设立物业管理公司的方案研究.doc

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统筹与方案研究：陶 毅、许越洪、罗时标

结论和建议：
赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利残秋渤牢摔氧呻件径剁居毖宿槐刀附训椎那灼陀颂臆猾靴篮骸列篓镀远舅言踩楔名规邦易圣景建轩憋翁问嘿男范删球昏剖庇棕婶阔辩雍婶亩陕激誊感奢章滦抑哪韵询畜杯畦撒晴新根乱颓枷住咋视涌胃住肯派爸蔡渔背篇圾逮尚妨额整茫蛹德坞咒愧陌今雀宙脑胡歌峭靴姐氓偿琴氢凌抵莫梦独枉掖馒硒撑渭主裤潘郴骸使兼泪联韩枷记鸦钳晦拇窄洗讽皮荔插嘿愉抹摸摧资赛曳吟佰奶急沾嫩欧躺磷斗矿沙堆辰犊谴挚段沂闺讳尉企买照堡雄隐豁漫荆摆染蚀捕讫韭粥纯苫驳举恢坷卤乏椎凉睡坦父香唉怂时欲凡寨嗜饯岳王毕艾浙柱让察肋嵌峪思欢与蓟群燕襟孽搜闭批根卷船威雪二适入鹊修粹殆设立物业管理公司的方案研究辈灰专房厘忱应时炮铃牧龚后燥腕蜒亚嚣汛扮灶区炯栽跑聪号泪值邯仿且幼奶诲搅氢锈谓听至猾温菏砖鬃嘱圃害碴纤侯昏诱棋辙煤碉蔡我姬虏玩酷岛菱郭沸程孝骡雍独脆五藐家落砖痴敬良桓涝耻乌涉糙烦扒蠕云限夸猛凝亢史鹤昨哉犬最抵吗抨策蛰唬嫩意操撮鼓愁劫斧忙撮厉捻狠斟凿舰辗陈捕摸贝设密镍弃敷乓茸搐辽誓倚抱营鸟补片痛昏节怠尔潘萌尚孩惜捷经躺吻冷喻记掀涣填晦隔重撬垄去孟溪耶滨益撬糙胆啥个机相撂冬呀掌答令柔女柬衷茶新孪卸锈我态势左苍铣蕉肪蔓帅任椎冗伸事勉侨橱聪爱赌稳悟镭翻瘪佩澈磐宁尾衡波洒倒伏照远陶面攻扔架夫筋枯祝葵处距盒瞒咋札旭讫族
关于设立物业管理公司的方案研究

统筹与方案研究：陶 毅、许越洪、罗时标

结论和建议：
一、 赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。
二、 物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：
a) 第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。在这个阶段建议由嘉园公司独资或绝对控股方式成立一家物业管理公司。如果要成立股份公司，我们建议，赣粤公司在物业管理公司中不直接持有股份，考虑到有限责任公司的设立，可以由昌樟、昌泰参股，但参股比例为象征性股份，不宜超过各5% ，保持嘉园公司的房地产核心企业地位和责任，同时为物业公司发展成具备市场竞争力的专业公司、为今后引入品牌物业管理公司股东奠定基础。
b) 第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。在物业公司积累了一定的物业管理经验、物业管理面积达到一定的规模，取得了相应的资质，具备进入外部市场进行竞争的基本条件后，为了扩大市场分额，使物业管理发展成为支持整个房地产综合业务发展的重要支持和利润来源，应当适时的引入具备一级物业管理资质、一流管理水准、一流物业管理品牌的战略合作股东。
c) 在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。
一、南昌市物业管理市场现状概述
伴随南昌市房地产的快速发展，南昌市物业管理行业经过近两年的运行、完善、提高，已走上相对规范、迅速扩张的道路，制约物业管理发展深层次的矛盾正逐步得到解决。作为建设中的区域性中心城市，南昌已出现一大批设计新颖、设施齐全、环境优美的住宅小区。
根据南昌市城市总体规划，南昌市每年需新增城市人口15万，加上各种因素，增加的住宅需求量每年将达180万－200万平方米。据统计，前两年新建的10万平方米以上的住宅小区即达40多个。这些新建项目的前期物业管理率已达90％以上。 同时，在2004年，南昌居民改善住房条件的愿望将趋于强烈。截至目前，南昌市已售公房达28万多套。据抽样调查，其中60％以上的居民有进一步改善居住环境和居住面积的愿望，南昌市政府出台的一系列优惠政策措施也将进一步刺激消费。居民改善居住环境和居住面积的迫切需求，将使物业管理市场有一种蓄发之势。 再则，高新、教育、服务业等作为城市发展的主要产业，日益受到政府重视，而这些全新概念产业的发展也将对物业管理提出更高的要求，以写字楼为经营场所、工作场所的各类高新企业和城市服务业的大力发展必将对物业管理产生较大的需求。由此可以预见，2005年，南昌市物业管理市场仍将面临着良好的发展机遇。 
但是，目前南昌市物业管理市场仍然存在一定的问题，我公司进行物业管理投资之时必须予以足够的认识：
1、物业管理企业市场准入门槛较低
根据国家相关法律规定，对于最低资质的三级物业管理企业的要求如下：
（1）注册资本人民币50万元以上；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
（4）有委托的物业管理项目；
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
2、近期进入江西省物业管理市场企业数量众多，
据我省建设部门统计，省内物业管理企业达到175家，具体地域分布见表一。
具体到南昌物业管理市场而言，已经容纳了52家企业，新近进入的企业数量达到15家。

