房地产集团资金管理问题.doc
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1、WH房地产企业集团资金管理存在的问题及对策研究 摘 要面对经济全球化和竞争国际化,企业集团化成为必然趋势,在房地产行业中,通过兼并、收购、重组等资本运行方式组建企业集团的行为不断增多。今天中国房地产已成为中国经济的支柱产业,2012年,中国有125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市房地产公司。而房地产行业属于资金密集型行业,从批租、开发到销售都占用大量资金,因此,房地产企业的资金链管理关系着整个房地产企业能否正常运转。而目前随着我国房地产企业的不断发展壮大,我国房地产企业集团在资金管理方面也暴露出种种问题,如资金来源渠道单一;多元化融资渠道建立难度较大,资金回款周期长,过于依赖促销力度及
2、市场推广;资金管控模式不完备,不能有效做好资金计划、使用及控制,集团内部资源配置上的重复、浪费造成财务成本居高不下,资金管理方式、手段落后导致资金使用效率低下,资金预算管理“虚”、结算管理“散”、监督考核环节“弱”等问题仍然突出。对房地产集团资金的管理是房地产内部风险控制最为重要的环节。为了实现房地产集团的良性循环发展,制定并实施有效的资金管理方案就成为迫切的问题,也是形成房地产集团核心竞争力的重要途径。本文分为五个部分论述:第一部分引言将介绍房地产企业集团资金管理研究的背景与意义,结合国内外相关文献,陈述本文的研究内容,方法及研究思路;第二部分首先介绍资金管理的相关理论,接着介绍企业集团的资
3、金管理理论,其中重点阐述了企业集团资金管理的五种模式并作出比较,指出现金池模式为企业集团资金管理的趋势,在此基础上引出房地产企业集团的资金管理特点、现状及存在问题;第三部分对WH房地产企业集团做实证分析,指出WH房地产企业集团的财务现状、资金管理存在问题;第四部分找出改善WH房地产企业集团资金管理的对策,包括WH房地产企业集团资金管理的目标与原则、WH房地产企业集团资金管理中现金池模式的引入与优化、WH房地产企业集团资金管理的风险控制;第五部分是本文的结论部分,指出本文的创新与不足。关键词: 房地产集团;资金集中管理中心 ;模式比较 ; 现金池模式ABSTRACTReal estate ind
4、ustry is the important pillar industry of national economyThe healthy and continuous development of real estate industry is important not only of building a harmonious society,but also of developing the national economyHowever,in recent years,the fast-rising price of real estate attracts the focus o
5、f government,who places several new policy regulations and controls on this industryIn addition to the influence of the economy depression,the real estate industry has shown the inflexionThe wait-and-See attitude of people affects the chain of the funds which is the most important part in real estat
6、e industryWhat is more,as the estate industry is capital intensive,financing becomes another indispensable soures of funding。Which is restricted by domestic limited financing channelsTherefore,it is imperative to put real estate funds management as the core of enterprise financial management and set
7、 up a funding mode of scientific and rational centralized management,to ensure the efficient use of funds and to create the own core competitiveness Centralized management of funds is the most widely used mode of large enterprise groups both in China and abroadThis mode,including financial companies
8、,clearing house,and so on,has played positive role in the fund managementIn mid 1 980s,a new model,cash pool management has been rose in foreign countries,which makes use of the cooperation between enterprise groups and commercial banks to deploy internal funds,improve fund use efficiency,and save c
9、apital costs effectively In the current circumstances,enlarged scale of real estate industry becomes the development trendThus,based on research results and practical experience of the management of funds,this article mainly discusses the fund model of centralized managementSimultaneously,utilizing
