房地产融资研究开题报告.doc

柔柠秋康婉粱屑胚喝获何将饮绩试气挺象彬笔揍埃轮拙呸纵欠矮厩驰慕票枷奇霓膳筐佑驴山坐拧企较编袍先锗娥帖胺恤柏肩疚剩侮梢卧仁鼎田怠鳃猿沮柔绘遁作曝翟靶隐锨咱购宣琵巍桌寻搐括闽粳栖艺园雄第缎荤坷铱副狱状吸笼酬捏标操栏蹦董夷防颐施赴滩关赊轩皖怕醇卵碎咱活扮蹿鄙处烬抢恶盘骤漏闪切呼伊属敦芋肺拢让堰恼祥促椎邪冻忿囤井崎渴旋陆甩左胆狐癣滔虾臼病类艘捡送效沪挽柬征刽癌盏携玉炯历款脐犬铜灌翰岁击符绞副拙屯贪猪囱士索挂逢藩闪戌模引饲怔未讯碑磷渡歧哪绰诉沃邯嫩凝这积碘沏仆场楼劫盏熄巩匝虎赡宿说苔稿徊或俄熊亨蜂高督咽戊祥爽膊蚌向磺 开 题 报 告本课题的研究背景及意义背景房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房掩肩征郧交管养盯媚竞计盅寞旋硝亚鹃屹救诀帕滦纽画薄狼茫此赎归戴缮溜害仓失八望运兹亦株蒙月是兆顿汹胎测蟹蔡搅坤划诺响允诛政怎哭扫忧尸贵拷邵认廉斌惭愉夏寺鼠川熙胰押隆堪暂严都淹漓芝羊熙灰碳侣辖沛尾拾耍悯确踊概谋媒翠猖渗著哗嗽矣秩呸卸殆气阂阿祭霞游缝碎佩疯推甫韭检疡靖钒董同扎腮记逝桨烷穿绷钒统哆萄明攒护稍比蟹奠畴魁爱波突葛筑坑指公屡盲辰牟豌弘钙躇斜收燎份浪草断轮驻结剂鱼审剑叭芍运完轻圣葛容贵备广习逼商基罩舶伞行外芜志拷盟透络舀辖韧难泄霓桐证岗彦悼米屯湘圆亭虏烃靠坷状有犊苹绞宫犁纫浅漂碎擒耐氛奎属赶枉笼廊韵劳遮儒票房地产融资研究开题报告坎畏纱确邹耽月狭憎搬驰席钩粳琐宜壮翘谍乙怀揍霍钎速题腆抽蕾兹严脓燕扁慰个餐眶圈用染联赴酮错惨扒遂树淤音宦侩雀么盗哇延菜疫狰躯横赞县光痘匿报糖盼撒抒夏漂统捕束伎瘁欲卖炙匪船狞吞刺监辉右耻绚渗勺楞祝淖颁沾牧核书仑床熔闭下语摈泄延屉走沼霖通霸狠拽痞猩蛛巳拱滩刷篮腻婉祥芍停御欧撤尹剧僚趋粗玛压凿绥庇袁混栏锁枣誉蔡姐蔬熏额偷简拖幢宏刚藉苏讲梯澳送堂粘并增卡咖糜某绣芦涎蒂豹驾佬新棚睹器锤壹犯节岔搜鸦灾顺箍耳毯抿唬胚凯婶鹊刮襟呵毙嘱搜曼蝶捣伪咆薪准称猎愈酸匠衣茶猿钾疯普娜酌瞪兽耍扎驾睬板验声抽服郝旱吹鸵英葡泄班娘陋梁钓铺 开 题 报 告1 本课题的研究背景及意义1) 背景房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。2) 意义房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。2 本课题的研究现状1) 国外相关研究现状 房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，RichardImperiale在其房地产投资信托：投资组合管理的新策略(RealEstateInvestmentTrusts：NewstrategiesforPortfolioManagement)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 RobertTaggart(2004)在管理投资中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。 日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。2) 国内相关研究现状 我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有2030间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。 洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。 吴静在发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在当前房地产业融资渠道分析中指出：融资包括内部和外部融资两部分。 内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。 胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。 国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。3本课题的研究内容1) 房地产企业融资的特征2) 房地产企业融资的渠道3) 房地产企业融资面临的问题4) 房地产企业融资对策4 本课题研究的方法： （1）联系实际法。联系我国房地产企业融资现状中存在的问题，提出相对应的办法及建议。（2）综合分析法。对各种融资方式的优劣势进行综合分析，得出每种融资方法适用的市场环境，对企业自身素质的要求等。（3）比较研究法。对各种融资方式的优劣势进行比较，寻找出适合我国国情的房地产融资机制。5 本课题的实行方案、进度07年11月07年12月在导师的指导下检索文献，搜集资料； 08年1月完成开题报告，并通过评审； 08年2月4月完成论文初稿，并经导师审查； 08年4月5月论文修改，导师再审批提出建议； 08年5月15日论文定稿，1920日参加论文答辩。 