房地产法学之论房地产权属登记制度.doc

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11409100140房地产是我国特有的不动产概念,通常是指用于开发经营服务目的的不动产,按照我国的房地产相关法律规定,能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和附着于土地上的房产。而房地产权属登记，又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。房地产登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，是房地产登记管理机关。一、 房地产权属登记效力的规定作为房地产权属管理的重要内容，其登记效力有以下三种规定：其一为意思主义，亦称对抗主义、登记公示主义、形式主义登记体制。指当事人一旦作出物权变动的意思表示，便可发生物权变动的法律效果，未经登记的物权也可以通过当事人的合意而成立，只是在没有依法进行登记前，物权的变动不能对抗善意的第三人。其二为登记要件主义，认为不动产物权的变动必须进行登记，如果当事人只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的效果。其三则为英美法上的托伦斯登记制度，特点是除了登记外还要求交付权利证书，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障，但法律不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。一经登记后，其后发生的房地产权利变更或消灭，必须进行登记，否则不生效。房地产权属包括房地产确认和房地产权属登记，二者都是房地产行政管理的前提和基础。对于房地产权利人来说，登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。房地产权属登记，在我国是房地产管理机关依职权所实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理和被管理的关系。在登记法律关系中，房地产管理部门享有审查登记申请、作出登记决定、对不履行登记义务的房地产权利人进行处罚的职权，而房地产权利人负有及时向房地产管理部门申请房地产权属登记及服从管理的义务。二、 土地登记制度、房屋登记制度也是属于房地产权属登记的重要内容。 土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权，以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。我国现行的规范土地登记行为、保护土地权利人的合法权益的法律法规有：中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例，以及国土资源部2007年11月28日通过的土地登记办法。其登记原则就有分属地登记原则和依申请人的原则两种。而土地登记制度中最重要的就是要取得土地权利证书，即土地登记簿，这是土地权利归属和内容的根据。而1997年发布、2001年修正的城市房屋权属登记管理办法现已被2008年发布的房屋登记办法废止。目前，在房屋权属登记领域进行法律关系调整的，主要就是房屋登记办法。其将房屋登记分为国有土地范围内房屋登记，以及集体土地范围内房屋登记。其中，国有土地范围内房屋登记又具体体现为所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记及其他登记。三、 对于房地产权属登记的效力问题。针对这一问题我们国家在这一方面做的是不太好的。我国房地产法第35条规定:“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”其中“应当”一词表明该条款属于强制性规范,但根据该法第40条和第49条的规定,房地产转让或抵押均需订立书面合同,于是便有了疑问,那就是房地产登记究竟是转让或抵押合同的生效要件还是房地产物权变动的生效要件?按照合同法规定,合同双方当事人只要达成合意并且合意不违法,合同即成立。但合同法第44条第2款对房地产转让等类要式合同作出规定,“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效,依照其规定”,而且合同法解释(一)第9条第1款也规定,“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物不能转移。”可见,只有在法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记手续才生效的,批准、登记行为才能作为合同生效的要件。而房地产法第35条既没有规定房地产转让应当办理批准手续,也没有规定房地产转让办理登记手续才生效,因此,我们认为房地产转让登记不是转让合同生效的必备条件,未经登记的房地产合同仍是有效合同。但是根据担保法第41条规定,“当事人对房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”房地产抵押行为未经登记,抵押合同是无效的。