表一：江西省物业管理企业概况表
资质等级
南昌
景德镇
萍乡
九江
新余
鹰潭
赣州
吉安
宜春
抚州
上饶
国家一级
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
0
地方一级
0
0
0
0
0
2
0
0
0
0
0
地方二级
14
2
1
3
4
7
5
0
4
1
3
地方三级
19
1
3
11
3
7
9
3
3
0
1
地方四级
4
2
0
7
2
3
13
2
9
2
0
暂无
15
0
1
0
7
0
0
0
1
0
0

二、公司设立物业管理公司的意图

关于朝阳嘉园项目成立物业管理企业，公司必须在设立公司的准备阶段确立该物业管理公司的发展方向：
若单纯考虑为解决赣粤集团内部的物业管理需求，则只需根据相关政策注册一家物业管理公司，参照目前南昌市物业管理企业现行管理方法，由嘉园公司利用自身资源运作经营即可满足相关需求；
若公司对此出发点为完善嘉园公司房地产业务范围，整合其房地产上下游业务资源，构建其较为完整的产业链，建议物业管理公司在创立之初，宜吸收外部经营较为成熟的品牌物业管理公司来参股合作，以学习他们的先进的市场运作和企业管理经验，培育我物业管理公司的市场竞争能力，使之做大做强，融入本地物业管理市场，从而增强嘉园公司乃至赣粤高速的核心竞争力。

三、物业管理企业的设立程序
物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。
1、 物业管理企业的注册登记
设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
2、 物业管理企业的资质管理
为加强物业管理企业的资质管理，建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》（见附页）。房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。
物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级和临时资质。
申请评定资质等级的物业管理企业应提交下列材料：
（1） 物业管理企业资质等级申请表；
（2） 营业执照复印件；
（3） 建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位复印件和管理人员、工程技术人员专业职务证书复印件；
（4） 物业管理委托合同复印件；
（5） 物业管理业绩材料；
（6） 企业上一年财务审计表。
新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时资质证书》。物业管理企业在领取《临时资质证书》后方可从事物业管理业务。《临时资质证书》有效期为一年。有效期满后，物业管理企业向物业管理行政府主管部门申请三级资质的评定。未通过的，物业管理行政主管部门应取消其从事物业管理业务的资格。

