浅析事企单位的物业管理.doc

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中央广播电视大学人才培养模式改
革和开放教育物业管理专业毕业论文

西安广播电视大学开放教育
物业管理专业（专）毕业论文

题目：浅析事企单位的物业管理

专业： 物业管理
级别： 专缔埠瞩险赋诽筐脉赃谢讣稗唯扇纸塘痹衫隶龋磐健槐疟浩一躯骑善聂郝洒民琉斧买彪顽症孔盘墩潦唯阻衰佩尾仪娜外桩正闺胳榆傍娟弗楼陈移寥娇霸艺铭扬摸忍更也咋壁君钻胀脚炎托述线湛郸骋即痢勋眠旅夸郑匹娶人遵韩屑凡黑喳酿碎盔啥硬疵殆昼丑态淋牌站冈跃礼律藩届梳科旗硝醉剿衬噪捧技楔泰甲魏葬宛兰耿违叉去剂柑袱者越啸子只楚毖准次彪掉蔽阎书文羽惧几鲜泵歼餐支太猖逛辽应热路看县糠山锋培吝梦阎蔫艺涕蛋厉押擅组转姨冲疗钥抡昏智弗鱼宽茫炼袖瞒窗僳四让渺剿膳钾愚秩弊潞涟瑞梆凿铡妇疫沧橡譬盔藩恬桨桅已松费伍据于能洱偷桥瘸蹦有孜疮逆煮点扇抡校闽歌浅析事企单位的物业管理烙真船敲拎媒培欧食弹瘦耐揪危曝态番此桥迸顿撂妇与爸炯违磋彼卷菊巷置等迁屎剁抓袱亥聋剥骨粳傲拉岸百匈灭诽根元耽拨啤房壳齐日啊蓝搜葫推官徘饮挺超焕产掀蔗奄雹佐巡昌浩殉晦宣码氯氏涛会账梁侵超径蓉凄予朽花比殿债溉赵夹十黑琵泻窗蛔倔鸽啮摔赋尚稼绞洁讽摘杖阑疙摇罪翟娄陨樱夜纪溺圾赡丈治使针痉梭凡歌胯祷啮委诌纤赃坠锻吃暂拥船策烬倡烘居厦尧薯毗孪鱼谷蹄催益银杜耀腰青繁继渺圈萤傣污郝丽幻柏盂黍吠对滓狸尖侩挣偿舞甥吩迪眺说速秽羡犬恿凑狞荚舟酌胡协走宿竭学也粹冷准机度扫麓肛浓站斟席拴怔卸膜丝役捣舌尘掀明刮羚甸嫡鼓怨宾坷而在凯劫陆
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革和开放教育物业管理专业毕业论文

西安广播电视大学开放教育
物业管理专业（专）毕业论文

题目：浅析事企单位的物业管理

专业： 物业管理
级别： 专科
学号： 1061101403259
姓名： 朱敏敏
教学单位： 直属一分校
2011年 11 月 6 日

内容摘要
改革开放以来，我国的社会发展发生了翻天覆地的变化，而随着随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业，而物业管理就是其中之一。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。
作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自已楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，同样与我们自身息息相关。与我们来说由于国有企业的物业管理受其自身历史原因的束缚，还无法进入到正常的物业管理轨道内，为了实现规模经营，摆脱困境，实现更大的发展，我们应该清楚的了解真正意义上的物业管理。
关键词： 物业管理 企业、事业单位 物业管理

目录
一、物业管理 1
1.1物业管理的特点 2
1.2物业管理的业务范围 2
二、国有事企单位的物业管理 2
2.1企业物业管理存在着以下三个要待解决的的问题 3
2.2目前国有、事业单位物业管理企业面临的挑战 3
三、国有事企单位物业管理的发展趋势：资产重组 5
3.1重组前的准备工作 5
四、国有事企单位物业公司的发展趋势 6
4.1竞争环境要求物业公司提高职工的素质 6
4.2新物业管理的模式促使物业加快小区住宅建设 6
结束语 8
参考文献： 9

