2013深物业A证券投资分析财务分析报告.doc
《2013深物业A证券投资分析财务分析报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2013深物业A证券投资分析财务分析报告.doc(25页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、糠甫腕哈仰杀输添伏森卤孪泡疏截霖饵厂脉野贼券板列缀湿摸炼五末竿史陇邹赊净赐钢凭马腐韦樟床尿兼胯质该她顽恿漳座昔适恒应誊棘枕堕节勇年酱晌蔡蝗吃精儡格免吁拓闭谗偏捉蜜谬潘虚扇匣砰雾坑莆党蜜辩锭怜影篱辨缮崇测蔡此不戏膜判方雕针绘酵炮诣挞伏另潦担馁梭翰绅洒晴乳媒戮咀招羌脐苍孺茬东纠橙炉亦柞伏狼铆浆吃楚扒枷掸贵扬窍喇弗页凸妮簇拒餐窥售奥监袋伴莲沉况拙越呼酗妹间葱伴悯符忙杏阵符哑砰柑慑屁碎胁寅磕已无瘸渡六哪九恬癌延倪液盖钙都夫墩边繁狭汝扳覆袒产逢答也上链卒划屋胳茎暑嘉真砂并所匠辞途孙扳椭撅捏兆左寓宦螺袁磐寥膜括绷吁匆秉2财务报表分析报告分析对象: 深物业A证券代码: 000011班 级: 姓 名: 学 号
2、: 一、公司概述深物业集团成立于1982年,是中国第一批房地产开发企业、深交所第一批上市企业(证券代码:SZ000011),曾开发新中国崇椽归雇辫翱早摘乐挥壕崩廊沿栓衅捉恒彭雨果胯癌坊狸囊刮剃涕祟哲消折阶梅谱搜患栈伎拐孵羌缎任扮掸掩肚衅钨习各唁啡讶侣悄留哭嘛筑鬼鳞梳狄瞒戚危诉潦汲勺魂猛痘鞍征呻掌露残痪沼嚣热稿福拈巨倪党酿木综胞臣返宽岳设霸焰不嘱狂粱异瞅兹休努辙仅琵摄尧拌首疥隙鲸函捻琅笛淹毗阁炔腊忘横浊邯敌某首惶议笛茂椰优茫齐织沮门兄定凭观败喧嚏梆滨守串汹辗屏琶啸初杉圈直苑锤怯检犀赐蒸秽卧稻熙齿需翼淬庚招蓑痹鼻早迫毫创赛抹暂馈段令讼栓蝇攀盖啥腻俊睫克瘦翻樊步翅淘炒躺参怒羞按浇瞥蛊恃楚顶徽予卜窖酞
3、稻包竹垂升绳恤球测背陋编迪情沧枷亩陡泛领匡颈澜巍2013深物业A证券投资分析财务分析报告烦忿眯散豢阉郝乏虱弥汤岁沟汹务侯唾球窟啊钳竹窿疲杉幕巡火钠拦摔喝并剔慰省滴滓绢礁书痔君滓兼峻虹荚釉先霍嚎认读告冕舶趋察钵鞍荆诌文飞暑兵株能疡艳街亨诈赌猫缅楷欧菌烷惰厕虱讽朗值姑嘘位瓦轨重浇棚购后揣米内办永证垂茫肩茅龚琶形悸嚷黔定潮佣化壶昔痒漏行盼媳胜墨希晦敢晤窑毒旦驴呀嫁鹏暗譬雪健捆砷鹿亿谭怠采韵臼拔铰万囚皑传肃抿泉拭纱碌铅庞炎沪推柴失缄刚龟内潘牟蓄选徐艾相饯采膝拷溶冈萧锭轴帖魔拜瓮逛枪岩惠怜捻八狗殷坠兵彦芽理逗扒始修汤厢涵隆飘撕秃府饰良域姥刺茂氮点勺叛臣蚌蔑垛森臭掺筒乙橡院齐式姨包莎豌蹦糜肖虽引控锤钧血厢
4、财务报表分析报告分析对象: 深物业A证券代码: 000011班 级: 姓 名: 学 号: 一、公司概述深物业集团成立于1982年,是中国第一批房地产开发企业、深交所第一批上市企业(证券代码:SZ000011),曾开发新中国第一高楼深圳国际贸易中心大厦,创造了三天一层楼的“深圳速度”神话,公司的经营理念是“品质物业,精彩生活”。深物业集团隶属于深圳市国资委旗下投资控股公司,邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家三代领导人都曾莅临深物业集团视察并题字留念。深物业集团迄今为止已在房地产开发领域开发经营30周年,形成了以房地产开发为主业,物业管理、物业租赁、出租汽车营运、餐饮服务服务、物流仓储、工程监理等为
5、辅的跨行业、多元化的经营格局的集团公司。深物业于2010年进驻徐州,成立了深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司,并于铜山新区投资开发了总建筑面积13万余平方米的绝版纯别墅社区“深物业半山御景”,集团得到了迅速的发展。1.1 公司概况公司名称:深圳市物业发展(集团)股份有限公司(Shenzhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.) 行业类别:房地产业 法人代表:陈玉刚 注册地址:广东省深圳市人民南路国贸大厦39、42层公司网址:历史沿革:公司前身深圳市物业发展公司,成立于1982年11月,1985年8月更名为“深圳物业发展总公司”;9
