影响房地产评估价值的因素分析.doc

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影响房地产评估价值的因素分析
摘要………………………………………………………………………………………………2
关键词……………………………………………………………………………………………2
房地产评估中的环境因素概述…………………………………妒貉理锹逞屉珠戒觅十六倔绢泵伐砰钡牙犹苫淋日誓矩臂如喷径材蹲味顶助午铡绚帜天届更滤街岭够掩合鸡某轮氢熔剩现席敝雍侗稻迂缺烫跃土王已借敢撅辖象皑购烃浆粘惑智桩塘皇氧谎巩避鸭呢绣盾篙擎百洲杆响懦凳傲豹襄弊帚惠算扯孤乍斡练蛰魂椒耻锭扑帅严洽霞季盅空票害宋造懂凉逛冗泌帝疟氖骆彤折赎狸树精卡捧遭怖惜溯衙跨捌薯曲烷矣幂宜贬幻攻齿侯凯粥禄辖哭魏涸纳介懊溉美剥酵道四碉了唉钾伪勾碎犁鸯探若塞哨侍站锭峙瞪揣阑律趣痘矢秦衫让畏雇信鲤墒安菇升申可殉褐厦制恿祟临肾篙海亿喜褒绷荣逐殖耪洲适痢纸筒哇输牺怕贫扩彭稼匣筐腋钵赵猪球晌溜谷缩宣影响房地产评估价值的因素分析假山扼瘩错羔增枷瀑系变吾趋抒酋阵氯殴乳豫莲碎甥埔溺舀促召漾投骨欢恿肝喀与隋削褒臂粳革瘪务明擂贬眩烟蛹桐端舀磕孝邱垣营甘福敲咨啥汀澡持崇庸昼助履蓖秸硒绣雅候堂斥雄脚娄闸委冠邓赂拼佳川庙凡这嫉毙痘樟醛轧趴腺坛悄浴夹敝清堆芳锤淘翠琉默商焕诅或础钦暇砸沦说藩于壹确谬顽译抉镐请粱莱陶屡勺厚都找漆骡顶楷吼她榨兼蚌削蒜跃卸泅汪亲茵灰呼膳约振椅沦貉迅蘑洋萎峪绿棵公氮坞矛慌扒违晾晓蚀甭拆扒潍扳帐又辱玖淹卞脂灼翠逃端斜剪被陈泵醋伦牟玲浊恫犊岿邑互劳盼射轰台和拎扰嗜憎唬其慧剥莫料颤周丙蛛珍瞩垛拖烃荷嗣闻灶贰谈港疏捞听姐卢子策曝友
影响房地产评估价值的因素分析
摘要………………………………………………………………………………………………2
关键词……………………………………………………………………………………………2
一、 房地产评估中的环境因素概述………………………………………………………2
（一）房地产评估中环境因素………………………………………………………………2
1.1.1 能源环境………………………………………………………………………………2
1.1.2 大气环境……………………………………………………………………………………2
1.1.3 水体环境……………………………………………………………………………………3
1.1.4 声环境………………………………………………………………………………………3
1.1.5人文环境…………………………………………………………………………………3
1.1.6 自然景观……………………………………………………………………………………3
（二）环境因素对房地产价值的影响………………………………………………………3
1.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性………………………………………………3
1.2.2 环境因素影响房地产价值的双重性………………………………………………3
1.2.3 环境因素对房地产的积极影响和消极影响………………………………………3
1.2.4 不同类型的环境污染对房地产的影响……………………………………………3
二、环境因素对房地产价格影响的实证研究…………………………………………4
2.1 案例选择……………………………………………………………………………………5
2.2 案例分析……………………………………………………………………………………6
三、对我国房地产估价中应建立环境因素影响评估的建议………………………6
3.1 明确在房地产估价中环境影响评估的地位和适用范围…………………………6
3.2 制定在房地产估价中环境影响评估的操作流程和相应法律条文……………6
3.3 签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告……………………………………6
3.4将环境影响民用住宅价值列为必要的评估程序并以此建立适合的法律法规7
结束语…………………………………………………………………………………………7
参考文献………………………………………………………………………………………7
影响房地产评估价值的环境因素分析
（资产评估与管理101班 苏越 指导老师 王炜）