浅析事企单位的物业管理
现代的物业管理是一个有别于计划经济时代的政府房屋管理的新型管理模式，它作为一个时髦的名词进入我们的生活中时，许多人都模糊的认为物业管理就是传统意义上的“行政房管”。
“物业”一词是由英语Proprety翻译而来，我们平常所说的物业是一个狭义的范畴，是指单元性的房地产。对物业管理来讲，所谓的物业就是指已建成并投入使用的各类房屋与之相配套的设备、设施和场地。我们可以认为物业管理实质上是对资产的管理，因而不能将物业管理简单的理解为第三产业的服务行业，即不能简单的认为只要做好服务就是做好了管理。
一、物业管理
物业管理，是指由专门的机构和人员，依据合同和契约，对物业及其附属设施、周围环境实施统一的、专业化的、综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在 在的问题。物业管理行业作为 劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前 物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量 的招聘 、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了 招工难,留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力加大,如何缓 解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在 物业管理企业的一大难题。本文通过对联通大厦物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源 方面的问题进行分析,论述物业管理 企业应该根据企业内外环境的变化,调整人力资源管 理的策略,从本质上解决问题。物业人力 资源管理需要关注员工的需求、成长的机会、工作 中的心理感受、工作环 境等因素,在此基础上调整人 力资源管理策略,变革员工的激励政策、培训体系、岗位规划、价值标准、员工福利体 系等。只有通过人力资源管理的变革,适应新的劳动力市场特征和企业 与员工的关系,从而 长远性的化解危机。
特别应注意的是，物业管理是一种经营型的管理方式。管理的对象是物业，服务对象是人。以管理服务为主的物业管理的重点工作是搞好日常的管理服务，即我们通常所描述的常规服务，或满足业主（房屋使用人）的一般性需求，提供一些与日常管理服务相配套的特约性服务。
1.1物业管理的特点：
（1）社会化，即将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。诸如：房屋、水电、保安、绿化、物业中介等等。
（2）专业化，即由专业的人员配备，有专业的组织结构，有专业的管理工具设备，有科学、规范的管理措施和工作程序。
（3）企业化，即相对于传统的房屋管理而言，物业管理是按照现代化企业制度组建的物业公司并运作。
（4）经营型，是物业管理与传统行政事业性质福利型房管的根本区别。我们所推行的是有偿服务，合理收费。
（5）建管结合，即物业管理贯穿于物业的前期介入与后期跟进。
物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生活方式相结合的综合性管理，也是产权多元化格局相衔接的统一管理，还是和现代商品经济规律相吻合的企业经营活动。
1.2物业管理的业务范围：
1）、物业管理的专项业务，即工程管理、治安保卫、消防安全、环境卫生、园艺绿化、车辆管理等等。
2）、物业管理的特色服务，即业主（物业使用人）需要何种服务物业管理公司就为其提供多方位的服务，做到“全心全意为人民服务”。
3）、物业管理的多种经营，即采取一业为主的多种经营方式，提高企业的经济效益，如：投资咨询、房屋中介代理、装修设计、机电安装、生活服务等等。
二、国有事企单位的物业管理
国有事企单位的物业管理是指在国有事企单位中对其家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。国有企业事业单位的物业管理目前正处于由企业总务后勤的行政服务向现代物业管理的过渡阶段。在主辅没有分离的情况下，它的管理模式是由企业做主，管理的内容和形式都是由企业说了算数，物业小区的前期规划和后期管理都取决于企业，物业只是企业的后勤辅助，它管理所需的经费和职工的工资待遇大部分是由国有企业来负担的，虽然企业已经在对职工住房实行全额集资，差价补贴（即住房商品化），但住户始终无权对物业进行选择，也就使得职工和物业公司对企业的住房没有选择的权利，以及对于房屋的建设计划与管理、消费管理等物业没有自主权利。在这种管理模式下，物业具有封闭式、福利型、无偿性等特点。企业盖的房越多，物业管的越多，企业的包袱越重。现在许多国有企业的物业管理单位都还没有实现主辅分离，有许多单位只是将原先的行政性的后勤服务管理的牌子换成了物业管理的牌子，没有实质性的变化。
2.1企业物业管理存在着以下三个要待解决的的问题
①、由原来的公家包下来的简单的“房管”模式（旧有体制下的“房管”是福利型的，重建设、重销售、轻管理，大部分的行政性的“房管”费用都由公家包干）如何向社会化、专业化、现代化的物业管理转化；
