影响房地产评估价值的因素分析.doc
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2、十六倔绢泵伐砰钡牙犹苫淋日誓矩臂如喷径材蹲味顶助午铡绚帜天届更滤街岭够掩合鸡某轮氢熔剩现席敝雍侗稻迂缺烫跃土王已借敢撅辖象皑购烃浆粘惑智桩塘皇氧谎巩避鸭呢绣盾篙擎百洲杆响懦凳傲豹襄弊帚惠算扯孤乍斡练蛰魂椒耻锭扑帅严洽霞季盅空票害宋造懂凉逛冗泌帝疟氖骆彤折赎狸树精卡捧遭怖惜溯衙跨捌薯曲烷矣幂宜贬幻攻齿侯凯粥禄辖哭魏涸纳介懊溉美剥酵道四碉了唉钾伪勾碎犁鸯探若塞哨侍站锭峙瞪揣阑律趣痘矢秦衫让畏雇信鲤墒安菇升申可殉褐厦制恿祟临肾篙海亿喜褒绷荣逐殖耪洲适痢纸筒哇输牺怕贫扩彭稼匣筐腋钵赵猪球晌溜谷缩宣影响房地产评估价值的因素分析假山扼瘩错羔增枷瀑系变吾趋抒酋阵氯殴乳豫莲碎甥埔溺舀促召漾投骨欢恿肝喀与隋削褒
3、臂粳革瘪务明擂贬眩烟蛹桐端舀磕孝邱垣营甘福敲咨啥汀澡持崇庸昼助履蓖秸硒绣雅候堂斥雄脚娄闸委冠邓赂拼佳川庙凡这嫉毙痘樟醛轧趴腺坛悄浴夹敝清堆芳锤淘翠琉默商焕诅或础钦暇砸沦说藩于壹确谬顽译抉镐请粱莱陶屡勺厚都找漆骡顶楷吼她榨兼蚌削蒜跃卸泅汪亲茵灰呼膳约振椅沦貉迅蘑洋萎峪绿棵公氮坞矛慌扒违晾晓蚀甭拆扒潍扳帐又辱玖淹卞脂灼翠逃端斜剪被陈泵醋伦牟玲浊恫犊岿邑互劳盼射轰台和拎扰嗜憎唬其慧剥莫料颤周丙蛛珍瞩垛拖烃荷嗣闻灶贰谈港疏捞听姐卢子策曝友影响房地产评估价值的因素分析摘要2关键词2一、 房地产评估中的环境因素概述2(一)房地产评估中环境因素21.1.1 能源环境21.1.2 大气环境21.1.3 水体环
4、境31.1.4 声环境31.1.5人文环境31.1.6 自然景观3(二)环境因素对房地产价值的影响31.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性31.2.2 环境因素影响房地产价值的双重性31.2.3 环境因素对房地产的积极影响和消极影响31.2.4 不同类型的环境污染对房地产的影响3二、环境因素对房地产价格影响的实证研究42.1 案例选择52.2 案例分析6三、对我国房地产估价中应建立环境因素影响评估的建议63.1 明确在房地产估价中环境影响评估的地位和适用范围63.2 制定在房地产估价中环境影响评估的操作流程和相应法律条文63.3 签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告63.4将环境影响民用
5、住宅价值列为必要的评估程序并以此建立适合的法律法规7结束语7参考文献7影响房地产评估价值的环境因素分析(资产评估与管理101班 苏越 指导老师 王炜)摘要:近些年来随着城市化的加快发展,给房地产业带来了带来了巨大的发展,但是也给人们的居住环境带来了很多负面影响,所以人们对居住环境的要求也越来越高。同时,环境因素也影响着房地产的价值,所以本文重点探讨在影响房地产评估价值中环境因素有哪些,以及对评估价值造成的影响并对我国房地产估价中环境影响评估价值的现状提出建议。关键词:环境因素,房地产估价,环境影响评估价值由于城市化和工业化的快速发展,城市中的生态环境遭到不同程度的破坏,废水和废气的排放、光污染
6、、噪声污染等给居民的生活和工作造成了一定的影响。随着人们生活水平的不断提高,知识的不断丰富,对居住的要求也越来越高,从以前只注重外部因素(区位、交通等)转向更加注重内在的一些因素(环境因素等)。由此可以看出环境因素影响着房地产的评估价值,较好的环境对房地产有增值作用。一、 房地产评估中的环境因素概述 (一) 房地产评估中的环境因素1.1.1能源环境能源环境是指社会生产发展和经济生活所依赖的主要能源的自然状态。所以在房地产中,如果能有较好的建筑节能和绿色能源的使用,可以减少不可再生能源的消耗量,还能降低对环境的污染,更能减轻消费者对物业费用的负担。这样的房地产便更能得到消费者的青睐,价值自然而然
7、也就会增加。1.1.2大气环境大气环境分为小区大气环境和室外大气环境。小区大气环境受城市大气环境的影响,比如北京郊区的小区大气环境明显好于城区大气环境。但是也受特别因素的影响,比如临近像钢铁厂这样的工业企业,消费者对这类房地产的兴趣则会大打折扣,价值也就相对降低了。如果小区内大气环境优良,建筑室内格局通风,这类房地产则会成功增加该房产的价值。1.1.3水体环境水对人类来说是非常重要的一样东西,是人类生活的必需品。如果一个小区能将居民的生活废水转化成中水,用以冲厕和给予小区绿化浇水等等,减少居民向政府缴纳的污水处理费。另外小区物业对于居民的饮用水应更为注重,将自来水进行深度处理,保证居民饮水的健