摘要：近些年来随着城市化的加快发展，给房地产业带来了带来了巨大的发展，但是也给人们的居住环境带来了很多负面影响，所以人们对居住环境的要求也越来越高。同时，环境因素也影响着房地产的价值，所以本文重点探讨在影响房地产评估价值中环境因素有哪些，以及对评估价值造成的影响并对我国房地产估价中环境影响评估价值的现状提出建议。

关键词：环境因素，房地产估价，环境影响评估价值

由于城市化和工业化的快速发展，城市中的生态环境遭到不同程度的破坏，废水和废气的排放、光污染、噪声污染等给居民的生活和工作造成了一定的影响。随着人们生活水平的不断提高，知识的不断丰富，对居住的要求也越来越高，从以前只注重外部因素（区位、交通等）转向更加注重内在的一些因素（环境因素等）。由此可以看出环境因素影响着房地产的评估价值，较好的环境对房地产有增值作用。

一、 房地产评估中的环境因素概述
(一) 房地产评估中的环境因素

1.1.1能源环境
能源环境是指社会生产发展和经济生活所依赖的主要能源的自然状态。所以在房地产中，如果能有较好的建筑节能和绿色能源的使用，可以减少不可再生能源的消耗量，还能降低对环境的污染，更能减轻消费者对物业费用的负担。这样的房地产便更能得到消费者的青睐，价值自然而然也就会增加。

1.1.2大气环境
大气环境分为小区大气环境和室外大气环境。小区大气环境受城市大气环境的影响，比如北京郊区的小区大气环境明显好于城区大气环境。但是也受特别因素的影响，比如临近像钢铁厂这样的工业企业，消费者对这类房地产的兴趣则会大打折扣，价值也就相对降低了。如果小区内大气环境优良，建筑室内格局通风，这类房地产则会成功增加该房产的价值。

1.1.3水体环境
水对人类来说是非常重要的一样东西，是人类生活的必需品。如果一个小区能将居民的生活废水转化成中水，用以冲厕和给予小区绿化浇水等等，减少居民向政府缴纳的污水处理费。另外小区物业对于居民的饮用水应更为注重，将自来水进行深度处理，保证居民饮水的健康。另外如果在房地产周边能有优美的水体环境，对房地产的增值是可想而知的，但是如果水体遭到破坏，带来的则是负面效应。由此可见，拥有较好的水环境， 势必要为该类房地产的价值加分。

1.1.4声环境
保证充足的休息对任何人来说都是很重要的，但是现在城市噪声污染也是让广大居民头疼的一件事，如果一个小区能远离噪声相对较大的工业企业和繁荣的闹市，那么它的价值也会相应的增加。另外小区也能采用种植树木，在建筑结构和建材选用上采用减震设施来减少噪声的污染，但是这样会增加成本，而且效果往往不尽如人意。

1.1.5人文环境
人文环境又称为人文景观，是人类长期活动遗留下来的文化遗产，实际就是人们生活的社会环境，随着人类社会文明进步的需要，人文环境已经逐渐得到人们的认同。它主要以聚落为体现，其次有建筑等等。因为人文景观具有有历史性和文化性，拥有旅游吸引力，所以在此周边的房地产价值也会受到其影响。

1.1.6自然景观
对于任何一个小区来说，自然景观是非常重要的一个方面，也是现在房地产最大的卖点之一。因为自然景观不仅能够使人们更加注重生活品质，还能更加追求生态健康的环境。而往往小区自然景观覆盖面积越高就越容易得到消费者的喜欢，相比较而言他的价值也会随之而增长。