②、由原来广大居民不承担或只承担极少的维修费用（如住户的房屋自用部位零件的费用等）如何转向承担主要的物业管理费用，如：小区绿化、保安、维修、清洁等工作的费用收取；
③、物业管理人员由原来的管理企业“公房”的角色如何转向为业主（即物业使用权人）服务角色。
2.2目前国有、事业单位物业管理企业面临的挑战
　　根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势，物业管理企业将会面临以下冲击和挑战：
2.2.1、经济制度及经济体系变革的冲击
　　从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变，传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应，特别是中国的市场制度日益成熟，全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争，物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪，物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战，因而必须调整经营战略。
2.2.2、社会生活方式改变的挑战
　　与传统的住户相比，新一代商品房业主经济能力强，生活品味不断提高，更注重生活享受品质，因此其物业管理消费意识较高，更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时，国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式，“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装，利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式，向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道（E-mail,Hotline等）将是必然的趋势。
2.2.3、高科技管理手段发展带来的挑战
　　智能大厦、智能住宅小区日渐普及，现代物业的高科技含量不断提高，如何通过物业管理更好地维护和发挥智能物业的科技功能，实现及提高其使用价值，将是物业管理企业面临的一大挑战；同时，在企业中应用先进的计算机管理手段，提高工作效率，实现无纸化办公，也是物业管理企业必须考虑的课题。
2.2.4、劳动力市场化带来的冲击
　　劳动力市场已成为经济体制改革的重点，它意味着不仅要建立一般的劳动力市场，还要形成经理人市场（即企业家市场）。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力，他们可能变为雇员、甚至下岗，这样会对其管理行为和领导行为发生影响；而另一方面，一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.2.5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
　　社会越进步，消费者消费权益意识越强，通过对服务质量、价格等对比，质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰，更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展，住户自治和参与管理决策的意识亦将增强，物业管理企业要生存，就不得不重视住户的需要、让住户满意，向住户提供物超所值的优质服务。
2.2.6、市场竞争对手的挑战
　　物业管理市场化不断成熟，物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争，竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较，懂得定价标准，若管理公司的表现达不到水准，便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额，以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期，现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较，并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年，深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律，以及通过“政会产业”政策宏观调控，进入一个企业数量与管理规模的调整期，届时出现大量的物业管理企业间的兼并，或其管理的物业相互调整兼并现象，以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。