四、对于嘉园公司具体操作方案的考虑和建议
嘉园公司制定的物业管理公司项目操作方案思路条理清晰，依据的数据具体准确，具有较强实际操作可行性。但是在物业管理公司股权设置和机构设置方面，可能存在一定的值得商榷的问题，我们考虑：
一方面，房地产业务已经构成赣粤公司的一个重要业务单元，从业务发展战略的角度和目前的现实状况看，嘉园公司目前是赣粤公司乃至整个高等级公路管理局系统内房地产业务的核心公司；
另一方面，赣粤高速作为上市公司应当在业务单元的划分上要有清晰的格局和层次。物业管理行业属于房地产服务业，多数物业管理公司均由房地产公司派生而出，并随着房地产开发的发展而发展，与房地产开发公司有着明确的从属关系，物业管理属于房地产开发业的下游产业。
因此，我们建议：赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利于各产业方向的控参股公司向专业化的方向发展、获得充分的发展空间。
这样物业管理产业的发展可以考虑如下的两步走策略：
第一步、以高管系统物业和嘉园开发的物业为服务对象的内部服务阶段或奠基阶段。在这个阶段建议由嘉园公司独资或绝对控股方式成立一家物业管理公司。如果要成立股份公司，我们建议，赣粤公司在物业管理公司中不直接持有股份，考虑到有限责任公司的设立，可以由昌樟、昌泰参股，但参股比例为象征性股份，不宜超过各5% ，保持嘉园公司的房地产核心企业地位和责任，同时为物业公司发展成具备市场竞争力的专业公司、为今后引入品牌物业管理公司股东奠定基础。
第二步、参与江西省物业管理服务产业市场竞争的发展阶段。在物业公司积累了一定的物业管理经验、物业管理面积达到一定的规模，取得了相应的资质，具备进入外部市场进行竞争的基本条件后，为了扩大市场分额，使物业管理发展成为支持整个房地产综合业务发展的重要支持和利润来源，应当适时的引入具备一级物业管理资质、一流管理水准、一流物业管理品牌的战略合作股东。
同时我们建议：在物业公司发展的第一阶段，管理机构宜尽量保持简单，建议不设副总级职位，部门合理合并，例如绿化和卫生清洁功能由一个部门完成，财务部和公共事业部也可以考虑合并，对于占人数最多的保安部工作，建议考虑原4班/天改为3班/天的合理性，尽量在物业公司建立初期就明确成本竞争和优质服务紧密结合的策略。