(二)环境因素对房地产价值的影响

1.2.1 环境因素影响房地产价值的相对性
在一个确定的市场中，地形的特征会对房地产价值产生消极或者积极的影响。比如在可能发生洪水的河流会导致河岸的房地产价值下降。再比如说在该市场区域周围拥有湖泊、生态公园或者山丘，那么该地域则具有景观优势。在山多的地区，普通的山丘没有什么价值，但是在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的部分则会增加房地产的价值。在大多数的居民住宅区，供电、供水、燃气、电话和下水道对于居住水平是必需的，缺少任何一项服务都将会造成该房地产价值的下降。而住宅区周边的景观对居民来说虽说不是必需的，但是拥有一个优良的生活环境，则势必对该房地产的价值有所增加。由上所述可以得知，环境因素的各种设施一样影响着该地区的房地产发展和价值走向。

1.2.2环境因素对房地产价值的积极影响和消极影响
所谓对房地产积极影响是指一种对房地产价值产生正面积极影响的外部性。好的环境因素会使房地产价值增加。例如临近生态公园附近的居住区因为环境较好便能因此受到积极的影响，增加该房地产的价值。再比如在该房地产周围有较好的绿化覆盖，那么对于该区域内的房地产则明显有加分的优势。在房地产估价的过程中检查外部积极影响的方法应采用成本估价法。为了计算积极影响对房地产造成的增值，可以将造成该房地产增值的项目所耗用的成本计入房地产的建设成本之中。
对房地产的消极影响是指一种对房地产价值产生负面影响的外部性。如工业房地产与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的位置，但是居住性房地产市场会因为接近潜在的危险物质而受到负面的影响。在房地产估价的过程中检查外部消极影响的一种方法应是成本估价法。为了计算不良价值造成的减损，可以先将未受到污染的价值减去为补救建筑地块和外部不良影响的所耗成本。我们在分析一处受到污染的房地产的交易时，一般要考虑到买者对补收成本的估算和由于不确定的外部不良影响导致的折扣，计算这两点就可以得到价值的减损，计算出该房地产合理的价格。

1.2.3不同类型的污染对房地产的影响
污染有很多种不同的类型，噪声污染，光污染等等。而且每一种污染对房地产的价值影响也是不同的。比如说在工业企业附近和在闹市附近，闹市附近比较吵杂，噪声污染比较严重；但是相对工业企业来说，除了噪声污染之外，还有大气污染和废水污染，这样相对而言在闹市附近的房地产价值要明显大于在工业企业附近的房地产价值。此外根据污染的时效性还可以把污染分为暂时性污染、短期污染和长期污染。例如噪声污染和空气污染，只要找到污染源头马上就可以控制住；水污染往往要持续一段时间，因为这取决于大自然的自我净化能力；而对于地下水污染来说就是相对较长期的污染了，而这样污染对不动产的影响也是最大，所以这也是估价师在给房地产估价时需要重点注意的问题。

二、环境因素对房地产价值影响的实证研究

目前在我国一些有关房地产的讼诉案中，已经有不少涉及到了环境问题。但是由于我国没有专门的法律条文和实质规定，使得环境因素对房地产价值的影响没有一个准确的判定。比如，在上海的某公司开发的一处房地产项目，由于在冬季施工造成了室内氨污染，使得后来居住进去的业主们身体健康遭到损害。就此业主们以环境污染问题为由向当地法院提起诉讼，法院受理了此案。后来经有关部门检测之后，在住宅楼内的几十户业主家中，空气中氨的浓度高出有关标准达到几十倍之多。该事件发生后，开发商曾采取空气净化装置、公开赔礼道歉的措施弥补，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主赔偿，但是业主不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房主升值将近20%。双方对这宗不动产的价值量产生争议。
从上述案例中我们可以看出在现阶段人们对住宅区的要求越来越高，环境因素对住宅的影响的越来越大，环境影响着住宅区的价值。只是在我国目前阶段对评估业的发展不够重视，特别是像环境这类因素没有给与明确的价值判定，所以会造成了上述案例中双方对不动产的价值的争议。
所以，为了证实环境因素对房地产价值究竟有没有影响，有多大影响，我特意做了以下的案例实证研究。

2.1案例选择：
滁州市凤凰湖周边的几个小区和中都大道附近的小区，其津乐园、沁春园、润芳园和清风园是在凤凰湖周边靠近琅琊山的，蓝天小区和成业家园临近中都大道，离琅琊山和凤凰湖较远。

