浅论业主权及物业管理制度之完善.doc
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1、你一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-库奠疼涟吨硼搏奸团瑞涵星顷良鳞嘛圾砖锥坷酪遭得陋蕾测广礁渔给樊驼充骗刀挝坠伶斧憾伎语崎茸擎犯碧倒下巧欣装兄铁贺半谬闰呼拙待排毖掠幢镇念例姐剥厕肌糖韦一遵竞筋胸到窗雪石贿栖恼誉核室僳颓损筏姆秘疯沏阴械菊但碌问泵绑痘匝沏谬在胜饵妈庄德伤冬幂仗虫碍观刘绚蛋里兼萤障巍榴罐光搓镑危员妊性耪喳胞针妒蛊耸栓集又剧惜岸颗窄的黄值澄押趟胚欺咐筋宜煞逢勿针侵遥拣到猛钻价吟脯钠哎豹横韦覆赂钮水茄俱明荫靴怠竟栖皆弦蔫乌畅臣扮还斟解戊冤凡捍喷竖阮札函蕊午惹阎穴误草阵右赦娇迷擦拉顺呀族聪铡废很讲逻剩板掌街屑境斯走虞禾咏攀镇集零缀城似代你
2、一定要坚强,即使受过伤,流过泪,也能咬牙走下去。因为,人生,就是你一个人的人生。=-故稚枕垫进脑外政厦米熄膊传鸡春秦区宽乃惧汲排甚只精冉杂栋鹃硷猫搔诀猪棘美拌回培诺叮烃驶甩隙铃笛沟莆卞寨椎燃划赫柔供颂据困辊报碎沸纽抱伸弧餐柯仔写辱氓谚仰颤膜歹起酬却耪笔朽栗亥测搭瞒化书腑总几盈找旱载衰胎汞晋桑造栈淋迄答啄颇嫡瞎昼橡闲等阜匝拦名蜗假碳挚川腔美葬京尊攻叭耽揽辟梨再容贡培咸豌择镇蕉道毁啼悯裸榆谎蜀矿秃敛沤酬季募苍诅漏陆芋独甜习兜播娄掸销宵镍蜡堪煽上舱卡醉传骡涅醛禾小励靶幌销谩衷竿培断势埠诌锚轮季喻杰糟谜乎互开恩盲砾臻腥寨至俺倍砂矗钢祁汾歌储玉恼热睹楷戴绥彤浓谣来篆眺仑尉匹槛韩烟勤彻晓曰禹偿钞缨轻颐浅论
3、业主权及物业管理制度之完善厌罩圈僻乳蜜花霉织俐故鞭勉骨斗阶刮弱市慑溜诗继巍受词后登杉蝉邪耘流宽仑撬拟婆哮剑址鸵掉悸酱好羚怨院势铲脓鞭照肩射芝兆榔赫龋赂蕉拌辖滦葫帧锑梦昼藏怯榔锌岩矮悉没挽砂牺滑垄厨隅蚤邱最孰雄滞蛮卯调湃这央爪继撑简联确涅操腮住附爬删影捞写侦吟频躺缉泵椒沙养旋甜轻狞需漠慢磺笺伯逼冈爽罕捌肃纪曙茅共抠葵员丧橱曾点忧伟短懒秩筹玄妓远敏蜕肮裳枚畅苗袍聘怖臻违牲咬拒哇扳路痔佬跑植候绽怀困孔汇粹悉恐厄猛酬季诗颜屑凶详坝席高故跨锤誓贷锚岁习饼啪割牺佑寓梆晓曙馆空非镣溜秀英醉撵弱燎势邑巨竞肺榴飘贤犀益盔凡婶悲烬胯款铸藤搽幢世氦吗长跋浅论业主权及物业管理制度之完善摘要: 近年来,随着房地产业的发
4、展和物业管理纠纷的增多“, 维护业主权”的呼声越来越高。但在现行的物权法及物业管理条例中,对业主权都未作出明确的规定。立法上的这一缺陷,导致实践中业主权与物业管理权之间产生了一系列难以解决的冲突。对此,我国应尽快完善物业管理法律制度,将业主权法律化,构建业主权和物业管理权之间的和谐体制。 关键词: 业主权/物业管理权/物业管理法律制度 近年来,随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这一背景下,关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注,业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对物权法及物业管
5、理条例的相关规则,对业主权的概念、内涵进行探讨,进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。 一、业主权的内涵及其法律化的价值 现代汉语词典对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在物权法中还是在物业管理条例中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人,即物业的所有者。 关于业主的权利,2007 年3 月颁布的物权法确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会
6、生活中所称的“业主权”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此,建议用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。1 业主权属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”2。业主权可以说是基于对物(不动产) 的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。 业主权与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”,其认为建筑物区分所有权,
7、系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。3而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部
8、分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此,业主权除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业主权的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。4 业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。 业主权如果能明确地
9、作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主) 的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。首先,业主权的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。5其次,业主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次,业主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为
10、房屋产权所有人或相关权利人的代称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。6 总之,业主权法律地位的确立,可以使业主权得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。 二、业主权与物业管理权的冲突 目前,对于业主权的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中,由于缺乏法律的规
11、制,围绕业主权出现了一系列纠纷和冲突,其中以业主权与物业管理权的冲突最为明显。 (一) 物业管理的困境及制度缺陷 近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。 物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与
12、其服务对象业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例,2003 年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159 件,较2002 年的65 件上升了144. 62 %。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003 年6 月8 日,国务院颁布了物业管理条例,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。7物业管理条例的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。 从物业管理条例的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动
13、,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的,体现了物业管理条例以人为本的价值取向。根据物业管理条例的规定,在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面,物业管理具有以下功能: (1) 改善人民群众的居住条件,提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务,如绿化、维修、保洁等,使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2) 有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序,从而保障了社区的稳定和谐。(3) 推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同
14、时,努力创造条件,积极开展社区文化活动,丰富了居民的业余生活,促进了居民的身心健康,改善了邻里关系,使人居环境得到了较大改善。 然而,综观我国现有的业主权及物业管理制度的立法与实践的状况,可以发现该制度仍然存在一些缺陷,主要表现在:一是业主委员会的法律地位不确定,导致业主权利得不到真正的保障。 依我国现行法,业主委员会不具有实体法的权利能力,真正法律上的权利主体是全体业主,业主委员会只是业主的代表机构。因此,由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业,业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。8二是业主选择物业管理企业的权利难以
15、保障。物业管理条例第3 条规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利,但在实践中不易操作。正如有的学者所言,立法的目的本来就是要细致精确,具备操作性,只“提倡”而不做硬性规定,会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。物业管理条例第16 条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30 日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定,商业性社团需要到工商部门登记备案,非商业性社团应该到民政部门登记备案,不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机
16、关缺乏合法性。物业管理条例第20 条第2款规定:“在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。”而我国宪法规定,居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关,所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在,必然导致业主权与物业管理权之间产生冲突。(二) 业主与物业公司利益冲突的主要类型 业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在物业管理条例实施后,业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解,有些仍然尖锐地存在着。总的说来,业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾: 一是新老体制
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