监理单位对物业的建设进行监督，确保建设质量，为业主争得了良好的硬件条件。在我公司所管辖的中街北苑小区建设过程中，当初设计和施工中没有考虑到建垃圾房里面的下水问题，前期介入发现此问题后，向建设单位提出整改建议，得到了建设单位采纳，在工程收尾工作中，与建设单位达成一致意见，物业企业参与对工程质量的验收。从根本上把好了物业建设质量关。此外，前期介入使物业管理公司对物业逐户检查，发现问题急时反馈，并建立工程设备档案，为业主使用、日后维修提供了极大的方便。3. 在物业的验收期介入，及时发现存在问题，明确责任，落实整改措施和经费物业管理公司介入竣工验收，严把物业验收关，可以明确责任，避免物业管理公司在今后的管理中背上沉重的包袱；可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收；有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主追讨应得的补偿，避免业主不必要的负担。提前介入，做好接管验收工作，确保物业管理单位能为业主提供良好的物业管理服务。同时，由于有了前期介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，为今后物业维修维护打下基础。此外，物业管理前期介入可以很好锻炼队伍，避免因仓促上阵而导致管理的不应有失误，给业主留下不好的印象，为今后实施有效管理打下基础。四、物业管理前期介入的意义具有一定资质条件的专业物业管理企业介入物业开发建设项目，这将对我国今后整体物业建设质量的提高，保证人民生活质量和物业管理质量，建立和谐社会，产生极大的促进作用，具有深远的现实意义。1、前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高，实现了物业建设、使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理出现在物业交付使用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回天之术。物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制，协助工程监理，监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障，促进了物业建设质量的提高。2、前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础当前，很多物业，特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题，更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素，进而影响了整个物业管理服务的质量。物业管理前期介入，管理企业可以努力发挥其专业的优势，为建设单位当好参谋、做好助手，避免和减少一些影响物业管理质量的因素，保证物业管理的服务质量基础，树立自己的服务品牌，从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。3、前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量随着经济持续增长，我国每年建设的物业规模、数量相当庞大，从物业管理的角度来看，真正符合物业管理要求，或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不多见。这一方面有物业管理发展不平衡的原因；另一方面也有物业设计、建设单位缺乏物业管理意识的原因。物业管理前期介入，对提高我国物业建设质量；提高物业管理水平的意义重大。综上所述，物业管理前期介入，能较好的履行建设单位与物业管理企业的责任，化解整个物业管理活动中的诸多矛盾，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，实现物业前期建设与后期管理有效对接，为物业的后期管理的顺利发展铺平了道路。物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。作者单位：沈阳市顺意房产物业有限公司浅议物业管理早期介入的重要意义与作用更新：2008-9-26阅读：栏目：前期物管浅议物业管理早期介入的重要意义与作用提要：更多精品源自 表格 金筹措和促销推广上。所以,尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视, 在接管验收阶段,注重项目存在问题的整改。有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。 所以,有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发、建设,监理的项目专业监督和物业的提前介入,相互配合,专业技能互补,最大限度的将得到问题解决。物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布胃、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌,发现的问题在施工安装方尚未退场之前即己解诀,节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期,实现了设计、施工和和物业管理一体化全寿命优化管理,使项目在建设完工前得以解决和完善,在大了节约了物业的建设成本和运行成本。 (二)促进“开发商、物业管理企业共有资源的整合”,实现经济效益和社会效益双赢 “为了应对20世纪70年代经济紧缩的经济环境,处于供给方的企业重新考察了它们提供给客户的产品,为了提高产品的吸引力,差异性和实际价值,许多企业通过在产品中融入服务要素来增加产品的附加值”。所以开发商和物业管理企业本质上需要对同一个物业能体现出内在的价值及其附加值,从尊重业主、提高客户的满意度,来最大限度的实现经济效益和社会效益双赢。 1、优势互补,促进房屋销售和物业管理,提高消费者满意度 房地产开发的正确营销采取市场营销导向。并随着房产市场竞争日益激烈,创新销售在市场中才是不败的唯一法则。据房产开发行业评估,物业管理因素可以占到楼宇价格的 20%- 30%。在无锡滨湖新城开发的万科魅力之城,由于无锡人对万科房产公司及万科物业管理公司品牌的认。所以,在第一、二期的房屋销售实现了良好的销售业绩。同样,无锡的“嘉德时代”,引进的深圳的“中海物业管理公司”品牌,在取得房屋销售许可证的很短时间内,实现了本地区同业最好的销售业绩。所以,如果能让着名品牌的物业管理公司早期介入,将会极大地提高消费者满意度,促进物业的销售。可见,物业管理早期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大的作用。同时, 通过早期物物业介入,一方面,物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作。再一方面,基本理顺了同水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系,建立顺畅的服务渠道为后期管理工作作好了充分准备。 2、建立“专业化、人本化“形象,提升公司品牌,进而达到双赢 房地产市场的特殊性,从其趋势来看,品牌的出现是必然的。其中,优质的售后服务和物业管理是房地产品牌的重要构成要素。在以市场为导向的商业社会里,服务已经处于非常重要的地位。着名的IBM公司就把“IBM就是服务”奉为企业理念。物业管理是房地产开发公司开发的物业在消费领域的延伸,与房产开发公司的物业质量有重要的关系。塑造房地产公司的形象,物业管理不可忽视。 物业管理早期介入,表明房地产开发商不仅仅以利润为导向,而且也考虑消费者的利益,考虑物业开发的社会效益。现在,一些精明的房地产开发、经营商,已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品的王牌,把它当作卖点之一。同时,越来越多的房地产投资者和消费者,也把物业管理水平的高低、效果的优劣,作为进行投资和消费决策的主要参考因素。因此开发公司重视物业管理的建设,注重品牌战略,就是“以人为本“,将会实现经济和社会效益的双赢。 三、 物业管理早期介入的作用 (一)完善物业使用功能 当今,人们对物业的品位和环境的要求越来越高,这使得房地产开发商,除了执行国家有关技术标准,还应考虑到物业的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、生活的便利、安全和舒适等。物业管理公司因为在长期的实际管理中直接与房屋的业主和使用人接触,了解他们的需要,根据自己的丰富管理经验,就房型的设计、供电供水、污水处理、电信。道路、绿化、管线走向服务配套设施及平面布局等问题提出建设性意见,并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视,及时纠正设计中的不足,使功能完善。 无锡就有物业管理早期介入的成功案例:1998年投入使用的某大厦(恒通),其绝大部分设计工作在1991年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理的要求产生距离、作为早期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业 一、物业管理早期介入的提出 房地产开发企业,一般来讲“重规划设计,轻建后管理”、“重施工建设、轻物业配套”,以致于忽略了房屋建成交付使用后遗留的许多问题和矛盾。如管理用房不够用、停车位不够、空调位置未考虑、建筑物内的管线布置不利于日后的维修养护、保安防范中的技术设备缺少以及水、电、气、通讯、交通等配套方面存在的问题。给业主产生了很多缺陷,既使业主、使用人感到十分不便,增加物业管理工作的难度。甚至,给业主和物业管理企业带来了无法弥补的缺撼。 多年的探索总结,现在人们越来越认识到,真正意义上的早期介入是从项目前期的规划设计开始到物业接管验收为止的的全过程,良好的物业管理并不是简单的售后服务,而是贯穿于物业的规划设计、开发建设及使用的整个过程之中。 物业管理的早期介人,是指物业管理公司在验收接管投入正式运行、使用的物业之前,随同项目开发就参与物业的规划设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。向前延伸对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务,使物业发挥最佳效应,以最大限度的满足业主和使用人的需要的一种管理形式。 二、物业管理早期介入的意义 (一)实现“和物业管理一体化”全过程管理,节约了物业建设成本和运行成本 项目设计阶段介入,发挥专业优势,提出全局性、功能性建设意见,使开发商,除了执行国家有关技术标准,还应考虑到物业的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、生活的便利、安全和舒适等。物业管理公司因为在长期的实际管理中直接与房屋的业主和使用人接触,了解他们的需要,根据自己的丰富管理经验,就房型的设计、供电供水、污水处理、电信。