10、comparative analysis,empirical analysis and investigating method,this article brings new ways,which make the advanced management model,cash pool model,to match the funds management of real estate industryThrough combination of comprehensive budget management and control of cash flow,to improve the r
11、igidity of the budget and enforceable;throughbank direct connectoptimizing the relationship between funds of company to reduce overall tax burden;through cash pool to meet the group strategic requirements,to improve the transparency and efficiency in the use of funds,reduce financial risk,maximize t
12、he value of funds,and ensure the survival of enterprises and sustainable developmentFinally,through the analysis of wuhan Real Estate Group,the article designs a practical cash pool model for the enterprise development to realize the combination of theory and practiceKeywords:Real Estate;Enterprise
13、Group;Capital;Management目 录第1章 前言11.1研究的背景与意义11.2国内外研究现状21.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究21.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究31.3论文的研究内容、方法与研究思路41.3.1研究内容41.3.2研究方法41.3.3研究思路51.4论文的创新点5第2章 房地产企业集团资金管理理论概述62.1资金管理理论62.1.1资金管理的概念及内容62.1.2资金管理的基本理论72.2企业集团的资金管理82.2.1企业集团的特征82.2.2房地产企业集团资金管理的特点82.2.3企业集团资金集中管理的趋势92.2.4企业集团资金管理模
14、式102.2.5各种资金管理模式比较13第3章 WH房地产企业集团资金管理现状143.1 WH房地产企业集团情况简介143.1.1WH房地产企业集团简介143.1.2WH房地产企业集团的财务状况163.1.3 WH房地产企业集团的资金管理状况183.2 WH房地产企业集团资金管理存在的问题213.4.1资金管理体制存在的问题213.4.2项目投融资问题223.4.3资金管理方式存在的问题23第4章 改善WH房地产企业集团的资金管理244.1 WH房地产企业集团资金管理的目标与原则244.1.1 WH房地产企业集团资金管理目标244.1.2 WH房地产企业集团资金管理原则254.2 改善WH房地
15、产企业集团资金管理的对策264.2.1改革资金管理体制264.2.2改善项目投融资问题304.2.3改进资金管理方式324.3 WH房地产企业集团资金管理现金池优化预计效果33第5章 结论33参考文献35第1章 前言1.1研究的背景与意义1.1.1理论意义 当前我国房地产业是国民经济的支柱产业,取得了长足的发展,由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响,中央及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控,严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求。近几年,随着资产重组、企业联合、收购兼并等企业扩张行为的实现,我国房地产企业集团迅速发展起来。但随着房
16、地产企业集团的逐渐强大,也出现了财务管理和控制方面的问题,资金集中管理的困境尤为突出。 虽然人们对各种资金管理模式都有一定的研究与应用,但对房地产企业集团的资金管理研究却比较少,本文将结合房地产企业的行业特征,以WH房地产企业集团的资金管理为例,展开研究,提出将跨国企业使用较多的现金池的管理模式引入到房地产企业集团的资金管理当中,使得实现现金池资金集中管理的价值最大化,增强集团的核心竞争力。1.1.2现实意义房地产业属于资本密集型产业,资金是否充裕及其管理效率的高低会直接影响到房地产企业的生存与发展,资金管理是财务管理的核心,借助于当今网银技术、金融产品等外界条件的支撑,越来越多的国际大型企业
17、集团已将资金管理从财务管理中分离出来,向网络化、集成化改造,实行更专业的资金管理企业集团资金集中管理。因此,有必要建立一套科学合理的资金管理模式是,运用好集团内部的存量资金,为企业生存发展提供更好的保障。目前我国房地产业仍处于成长阶段,从管理、技术和服务上看都比较落后,虽然数量众多,但有相当一部分企业尚未建立真正的现代企业制度,竞争力还比较弱,达到真正高水平、实力强的企业还是比较少的,因而,房地产企业集团应以资金管理为核心打造属于自己的核心竞争力,资金集中管理是房地产企业提高资金管理水平,发挥资金优势的有效手段,有效地提高资金透明度和使用效率、降低财务风险,使房地产企业实现可持续健康发展。1.
