论文----我国房地产市场宏观调控效应分析.doc

本科生毕业论文（设计）

论文（设计）题目： 我国房地产市场的宏观
调控效应分析
学 院、 系： 金融学院 金融系
专 业 (方 向)： 金 融 学
年 级、 班： 2008级
学 生 姓 名：
指 导 教 师： 徐立新

2012 年 3 月 20 日

声 明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）是本人在导师的指导下取得的成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
本毕业论文（设计）成果归兰州商学院所有。

特此声明

毕业论文（设计）作者签名：

年 月 日

1

我国房地产市场的宏观调控效应分析
摘 要
房地产市场的健康、持续、稳定发展，对于国民经济的持续、快速、健康发展，对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。在房地产业快速发展的过程中，也存在一些亟待解决的问题。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。本文通过深入研究中国房地产市场的发展现状及存在的问题，分析政府对房地产业进行宏观调控的原因及目标，阐明宏观调控政策对房地产行业产生的效果，在此基础上提出相应的对策建议，对于促进中国房地产市场乃至整个国民经济的持续健康发展，具有理论价值和实践意义。
[关键词]：房地产 宏观调控 效应
Abstract
The real estate market healthy, sustainable and stable development of sustained, rapid and healthy development of the national economy, has great significance for building a moderately prosperous society and accelerate the socialist modernization process. In the process of rapid development of the real estate industry, we should see the real estate market, there are some problems to be solved. These problems not only threaten the security of real estate finance, a profound impact on the lives of the majority of the people and the healthy operation of the national economy. Through in-depth study of China's real estate market development status and problems of analysis of the causes and objectives of government macroeconomic regulation and control of the real estate industry, and to clarify the effect of macro-control policies on the real estate industry, and put forward corresponding countermeasures and suggestions on this basis to promote the sustained and healthy development of Chinese real estate market as well as the entire national economy, with the theoretical value and practical significance.
 [Key words: real estate macro control effect
目 录
一 我国房地产市场现状 2
（一）整体概况 2
（二）存在的问题 3
二 中国房地产市场宏观调控政策及效应分析 12
（一）中国近年房地产市场宏观调控政策 14
（二）政策效应及存在的问题 18
三 政策建议 20
（一）进一步完善房地产市场信息披露制度 20
（二）引导消费者树立合理的住房消费观念 20
（三）把握好对房地产市场宏观调控的手段 20
（四）提高地方政府落实宏观调控的积极性 21
（五）针对不同的对象，实施有差别的调控政策 21 -
小结
参考文献

我国房地产市场的宏观调控效应分析
一 我国房地产市场现状
(一)房地产市场的整体概况
随着国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，中国（特指中国大陆地区，不包括香港、澳门、台湾地区）的房地产业取得了极大的发展。城镇居民的人均居住面积从1978年的3.16平方米提高到2010年的31.6平方米；2007年全国房地产开发投资61740亿元，增速同比上升27.9%；房地产增加值对GDP的贡献率不断提高，房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上；房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。实践表明，房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。房地产市场的健康、持续、稳定发展，对于国民经济的持续、快速、健康发展，对于全面建设小康社会和加快社会主义现代化建设进程具有十分重要的意义。
（二）房地产市场存在的问题
在房地产业快速发展的过程中，我们还应该看到，房地产市场也存在一些亟待解决的问题。自2003年以来，部分城市的房地产市场出现了过热的现象显露出了区域性、结构性等问题，表现为价格的不合理持续上涨，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范，房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全，也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此，从2006年下半年开始，针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过5年多的调控，并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善，部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产有效需求和有效供给总量以及结构等方面的失衡问题，如果这些问题长期存在而得不到有效解决，必然会导致中国房地产市场经济效率丧失，对于中国房地产市场的持续健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展都将成为难以跨越的障碍。具体表现在：
1．房地产呈现投资规模过大之势
自2007年以来，房地产投资增速呈现逐月回升趋势，前半年同比投资增长速度超过24％，超过上年同期增长速度0．6个百分点。2008年，全国房地产开发投资完成额为23 91 7亿元，同比增长24．6％；2009年房屋销售价格出现环比上涨，前半年全国商品房销售面积达34 110万m2，同比增长31．8％，销售额15 900亿，同比增长53．5％。从市场数据来看，2010年全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降(1．9％)。在4月份的基础上，5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15．8％和25 O％，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时5月商品房销售面积也首次出现了3．4％的同比下降。可见，房地产投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐年增长的趋势。
2.商品房价格呈现上涨过快趋势
进入2010年．中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨，3月份70个大中城市房价增长达1 1．7％，北京等一线城市的房价几乎一天一变，北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元，引起上千排队买房人的愤怒，差点酿成群体事件。商品房提前进入4万元时代的结果，就是让大多数月工资两三千的人一年收入买不起一平米房子。目前。房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，这使得中低收入者无力购买住房。而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而增高，商品房销售价格行为不规范等原因造成的。
3．商品房结构设计不合理
我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。在住房供应结构中，经济适用房及限价房等供应，应占总房源的35％一40％才较合理，但供应现状则是出现别墅、高档公寓等的比率较大，这显然难以满足中低收入者的购房需求，从而引发房地产市场在供求关系上的失衡。商品房价格的过度上涨会增加税收，从而带来相关产业的发展，导致政府在决策上的侧重点过偏使得商品房结构出现失衡。
4.房地产市场秩序呈现混乱局面
我国目前的房地产市场秩序比较混乱。主要是房地产开发商、交易、中介、服务等各个环节，都存在不同程度的违法违规行为。尤其是出现过个别开发商和中介机构相互勾结误导市场预期、恶意哄抬房价，使得一些房价在短期内呈现非正常上涨。