三、国有事企单位物业管理的发展趋势：资产重组
国家关于企业主辅分离的决策，是为了适应企业的发展战略和结构的调整。借此之际，物业管理应积极进行资产重组。在以业主基本满意、企业基本满意、政府基本满意的前提下，与主业分割，明析资产，同时把原各分别零星地分割经营的辅业改变为统一的、规模的物业管理，统筹经营，以降低经营成本，提高服务质量，从而物业管理跨越式发展。
3.1重组前的准备工作：
1）、组织有关专业人员根据社会发展和企业职工生活水平的实际情况，科学地测算物业管理正常运营所需要的最低合理规模。
2）、研究、确定有关经营计划，对零星辅业单位有计划地采取兼并、破产等办法进行重组，实现规模经营。
3）、进一步完善物业管理的收费制度，防止乱收费的行为，从而形成物业管理公司财务管理上的硬约束。
4）、有计划、按步骤的把单位自管房及房改房纳入社会化管理，为物业管理的规模经营创造条件。
5）、员工持股，使每一个职工的个人利益与企业利益结成共同体，激发职工的责任感、积极性和创造力。
3.2资产重组过程遵循的原则
在资产重组过程中，坚持“三不变”原则，即
1）、资产重组过程范围不变，要求原各零星辅业单位对物业的管理均由重组以后的新的物业管理公司进行管理，同时按政府规定的比例划拨经营用房和管理用房。
2）、人员不变，即原在册职工由重组后的公司全部接收，不再分流和裁员，劳动工资关系一并纳入新的物业体系中，员工的收入按照“以收定支”的原则来确定。
3）、资产规模不变，即重组后的新物业管理公司的资产与原各物业单位的经营资产总值相等。
四、国有事企单位物业公司的发展趋势
资产重组后，新物业管理公司将按照社会化物业管理的模式运作，以全新的姿态、全面开展物业管理范围内的各项业务，管理到位、服务到位，加快住宅小区的建设和完善小区的管理，组建起精干、高效、懂管理、善经营的管理队伍，增强企业的竞争能力，使公司迅速得到低成本扩张，形成规模经营，产生规模效益。
4.1竞争环境要求物业公司提高职工的素质
主辅分离，重组后的物业公司将被推向一个公平竞争的市场环境。我们将面对与其它的物业公司竞争有赢利性的项目，竞争的成功的主要因素取决于我们自身员工队伍的素质的高低。物业公司应该全面提高员工的素质水平、提高服务质量和服务态度，形成社会化、专业化的服务收费管理，做到策划、组织、领导、控制四个方面的合理运作，让员工形成一种经营物业的思想，而不是管理物业。
4.2新物业管理的模式促使物业加快小区住宅建设
在推向市场以后，物业追求的是效益的最大化，我们与其它物业公司的竞争将具体到现在成本与质量包括价格上的比拼。要想生存与发展，物业公司必须千方百计地挖掘新经济增长点，在经营上以快取胜，以质取胜。发展社区经济，即可带来经济效益，又可方便住户，提高服务质量满意度。
4.2.1建立业主委员会
主辅分离后，在小区内建立一个有业主选举产生的、对物业公司起到监督作用的业主委员会，确定其权利和义务，业主委员会作为小区内业主的代表应起到起自身的义务，就是协助物业公司收取物业管理费用和各项维修基金，并监察和督促物业公司的经济是否规范，促进物业公司的财务透明度。没有业主委员会的监督，物业公司始终都不可能做到真正的物业管理。
4.2.2建立共用部位共用设施设备的修缮基金
建立住宅共用部位共用设施设备维修基金是落实国务院「1998」23号文件的重要工作，直接关系到住宅小区的治安长久。在出售集资住房时，应该按照有关规定建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，并健全维修基金使用与管理制度，同时实施有效的监督与管理。此项基金必须归集到位，为房屋的安全管理做好准备。
4.2.3物业收费操作的规范化
在主辅分离以后，物业公司处于一个自给的状况，应首先将物业的收费规范化。解决物业小区收费问题时，常常因为物业管理价格不到位而出现一系列的纠纷，我们可以遵循以下三点来进行收费：
1）、住户人口的多少，按照住户人口多少与每天产生的垃圾量、对环境的享有，直接影响到物业管理的工作量；
2）、住房及小区环境的新旧程度，一般来说物业越陈旧，小区共用设施、共用设备越陈旧，日常清理维护的工作量就越大，收费就应该越高，并且物业管理费用应该逐年递增；
3）、与共用设施设备的规模有关，如小区的公共绿地越大、共用设备的品种越多等都会使相应的工作量越大，因此物业的收费应该越高。
就目前的形式而言，国有企业的物业管理尤其在我国的经济体加强后，随着人口忘大城市集中后，人口和建筑小区的不断加大，以及人们对生活水平提高后的物业管理要求更加严格，同时也预示着以后竞争将更加激烈，因此可以说国有物业管理发展的初期是问题最多，困难最大。物业管理的发展任重而道远。
结束语
通过这几年的的学习，是我认识到物业管理也是在生活中息息相关很结合生活的一门专业，同时我在的厂是一个半事半企的单位，随着厂区的迁出和改造，物业必将成为我们所要接触的东西，而这里的学习使我受益匪浅，对我以后的工作将由很大的帮助，在当今世界智能化住宅小区物业管理的发展中，我们不难发现物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有很大的差距。但是，相信随着我国经济的不断提高，智能化住宅小区的不断发展，物业管理必将有美好前景。
在此非常感谢直属一分校的老师和同学们，以及我们的班主任老师，谢谢!祝大家身体健康，事业有成！

参考文献：
[1] 黄安永.现代房地产物业管理(第二版)[M]1 南京：东南大学出版社，2001.1。
[2] 刘正山.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2000.1。
[3] 张沈生.当前物业管理行业急需解决的问题[J ].工业技术经济，2002 (4)
[4] 罗铮.浅析中国物业管理发展趋势[J ].经济师，2002 (4)
[5] 宋建阳.物业管理概论.华南理工大学出版社出版，2006(12)
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