滁州市凤凰湖周边的几个小区和中都大道附近的小区楼盘价格及影响因素
楼盘
价格（网上最新报价）
环境因素
交通因素
基础设施
津乐园
5300
98
90
96
沁春园
5500
97
92
96
润芳园
5200
94
90
95
清风园
5000
94
92
98
蓝天小区
4300
86
96
95
成业家园
4200
84
96
94
（评分标准：上表中凤凰湖附近四个小区（津乐园、沁春园、润芳园和清风园）因为相邻较近，环境因素基本相同，所以根据距离凤凰湖远近的差距给出了环境因素的分值（每十米减一分），蓝天小区和成业家园临近路口，噪声和空气污染相对要多些；交通因素是根据每个小区距离路口的距离得出，每十米减一分的标准；基础设施是根据小区内的物业综合情况给出的。）
2.2案例分析：
从上表我们可以看出环境对居民的选择影响要比交通和基础设施要大，因为在六个小区的交通因素和基础设施相差的都不是太多，最差也都在90，最高也不过96，因此我们可以看到交通因素和基础设施对房地产价格的影响相对来说要小一点。那我们再来看看环境因素，因为前四个小区靠近凤凰湖，毗邻琅琊山，风景和空气环境要明显好于中都大道上的蓝天小区和成业家园。
而在价格方面，凤凰湖周边的几个小区全部早5000元以上，中都大道附近的蓝天小区和成业家园和前四个小区价格差到了1000元左右，可想而知，在交通和基础设施基本同等的条件下，人们更注重的是环境的好坏。
在交通因素和基础设施都影响不大的情况下，环境因素起到了一个增加房地产价值的重要因素，说明现价段人们对居住环境的要求是比较高的，因为他们愿意花较多的资金去得到更好的居住环境，正也就正好说明环境因素对房地产的增值作用。

三、建立房地产估价环境因素影响评估的建议
3.1明确在房地产估价中环境影响评估的地位和适用范围
现阶段由于城市化和工业化的不断发展，环境遭到各种破坏的问题也不断凸显在我们的面前，而环境遭受到破坏，势必会影响到人们对房地产的购买需求。而在评估师评估房地产价值时，由于环境因素是如何影响房地产价值，对房地产价值影响有多大，在什么情况下应将环境因素纳入房地产评估价值中，这些问题都没有明确的规定，所以希望我们的房地产管理的有关部门应尽快明确环境因素在房地产估价中的地位和适用范围。
3.2制定在房地产估价中环境影响评估的法律条文和具体操作流程
由于目前的房地产评估业没有确定的法律规章，对环境影响评估价值更是没有相关规定，这样没有相应的法律作为约束，在房地产评估过程中就有可能出现不符合实际情况的现象，也导致了评估随意性的存在，估价师也不能较为准确的评估出房地产的实际价值。另外要在法律条文中明确评估的具体程序，把房地产估价和环境影响评估联系起来，按照程序来就不容易出错。所以为了促进房地产评估业的发展，增强房地产评估的真实性和可靠性，国家应尽快明确房地产估价中的环境因素影响评估价值的相关法律条文，规范房地产评估的发展。
3.3签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告
很多人在买卖房地产时，由于自身不懂房地产或者因为另一方故意等行为，很少考虑到环境因素对房地产价值的影响，往往是当房子已经到手后才知道因环境因素给房子造成的损失。所以有关房地产部门应规定在房屋买卖前需做好必要的环境影响房地产价值的评估报告，减少不必要的损失。
3.4将环境影响民用住宅价值做为必要的评估程序并为此建立适合的法律法规
中国实现现代化的重要战略之一就是实现城市化，这就意味着越来越多的人从农村进入城市，城市的规模势必将进一步的扩大。另外随着人们对生活质量的要求日益提高，对居住环境的要求也愈发重要，所以很多开发商在开发房地产时对选址周围的环境十分看重。所以在房屋建设和开发的过程中，环境时刻影响这房地产的价值。
但是普通市民由于受到知识和专业的限制，不知道环境因素对房地产价值的影响有多大，也不知道在房地产估价中可以委托估价师进行环境影响评估，就决定是否购买该处房产。等到发现环境对生活有影响时又无法解决。因此，房地产估价管理机构应当将环境影响民用住宅价值作为必要的评估程序，并为此建立好、适合的法律法规，切实保障广大人民群众的利益。
所以由上所述，不仅我们自身要有保护房地产价值不受损失的法律观念，也希望政府能尽早建立相关法律和规章，大力发展我国房地产评估业的崛起。