二 中国房地产市场宏观调控政策效应
（一）中国近年房地产市场宏观调控政策分析
第一阶段（2003.2-2005.2）严控房地产信贷、严格土地供给
2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产
投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。
第二阶段（2005.3-2006.4）重点抑制房地产价格
根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作；利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。
第三阶段（2006.5-2008.8）全面治理房地产市场
2006以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策与以前相比有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整；通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题；
第四阶段（2008年9月至2010）紧缩性的宏观调控政策开始松动，从抑制房价到保增长再到抑房价。
由于受国际、国内经济环境的影响，2008年1月，全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月，全国住房价格开始下降，各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场，国家暂时放松信贷，降低居民购房成本，紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题，2008年10月22日国务院有关部门将采取一系列措施：一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普
通住房的，契税税率暂时统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时，为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造，多渠道改善居民住房条件。四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》。五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。
第五阶段（2011年至今）日趋紧缩性的宏观调控政策
本轮房地产调控政策的特点：一是目标明确、针对性强；二是综合运用多种调控手段、加大调控力度；三是调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度；四是明确目标责任、强化贯彻落实。
　在持续调控政策的综合作用下，本轮调控目前已经取得了积极成效。具体表现在四个方面：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；二是商品房价格过快上涨势头得到遏制；三是市场购房需求逐步趋向理性；四是部分房地产企业开始调整发展战略。以上市场变化表明，房地产市场调控正朝着预期方向发展。 未来5—10年，各种住房需求仍然比较旺盛，因此，中国住房市场中长期仍将保持一定的增长趋势。但由于阶段性和周期性因素的叠加，中长期房地产投资增速将呈回落趋势。
　　在此形势下，除了要继续坚持和完善房地产调控，还要着手建立房地产市场健康运行的长效机制，主要包括：建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规；完善市场机制和制度性安排，特别是在认真总结试点城市经验的基础上，尽早设计和建立符合中国国情、有利于遏制投机、鼓励自住和改善型需求的房地产税收制度；治理和规范房地产市场秩序，建立行业标准体系；促进房地产行业的调整和重组，完善企业资质认定，促进房地产行业发展方式的实质性转变；完善住房保障制度，建立保障房建设、分配、管理、运营的规范有效的制度体系。

