房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较.docx
《房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较.docx(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有- 制度之殇 房地产经纪人管理制度沪、港及美国的比较 摘 要: 相比较于美国和香港,我国大陆地区的房地产经纪行业尚处于发展初期,许多制度并不完善,管理还比较混乱。本文对比上海和美国、香港在资格考试、牌照审核、代理模式规范、纠纷处理、立法等方面的区别,分析了上海经纪人管理制度的缺陷,介绍了美国和香港的一些成功经验,希望能对我们政府对快速发展的经纪行业进行更好的监管,提供参考和借鉴。前言 “骗钱的事,香港不是没有,香港一年可能只发生1、2宗,但是在内地一个月可以发生很多宗。我都搞不清楚怎么会发生这些千奇百怪的事
2、情。”虽然从2002年底至今,这已经是上海中原副总经理李锦德(Peter)从香港中原来到上海中原工作的第八个年头,但是,提到上海房地产经纪行业从业人员的素质,他还是大摇其头。 2007年是大陆中介行业诚信度备受打击的一年,“中天”老总蒋飞携巨款潜逃,至今仍逍遥法外。号称全国最大的中介公司“创辉租售”,在上海的近200家店铺几乎一夜之间全部关门。老百姓对房地产中介的信任降到了历史最低点。在大大小小的论坛上,对中介公司和房产经纪人声泪俱下的控诉帖子比比皆是。“黑心”、“忽悠”、“骗子”几乎成了中介从业人员的代名词。根据中国青年报2007年12月3日的一项民意调查显示,有69.3的人不愿意通过中介租
3、房或买房,不信任中介的占56.16。在问到“房产中介从业人员素质怎样”时,63.2%的人认为比较差或非常差,33.0%的人认为良莠不齐,只有3.8%的人认为“很好,有礼貌,服务热情周到”。有77.3%的调查参与者称周围的亲戚朋友中,有被房产中介坑过的经历。然而比较有趣的是,另外一组数据显示,有51.1的人认为“房产中介服务确实有必要,因为市场太大了,中介方便联系供给和需求双方。” 在大陆,没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满混乱,也没有哪一个行业像房地产经纪行业这样充满矛盾。 1988年,中国第一家房地产专业咨询机构深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生,标志着我国房地产经纪业的开始。到现在,我
4、们仅仅走过了20个年头。相比较有着近百年历史的美国甚至于港台地区,尚处于发展初期,他们对经纪行业的管理有许多值得我们借鉴之处。单牌照管理与多牌照管理 在整个经纪行业,自下而上,有业务员(或销售员、营业员)、分行经理、区域经理等不同层次,他们所需的专业知识,承担的责任是不尽相同的。 尽管我们看到上海和美国和香港一样,相应地设置了不同的执业牌照,但是明显地,两者有着本质的区别。原因是,其一、上海并没有为两个证书设立不同的考试资格;其二、通过协理从业资格考试就等同于取得协理从业资格证书,实际上根本没有人使用这个协理证书;其三、没有明确界定协理从业人员与执业人员之间的责任。因此,协理从业资格只不过是取
5、得执业资格的一个形式上的“手续”。 分类管理对房地产经纪人的从业资格提出了更高的要求。美国、香港的经纪人需要对其属下的营业员负有监督指导责任,如果因为监督不利导致客户遭受严重利益损失,房地产经纪人要承担连带责任,将受到暂停甚至吊销执照的处罚,所以在对房地产经纪人资格管理的同时,又实现了对销售员行为的有效约束。而如果是“形式”上两张证书,实际仅凭一张牌照管理所有的从业人员,对肩负更大责任的分支机构负责人就降低、放松了管理要求,不利于整个行业监管。考试资格与申请条件,审核的重点在哪里? 从上面的表格里,可以看到,在上海通过经纪人考试就几乎等于获得执业资格,准入门槛的审核完全放在考试申请人资格上。而
6、美国、香港则完全相反,考试基本是开放的,谁有兴趣都可以去参加考试,尽管美国也重视对参加考试人员的职业道德审查,但是关键是放在申请牌照的资格审查上,这是才是他们的重点。美国申请销售员牌照需要提供经纪人担保,而申请经纪人牌照更是有一套严格的工作经验量化评分机制。香港的发牌条件要求申请人提供财务状况和诚信刑事记录,而且针对现职从业人员和新入行人员制定两套不同的申请发牌条件,新人除了要满足现职从业人员的申请条件之外,香港地产代理监管局规定必须在通过考试后12个月内申请牌照。 “宽进宽出”还是“宽进严出”反映了对三地对经纪人管理的重视程度。证书,为什么沦为一个可以获得租金的本子? 2007年11月,上海
7、市一中院审理了一起房产中介公司租借经纪人证引发的纠纷。双方签订租赁协议,约定5400元一年。中介公司付了钱后,却发现拿到手的证书是假的,无法使用。中介公司想讨回5400元,但是根据上海市经纪人条例第十四条规定,经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证,不得涂改、出租、转借、转让。如果出现涂改、出租、转借、转让经纪执业证书或者超越注册的经纪业务范围开展经纪活动的,给予停止执业三个月以上一年以下的处罚;情节严重的,吊销经纪执业证书。所以,由于租赁行为本身违法,法院一审判决协议无效,中介公司只能拿回2700元。中介公司不服再上诉,结果一中院终审认为5400元不是合法收益,全部收缴。 2006年,按照上海市
8、的规定,上海经纪企业设立分支机构由之前只需要一张房地产经纪人资格证书增加到5张房产经纪人资格证书。2003年2006年上海暂停了经纪人考试,上海历年考出的上海经纪人证书仅只有28000张左右。而上海房地产中介门店最高峰时达到20000家,就算2006年经过淘汰后,也有近8000家,至少需要经纪人证40000张,缺口近1.2万张。这个缺口带来了对经纪人证书的大量需求。于是出现了上面案子里的“证书”出租灰色地带。证书的租金还随着行情的好坏,每月能够带来500元至1500元不等的“租金”。 为什么证书可以“租”来用?一位分行经理的话耐人寻味:“政府没人来查你有没有证,卖买双方也不要求出示证件,我没有
9、证一样做到了经理”。于是,我们看到行业内普遍是“有证的人不从业,从业的人没有证”。 形成鲜明对比的是,香港规定无牌从事地产代理工作将会被检控,一经定罪,最高处罚罚款50万港币、监禁两年或者两者兼施。美国对雇用无牌照人员的经纪人视情节严重,处以罚款、暂停、吊销牌照,甚至监禁的处罚。规避利益、回避风险,效率与公平之间的抉择。 双重代理即经纪人代表买方又代表卖方。在美国这种行为一般为法律所禁止,如果违反法律会遭到处罚、情节严重的还可能被吊销执照或坐牢。美国卖房都是独家委托 ,因此,除非在特殊情况下,且经买卖双方书面同意,经纪人才能担任双重代理的角色。美国大部分州的代理法要求,代理关系当事人应以书面形
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产经纪人 管理制度 美国 比较
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。