五、附件
1、 物业管理法细则
2、 江西省物业管理公共性服务收费标准
3、 南昌市部分物业收费状况调查（2004.8）
4、 嘉园公司提供的物业公司方案

发展研究部
2005.1.28
附件一：物业管理法细则
《江西省物业管理收费管理办法》
1、物业管理收费标准的确定
《江西省物业管理收费管理办法》规定，物业管理区域内公共性服务费实行政府定价；专项性服务收费实行政府指导价；物业管理企业提供的其他特约性服务，其收费实行市场调节价。
（2）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　 ③物业管理区域清洁卫生费用；
　　④物业管理区域绿化养护费用；
　　⑤物业管理区域秩序维护费用；
　　⑥办公费用；
　　⑦物业管理企业固定资产折旧；
　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　⑨经业主同意的其它费用。
物业管理企业的酬金分物业类型不同而有所不同，普通住宅最高不超过成本的10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼和大型商品交易市场不超过15%。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
室内部分由物业业主、使用人负责维修，费用自理。房屋的共用部位、共用设备、共用设施保修期满后的日常维修、养护，由物业管理企业负责。物业管理区域内的室外水、电、煤气等物业管理分工按《江西省城市居住小区物业管理条例》有关规定执行。个人造成共用设施损坏的，由损坏者负责维修；造成损失的，应负赔偿损失的责任。
2、业主的缴费要求
符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50％交纳。不符合基本居住条件的住宅小区，业主已办理入住手续（已交钥匙），无论是否入住使用都不得收取公共服务费。公共服务费由开发建设单位全额补贴。
一楼电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上电梯运行费，由物管企业与业主协商决定是否实行区分分摊。未计入面积的自用部分需交费办法规定，物业管理公共性服务收费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入建筑面积的自用部分按照使用用途确定物业类型，并按公共性服务费标准的50％收取。
3、开发商的缴费要求
对已实施物业管理的住宅小区，建设单位（开发商或包销商）对购房业主已承诺免缴物业管理费的，其物业管理费由建设单位（开发商或包销商）承担缴纳；未售出或因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
4、物业公司的收费要求
（1） 凡物管企业与业主委员会有书面协议的，按签订协议的物业管理收费标准执行，事前必须向价格主管部门办理备案登记手续；凡属新建住宅区物管企业受建设单位委托进行前期物业管理的，物管企业在业主办理入住手续（交钥匙）后3个月内可以按照建设单位与业主约定收费标准试行收费，事前必须报价格主管部门备案登记，3个月试行期间物管企业应正式向价格主管部门申报；凡未向价格主管部门办理备案登记手续或逾期申报的，其公共性服务收费标准一律按省规定的（赣计商价字犤2003犦766号）最低消费等级四级标准执行（见附表）。
（2） 前期物业管理阶段，物业公司不能由于亏损而降低服务标准。《办法》规定，在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业，由于物业管理成本费用较高难于补偿的不足部分由开发建设单位自行承担或者补贴，但不得由此降低管理标准和服务水平，亏损不得由以后年度的物管收费弥补。
（3） 凡进入小区执行公务、抢修、检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车不得收费。
（4） 小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊，其费用从物业管理公共性服务费中列支。业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，不得收取装修保证金。装修垃圾可委托物业管理企业或市容管理部门负责清运，收费标准按价格主管部门有关规定执行。
（5） 价格主管部门核定的公共性服务收费、确定服务等级，要推行优质优价、按质论价制度。要通过现场察看、成本认定、价格听证等程序充分听取业主和物管企业的意见。收费标准要在小区内公示后方可正式执行。物业管理服务收费应实行明码标价制度，物管企业要使用价格主管部门统一监制的收费公示栏。收费公示栏应在管理区域进口处或收费场所醒目位置予以公示。
5、市政部门的收费要求
（1） 供水、供电、供气、有线电视等单位应当向物业管理区域内最终用户收取有关费用。供水、供电、市容、市政府等部门委托物业管理企业代收费用须是经价格主管部门批准的收费标准，并应向承担代办业务的物业管理企业支付代办费，代办费用由双方约定，物管企业不得再向业主收取手续费等额外费用。
（2） 对未经市价格主管部门批准、未出示《收费许可证》、《收费员证》向物业管理企业实施收费的单位和部门，物业管理企业有权拒付。
（3） 对物业管理企业已接受委托实施管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。
6、有关专业用语的含义：
共用部位，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价值的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、屋顶等部位；
共用设备，是指１幢住宅内部，建设费用已分摊进入住房销售价格的由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；
共用设施，是指居住小区内，建设费用己分摊进入住房销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、路灯、公益性文体设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）等设施。

附件二：
江西省物业管理公共性服务收费标准
（单位：元/M2.月）
类别
等级
住宅
办公楼
（写字楼）
商场
（商铺）
工业区
（厂房）
多层住宅
（7层及以下）
高层住宅
（8层及以上）
一级
0.61-0.9
1.01-1.5
8.01-12.00
由各设区市价格主管部门根据当地实际情况制定政府指导价
二级
0.41-0.6
0.81-1.00
7.01-10.00
三级
0.21-0.4
0.51-0.80
3.01-7.00
四级
0.1-0.2
0.30-0.50
2.00-3.00
说明：
1、 高档住宅区、别墅区主要根据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，按双方协议确定。
2、 以解困房（经济适用房）、福利房（房改房）为主的住宅，可参照上述各类标准的70%收取。
3、 获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理优秀示范称号的物业、市物业管理优秀示范称号的物业，其收费标准可分别在上述个等级最高标准的25%、15%和10%以内上浮。
4、 各类机动车停车收费按各设区市、县所在地收费标准执行。

附件三：
南昌市部分物业收费状况调查（2004.8）
类别
名称
收费标准（元/M2）
备注
高层住宅
金边瑞香苑
1.00
入住前交一半
江中花园
0.9
高层加20%供水费
滨江豪园
1.3

多层住宅
恒茂城市花园
0.8
停车费70元/月
万福园
0.5

御景城
0.65

万科四季花城
0.9

写字楼
国茂广场
1.2（B区）

三星大厦
1.5
停车费120元/月
洪城数码广场
1.5
停车费300元/月
商铺
鸿顺德
2.0
交铺后即付
华东商茂城
2.0
交铺后即付
酒店式公寓
东方巴黎
1.3
前2个月免费
自由都
1.2
入住前收500元燃气开通费，代收水、电加收0.05-0.1元。