（二）政策效应及问题
政府针对房地产领域出台的一系列措施，对房地产市场的健康发展起到了一定的作用，房价上涨速度有所减缓，房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是，由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，相关决策存在着一些误区，政策执行中发生了一些偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果。
(一)住房保障制度不尽完善，保障的重点不突出
目前，中国住房保障制度建设己经起步，但与住房市场进程相比，住房保障体系不尽完善，保障的重点不突出，导致国家对住房需求的调控效果不好。具体包括：
（1）住房保障体系不健全，没有完全涵盖不同收入的人群
（2）住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展
（3）缺乏有效措施激励开发商参与保障型住房建设
(二)房地产宏观调控手段单一、“一刀切”现象严重
目前中国房地产宏观调控手段比较单一，突出表现为行政手段运用较多，经济手段和法律手段则运用较少。从近几年出台的房地产政策可以看出，政府试图用行政权威、部门通知来调控房地产市场。但是由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠传统的几家单位发文调控房地产的做法往往会出现逆向调控，即调控的目标和措施背道而驰。同时，政府在调控方式和调控手段的运用上，对不同群体采取“一刀切”的现象严重。比如，为了打击投机性需求，央行连续几次提高住房贷款利率。这种无差异的加息政策虽提高了投机炒房资金成本，同时也增加了首次购房或自住购房者的负担，影响宏观调控的效果.
(三)缺乏对各方利益博弈的考虑和协调，使政策效应大打折扣
随着改革的不断深入，经济的持续增长，中国社会利益多元化趋势日益明显。在中国房地产宏观调控的过程中，由于多方利益群体博弈的存在使得调控的效果大打折扣，主要体现为中央政府、地方政府、房地产开发商三方的利益博弈。作为中央政府，制定的宏观调控政策往往从全局性和综合性的角度出发，考虑的是整体利益；而地方政府和房地产开发商在执行时往往要考虑其自身的局部利益。正是这种整体利益与局部利益的差别，制约着房地产宏观调控政策的效果发挥，使得宏观调控在相当程度上流于形式，调控效果大打折扣。
三 政策建议
（一）进一步完善房地产市场信息披露制度
根据前面的分析，房地产开发商和消费者之间存在严重的信息不对
而影响房地产市场宏观调控的效果。这就要求政府要进一步完善房地产信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场。尽快建立公正房地产交易制度、建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指和信息披露制度，尽力营造一个充满竞争的市场。
（二）引导消费者树立合理的住房消费观念
政府应加强政策舆论导向，引导消费者改变一步到买新房的消费观念，提倡根据消费能力形成“租、购并举”的科学消费合理引导普通居民形成多元住房梯度消费理念。根据民居收入层次，设计贴租、贴价、多层次的住房政策体系。并按照实际需求重点安排中低价位、中小套型品住房的供地计划和建设计划。
（三）把握好对房地产市场宏观调控的手段
政府要根据不同时期房地产发展的特点以及出现的问题，采取适当
手段。当前，随着中国房地产市场的不断完善和发展，政府要改变过去手段为主的宏观调控局面，对房地产市场的宏观调控要以经济手段为主以行政手段和法律手段，尽量避免政府对房地产市场的直接行政干预以的连续变化。
（四）提高地方政府落实宏观调控的积极性
首先，降低中央政府经济发展规划的集权性。中央政府在制定决策
量避免规划全国性的经济增长点，应鼓励地方政府根据自身特色，制定本地区房地产发展的可行性方案，寻求适合自身的经济增长点。而且，地促进社会的和谐发展，而不是更多地强调经济增长。其次，改善地方政府的绩效考核体系。一方面，要改革地方官员的核标准,在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标，增加中低收入居情况等民生指标，允许一些地区零增长甚至是负增长；另一方面，改革分税制度，使地方政府的事权和财权相对称；同时，改革土地收益制度
将地方政府的土地出让金收入收归中央政府，减少地方政府对土地收入并监督控制地方政府为谋求经济增长而过度审批或无条件收紧地根的行
（五）针对不同的对象，实施有差别的调控政策
对房地产市场的宏观调控要做到因地制宜，避免“一刀切”。在制
产宏观调控政策时，不仅要从房地产行业入手，分析和把握房地产业发体水平，而且还要从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策