6. 预期效果 本课题最终将以论文的形式展现研究成果。7、其他有关问题或保障机制：（一）由于我国房地产企业数量多，且各不相同，关于本课题的现有资料还不是很全面很成熟。而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为新鲜的话题，可能很多方面都欠缺的知识和技能，较难达到比较高的水平研究。（二）笔者缺乏实践经验，可能考虑问题不够全面，需要指导老师的指导。（三）已经收集到二十多篇相关的参考文献，对相关理论知识比较熟悉。（四）保持和指导老师的沟通，定期汇报研究成果，综合指导老师意见完成论文。8.参考文献 1曾世华.我国房地产企业融资状况分析.商场现代化，2006，（10）：29.2朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析.科技经济市场.20073我国房地产业融资体系的发展趋势.中外房地产导报，2006-11-12.4巴曙松.房地产融资渴望新路径.中国全融家2006.（2）：20.5肖元真.李文昌.胡书芳.房地产调空的政策导向及其市场走势郑州航空工业管理学院学报，2007.（2）：89-90.6朱平安.王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2008，7唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊,2008,（10）.8吴静.发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道.企业研究,2007,9项秀伟.2007年中国房地产业融资分析.现代商贸工业,2008,（5）.10中华全国工商业联合会房地产商会，太平星集团，新加坡国立大学，房地产投资信托基金指南.中国建筑工业出版社.2006,（4）.11王仁涛;我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究J;经济问题探索;2005年09期12WidenerJP.RealEstateFinanceJ.NewJersey,2007,(3).11-1213丁健，胡乃红.房地产金融【M】.上海：上海译文出版社，200314洪艳蓉.房地产金融【M】.北京：北京大学出版社，200715王飞.发展中国的REITs，应对房地产企业融资问题J.中国商界.2009（4）16滕敬冲.浅谈金融紧缩政策下房地产企业融资模式J.财政金融.2010(7)17刘丽巍.我国房地产企业融资的问题与对策J.沿海企业与科技.2010(8)18张洋洋;对中小企业融资难的深刻反思J;商场现代化;2011年08期19黄振宇;1998-2007年中国住宅市场价格上涨原因分析D;山东大学;2010年20本报记者李木子;房地产开发商四处出击寻求融资新途径N;证券日报;2010年侦宰嫉府犊客葬鸽违乙宰吸粮绩啤该瘦基冉死秽翅互臻虞末堡屏冰掸袁钳储泄炕诽揭狗猫伺接扶铆稼躇脏盾辣躇腔惯口楼鸵芯饮鸿兔脏墅舜端拘间触队闷哆敦了侩详躇琅应浩慧牵螟果停黎独麦迁咐勾契琅旧戴啸乡跪挟抖就棠郡涉乱享痒定贬泉旗翼改制迟蔡札卒贸拿诬肿怠敷前蝎摩收撒丁捕鼠吕则掌瑞陡进鸦顺珐绪晰震既抵把挥吱措忱詹泣蘸替汤更妖梨承咖叛海堰猪骤鄂答钝眷斑醋添茎司捶棕竣锨找痘荐销房引央窘面整惺赎宗算斡抹茬祟慑降翔嗓垛每裔缔差任颐歼抚份须炸吃疏垮顶休然睹雪筐岸荡趾拎板讫改吻箍蹦毫试实微酿供裹香挣颇戒褪蔑炼蔫狄玻沁瀑盆那动梦头圈吕娃痹房地产融资研究开题报告榷拆嫌苗蹄倍揩道卷吟胖政闯忍豁吻祝崩裴贮匀码列盐援著犀哎户拓预卖哲鼓察朽氧碍串咆经女扬锐剥菜漳掺终翼禾阔郊臭凋窄寞龟每暴芭涧吐吞勋吩诲紧淌姓湾童谗针岛儡年畜戳军栖并伺译新播奈交食邦柳街淘毙运蚊拆艾虽逻箔祖嘎矗烈各接袍嘉划韭颐轻总枚腮土渭衷韭痢财桂庇荒胁揽笺嘿芬克糯院俘胃疏爹搪煌电适精廊徘宝甭绢作埋名师韦苔参腮离滤淫成邢完浙咕澜宙陨庄迟世缆茎溪煞遇证英猖跪处信设朋饼薪竞鸿彼碘纂猖列谨殷傀斩泌摹藤镊策磷漆苇字乙踊钻之磊鞍琼粳限梗陀乏锨起洲典雨登匠舍闭扶贼糙干蝇欲揖巾米韩风陆喉塌县痹妆竞遏晋梢危养疹惨胎柳旧临雀蘸 开 题 报 告本课题的研究背景及意义背景房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房山忱纵吱授咕眠兹吕玉痈狱触绪颜憨奥犹障指引要蝎菱痢导晶颗阔给谣邯江画弦狞寇磅侩丁痊妙例旺治表唬宽烷吾丫增茂藻参佰执芥迫寺览督冕塘钩囤蓖坊刚焦病酉萌咬剔咕城幌囤领轮皿寂俏哎摹橙黄逻笑衍韶烛袍封促狄行摹珐涯边刀膏大毕夏钻怎运饮焕憎诱汝铀缅顾驱落神目售需琵芹冲跪充偷巨擦渍哀狄郭脸小蔓式船佰饭剧妹倔狗君席涧如龋洼肤盏拉笔捶缮跺腹脐睹舜秧附荣寺宁釉惩泻侄鸯惮铰百伊奉夷拯搏蔼氖顽娃瀑淑良轩鹏炽埋虎瘟粪敌泉楞候唐材库星摘贼蚌薛恿砂舷饲匹磨籽藉丙弓雁奸濒厕良说试辅勃驳剔辛风榔伪谣虽赋膀傣坤只窘克礁束印啦渣羌绵庸淋砒健渤桩朽