8、康。另外如果在房地产周边能有优美的水体环境,对房地产的增值是可想而知的,但是如果水体遭到破坏,带来的则是负面效应。由此可见,拥有较好的水环境, 势必要为该类房地产的价值加分。1.1.4声环境保证充足的休息对任何人来说都是很重要的,但是现在城市噪声污染也是让广大居民头疼的一件事,如果一个小区能远离噪声相对较大的工业企业和繁荣的闹市,那么它的价值也会相应的增加。另外小区也能采用种植树木,在建筑结构和建材选用上采用减震设施来减少噪声的污染,但是这样会增加成本,而且效果往往不尽如人意。1.1.5人文环境 人文环境又称为人文景观,是人类长期活动遗留下来的文化遗产,实际就是人们生活的社会环境,随着人类社会
9、文明进步的需要,人文环境已经逐渐得到人们的认同。它主要以聚落为体现,其次有建筑等等。因为人文景观具有有历史性和文化性,拥有旅游吸引力,所以在此周边的房地产价值也会受到其影响。1.1.6自然景观 对于任何一个小区来说,自然景观是非常重要的一个方面,也是现在房地产最大的卖点之一。因为自然景观不仅能够使人们更加注重生活品质,还能更加追求生态健康的环境。而往往小区自然景观覆盖面积越高就越容易得到消费者的喜欢,相比较而言他的价值也会随之而增长。 (二)环境因素对房地产价值的影响1.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性在一个确定的市场中,地形的特征会对房地产价值产生消极或者积极的影响。比如在可能发生洪水
10、的河流会导致河岸的房地产价值下降。再比如说在该市场区域周围拥有湖泊、生态公园或者山丘,那么该地域则具有景观优势。在山多的地区,普通的山丘没有什么价值,但是在一个以平原为主的地区,地形较高或者树木茂密的部分则会增加房地产的价值。在大多数的居民住宅区,供电、供水、燃气、电话和下水道对于居住水平是必需的,缺少任何一项服务都将会造成该房地产价值的下降。而住宅区周边的景观对居民来说虽说不是必需的,但是拥有一个优良的生活环境,则势必对该房地产的价值有所增加。由上所述可以得知,环境因素的各种设施一样影响着该地区的房地产发展和价值走向。1.2.2环境因素对房地产价值的积极影响和消极影响所谓对房地产积极影响是指
11、一种对房地产价值产生正面积极影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加。例如临近生态公园附近的居住区因为环境较好便能因此受到积极的影响,增加该房地产的价值。再比如在该房地产周围有较好的绿化覆盖,那么对于该区域内的房地产则明显有加分的优势。在房地产估价的过程中检查外部积极影响的方法应采用成本估价法。为了计算积极影响对房地产造成的增值,可以将造成该房地产增值的项目所耗用的成本计入房地产的建设成本之中。对房地产的消极影响是指一种对房地产价值产生负面影响的外部性。如工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置,但是居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。在房地产估价的过程
12、中检查外部消极影响的一种方法应是成本估价法。为了计算不良价值造成的减损,可以先将未受到污染的价值减去为补救建筑地块和外部不良影响的所耗成本。我们在分析一处受到污染的房地产的交易时,一般要考虑到买者对补收成本的估算和由于不确定的外部不良影响导致的折扣,计算这两点就可以得到价值的减损,计算出该房地产合理的价格。1.2.3不同类型的污染对房地产的影响污染有很多种不同的类型,噪声污染,光污染等等。而且每一种污染对房地产的价值影响也是不同的。比如说在工业企业附近和在闹市附近,闹市附近比较吵杂,噪声污染比较严重;但是相对工业企业来说,除了噪声污染之外,还有大气污染和废水污染,这样相对而言在闹市附近的房地产
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