房地产政策的目标是保证居民的住宿条件，避免房价大起大落，为经济平稳发展创造良好的客观环境
房地产业与宏观经济关系密切，过度波动将会影响宏观经济的稳定。
房价大幅回落将引起一系列经济乃至社会问题，不应当追求房屋降价，不应当以房地产具体价格为目标进行调控。房地产作为一种商品，其价格只能在市场交易中确定，政府很难设定一个合理价格，政府如果进行价格管制，可能导致政府失灵和短缺，或是导致开发商供应低质量住房，损害市场效率，且政府干预效应往往滞后，产生负面效果.政府不应当以打击投机炒房为目标，提高交易税费无助于实现调控目标。在现实世界中，由于信息不对称，居民购房是为了“自用”还是“投机”，常常很难区分，绝大多数购房者还是以自住为主，打击投机的政策常常伤及无辜 对房地产的调控手段应以间接手段为主，政策应当保持稳定性和连续性。2004-2007年，中央政府曾经多次采取直接微观干预，但效果不佳。
例如2006年政府曾经规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”，本意是增加小户型供应量，抑制泡沫。但由于缺乏有效监控手段，地方政府也无意强力推行，出现了一些开发商把一套大户型名义上分割成两套房，规避户型限制的现象，目前这一政策已名存实亡。政府不稳定、不连续引起了更多的不确定性，一定程度上加剧了风险。例如，中国政府多次通过调整交易税、按揭比例、户型比例来压制或是刺激楼市，但决策过程不透明，市场上对政策调整缺乏稳定预期，流言、小道消息满天飞，往往制造了新的不确定性，引起市场波动。短期调整政策——货币政策和金融政策相结合。建立全社会个人信用制度，加强对个人收入的审查，控制房贷风险。目前房贷的发放缺乏客观标准，对客户素质审查粗疏，不利于控制风险。鼓励房地产融资多元化，限制银行直接融资，建立金融风险监管体系。目前，银行相对房地产相关行业发放贷款比例过高，风险过于集中。对于素质较高的房地产公司，可鼓励其上市，通过直接融资避免风险集中于银行
政策应逐步推行，避免对市场产生过大的冲击。长期政策——深化土地制度改革，建立住房保障制度。改革土地管理制度，抑制地方政府推动土地和房地产价格上涨冲动。土地出让收益应纳入预算内管理，明确其来源和用途。土地出让收益不应该成为地。方政府的小金库，必须加以严格管理。增加土地供给渠道，在保障耕地的前提下，采用适当政策引导农村宅基地、小产权房上市流通。建立廉租房供应保障制度，建立独立机构，提供低成本低质量住房，为房地产市场提供稳定器。政府应当采用廉租房政策，建立廉租房基金，每年从卖地收入中按比例播出资金建设廉租房。从香港等地经验来看，经营廉租房与开发商盈利目标冲突，应当通过成立独立的政府部门，负责建造、管理、运营廉租房。 具体政策措施——卖地收入转为土地税，小产权房征税后转正，建立垂直化福利住房运营公司。为了管理卖地收入，可考虑把卖地收入转为土地税，由税务部门统一接收管理。考虑到目前客观现实，土地税应当设为地税，绝大部分应由地方政府支配使用，小部分上缴中央政府，需纳入预算内管理，接受监督，超预算收入部分纳入地方财政储备。现有小产权房可补税后转为正式产权，宅基地和农村集体土地通过审批、缴纳土地税后可以转为商用，新建违规小产权房将不予承认。考虑到既成现实，已建成的小产权房可以在缴纳一定税费后，逐步予以转正，认可其产权，予以大赦，规定一定年限后可上市流通。同时，设计合理的农村集体土地流转制度，规定农村集体土地在缴纳一定额度税费、得到政府许可后。可以进行商业开发；规定公布后，未来新建小产权房，一律不予承认。
为避免冲击市场，相关政策要逐步推出。建立一个直属中央的国有企业，主管廉租房、两限房等福利住房运营。这一企业的运营资金来自地方政府上缴的部分土地税，建立独立的审核运营体制，在税收方面享受优惠
主要以建设廉租房为主，需跟踪监管房屋的使用情况，长期居住的廉租房可平价转让给居住者。
参考文献
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致谢
本论文经过长时间的收集、整理，并在老师的悉心指导下完成，在论文写作中老师对论文进行耐心修改，并提出许多宝贵的修改意见。并为我指点迷津，帮助我开拓思路，精心点拨，热忱鼓励。在此对姜涛老师表示衷心的感谢。
感谢金融系全体导师，对我的栽培，虽历时三载，却给以终生受益无穷之道。同时也感谢我的同学们四年来对我生活、学习上的关心和帮助。
合同管理制度

1 范围
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2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责

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