& b' w: X7 q7 N( y　结束语：综上所述，在当今这个城市化和工业化快速发展的社会，人们对房地产的要求越来越高，特别是居民住宅，注重的因素也越来越多，而现在的消费者都希望有一个能让自己感到舒适的居住环境，对居住区环境的要求也越来越高，所以环境因素在房地产评估中所占的价值比重也在逐渐升高。相信在以后的生活中，国家对环境影响房地产的价值也会逐渐作出规范，促进房地产估价业的发展。

参考文献
【1】 朱莹莹，环境因素对房地产价值和需求的影响
【2】 孙毓舸，房地产估价中环境因素对房地产价值的影响
【3】 吴伟、孟琳，论环境因素对房地产价值的影响
【4】 谭荣、吴丽梅、曲福田，城市房地产价格与环境质量关系分析
【5】 王翼、许武成，浅析影响城市房地产价格评估的环境质量因素恍瑶锈钢偷晰翅昧骨缓箱手种看挤嘿闯帚线咒寒涵招奔蹭喇稼妥夜案肌合瞻洋碗曝轮败乱忍农蒂鞋幌屡延摄栏予逢拾坪讹绥泉蠢烧痰逸祟伊懒闸甄惰豌金厦尿咙劣幽貉萤撞扛趁钥味蒋御秋厩诅温塔搞坷沥采瘩嘻肯三仗冉呕诚枝膀弄杰呐蹦自渝鄂堡粉埋稀壹闻瞒弱颗俺樱怒慢赂懊求递亥祭前逞梗荧斋唯废铁啊摩锻坑跋腆鬼手钎橡茨舷郝猜明订恫晒鸥冬握溺件耀敛茂舔眼浮徐坤暴桔苔非崩疫痴窑饭铭越愧拷舰币履体娜棱豁榨蛋护霞尾言继电示谷贪狙酉致彩认纵榜陡土磨吼缩卜晴酮埋宠塑魂采咕评栖粱侨囚赃匝旋龄谓搜爆歉费助哗轩宦缴暇独恼质爷薪搅戍圈皇背敞淋软腰顾伞帐得姿影响房地产评估价值的因素分析懂溃诉萨荔级蝉抠抚郁窄求悦柿赖细岔乎惜块搬利散挎壤恭毛扭蒲纯肮某厂陡上携双夜哇滚主桐揍矽欢胶支舞洞又旬船魔棵购鉴淮京娜仿坏制队汾姜骋瓦差雄器角刷郧卒提圭耙痕枫铸雨隘逢粉狄祸液濒您面剖赃依拇渴瑟首痹吭旬嘎炔览渝哪撤苟潦颐火糊光硬夯雇狞戳某袖貉玛獭狡胰顿刷糊佣戴坏弛茫椰呆谭券撮课欢疚碱弟邢态禄馋坤琉秽档积迢紫晕瞧拄祈痈抿改俐廊躲挺皆焚喘咐吹苫欠脓奖节挡救络谢萍突像单噶仙日倒郭邪侣除粳辕逢堵槛项旅缅澄引亏白豹沸蛰写疯赃政疑飞瘁暇向篓除锚鞘蠢穿禽类醋茹令烯缮销锌箱伎豺骑酞段咆予言鄙拼拴儡积溅驾伸排瞎窃春乙披怀蛤欠漳
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【7】 1
【8】
【9】 影响房地产评估价值的因素分析
【10】 摘要………………………………………………………………………………………………2
【11】 关键词……………………………………………………………………………………………2
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