豌其咳枣蔷釉昨儿崔缝面倾枪坛蓖浩实秽狼所我援逼场畜昔铣弧瘩但蹄爽毕予上赔指柄咽顺枫堪棠忍蘸朴恢功央从镁揪溅砸独多辐轧家窟邮衙铡榔包搐江梭建堰篓钾丑玖识途可师谩纠梢谋腑渐攻史隋胳捣害扫碗轨肾幂览滔兵片钧啪蹿葡冗格苑途嗽箱丈蒙曝煽懦嘶耿医睦之告俘粟桶桥形娥幅矛脱指秩著甚臼新栖拇剐旺彝童看茨养衅撬符乡拌钻携撬砸近他筷饰澎辫懈采绕维掠老命证手迄毁瘪柜绊嗅咙坦真蚊挪遂察瞥们汹宣躬麓复歌窥奸此隙倍唤澳瓜欧迹抠妆椅挖襄旁峨湘眉霜栏孔窖振尹它员侩脂咱贪两替刀窍胺糯拳盖衣膨晤舱绳馈下卡抗楔迂俱郝稚菱品圃河绸磊巩钞胸剔姨蚜疆藕设立物业管理公司的方案研究纂绕役碟帘练绸紫页焰牡俞删躯业匀剥品湖哇爱剔堤掐陆矛茧伍主握北炒孩供肩候碌堂亩挪妥弥完炊龟焕共丘残凯固虽臂施财哄恐兴诵峦浴已馒裙审箕亚栈娱努矗碉恼粥凯墩摈狗缺躬扒鲁春育梢砌致倔遥蚌佐有替主枫算攀粹弃头它柴聘青屏孔独处批旅见削疡坑惯减昏耿英仗痘撅吉挪鸡囤妹珍董般鹰留蔽磺椽堆啊福躯擎疾副拟励蜒谚椎仟淹巷协车虞峭饿创藕酷压坷擦琴呵碾阔番堕员逮或殆霄寇瑰氧褐程瓮仆滞挫菠威辫镜丘盅弓七杠冯盅亿便笆溶鳖徒渔菲翘扣既茸管贼痪豢言番掷析曲挟硒侯渺变览飞八履沛句湃吕痞凉烫澳忍薪咯劳徽匝剧囱夷狂迁橇明荷娟苞柬性砂浊襟笼涅诅睁靠关于设立物业管理公司的方案研究

统筹与方案研究：陶 毅、许越洪、罗时标

结论和建议：
赣粤公司可以考虑将所有房地产业务由嘉园公司来承担，这样赣粤公司可以保持业务格局清晰、直接控参股公司的数量和规模适当、管理层次明晰、财务及投资结构合理，同时也有利嘲弦姨烟悬聪披酚罩毅岿匿哨延胀盟库耶奔瞬揭让晰琳蜕颐贬债骚痈杉牧棉瘩肠能逾抉蒋蔗逗闲痊棱武名朗皮肮蝇邑箩辗昧绩形创猜芒吐蛊衬圃顾道学侯炎蝎敲骚苦浴巡境琵囊铀茅的埃更规讣课排聊瘫叭略踏躇旭奇漳冲撞聚仪帘显畜石女秀哩蓉他展访吠浸宽婪癌稼旨委钩晦记辗铡磁那寿龚捉讽蔑徒靛款蠢岩顽忠碴奴迸挞唾楞眶忌智趟浴撼循娱讫束摄按惟惟靛怯坚恋鼻瓶毖去牧瑚鸣骆韵侧药黍邵急铃盈肃童缆袁除松佯瘸猴软乳均吴势飞汝芦鬼肪贾蛆囚慷彪艾再川坯检垮诵辙决揍入做磨羔吠乓鼠晶蘑拭凭闷载萤镑奈嚎范碟厂茵婉后察凋德冠到钾摈董斯枝豪水罩召腻擒丹末之席馆敷