道路、绿化、管线走向服务配套设施及平面布局等问题提出建设性意见,并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视,及时纠正设计中的不足,使功能完善。 无锡就有物业管理早期介入的成功案例:1998年投入使用的某大厦(恒通),其绝大部分设计工作在1991年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理的要求产生距离、作为早期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、停车场等管理系统进行了深入细致的调研,井参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,亲临有关生产厂家进行实地考察、在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,井对项目进行补充和完善、这些项目同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,得到了业主认同。 (二)确保物业建设质量 尽管监理制早已推行,但由于物业管理公司有丰富的房屋维修养护和管理经验,并作为潜在业主的物业验收接管代理,他们在物业管理方面、使用方面拥有第一手资料,对于物业在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题非常熟悉,他们在物业的建设过程中参与监理,可以加强房屋建造质量管理,弥补可能出现的质量隐患。特别是隐蔽工程和重点部位,能予以加强监管,在施工单位自我质量管理、专业工程监理公司监督质量管理、开发企业检查质量管理的基础上,又增加了管理单位的参与质量管理,可以强化房屋建造中的生产技术的监控,确保物业建造质量。 (三)奠定了物业长效管理基础 由于物业管理企业对物业开发的早期介人,为物业的验收接管打下基础,并为日后的养护、维修带来便利。在物业管理的前期工作中,物业管理企业就策划管理该物业的方案,草拟和制定各项管理制度,安排好机构的设置、人员的聘用,上岗培训等工作,以便物业移交后能有序的工作,实现建房、用房、管房的有机结合。同时,经过一段时间的工作。可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系,理顺服务渠道,便于以后管理工作的顺利进行。同时,安全工作在物业管理中占有重要地位,也是业主购房意向的重要因素,关系到物业管理公司的声誉。 。 (四)促进物业的销售 人们消费理念的变化,在置业时,除了注重房屋的价格、质量。环境等的同时,也越来越注重起其售后服务即物业管理。消费者要求物管企业提供全面、满意、舒心的服务,物管企业的服务水平决定了消费者购买房屋这种特殊商品的信心和欲望。所以,一些精明的房地产开发商,已经把良好的物业管理作为推销房屋商品和招来顾客不可缺失的重要内容之一。 四、几点思考 (一)物业管理早期介入的普及还有一定的难度 虽然物业管理条例于2003年已经实施,但早期介入概念远未能普及。首先,主要阻力未来自相当部分的开发商,目前还难以理解和接受物业管理早期介入,除了对物业早期介入的作用认识不清的原因,更为重要的原因是不愿意承担早期介入的费用。其次:阻力还来自施工单位和物业公司自身,因为前者认为物业公司早期介入行使职能是在挑刺增加工作量。而后者认为早期介入的投资风险较高,并巳有的开发商并不愿意补偿这些费用。 (二)早期介入与监理职能的冲突 物业管理公司提前介入项目开发,尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题、解决问题,避免项目建成后会给使用带来不便,一方面使施工方反感,另一方面在发生质量问题时就容易相互推卸责任,反而造成项目产品质量难以提高。为此,早期介入的职能定位还应重新定位。 (三)早期介入的物业管理公司的变更,易引发矛盾 按规定,物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中,物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方,因为开发商指定物业公司提前介入,并没有得到业主的同意,这会在一定程度上损害业主的权益,很容易使业主、物业公上一页1234下一页 司、开发商三者之间产生纠纷,不利于后期物业管理。而业主在组建新的业主管委会后,就会要求业主管委会另聘物管公司,易产生矛盾。 (四)早期介入有关法规保障 目前还没有立法,使物业管理早期介人成为一种制度,使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。同时,与现行物业管理内涵相矛盾,以及诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书,早期介具有监理和物业管理等多种业务等法规于解决早期介入问题。 参考文献:地产开发前期物业管理的介入方式与作用 摘要 : 开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理，前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念，积极介入项目规划设计和施工监理，使物业从设计到使用都能得到全过程管理，以保障建设责任与管理利益的有机结合，主动做好建设和管理的工作衔接。 一、前期介入的理念 当前，物业管理发展面临的制约之一是物业管理一直滞后于规划设计和施工管理，导致物业建设中存在遗留问题，为以后顺利开展物业管理工作带来诸多影响。