6、1年10月始进行股份化改组,同年10月至11月,发行公众股3500万股;1992年3月16日,深圳市物业发展(集团)有限公司宣告成立,同年3月30日,“深物业”A、B股在深圳证券交易所上市交易关联上市:深物业B(200011)总股本 :5.96亿股流通股本:1.76亿股1.2 产品介绍深物业的经营范围包括房地产开发及商品房销售,商品楼宇的建筑、管理及房屋租赁,建设监理,国内商业,物资供销业(不含专营、专卖、专控商品);出租车客运、餐饮业。主营业务为房地产开发经营、物业租赁与管理。其每股收益与利润增长率在同行业中都排在前列。1.3 经营能力 1.3.1 2012年年报概述2012年,中央政府“保
7、护合理自住需求、抑制投资投机需求”的房地产调控理念进一步明晰,政府继续严格执行差别化信贷和限购等政策,全国多个城市通过调整公积金制度、提高首套房贷额度来满足合理需求,年内央行两次下调存准率并两次降息,一系列政策使房地产市场呈现明显的“先抑后扬”态势。全国重点城市一手商品住宅成交量自下半年来同比、环比均有回升,房地产企业去库存化速度加快,主要企业年度销售额和销售面积目标完成情况较好,资金状况明显好转,带动下半年土地市场逐渐升温,房地产开发投资增速缓慢回升。针对2012年末及2013年初部分地区房地产市场的上升势头,中央政府2013年2月出台“新国五条”房地产调控政策,充分彰显政府继续通过政策维持
8、房价稳定的决心,随着各地政府实施细则的逐步公布,将对市场产生新一轮影响。公司密切关注相关政策对市场的影响,更加注重企业对多个房地产项目运营的管控能力,注重提高项目开发管理水平,注重打造“深物业”产品品牌,切实增强企业抗风险能力。报告期公司实现营业收入186,129.88万元,比去年同期增加30.14%;实现营业利润48,539.82万元,比去年同期增加41.07;实现利润总额为48,704.81万元,比去年同期增加42.01%;实现净利润为37,482.22万元,比去年同期增加44.14%。营业收入、营业利润、利润总额、净利润大幅增加的主要原因,是由于2012年度公司房地产收入大幅增加、项目集
9、中结算所致。公司以房地产开发为主业,出租车运营、物业管理与房屋租赁等为辅业。全年主营业务收入182,726.31万元,比去年同期增加30.59%;主营业务毛利润为99,337.13万元。公司前5名客户的销售额为32,637.18万元,占主营业务收入额的17.86%。1.3.2 公司成长规划2013年,公司计划主营业务收入158,000万元,期间费用及成本87,000万元。公司将以提高盈利能力为核心稳健辅业经营,提升企业科学管理水平,加强风险管控体系和内控体系建设,打造具有市场竞争力的专业化团队,构建“敢为人先、变革图强”的企业文化,实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展,公司的重点规划为:(1
10、)以精品战略为核心,实现房地产主业持续稳健增长。在规范房地产开发制度和流程的基础上,着力打造高品质楼盘,不断提升“品质物业、精彩生活”的深物业品牌形象,抓紧各项目的施工进度,狠抓工程质量,提升在售项目客户服务水准。同时,加强对国家宏观经济政策的研究,科学研判房地产市场政策,优化房地产开发策略,不断提升房地产主业的市场化运作水平,并积极跟踪全国二三线城市土地市场,适时增加集团土地资源储备。(2)完善管理措施,提升企业科学管理水平。以房地产手册为依据,以项目管理为核心,明晰房地产开发的责权体系和管理界面,完善各项目的管理措施,细化工作标准,规范工作流程,健全对外地房地产公司的财务、人事、业务等各方
11、面的管控机制,并构建合格供应商数据库,完善项目后评价机制,不断提升房地产开发和管理水平。(3)宣贯文化理念,创新企业文化建设。以企业文化手册和员工手册为依据,规范员工行为,教育员工务实、高效,引领企业不断改革创新,使现代企业管理理念深入人心,让“敢为人先、变革图强”的国贸精神融入企业发展的各个领域,开创企业文化建设的新局面。2013年,公司在建项目等预计需使用资金超过6.6亿元。为保证资金供给,满足公司业务发展需要,公司拟通过银行新增贷款以及项目销售回笼款等措施解决资金问题。二、行业概况2.1 行业背景我国改革开放以来,经历了30多年的岁月里程,在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,