18、2国内外研究现状1.2.1国外房地产企业集团资金管理的研究八十年代中期以前,国外集团公司的财务管理基本上还是采用完全独立的分权模式,集团公司只是对下属公司的工作进行指导和事后审计。随着计算机技术的迅猛发展,国外企业集团在八十年代后期对集团的财务管理模式进行了重新设计,纵观世界500强公司中,百分之八十以上实行财务集中控制。财务管理阶段已经进入了集权式的阶段,而资金管理作为财务管理的核心内容,资金的集中管理也成为一种趋势。国外已经有很多针对于企业集团资金管理的期刊著作,主要由规章制度论、组织与协调论和程序与过程论为主导。而这三项理论相互渗透融合形成的分权制和集权制的资金管控模式已经成为各集团企业
19、把握资金的两大有效手段。规章制度论认为资金的管理控制是为了信息资料的正确和经营活动的安全而制定的管理制度。1970年,日本会计研究学会审计特别委员会认为,资金管理控制主要包括预算控制制度和审计制度,是企业经营者为了保障会计资料的完整性和有效性,保护企业正常资产、全面地计划、领导、组织控制经营活动而制定的规章制度。1986年,智利审计署在最高审计机关国际组织第十二次会议上声明,资金管理控制实质是企业各种制度的有机结合体,目标是实现企业集团利益最大化,作用是降低企业日常生产运营的风险,保证企业正常发展。组织协调论将资金运作与组织协调发展紧密结合起来:澳大利亚的 R.D.怀特和R.J.麦克威认为资金
20、管理控制是指企业管理人员为达到有序管理和组织目标而建立的制度。为了使该制度整合效用最大化,需奥研究各部分之间的联系,通过整合资源达到最终控制的目的。加拿大的R.J.安德逊认为,资金的管理控制包括组织计划和协调系统两部分,可使企业的各项运营相互协同,井井有条。程序与过程论认为,资金的管理控制过程也是企业集团管控过程的监督手段,包含企业的组织计划以及与计划相配合的各种方法措施,以此来保证各项财产的安全,会计信息的准确可靠。资金的管理控制可以对日常经营活动进行监督,提高工作效率,防范舞弊行为。由以上三个理论可以发现,资金管理控制的实质不仅仅是管理方法或制度,而是一个过程及过程中的要素,覆盖了公司上下
21、各层,深入到公司各个职能层面。 1.2.2国内房地产企业集团资金管理的研究目前国内对资金管理的研究主要集中在企业集团的资金管理领域,企业集团通过运用财务控制手段来实施对企业的资金管理。有关这一方面的具体著作与研究内容如下:赵善强(2002)认为要实现对资金的有效控管理,企业集团应完善公司法人治理结构、建立适合自身的管理控制模式和规章制度体系,从信息流通、风险评估、控制体制、实施指导、监督反馈等方面制定资金管理的内部控制体系,建立起适应企业内部控制的资金管理制度。张云亭(2006)企业集团资金管理体制角度来研究,认为在大型企业集团里,所有者与经营者之间由于经营权与所有权的分离而普遍存在信息不对称
22、现象,要保证在信息不对称条件下出资者与经营者目标一致就需要制度的控制。王浩明、张翼(2006)在集团企业资金管理根据网络银行和集团企业资金管理的实践与经验,阐述了资金管理专业组织建设、集团资金管理制度建设、集团资金管控平台的设计与规划、集团风险管理理念与实践、集团融资成本的管控等课题。张延波企业集团财务战略与财务政策将财务管理体制归纳为“分权式”与“集权式”,同时研究了集团企业资金管理策略;袁琳的资金集中控制与结算中心对集权式资金管理做了深入研究。罗薇(2010)从宏微观两方面分析我国房地产资金链管理存在的问题,从资金的来源、使用、回流三个阶段入手,结合我国国情,依据博弈论视角对我国房地产企业
23、资金链管理及其运作进行了剖析,并提出完善我国房地产企业资金链的管理的若干意见。以上的研究为本文提供了良好的理论基础。从上述文献也可以看出,国内外学者对企业集团资金管理有广泛研究,但是针对某一个行业如房地产的资金管理研究则较少。而房地产作为资本密集型行业,开发具有明显周期性,现金流也明显区别于其他行业,因此本文将针对房地产企业集团的资金管理展开深入分析。1.3论文的研究内容、方法与研究思路1.3.1研究内容本文将借鉴国内外有关资金管理方面的理论成果及实践经验,结合房地产行业资金管理的特点,对目前我国使用比较多的资金管理模式进行比较分析,认为现金池模式更适合房地产现金流的特性。并通过对WH房地产企
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