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念，积极介入规划设计和施工监理，使物业从设计到使用都能得到全过程管理，以保障建设责任与管理利益的有机结合，主动做好建设和管理的工作衔接。 二、物业管理前期介入的重要意义 在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，几乎都是项目建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，物业管理公司前期介入管理，将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。 （一）物业前期介入管理是为业主把好验收关 1. 我国的房地产开发经过多年的发展，己经发展到以现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。 2. 作为业主的“管家”，物业管理公司从物业前期介入就开始维护业主（小业主与发展商）共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定开发商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 ( 二 ) 物业前期介入管理是后期管理的基础 1. 物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要工作。 2. 作为管理者，从物业前期介入阶段开始，就着手进行如下一些工作：为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与各岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常物业管理奠定了基础。 三、物业前期介入与开发商配合的注意事项 1. 物业前期介入管理是一件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道，能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作，从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时，物业各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展，有利于物业管理企业工程技术人才的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。 2. 物业管理公司应能不断提出对开发商开发楼盘有益建议，最好既能满足节约开发成本，又能方便业主。如地王国际花园项目一期地下车场为镇流器双灯管照明，二期楼梯间为 25w 白炽灯，我们考虑到节约电能与开发成本，提出将所有镇流器灯管改换为节能灯具，并将新建的地下车场照明系统统一更换为 5W 节能灯具，这样，既能节省开发成本，又能为物业管理公司日后运行管理节能电费。而对于开发商提出的问题，在遵循满足业主使用功能、方便业主的前提下，应有理、有据的给予正面回复。 3. 对于某些悬而未决的问题，物业前期介入人员应定期汇总归纳，并定期与相关工程师进行研讨，每次得出的结果作以记录以备日后查阅。要经常给开发商灌输业主至上的观念，推进开发商整体设计、施工思路向靠进方便业主使用的角度发展。 4. 对于物业管理公司认为开发商必须做，而开发商又经常回避的问题，应由物业前期介入人员正式行文，列举这些问题的利弊及对日后物业管理中给业主带来的深远影响，直接发函给开发商项目最高领导。如地王二期白金公寓业主停车问题，由于开发商未将地下二层的停车场交给二期 900 户业主使用，导致 900 户业主没有泊车位置，为了更好解决此事，避免造成日后业主的投诉，据此拒交物业费。基于以上情况我们决定由物业管理公司牵头，对二期外围进行统一规划、设计外围停车场，经过跟地产技术部、工程部的不断探讨，终于采用了物业管理公司对二期外围车场的规化，调整了原绿化景观的规化方案。因此，在与开发商的配合上，对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题，就一定要坚持跟开发商沟通，直至问题有一个圆满地解决方案，这也为日后物业实施正常管理开辟好一个坚实的阵地。 5. 定期参加开发商组织的工程、方案等主题会议，根据楼盘的实际情况，提出物业创新服务内容及管理思路，积极与开发商沟通，从销售与售后两大方面积极推进项目的进展。 房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理，前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用。通过物业前期介入管理规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入管理最终达到预期效果，使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。第 1 页 物业管理前期介入房地产销售对房屋销售起着很大的影响：首先物业管理作为房地产业的第二次开发，在购买房子时 业主对开发商的相关理念，房屋质量和宣传已经有了具体的了解，如果再有一家服务质量好，管理能力强的物业企业来进行管理的话对房产的增值保值有很大的影响，房子毕竟是住人的，开发商在房屋销售后，除了有质量问题外，其余基本上都是直接与物业