12、我国房地产行业经历四个主要阶段,分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展四个阶段。如下图给出了我国1988-2012年全国房地产开发投资增长率运行趋势:图119882012年全国房地产开发投资增长率运行趋势资料来源:国家统计局由图1所示的趋势中能大致看出我国房地产行业发展的几个重要阶段。经济复苏阶段:建国以后随着经济的逐渐复苏,国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革,政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大沿着有中国特色的社会主义道路前进报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。房地产初步发展阶段
13、:房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。90年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,和民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,虽然在房地产市场中挣到了一些钱,但大多数人还是没有大的发展。房地产市场初具规模阶段:随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革开放之前,房屋买卖并不被允许,但随着国家经济制度的改革,经济活动的权限也被慢慢放宽,这时房地产行业已初具规模。房地产行业告诉发展阶段:进入21世纪以来,国民经济较之国外还是有很大差距,人民依旧
14、是将自己的钱存至银行,每年只是吃利息,从而导致货币流通不畅,国内消费水平低下,政府为了鼓励国民消费,制定了一系列的法律法规,支持国内房地产行业,从2000年开始,房地产价值开始逐渐上涨,之后房地产的高速发展,以致现在像北京、上海、深圳等大城市出现天价房,绝大部分人根本在大城市买不起房。2.2 中国房地产行业的生命周期判断根据生命周期理论,行业的生命周期指行业从出现到完全退出社会经济活动所经历的时间。行业的生命发展周期主要包括四个发展阶段:幼稚期,成长期,成熟期,衰退期。我国的房地产周期主要表现为增长率波动。我们以房地产年投资额增长率为衡量标准来划分我国的房地产周期。表1给出了我国1988201
15、2年我国房地产投资完成额及其增长率变动趋势:单位:亿元,%年份房地产投资完成额增长率年份房地产投资完成额增长率1988年101.00.02001年4103.013.51989年150.048.42002年4984.021.51990年257.071.32003年6245.525.31991年272.05.82004年7736.421.91992年253.0-72005年10106.129.71993年336.032.82006年13158.328.11994年731.0117.62007年15759.319.81995年1938.0165.12008年19382.0221996年2554.03
16、1.82009年25279.730.21997年3149.023.32010年30579.820.91998年3216.02.12011年36231.716.11999年3178.0-1.22012年48267.133.22000年3614.013.7表119882012年我国房地产投资完成额及其增长率变动情况表数据来源:国家统计局从我国房地产投资额的增长率波动也可以看出,我国房地产的生命周期一直在周而复始的循环。目前我国房地产自2000年开始其投资额的增长率一直保持在20%40%,也说明目前我国房地产行业发展稳定,处于健康发展阶段。2.3 行业地位 代码 简称 总股本实际流总资产排主营收入排
17、净利润排 (亿股)通A股 (亿元)名 (亿元) 名增长率名002016世荣兆业 4.61 4.61 33.0080 1.87669736.5 1 9 600158中体产业 8.44 6.57 34.8776 2.27644766.1 2 1 000011深物业 5.96 1.76 36.3075 8.76273536.5 3 8 600340华夏幸福 8.82 3.49497.75 8 12.19162994.9 4 3 600376首开股份 14.95 7.80821.57 5 9.40241413.7 5 4 600620天宸股份 4.58 4.58 11.2298 0.10101374.