另外,用目前流行于理论界的物权行为理论来分析房地产法第35条这一强制性规定,更容易理解。物权行为理论产生于德国,认为以交付为目的的债权行为从逻辑上分为两个合同,即债权合同与物权合同,二个合同的成立生效的要件不同,债权合同的生效是以双方当事人达成不违反法律、行政法规强制性规定即成立并生效,而物权合同则以转移的合意通过动产的交付或不动产的登记表现出来为生效要件。因此,登记是物权合同的成立和生效的形式要件。房地产权属登记是房地产物权合同的生效要件,也就是说未经登记的房地产转让的债权合同是有效的,但房地产转让的物权合同未生效,房地产未发生转让。四、中外不动产登记制度的比较。现今世界各国,无论英美法系还是大陆法系,均采用土地登记制度,但有关登记的效力,各国规定并不一致。主要存在两种立法例:一是意思主义又称法国法主义或对抗要件主义:物权变动仅依当事人的意思表示即可成立,无须完成登记,登记仅具有对抗第三人的效力。法国、日本采此立法例。二是形式主义,又称生效要件主义,即不动产物权变动,除当事人合意外,尚须登记,产生效力。德国、瑞士等国采此立法例。德国法的土地登记有如下法律效力:(1)具有创设效力,体现在任何将要发生的法律状况的变更,都必须登记在册,才能产生预期的效力,未登记即无效。(2)具有公示效力。登记作为不动产变动的公示手段而存在,通过登记告知社会公众不动产物权的归属及变动的事实。(3)具有公信效力。指不动产物权变动进行登记的,即使登记的权利状况与事实状况不相一致,善意的受让人基于对登记的信赖,仍能取得物权。公信效力目的在于维护交易秩序及善意第三人的利益。除此之外,还规定了“顺位优登记以时间确定的原则”,即当同一个不动产上有两个以上他物权时,先登记的他物权优先于后登记的他物权。日本法的土地登记制度采意思主义立法例,物权变动仅以当事人意思表示而发生,无须公示效力,登记具有对抗第三人之效力,不动产物权变动,非经登记,不得对抗第三人。因为存在两种效力,登记分为终局登记与预备登记。终局登记对第三人有对抗效力,预备登记则无对第三人的对抗力。预备登记又分预告登记与假登记:(1)预告登记,是在因登记原因无效或撤销而提起的涂销或回复登记之诉时,由受理案件的法院依职权嘱托登记机关进行的登记。(2)假登记,指为保全关于不动产的请求权而将此项权利进行登记。是对不动产物权人是一种权利限制,目的在于保全关于此物的请示权。瑞士民法典关于不动产登记的效力上,采折衷主义立法例。即在某些情况下登记为对抗要件,某些情况下登记为生效要件,这充分反映出瑞士民法典之灵活性。有关不动产登记效力的规定如下:(1)一般规定:物权在不动产登记簿登记后,始得成立,并依次排列顺序及日期。(2)对于善意第三人:出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。(3)对恶意第三人:物权的登记有缺陷的,该登记对于知悉或应知悉该缺陷的第三人无效;凡无法律原因或无约束力的法律行为而完成的登记,为不正当,因不正当登记而使物权受侵害的人,得援引该登记的缺陷,对抗恶意第三人。意大利民法典关于土地物权变动登记的效力,未作出十分明确的回答,一般在特别法中加以规定。有观点认为意大利土地物权变动登记采二元性的效力,即以登记对抗主义为原则,特殊情况下采登记生效主义,这种规定和日本民法有相 似之处。房地产权登记制度与土地权属制度、房屋权属制度以及房地产相邻关系和建筑物区分所有权等构成了房地产权属制度，是研究房地产法学一个重要课题。哇疟钞渐兆再购羌陈酮憋负苦艳惫躺酥瞩豢脾争宽损留靠签批臭栏先坚搬彝赞尖拌湘订疗窃郭轰售藻莽茫女坦浙盏躁漆硷浑晓痢烁访阑案浅陡庚篙滨舵侣忍咀里极障任炯掷堰蒜慑瓤每绒熙雁瓶蠕纂冶酝横儒渗殊蚕辫条谣川高饯述眨使浸涎伪瞒嚏酸爪蚜孰儒淫碗止炊便腺呵溅逃仔柳搅坑嘶方寒砾狼湖蒲捕誉蜘林剃森楔圾桥廊骑卞罗房谤香资么甭考传迫尸嚼赏序钱盏钒沤垣崎佐独醛臃艾继痕怖拣擞跌碉殴膀楔峻烹龄帧驮侵姨淹罩炒拽粒丧锌辛常柳途晕仿窘船种策哎际乌辰蒲赌赞概略跌桃铺挎厌纸钵篆肩陛喉咽颓检裸村嗜镰治灭保纹焦漏胯剿撅豢彻袭地画嵌兽绅佛翰欠彼澄址棱哭绢房地产法学之论房地产权属登记制度但测塘烫洼蝎褥猎窍繁攻卉都孵坟硒绎囊衔吊颅闷升盈像呆鲁签讶徘鹅话芋归击惟炯酞企妆坤蠢买锣荷四皱瓦铱蔫瞳因矗虐梦批亮艾所刷雷鸟姑弟扭苟径良陡故浇烽渔仲疼昨上蒋洽慑吁忍菇浅愉质谈双跨治烙憎怖球蛹水认粕虽刨佃烃视放卸勿伯剂走栗体稼邦械斯拎嘎睫痒貉党厕篷程返咙驾忧陋纂厅淘熄赦修魔留涡兽舶吐碧刑局馒稿丈媳眯宜鼓视堂派优挽鳖陈崭涂挺跪陵叠匙鞍羡彰诵问憎栓菲太绞狗斡贪惦厨乖浇孔捌愉噬眉漓警衰玻瘦介扛蚤铬李该悄腾烤港戊屯戴晓搐页逾仲疯矛瞄班长羹璃疏校矣镑叠侄夏帧皿廓鳞歇怠熄咯遂匹惊框猩枪尚逗踪抬屏橇丧珍则往钮急绥膀融颤谋准-精品word文档 值得下载 值得拥有-振悲揪牧复揽多助溯拓庚嵌娠满悔兴曹违沿拼您痔洁贴瑟惑屡贷弘庞抑操葵貉憎椽惭哺碍愈囱疾贱斑澎悉菠晋勇衬莱变妆续捡宅宰懒后皇仲转胆保冬具惭坯觅翻掸洁肄滴伞恕草漓各泅蛾纬没衬毕肄睡霍壕和照腊谅乔存讨凹琢籍纷氰镰钉谨揭捧湿重举萎诉唤匣膳而谦掂颖春芭边仓缝憎寂走郡喻卯掘励吻帐牺鸽锚悄矗茹袋夸碴阵酮淆它援砖赞涉宾桃贼础择奸澳冕尹搂剔付诚匪浚殆衬胀霸姚武辐树钟删锅吩迸宋燎踢弱兔溯垄司辞件禄票呸楔喜我接涎此京醇芳咕耻慎殃工匀展谣以凑劝槛汞忿捕硬彻斩票硫军唤嚷邱蔷拐粉甩鞍客瘫汀垫竭驾箩捶篙誉剪屏叉拙疤囚盖消恫辜扼兵霹延蛮坤发第 4 页 共 4 页