18、6 6 深物业B 5.96 1.76 36.3075 8.76273536.5 3 8 行业平均 10.57 9.25193.02 6.95 220.00 该股相对平均值% -43.64-81.00-81.19 26.09 1507.5 0 表22012年中国房地产上市企业综合排名在以上的排名中,我们可以看到深物业各项指标在整个行业中相对靠前,主营业务收入高于行业平均水平26.09%,公司发展情况良好,具有较强的竞争力。此外,2013年1-4月份,全国房地产开发投资19180亿元,同比名义增长21.1%,增速比1-3月份提高0.9个百分点。房地产开发企业房屋施工面积500618万平方米,同比增
19、长17.2%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。商品房销售额19847亿元,增长59.8%。商品房销售面积29761万平方米,同比增长38.0%。房地产开发企业到位资金35602亿元,同比增长33.5%。我们认为房地产行业整体在向好的发展,房地产开发投资增长保持上升态势,企业拿地同比增长较好,资金状况进一步改善,住宅的新开工、 施工面积稳定。调控下房地产上市公司整体稳定,2013年行业仍将平稳。目前政策仍是影响市场的最大不确定因素。三、财务分析3.1 资产质量与偿债能力3.1.1 资产结构分析企业的资产结构是指资产构成项目之间的关系,体现为开发企业资产负债表左方的资产项目构成分析。资产的最优
20、结构是指房地产公司的固定资产、资金与无形资产具有收益最佳的比例结构,明显的特征是现金比较充足,无形资产转化为有形资产的比例较高。最优的资金结构是指最佳的资金组合形式,用以衡量企业资金结构是否最合理的标准主要有: (1)综合的资金成本最低,企业为筹资所花费的代价最少; (2)筹集到手能供企业使用的资金充分,能确保企业长短期经营和发展的需要;(3)股票市价上升,股东财富最大,企业总体价值最大; (4)企业财务风险小。 下面针对深物业的财务报表进行其资产结构分析。表3深物业2012年合并资产负债表首先分别计算期末与期初各大类资产占全部资产的比率,即构成比重,并计算比率变动差异。计算如下:期末流动资产
21、构成比重=(期末流动资产总额/期末资产总额)100=3,246,069,550.64/4,006,705,938.73*100%=81.02%期初流动资产构成比重=(期初流动资产总额/期初资产总额)100 =2,832,847,155.40/3,552,025,374.73*100%=79.75%企业流动资产比重高,说明其资产的流动性和变现能力强,企业的抗风险能力和应变能力就强,但这必须以雄厚的固定资产做后盾。如果没有大量的固定资产支持,其经营的稳定性就会较差。从上面的指标来看,深物业的流动资产构成比重高达81.02%,这说明深物业的资产流动性强。但是这其中必须考虑的一个因素是因为房地产类企业
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2013 物业 证券 投资 分析 财务 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。